4.1房地产估价原则的概述
4.1.1房地产估价原则的含义
房地产价格虽然受许多复杂多变的因素影响，但根据形成和变动的过程，房地产价格仍然存在一些基本规律。房地产价格是客观存在的，不会因为个别市场参与者希望它有多高，它就会有那么高，或者希望它有多低，它就会有那么低。因此，房地产估价师要评估出客观合理的房地产价值，就不能把自己主观随意认定的某个“价值”强加给估价对象，而应当遵循房地产价格形成和变动的客观规律，通过对这些客观规律的认识和掌握，运用科学的估价方法，把客观存在的房地产价值“发现”或“揭示”出来。
人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，在此基础上总结和提炼出了一些简明扼要的进行房地产估价应当依据的法则或标准。这就是房地产估价原则的定义。
4.1.2房地产估价原则的作用
房地产估价原则可以使不同的估价师对于房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对于同一估价对象在同一估价目的和同一估价时点的评估价值趋于相同或近似，帮助房地产估价师如何去思考和衡量估价对象的价值，如何把估价对象的评估价值首先框定在一个基本合理的范围内，然后结合估价方法的测算，评估出一个更加精准的价值。因此，每一位房地产估价师都应当熟知并正确理解房地产估价原则，以此作为估价时的指南。一旦正确掌握了房地产估价原则，可以收到事半功倍的效果。
如果违背了房地产估价原则，评估出的价值就不可能客观合理。因此，评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是看估价机构和估价师是否遵循了估价原则。
4.2合法原则
合法原则是房地产估价应遵循的首要原则，它要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用权、合法处分权等方面。房地产估价之所以要遵循合法原则，是因为房地产价值实质上是房地产权益的价值。但是在估价时，估价对象的权益不是委托人或估价人员可以随意假定的，必须有其法律、法规或政策等依据。
1.合法产权
合法产权应以房地产权属证书和有关证件为依据。现行的土地权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》4种。房屋权属证书有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》3种。
任何产权性质的房地产都可以成为估价对象，但不能将不合法产权的房地产作为合法产权的房地产进行估价，具体来说包括：行政划拨的土地不能当做有偿出让的土地来估价；集体所有的土地不能当做国有的土地来估价；临时用地不能当做长久用地来估价；违法占地不能当做合法占地来估价；临时建筑不能当做永久建筑来估价；违法建筑不能当做合法建筑来估价；产权有争议的房地产不能当做产权无争议的房地产来估价；手续不完备的房地产不能当做手续完备的房地产来估价；部分产权的房地产不能当做完全产权的房地产来估价；共有的房地产不能当做独有的房地产来估价等。
2.合法使用权
合法使用权应以城市规划、土地用途管制等为依据。如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。例如，如果城市规划规定了某宗土地为居住用途，即使从其坐落位置、周围环境等来看，适合用做商业用途，但也必须以居住用途为前提来估价。
3.合法处分权
合法处分权应以法律、法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。例如，法律、法规规定不得抵押的房地产，不能以抵押目的来估价，或者说这类房地产没有抵押价值。又如《担保法》第35条规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”所以，再次抵押的房地产的价值应该扣除已担保债权后的余额部分才是其抵押价值。
4.在其他方面
如评估出的价格必须符合国家的价格政策。例如，评估政府定价或政府指导价的房地产，应当遵循政府定价或政府指导价。如房改售房价格，要符合政府的有关测算要求；经济适用住房价格，要符合国家规定的价格构成和对利润率的限定；征用土地和房屋拆迁补偿估价，要符合政府关于房屋拆迁补偿方面的法律、法规。
4.3最高最佳使用原则
最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。可见，最高最佳使用必须符合4个标准：①法律上许可；②技术上可能；③经济上可行；④价值最大化。而且，这些标准通常有先后次序。另外，最高最佳使用不是无条件的最高最佳使用，而是在法律（包括法律、行政法规、城市规划、土地使用权出让合同等）许可范围内的最高最佳使用，这也是合法原则的要求。
房地产估价为什么要遵循最高最佳使用原则？这是因为在现实房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，采用最高最佳的使用方式，以取得最大的经济利益。这一估价原则也是房地产利用竞争与优选的结果。所以，在估价中不仅要遵循合法原则，而且要遵循最高最佳使用原则。
最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度3个方面。
寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列4个方面依序筛选。
1.法律上的许可性
对于每一种潜在的使用方式，首先检查其是否为法律所允许。如果是法律不允许的，则应被淘汰。
2.技术上的可能性
对于法律所允许的每一种使用方式，要检查它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。如果是技术上达不到的，则应被淘汰。
3.经济上的可行性
对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式，还要进行经济可行性检验。经济可行性检验的一般做法是：针对每一种使用方式，首先估计其未来的收入和支出流量，然后将此未来的收入和支出流量用现值表示，再将这两者进行比较。只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。
