当别人向你说话，或你向别人说话时，如果你面无表情，很容易引起误会。在交谈时，多向对方示以微笑，你将会明白笑容的力量有多大，不但顾客，你周围的人，甚至你自己也会觉得很快乐。但是如果你的微笑运用不当，或你的笑容与谈话无关，又会令对方感到莫名其妙。
交谈时，你需要用心聆听对方说话，了解对方要表达的信息。若一个人长时间述说，说的人很累，听的人也容易疲倦，因此，在交谈时，适度地互相对答较好。
3．说话时要有变化
你要随着所说的内容，在说话的速度、声调及声音的高低方面做适度的改变。如果像机械人说话那样，没有抑扬顿挫是没趣味的。因此，应多留意自己说话时的语调、内容，并逐步去改善。
集中注意力去了解顾客的需求，帮助顾客选购最佳的住宅，务求使顾客感到满意。顾客不是单想买一个物业，他是希望买到一份安心，一份满足感，一个好的投资和一份自豪的拥有权。
最高的销售境界是协助顾客获得更轻松、更愉快的生活，可能短暂时间内不能获取更多收益（这可能性不大），但你的感受应该十分好，当你习惯了这个做法之后，你的收益将会突飞猛进。
4．眼脑并用
眼观四路，脑用一方
这是售楼员与顾客沟通时应能达到的境界。密切关注顾客口头语、身体语言等信号的传递，留意他的思考方式，并准确作出判断，将销售顺利进行到底。顾客在决定“落定”之前，通常都会找一些借口来推搪，销售员一定要通过观察去判断真与假，不要相信客人推搪的说话，要抓住顾客的心理反应，抓住顾客的眼神，要用眼去看，去留意，多用耳去听。
5．留意顾客的思考方式
人类的思考方式是通过眼去看而反映到脑的思维，因此我们可利用这一点来加强客人的视觉反应，增强其感觉，加深印象。即使客人有理性的分析都愿意购买感官强的东西，例如：两人拍拖，男的对女的说“我爱你”，女的可能会没有什么感觉，若男的再送鲜花来加强其感觉，则女的除了听到“我爱你”这句话外，还可以用眼去看到，并加强“我爱你”这句话的可信度
6．口头语信号的传递
当顾客产生购买意思后，通常会发出如下的口头语信号：
顾客的问题转向有关商品的细节，如费用、价格、付款方式等；
详细了解售后服务；
对销售员的介绍表示积极的肯定与赞扬；
询问优惠程度；
对目前正在使用的商品表示不满；
向销售员打探交楼时间及可否提前；
接过销售员的介绍提出反问；
对商品提出某些异议。
把握住顾客的关键点
一家夜总会为了招揽顾客，找了一个体壮如牛、膘肥肉厚的人，声称顾客可以随便打他的肚子。很多人都试着挥出拳头，包括一些女孩子，结果是那家伙毫发未损。一天晚上，夜总会来了一个瑞典人。他不懂英语，主持人费好大劲，打手势，做示范，才让他明白他该做什么。瑞典人摩拳擦掌，笑嘻嘻的，看上去是乐坏了，把外套一脱，挽起袖子，冲那大肚子奔了过去。大个儿挺胸收腹，深吸一口气。可瑞典人没打他的肚子，而是朝他的下巴揍了过去，大个子应声而倒。显然，瑞典人是故意揍了大个子的下巴。他的行动适合销售的原则：找到对方最关键点，给予致命一击。
事实上，大多数人总是把握不住事情的关键点。关键点是成功的钥匙。比如博斯先生的那桩生意，他关心的是买到最安全的保险，他自己却模糊地认为是最便宜，那些终日围着他转的保险销售商，也把重点放在了最便宜上。博斯先生是一个好的生意人，当然知道最便宜的绝不是最安全的。小李是以提问的方式，把谈话引到了关键点，才发现他的真正需要，因此能够准确出击，提醒他赶紧买下保险才是最合算的。可以这么说，最合算的才是最便宜的。
那么，怎样找出关键点呢？这就需要你鼓励顾客尽可能地多说话。只要他们说出来四五条不买的原因，你就可以在每一点上跟他们讨论，而不要急着卖你的保险。只要你能让顾客不停地说话，就等于他在帮助你找关键点。因为他所说的四五条原因中，一般而言，必然有一条是关键点。有时不必你多说，顾客自己就会回到关键点上来。
利用关键点，小李顺利地做成了另一桩买卖。顾客是一位年轻的建筑师，很有前途，正在搞几个重要项目。小李通过朋友给他发了一封信。建筑师说话很优雅，但语气坚定。看完信，他说：“你的保险业务我没有兴趣。而且很不巧，一个月前我就买了很多保险。”
