快速发展是必须的，但不能囫囵吞枣。
——长安汽车董事长徐留平
（第一节）上市，一夜谈成
2003年1月8日，A股琼能源，代码000502，发布一纸公告：
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，并对公告中的任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏承担责任。
经国家工商行政管理总局（国）名称变核内字［2002］第348号文核准，本公司名称由“海南新能源股份有限公司”变更为“恒大地产股份有限公司”之事宜经本公司2002年第三次临时股东大会审议通过，并已在海南省工商行政管理局依法办理了变更注册登记。
根据本公司申请，经中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司核准，自2003年1月8日起，本公司股票简称由“琼能源”变更为“恒大地产”，公司股票代码不变。
特此公告。
这标志着恒大地产借壳琼能源上市成功。受此影响，当天琼能源股价开盘迅速封上涨停板，成交量大增，在大势不好的情况下，能有如此表现，成为了证券市场瞩目的股票。闽发证券在当天股票交易结束后发表评论说，今天是琼能源的新生，该股一直在盈利的边缘徘徊，成为了多年的ST股。由于形势紧迫，公司再次进行大规模的资产重组，新入驻的大股东就是恒大地产，是很有实力的房地产商。
但最后闽发证券疑惑地说：“新东家能否有效地改变琼能源，使其真正摆脱ST的阴影，目前还很难说。”可见，市场还是在质疑恒大的驾驭能力。
琼能源是一家背景复杂的上市公司，也是较早上市的一家公司。
上世纪90年代初琼能源上市后，老板陈宇光联合海南省供销社在海南准备打造一艘“商业航母”，名叫万国商城。正当陈宇光的商业梦想即将起飞之际，他陷入了一场官场腐败风波。1993年底，陈宇光因涉省内一位高官案件而接受审查。随后，万国商城和成都熊猫城陷入了停工状态。陈宇光于两年后的1995年7月被无罪释放。然而当他重新回到琼能源时，发现琼能源已资不抵债，陷入严重的资金危机中。
陈宇光首先放弃了万国商城项目，以拆东墙补西墙的方式集中资金投入到成都的熊猫城项目中。之后，万国商城成立了新的经营班子，马上向琼能源发出“催收借款通知书”。对此琼能源没有反应，一直保持沉默。无奈之下，万国商城于1998年5月21日一纸诉状将琼能源告上了法院。
这时陈宇光为了谋求脱身，来了个“金蝉脱壳”之计。
1998年7月，有香港华润背景的海南润达实业有限公司与陈宇光名下的海南新安房地产有限公司、海口新宇环境艺术装饰有限公司签订股权转让协议，受让两公司持有的琼能源的法人股，占总股本的2561%，成为琼能源的第一大股东。陈宇光借此全面退出琼能源。
这样，万国商城的官司就变成与海南润达的官司了。
海南润达情况有所好转。2000年，琼能源还实现净利润362237万元，每股收益达02327元。然而在2001年中期，琼能源每股收益猛然下降到0002元，濒临亏损边缘。到2001年年报公布时，公司亏损486369万元，每股亏损03124元。2002年，净利润为负825万元，每股亏损005元，成了一只垃圾股。
海南润达也在谋求重组对象，它四处张望，寻找合作伙伴。
2002年8月，中国南海并不平静，太平洋上的台风一个接着一个，雷鸣电闪、波涛汹涌。此时的许家印在台风肆虐的海南岛办事，他突然得到一个消息：濒临ST命运的“琼能源”需要注资重组，如果他有意的话可以谈一谈。听到这个消息他心里一动，认为这是一个机会。于是他屏住呼吸，在房间里来回踱步思考，多年来自己一直希望能步入证券市场，进行资本运作，如今机会终于来了，自己该怎么办呢？债务怎么办呢？
思考了一会儿，许家印决定跟海南润达的老总见面聊聊。双方谈得很投机，回来后许家印当即组织人员研究、论证，随后即展开谈判，与原股东只用了一个小时就基本谈定合作框架，然后马上开始了协议书的撰写……这样繁难的工作，竟在一个台风呼啸的夜晚完成了。第二天早晨，许家印站在椰岛宾馆的顶楼极目海天时，看到风暴过后的平静，东方既白，一缕晨光照在大海与郁郁葱葱的海南岛上，显得朝气蓬勃。
一切快得出乎意料，办理相关手续仅用了一个星期，就完成了琼能源2689%的股权转让，许家印执掌的恒大集团成为琼能源的大股东。
接下这笔股权后，许家印面临着万国商城索要债务的问题。那为什么许家印还要借壳上市呢？他有长远与短期的考虑。
