我们上面分析的是全国房价收入比，一些大城市中，房价收入比普遍超过１０以上。使在这些城市８０％的需要购买住房的城镇居民包括几乎全部拟向农村转移的农民工，靠工薪已经没有能力购买属于自己的住宅了。当然，城市和城镇中许多居民已经有自己的住房，关键是２０４０年城市化水平达到８０％，城镇人口将增加５．６亿人，其中从农村向城市转移的将达５亿人左右，如果是这样高的房价，将成为城市化的最大的障碍。
表６－６ ２００８年５０个大中和省会城市房价与收入比
每平方米房价９０平米套房价款总额城镇人均纯收入房款为三口人年收入的倍数农民工年收入为二人年收入的倍数农民人均纯收入房款为三口人年收入的倍数
５８２９５２４６１０１６０００１０．９３１４４００１８．２２６０００２９．１５
注：城镇人均收入、农民工收入为观测估计数值，农民人均纯收入为城镇人均可支配收入４４％左右；房价和平均房价为赳客网“宜居城市研究室”统计整理的最新２００８年６月中国城市房价排名于６月２２日首次在广州香格兰大酒店发布调查全国５０个城市的每平方米的房价数据。
一些特大城市的房价收入比更高，使其一般靠工资生活的居民没有能力购买住房。以２００７和２００８年为例，以上海和北京为代表的一线城市和东部大城市，房价收入比均在１０以上。其中，厦门２００８年房价收入比达到１４．０８，北京２００８年达到１３．５４，深圳２００７年达到１３．１５，广州２００７年达到１２．０９，上海２００７年达到１１．２５，杭州２００７年达到１０．３３。再考虑６０％的中低收入者，其房价收入比会更高，而对于农民工家庭，其房价收入比达１８以上，对于农民家庭，则更是高达２９以上，这些家庭在大城市中则更是买不起住房。因此，在这类城市中，需要购买住房的居民购买不起住房的比例会高达９０％以上。
（二）未来住房供给，比粮食安全更严重的危机
有的学者分析１９９６到２００３年中国粮食产量下降的最直接原因是粮食播种面积的下降，而粮食播种面积的下降一方面与耕地面积的下降有直接的关系，另一方面是农业结构调整、生态退耕等农业政策实施的结果。因此，他们建议，保证粮食播种面积，是当前保障粮食安全的关键环节。应进一步加强耕地特别是基本农田的保护，加强粮食主产区高标准农田建设，着力提高粮食综合生产能力，必须控制耕地面积的进一步流失。国务院也提出，１８亿耕地红线不能动。
而天则研究所的研究认为，需要特别担心的是把粮食安全和保护耕地联系起来，要求确保１８亿亩耕地不许突破。我国改革以后的三十年人口增加了４５％，粮食产量增加了６０％，而耕地是减少的。可见耕地和粮食产量之间没有直接的关系。保护耕地政策的一个直接后果就是房地产的价格大幅度上升。价格上升并不是钢筋混凝土贵，也不是劳动力的工资高，而是土地供给有限。另外一个长远的后果就是延缓了我国城镇化的进程。几亿人口要进城不可能不占用农地。
显然，这是两种截然不同的看法。
食品、住宅、工作及其收入，是民生最基本的三大要素。一个国家其中的一个方面出严重的问题，都会使经济和社会发生危机甚至动乱。而人们的食品消费和居住消费，都依赖于有限的土地资源。中国正在进行着全球历史上规模最大的农业社会向工业社会转型，农村人口向城市人口的转移过程。这样一种农业社会向工业和城市社会的转型，土地资源必然要适应经济和社会结构的转型而进行重新分配。也就是有的耕地要分配给城市、工业、交通、水利等现代化建设，特别是有一部分要用于人口向城市和城镇转移集中的居住用地；而许多村庄随着城市化的进程衰落而要重新复垦为耕地。从上面的分析看，长远来讲，城市化是人类节约各种生产要素，包括节约土地资源的一个过程，人口分散居住和发展的方式，将浪费更多的土地。但是，在其中的一个时期，村庄的衰落和人口代际之间的更替是有一个过程，将有大量的家庭在城乡间两栖居住，会占用较多的土地资源。因此，粮食问题、住房问题、就业问题，从资源配置的角度讲，你是将有限的土地资源较多地用来吃饭，还是用来居住，还是用来提供更多的工作场所？较为极端地偏重于任何一个，或者两个方面，其他两个或者一个方面都会形成土地资源供给不足导致的危机。这是一个不以人的意志为转移的客观和内在的相互影响关系。