那就是他的固执，但小李还是想了解他，于是提出第一个问题：“张先生，您是什么时候开始建筑业的？”谁知道，他竟滔滔不绝说了3小时。小李当然有足够的耐心听，因为那是突破口。
他的秘书拿了几张支票请他签字，离开时她拿蓝色的眼睛打量小李。她一定很奇怪：什么人能让她的年轻有为、惜时如金的老板滔滔不绝3小时？而小李什么都没做，只是平心静气地听。告辞时，小李基本了解了他的理想、奋斗和事业。后来的一次会谈中，张先生说：“我也不知道为什么要对你讲那么多。你看，我身边的人，甚至包括我妻子，也没有你知道的多。”小李很自豪，一句简单的提问，完全改变了小李的角色和形象。两周后，小李拟出一份保险计划书和两份相关文件。圣诞节前一天下午4点，小李从张先生那里拿到了10万元的保险合同，同时还带走了副总裁和行政总监的保险合同，一个10万元，一个2.5万元。
鼓励顾客尽量多说
作为一名销售高手，都明白这样一个道理：知道多少并不重要，重要的是如何利用你所知道的。在听从赵先生的建议之前，小王习惯于给顾客一种自己无所不知的印象。而对付经理和他的同事，小王努力让他们对问题给予更多的答案。小王没觉得自己是在“卖”，但他们总是在“买”。经过几年的摸索，小王终于明白：让对方回答你的问题，比试图让他们遵照你的思维方式去考虑更有效。他终于深刻理解了赵先生的方法。其实，早在150年前，费城的本杰明·富兰克林就有同样的见解。
在读本杰明·富兰克林的自传时小王发现，他年轻时很孤立，树敌过多，因为他总与别人争论，总想支配他人，最后失去了支持者。后来他研究了苏格拉底的提问法，把它发扬光大，并终身践行，终于在引导人方面轻松自如。他不再与人争执，而是从对方的角度不断提问，总使对方心悦诚服。这种方法并不特别难学，小王将它用于销售，效果好得出奇。
在一个全国性的销售员大会上，巴伦结识了鲍尔先生，雪弗莱汽车公司的公关经理。他讲了自己买房子的事。他很想买一幢带树林的房子，就找到房产商。那房产商可谓绝顶聪明，先与鲍尔先生闲聊，时间不长，就弄清楚了鲍尔先生想出的佣金数量，还知道了鲍尔先生喜欢树林。然后，他开车带鲍尔先生看了一座房子。房子很漂亮，后院还有一片树林。
他对鲍尔先生说：“你看这树，多美，有18棵呢。”鲍尔先生啧啧赞叹，问价格。那家伙真是销售高手，回答说：“还不能讲。”鲍尔再问，那家伙就东塞西搪，就不说出数来。之后，一问到价格，他就数那些树：“一棵，两棵，三棵……”多有意思的销售员。最后怎么样，鲍尔先生会掏钱吗？他当然掏了，而且还不低，因为那里有18棵树。故事讲完，鲍尔先生感叹道：“这就叫销售！他一旦知道我要什么，就开始‘勾引’我。他做得的确很棒，值得学习。”
如果你打算采用提问法，要注意以下两点：
1．让对方知道你在想什么，而且你所想的跟他有关。
2．提问时态度要恭敬。
一位著名的教育家讲过，学校教育之后最重要的就是：提问的态度，表达意见的方式，突发事件的应变能力。
小王没上过大学，但也在实际工作中懂得了这一点：促使人们思考的最好方法就是提问，提一些切合实际的、跟他有关的、聪明的问题。现实生活中，这是唯一能让人思考的办法。你知道多少并不重要，重要的是如何利用你所知道的。提问时要注意下面六点：1、避免争执；2、不要唠叨；3、帮助对方认清他的需要，并帮助他得到它；4、帮助对方理清思路，让你的想法变成他的；5、找到销售中的突破口；6、让对方感到受重视，并站在他的立场考虑问题。这里，有必要再强调一次，走向社会以后，最重要的事就是：提问的态度，表达意见的方式，突发事件的应变能力。
经验之谈：知道多少并不重要，重要的是如何利用你所知道的。让对方自己给出答案，比试图让他们按照你的方式去思考，效果要好得多，关键是要鼓励顾客尽量多说。
别忽略顾客真正的需求
有一天，一老太太走进一家水果店，问老板，“这个李子怎么样”？老板说，又大又甜，新鲜的。老太太什么都没买，又走到另外一家水果店问了同样的一句话，老板还是同样回答，老太太还是走了，就这样，老太太看了好几家水果店，最后还是什么都没买，其中一个水果店的老板很纳闷地问，我看你走了好几家水果店了，您到底想买点什么呢？老太太回答说：“我儿媳妇怀孕了，想吃酸李子，所以我就出来看看有没有在卖”。老板恍然大悟。