4.价值是否最大
在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。
进一步来讲，有3个经济学原理有助于把握最高最佳使用，分别是收益递增递减原理、均衡原理和适合原理。
1）收益递增递减原理
收益递增递减原理可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。它揭示的是两种投入产出关系（投入产出关系是指投入量的变动与相应产出量的变动之间的关系）：一种是在某种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系，另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。
收益递增递减原理揭示的第一种投入产出关系叫做收益递减规律（又称边际收益递减原理），可以表述如下：假定仅有一种投入量是可变的，其他的投入量保持不变，则随着该种可变投入量的增加，在开始时，产出量的增加有可能是递增的；但当这种可变投入量的继续增加达到某一点以后，产出量的增加会越来越小，即会出现递减现象。
收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的使用强度（如建筑层数、建筑高度、容积率、建筑规模）超过一定限度后，收益开始下降。拿建筑层数来看，美国《全国不动产》杂志曾刊登了一篇《办公大楼经济高度》的论文，指出：美国某城市曾经做过一项研究，在一块土地上投资建造写字楼，当楼高为5层时，预期投资利润率为4.36%；在5—20层时，每增高一层，投资利润率上升0.18%；而在20—30层时，每增高一层，投资利润率下降0.14%。由此可见，超过20层之后，这块土地的边际收益开始出现递减。
收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做规模的收益（又称规模报酬规律），可以表述如下。假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则产出量的变化有3种可能：一是产出量的增加比例等于投入量的增加比例，这种情况被称为规模的收益不变；二是产出量的增加比例大于投入量的增加比例，这种情况被称为规模的收益递增；三是产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为规模的收益递减。在扩大规模时，一般是先经过一个规模的收益递增阶段，然后经过一个规模的收益不变阶段，再经过一个规模的收益递减阶段。
2）均衡原理
均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。它也可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。以建筑物与土地的组合来讲，建筑物与土地比较，如果过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的组合不是均衡状态，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。例如，某宗土地上有建筑物，但该建筑物不是在最高最佳使用状态，如已过时、破旧、现状容积率低，则会对该宗土地的有效利用构成妨碍，在对该宗土地进行估价时就需要做减价修正。这种情况在现实中经常遇到，如在旧城区有两块土地，位置相当，一块是空地，一块是有建筑物的土地，而建筑物已破旧，此时对于购买者来说，空地的价值要高于有建筑物的土地价值。因为购买者购得该有建筑物的土地后，还需花代价拆除建筑物，从而该建筑物的存在，不仅增加不了土地的价值，还降低了土地的价值。
【例41】某宗房地产，土地面积300平方米，建筑面积250平方米，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估计拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则
该宗房地产相对于空地的减价额=（300—50）×250=62X500（元）
另一种相反的情况是，建筑物的设计、施工和设备都非常先进、良好，但坐落的土地位置较差，不能使该建筑物的效用得到充分发挥，虽然该类建筑物的重置价格较高，但该建筑物的价值却低于此重置价格。
【例42】某建筑物的建筑面积为5X000平方米，坐落的土地面积为2X000平方米，土地价格1X500元/平方米，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1X600元/平方米，市场上该类房地产的正常房地价格为1X800元/平方米，则该建筑物的价值=（1X800×5X000—1X500×2X000）/5X000=1X200(元/平方米)
由上可见，该建筑物的实际价值为1X200元/平方米，比其重置价格1X600元/平方米低400元/平方米。
均衡原理有关情况的总结如图41所示。图41（a）是一块空地；图41（b）是图41（a）中的空地上有一与其组合为最高最佳使用的建筑物；图41（c）是图41（a）中的空地上有一陈旧过时、需要拆除的建筑物，图41（d）是图41（a）中的空地上有一过大规模或过高档次的建筑物。假设图41（a）中的空地价值为VL，图41（b）中的建筑物的重置价格为VB，则图41（b）中的房地价值为VL+VB，图41(c)中的房地价值为VL减去建筑的拆迁费用再加上建筑物的残值，图41（d）建筑物的实际价值要低于其重置价格VB。
图41均衡原理的有关情况
3）适合原理
适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助确定最佳用途。例如，在日用必需品的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益，因而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。
适合原理加上均衡原理及收益递增递减原理，即当房地产与外部环境为最协调，同时内部构成要素为最适当的组合时，便为最高最佳使用。