从长远来看，通过上市可以规范运作管理，树立全国性品牌，形成持续发展的能力。万科在这方面是个榜样。万科起步的时候发展很快，几年间就做到百亿的销售额。那时万科的负责人王石就开始反思，今后要做到1000亿的销售额，我是否有能力带领企业实现这个目标？当企业做到1000亿的时候，是否还需要目前的管理模式？如果不需要目前的管理模式，需要什么样的制度和模式呢？王石对这些问题进行了深入反思。反思后他决定通过上市进行企业制度的建立，同时引进管理团队共同管理企业，这取得了很好的成效。所以，一家企业刚起步的时候学会反思，那么一旦找到问题、发现机会，发展速度是难以想象的。
许家印谈起借壳上市一事时向媒体说，实现上市后，恒大借助上市公司这个融资平台可以持续获得企业发展所需的资金，并最终建立起符合现代市场经济要求的企业管理结构，促进企业持续长久的发展。恒大集团有信心把琼能源打造成优质的蓝筹股。
当时，地产业融资的大环境不太好。
首先是民营企业的融资渠道非常窄，银行贷款几乎成为其唯一的资金来源，但利息成本比较高，何况金融机构对民营企业的信用还带有一定偏见。2002年底，四大国有商业银行对民营经济贷款余额为3000亿元人民币，仅占同期贷款总数的5%。同时，内地没有债券市场供民营企业直接融资。民营企业发展到一定阶段，融资渠道就成了制约公司再发展、做强做大的第一大障碍。
自1995年国内资本市场对地产股上市施禁之后，长达数年的地产股方面一片寂静。2000年解禁后，共有天房发展、栖霞建设等股票直接上市，希望上市的公司达到了40多家，可见地产股想直接上市仍有相当难度，因此采用相对便捷的方式进入资本市场是许多企业的首选。恒大也不例外。许家印曾经有过直接上市的构想，但最终选择了买壳上市的方式。在选择琼能源之前，恒大曾与十多家公司商谈过收购事宜，但在左右权衡之后最终选择了琼能源。许家印认为，这家企业在前些年确实经历了很多困难，但这几年琼能源进行了卓有成效的重组，为日后甩掉包袱、继续发展打下了很好的基础。用许家印的话来说：琼能源实际上是一家非常“干净”的公司。
从利己主义的角度来看，房地产行业是一个典型的资本密集型行业，手握重金是企业的核心竞争力，拥有很多资产不但浪费资源，形成很大的财务成本，而且现在企业资金普遍紧张，哪个房地产企业拥有巨额资金，毫无疑问就会成为核心竞争力。这也就是为什么一些有眼光的企业家在房地产形势比较好的时候上市融资，借助资本市场的力量帮助自己发展。同样，以前房地产企业都很重视企业的土地资源储备，可现在，如果哪个房地产企业还储备大量的土地，特别是通过招标拿到的“高价地”，那就成为企业的烫手山芋，拿也拿不住，扔也扔不掉。况且，2003年，包括广州在内的一些城市已经实行了土地挂牌公开交易，以前那些靠非市场因素取得土地的手段将一去不复返，资金成了唯一的较量武器。日后，房地产企业更需要足够的资金来作为抢占上游市场的筹码。
恒大一名负责人说，经过这么多年的发展，房地产市场已相当成熟，如果还是按照以前买一块地盖一栋楼卖出去这样的正常渠道的资本积累，明显已不能支撑大房地产集团的发展。借助资本市场建筑新的发展平台已是必走之路。
所以，上市迫在眉睫。
恒大的近忧则是面临着资金的瓶颈。当时恒大旗下有金碧花园、金碧华府、碧水闲庭与占地3000亩的大型别墅区花都御水山庄四大主力楼盘，其中金碧华府正在销售，碧水闲庭、御水山庄尚未发售。恒大2003年的房产上市规模达到28万平方米。此外，恒大还屯积着大量待开发土地，如有条件，还想开发6~7个大型楼盘项目。支持如此大的开发规模和如此快的开发节奏，其要求的资金流量可想而知。如果恒大在股市上能够及时融进一批资金，可以更快地发展。
然而，恒大控股琼能源后，要实现其宏大理想，需要解决的问题有两个：一是入主琼能源后对之进行有效的重组并将其经营好；二是用心经营好恒大自身的地产主业，争取早日获得再融资的能力。
未来的事实证明，第一个问题让恒大坐立不安，发现自己解决不了琼能源的问题。
恒大入主琼能源后，2003年上半年完成了资产置换，许家印将旗下广州花都绿景房地产开发有限公司90%的股权置入“恒大地产”。
资产置换后，2003年恒大地产大打翻身仗，上半年就成功扭亏。据2003年中报显示，上半年公司实现主营业务房地产开发收入121亿元，毛利率高达5497%，而净利润达4698万元。第三季度恒大地产的业绩达到顶峰，报表显示，2003年1~9月实现主营业务房地产开发收入172亿元，净利润将近5199万元。