我认为，粮食问题并不似想像的那样严重，其安全也可以通过多方面的措施得到保障，而对住房短缺和价格攀升不引起重视，不积极解决，危机一旦形成，将会形成严重的社会不稳定局面。我们将居民的食品消费和居住消费进行比较。
首先，从居民消费支出结构上看，食品消费在居民的支出结构上是逐年下降的，而居住消费在居民支出结构中是逐年上升的；居民食品消费的负担会越来越轻，而居住消费的负担会越来越重。从１９７８－２００８年的数据看，城镇居民支出结构中，食品消费的比例从５７．５％下降为３７．９％，农村居民其比例从６７．７％下降为４３．７％。而居住消费，城镇居民则从１９８１年的１．３９％上升到目前的３０％左右，农村居民消费从１９７８年的３．１６％上升到１７．８。从发达国家的经验看，随着经济的发展和收入水平的提高，居民最终消费结构中，食品消费占的比例在１０－２０％范围，而住宅消费的比例将会上升到３０－４０％左右。这是一个不以人的意志为转移的客观趋势。因此，对于居民来讲，特别是农村向城市和城镇转移的居民，居住消费支出的压力，要远比食品消费的支出压力大和沉重得多，而且会越来越大。
其次，食品安全方面出现问题，政府通过努力好解决；而住房方面出现的居民生活和引致的社会问题，政府很难加以解决。从居民阶层看，出现食品消费困难的主要是低收入户，占城乡居民的５％左右，一旦出现食品消费方面的困难，政府需要救助和补贴的家庭比例小，并且由于食品的价值相对住房要小得多，财政负担也较轻；中期中我们可以通过技术进步、规模经营等措施来增加农业产品的产出；即使强调要立足于国内保障粮食的供给，但是在万一的情况下，我们还可以从国际市场上进口农业产品加以平衡；而住宅短缺，一个国家在短期内，无法以进口的办法来解决；而且，住宅建设需要土地，需要空间，除了提高层数和容积率以外，人类还没有扩大土地面积和空间的技术来增加住宅供给。
有的学者认为，高房价是合理的，买不起房应当租房。中国人自古就有自己拥有住宅的习惯，让绝大多数人去抑制这种欲望而终身租房住，是与中华民族的文化冲突的。问题在于，如果一个社会８０－９０％的居民都买不起住房，说这８０－９０％都是弱势群体，要么去租房，要么由政府来资助，我认为，这个社会肯定是不正常的。如果一个社会，８０－９０％的居民都去租１０－２０％的居民手中的多套房屋，而且由于土地的有限性，房屋的租金会年年上涨，整个社会就会形成１０－２０％的房主食租金的，与８０－９０％的工作者但无资产的阶层格局，在稳定方面来看，这将是格局非常危险的一种社会。
从政府救助和帮助的角度看，住房与食品不一样的是，其价值量要比食品大得多，大面积的人口买不起住房，政府从财力的角度看，特别是中国处在经济发展阶段，人口要大量地从农村向城市和城镇转移，政府实际上是保不起，也解决不了。由于对因房价太高而居民买不起房问题似乎没有什么好的解决办法，于是建设部门出台了对中国各城镇住不起房屋的居民实行廉租房的方案。我认为，这个方案应当解决的是极少部分人，如３－５％居民的住房问题。如果８０－９０％都买不起房，这种方案基本上没有什么作用。要想用这样一种方案，将城市和城镇中的住房困难户保起来，实际上是一种空想。一是中国人口太多，特别是农村向城市和城镇转移的人口太多，这些转移人口基本上都是住房困难户，你能保得起吗？二是住房与食品不一样，与医疗保障也不一样，其价值太大，这样多的人口的价值这样大的住房需要想由政府保起来，在财政方面，几乎是不可能的。因此，正确的思路，还是回到如何降低房价方面，至少使城镇居民加上从农村转移到城市和城镇的７０％的家庭买得起住房！
五、高房价是土地管理取向、体制和政策造成的
中国的房价为什么这样高，舆论上普遍指责房地产开发商，包括一些经济学家批评房地产商谋取暴利，我认为这是有偏颇的。中国高房价的形成，与对住宅建设用地供应的行政和计划控制，土地供给市场的政府寡头垄断，地方政府将几十年土地收益一次性收支的房地产财政，以及对住宅不征收房产税有着密切的因果关系。
（一）行政控制：住宅用地供给不足型涨价
中国的土地管理体制是对土地的供应基本上是行政审批制，虽然国有土地，或者集体所有但被征用为国有的土地在出让时，进入政府垄断的市场进行交易，但是也需要高度集中的审批程序。多年来，由于在指导思想上，土地偏重于保证粮食安全，对城市化所用的土地进行了严格的行政限制，对于城市化建设，特别是住宅用地的供给与城市化进程中城市和城镇人口增长的需要不相适应，使住房价格存在着土地供给过少导致的上涨压力。我们先来看土地供求格局和地价上涨的趋势。
从上世纪９０年代至今对城镇建设的土地供应来看， 一是建成区面积与城市化形成的城市人口用地需要不相适应。如２００７年如果城镇人口每万人１平方公理的土地需要看，缺口为７６３０万亩。二是从城镇人口总量与城镇住宅面积来看，按照每一时期的住宅面积和合理的住宅容积量计算，各年的住宅用地存量缺口最保守估计在２５０－８５０万亩左右。三是上述计算是在住宅平均每套３６－９０平方米的标准下计算的缺口，实际上很多住宅面积要大于９０平方米，而且还有许多土地是别墅用地，考虑这些因素，实际上城市化进程与住宅用地之间的缺口更大。
表６－７ 土地供求与房地价格变动
年份城镇人口 万人城镇建成区面积 亩出让建设用地城镇土地缺口土地价格 万元／亩出让住宅用地 万亩住宅用地缺口 万亩住宅用地价格 万元／亩
１９９０３０１９５－－－－－２４４－
１９９５３５１７４－－－－－４６６－
１９９９－６８．１ ７．５５－－
２０００４５９０６－７３．０－ ８．１６－８５３－
２００１－１３５．６－ ９．５７－－－
２００２－１８６．３－１２．９７－－－
２００３５２３７６－２９０．４－１８．６７－－－
２００４５４２８３－２７２．３－２３．５５７３．００－４４．６６
２００５５６２１２－２４８．４－２３．６９６５．５０７８３４５．３３
２００６５７７０６－３４９．５－２３．１１８２．５２７３３５４．８８
２００７５９３７９７６３０３５２．４１２８６３７．６７９９．９０６７３７５．３８
２００８６０６６７－２４５－４１．８２７６．５０－－
数据来源，中国统计出版社，各年《中国统计年鉴》；地质出版社２００５－２００８年《中国国土资源统计年鉴》，其余数据根据其计算而来。
城市化对土地的需求与供给缺口太大，而且，上世纪９０年代和２１世纪初的多年里，由于地方政府追求ＧＤＰ目标和地方财政收入税源，使大量的土地分配于开发区、工业园区，分配于大工业和矿山项目，使住宅能分配到的土地与人口城市化需要相比不足，导致住宅用地供给不足型土地价格上涨。当然，最近几年，由于住宅用地拍卖价格较高，对住宅用地的比例比前多年上升，但与城市人口规模与住宅供应存量的缺口来看，住宅用地供应仍然不足。从表６－７可以看出，建设用地从１９９９年的每亩平均７．５５万元上涨到了２００８年的每亩平均４１．８２万元；而住宅用地每亩则从９０年代初的几万元，上涨到了２００７年的７５．３８万元。住宅用地价格的上升，加上住宅供给不适应于城市化人口的需要，住宅供给小于住宅需求，推动住宅价格持续上涨。住宅每平方米价格从１９８７年的４０８．１８元上升到２００７年的３６４５．１８元，平均年价格上涨率为１１．５％。因此，房价快速上涨的原因之一是住宅供给量不足，而住宅供给量不足的原因又是存量住宅供给与住宅需要之间存在着较大的缺口，每年住宅建设用地供给不足。住宅用地供给小于需求，势必推动地价上升，而地价上升和住宅供给量不足，两个因素又推动房价快速上涨。