然而好景不长，2003年四季度，公司运营开始急转直下。当时A股熊市也开始了漫长的旅程，恒大发现在股市融资比较艰难。
2003年全年公司实现主营业务房地产开发收入233亿元，净利润仅为5203万元。换言之，这一年公司全年业绩与前三季度业绩相当，四季度利润仅为4万元。再往后就有些王小二过年，一年不如一年了。到2005年，业绩更是大幅下滑，当年实现主营业务收入188亿元，同比下降32%；实现净利润仅525万元，同比下降865%，每股仅盈利3分钱。
长期低迷的股市，使恒大并未通过恒大地产这一平台进行增发融资，不得不通过其他渠道。如2003年4月，恒大集团将其持有的41864466万股社会法人股全部质押给中国建设银行广州市越秀支行，到2005年3月期满后，继续将上述股权质押给该行。直到2006年4月20日上述质押股权才得以解除冻结，恒大出现了迫切的资金需求。
2006年5月，股市走出低谷，许家印动了转让“恒大地产”之心。2006年5月，恒大地产名称由“恒大地产股份有限公司”变更为“绿景地产股份有限公司”，股票名称由“恒大地产”正式变更为“绿景地产”。
2006年7月20日，恒大集团以7889万元的价格将所持绿景地产股份卖给广州市天誉房地产开发有限公司。出售恒大股权后，恒大开始把融资的目光投向了国外。2006年恒大开始与对内地房地产市场兴趣极浓的外资投行进行了亲密接触。12月开始，恒大集团通过陆续发债的方式，向知名银行募集到5亿美元资金。
至2007年1月，恒大集团旗下的恒大地产，获得三家国际投资者美林、德意志银行及新加坡淡马锡，斥4亿美元购买8%的股份。当时外界传闻称，淡马锡可能成为主战略投资者，美林和德意志银行可能会作为IPO主承销商和保荐人，恒大借此筹资9亿美元，迎来了高速巅峰发展时期。
（第二节）砸出来的鲁班奖
房地产市场经过多年的发展，已成为一个成熟的、竞争激烈的市场，消费者对有升值空间的产品都是有趋向性的，并且也希望这个产品是物美价廉的，但一个开发商是否能打造这看似简单的“物美价廉”产品招牌，就要考究其功力的深浅了。有时价廉很容易，但物美就不容易了，许家印深深体会到了这一点，于是严控成本和打造精品成为他的绝招。
严控成本前文已述，此处不再多说。
考虑到现代房地产企业之间的竞争，最重要的是产品质量和售后服务间的竞争，于是许家印不失时机地提出了“打造金碧精品，塑造国际品牌”的战略方针。
为了实施这个发展战略，许家印于2004年5月召开了住宅精品工程标准及规范研讨会。广东省房地产业协会、上海交大生活环境综合研究所的专家出席了本次研讨会，并对企业组织召开专业性的学术研讨会予以高度评价。
精品工程标准研讨会以打造房地产住宅精品、塑造国际品牌为目标，围绕优化规划设计、单体设计、室内装饰设计、景观园林设计、机电一体化设计、结构设计、营造管理的标准与标准要素、指标及实施规程、规范要素，结合未来五年的行业技术发展趋势，用可持续发展的观点研讨大型房地产企业的内部产品标准。来自国内的专家学者就此主题发表了精彩言论，并对《恒大集团住宅精品设计导则》提出了诸多切实可行的建设性意见。其中，广东省房地产业协会给恒大提出了“打造精品，创建绿色住宅区”的建议，提出了一整套绿色建筑指标。
会议结束后，贯穿项目设计、施工、监理、销售和服务等各个环节的金碧《精品工程标准》诞生了，它不仅从根本上保证了精品工程的打造，而且使打造精品的内涵更加完善。
按照《精品工程标准》的要求，在每个项目开工之初就进行精心策划，建立完善的项目管理体系和相应的岗位责任制，确定创优控制点，编制一系列质量保证体系文件，如质量计划、创优计划、质量检验计划等，使项目一开始就纳入有序轨道。在工程建设管理上，从基础工程阶段到地上结构工程阶段，再到竣工阶段，严格实行岗位责任制，从原材料质量、技术规范和标准等方面严格把关，进行现场质量监督，确保责任到人，并坚持旁站管理制度，为打造精品工程提供了可靠保证。在工程验收阶段，从桩基础、混凝土结构、屋面到装饰装修各个环节，都严格执行质量验收标准，并严格填写竣工验收单，对不符合精品标准的工程一律推倒重来，并严肃处理相关责任人。
然而，仅仅开一开研讨会，制定一下标准还是不能打造出精品的，必须要把各项要求与指标进行落实。为了达到这个目的，许家印每年都会搞一次质量运动，让员工打造更好的、物美价廉的产品。2004年，恒大举行了打造精品誓师大会，2005年提出打造精品三大运动，2006年打造环节精品，强化内部的失职问责制，2007年将使产品品牌和企业品牌内外兼修。