表６－８ 城镇住宅供给缺口与住宅价格上涨
年份人口城市化水平城镇人口规模 万人城镇住宅总面积 万平方米城镇需要住宅面积 万平方米住宅供 求缺口 万平方米住宅价格 元／平方米
１９８７－－－－－４０８．１８
１９９０２６．４１３０１９５２０００００３６２３４０１６２３４０７０２．８５
１９９５２９．０４３５１７４２８７１２５５９７９５８ ３１０８３３１５０８．８６
２０００３６．２２４５９０６４４１０００１００９９３２５６８９３２１９４８．４３
２００５４２．９９５６２１２９９５７５５１５１７７２４ ５２１９６９２９３６．９６
２００６４３．９０５７７０６１１２７１６３１６１５７６８ ４８８６０５３１１９．２５
２００７４４．９４５９３７９１２７３４４６１７２１９９１ ４４８５４５３６４５．１８
２００８４５．７０６０６６７１３１３４４６１８２００１０５０６５６４－
注：城镇住宅总面积，按照建设部公布的１９９０、２００４各年数据，再加各年住宅竣工面积计算得出，其中１９９１到１９９９年找不到各年住宅竣工面积数据，只好按照年平均增长７．５％计算；住宅价格根据国家统计局住宅销售面积乘以销售收入而得。数据来源于国家统计局各年统计，见国家统计局网站年度数据栏；１９８７和１９９０年住宅价格因取不到数据，按照统计中的商品房价格代替。估计２００８年投入使用的住宅建筑面积为４００００万平方米。
如果２０４０年城市化水平提高到８０％，城镇人口将达到１１．６亿，如果每人住宅面积按照５０平方米计算（考虑包括已经建设和今后可能还要建设的一些大户型和别墅等），城镇住宅面积要在２００７年１２７．３４亿平方米的基础上，再增加４５２．６６亿平方米．假如容积率按照３计算，还需要增加住宅建设用地２２６３万亩，２００８年到２０４０年，每年平均需要供给住宅建设用地７１万亩。但是，考虑中国城市化已经滞后１５％左右，未来１０年，可能是城市化的加速时期，并考虑消化目前已经存在的城镇住宅供给和需求存量方面的缺口，住宅建设用地每年可能需要１００万亩。如果供给小于此数，或者超大户型住房和别墅用地较多，包括一户购买多套住宅，住宅用地价格和房价，势必会快速上涨。
从表６－７的住宅用地看，每年供给规模基本上达到甚至超过此数，为什么房价还是上涨。其中原因是，１、从表６－８看，住宅供给存量与需要量之间有较大的缺口，２００７年在７００万亩左右；２、住宅建设中如果大户型和别墅较多，则土地供给也会发生不足；３、另外，土地的政府垄断型供给、房地产财政和支付能力强的家庭购买多套住宅，也会导致房价上升。这在后面进行详细分析。
（二）土地政府寡头垄断供给型住宅涨价
中国土地的供给市场，除了政府行政限制土地的供应量外，另一特征就是政府寡头垄断。即政府一家寡头垄断性出让供应土地，许多个房地产商和其他用地商较为充分竞争性需求和购买土地。地价形成机制为：需求竞争者出最高价者为中标，一般也即成交价，而对于政府定的最高价没有其他的土地供应者与其竞争，没有使地价有下行的其他土地供给者的竞争压力。
寡头垄断的土地供应市场使城市地价持续走高。从北京市住宅用地挂拍招价格来看，从２００３年的每平米１６００多元上升到了２００８年的３８００多元，２００９年更是达到了３００００多元的奇高价格。
图６－３ 北京楼面熟地地价