购房指南
1. 关于住房面积的名词有哪些
在计算住房的面积时，往往需要使用一些专业名词。现讲述如下。
套内使用面积
套内使用面积是指套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积计算，具体如下：套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、储藏室、卫生间等空间面积的总和。套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积，不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入套内使用面积，内墙面装饰厚度也计入套内使用面积。
套内建筑面积
套内建筑面积是套内使用面积与套内墙体面积以及阳台建筑面积之和。
套内墙体面积
套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体、或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分割墙和套与公共建筑空间的分割墙以及外墙等共有墙，均按照水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按照水平投影面积全部计入套内墙体面积。
实用面积
即套内建筑面积。
地毯面积
即套内使用面积。
2. 如何计算住房内建筑面积
住房内建筑面积具体计算方法如下。
单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层（如阁楼）也应计算建筑面积。
多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。
建筑物内的技术层，层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。
用深基础做地下架空层，由住户使用或购买的层高超过2.2米的，按架空层外围水平面的一半计算建筑面积。
住户内有地下室的，其面积按相应入口的上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。
封闭式阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。其中凹阳台、半挑半凹阳台，从阳台外边垂直进深深入室内超过1.5米的，其超过部分面积不予折算。挑阳台及挑外廊、檐廊的底层有地坪及围栏的，可按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
独立柱雨篷，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨篷，按外围水平面积计算建筑面积；无柱雨篷挑出墙外1.8米以上的，按伸出墙外水平投影面积的一半计算建筑面积；室内楼梯按其水平投影计算建筑面积。
3. 如何计算住房的公摊面积
公摊面积存在两个以上权属套（单元）之间。如何计算住房的公摊面积呢？
穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。
电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。
突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。
突出墙面的门斗、眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。
另外，下列建筑面积作为公用建筑面积，但暂不列入住户分摊：地下室功能不明确的机动用房；大楼内的物业管理用房和住宅小区的居委会用房；按建设项目要求建筑的公用车库；为住宅小区房屋共用配套设施用房，如变配电间、小区门卫间、公厕等；用作公共休息，绿化等场所的架空层。
4. 不计量住房建筑面积有哪些
在住宅的建筑中，不计算建筑面积的范围有：突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂（壁）板，如：柱、垛、勒脚等；穿过建筑物的通道；检修消防等用的室外爬梯，宽度在60厘米以内的钢梯；没有围护结构的屋顶水箱间；独立不贴于外墙的烟囱、烟道、储水池等构筑物；地下人防干、支线，人防通道，人防通道端头为竖向爬梯设置的安全出入口；层高在2.2米以内的技术层（设备层）；单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间；层高小于2.2米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间。
5. 现代住房卫生标准常识
日照
每天日照2小时是维护人体健康的最低需要。
采光
窗户的有效采光面积和房间地面面积之比不应小于1?誜15。
层高
南方住宅层高不低于2.8米，北方则以2.6～3米为宜。
微小气候
室温冬天不应低于12℃，夏天不应高于30℃；相应湿度不应大于70％，风速在夏天不应少于0.5米／秒，冬天不应大于0.3米／秒，噪声要小于50分贝。
空气洁度
居室内空气中某些有害气体、代谢物质、飘尘和细菌总数不能超标。容易引起过敏症的化学物质的浓度低，易挥发的化学物质的胶合板、墙体装修材料等没用或少用。装有性能良好的换气设备，有良好的局部排气设备。
6. 看房需要掌握哪些技巧
看房是买房过程中一个不可缺少的环节。如何看出房子的不足，需要掌握下列技巧。
晚上看，白天不看
主要是为了了解入夜后房屋附近的噪声、照明、安全情况等。
雨天看，晴天不看
看房最好选在雨天，因为这时是了解房屋承受能力的最好时机。再好的伪装也敌不过连续几天不停地下雨，漏雨、渗水此时可一览无余。
看格局，不看建材
不要被漂亮的建材所迷惑，房屋的舒适度，最终有赖于格局设计得是否周全。
看墙角，不看地面
看墙角是否平整，有没有裂缝、渗水，如果是刚贴上的新墙纸就更加要留意，可能是用来掩盖水迹的。墙角承受上下左右的力量，所以很重要。
看做工，不看装潢
尤其要看每个接角、窗沿、墙角、天花板等做工是否细致。
看窗外，不看窗帘
有的商品房免费给业主配好了漂亮的窗帘。这时购房者就要多长个心眼，因为这可能是开发商在掩盖通风和采光上的缺陷。
看插座，不看电器
有的开发商偷工减料，连电线和插座也不放过。收房前一定要仔细检查，否则将来会很麻烦。
看空屋，不看家具
有的开发商在样板间摆上了家具，这时住户要意识到，家具往往会掩盖某些结构上的缺陷，只有空屋才最能展示其真面目。
7. 看售楼书有哪些技巧
为了推销房屋，开发商为自己精心制作了一种印有房屋图形以及文字说明的广告性宣传材料，这样的材料就是售楼书。
售楼书分为外观图、小区整体布局图、地理位置图、楼宇简介、房屋平面图、房屋主体结构、出售价格以及附加条件（如代办按揭）、配套设施、物业管理等几个方面。有了售楼书，购房者便可以有针对性地对房屋进行初步认识。例如，购房者通过看外观图、小区整体布局图，可以初步判断楼宇是单体建筑还是成片小区，或是高档、中档还是低档，用途是居住、办公还是商住两用。并且购房者通过看地理位置图便对楼宇的具体位置有了初步了解，同时对房屋的价格也有了一个大概的概念。购房者要看清楚楼房的地理位置图是否是按照比例绘制的，如果不按比例，这样的地理位置图将就会导致购房者对地点的选择形成误导。有了房屋平面图，就有利于购房者选择设计合理、适合自己居住或办公的房型。
8. 审查房产商的有效证件
首先，审查房产开发商的五证，即商品房预售（销售）许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。
其次，审查开发商的营业执照是否已经年检，开发商的资质证书。
要注意，审查以上证件的时候一定要原件，特别是国有土地使用证，以防将土地使用权转让前预留复印件等欺瞒做法。
9. 计算房屋面积有哪些技巧
使用面积，按围护该户的周边墙体的中心线所包围的面积加上该户的阳台面积计算。
封闭阳台面积，按投影算全面积，不封闭阳台按投影算一半面积。
每户所应分摊的公用面积，是按该户使用面积在全幢各户使用面积之和所占的比例分摊所求得的，自行车停车库不计算在公用建筑面积之内。
10. 住房套内面积比较
套内使用面积 是指套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积计算，套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、储藏室、卫生间、厕所等空间面积的总和。套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积，不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积，内墙面装饰厚度计入使用面积。
套内墙体面积 是套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分割墙和套与公共建筑空间的分割墙以及外墙等共有墙，均按照水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按照水平投影面积全部计入套内墙体面积。
11. 处理建筑面积误差有哪些技巧
购房人在购房合同中，应该明确约定出现建筑面积误差时的处理方法，但如没有做相应的约定可以按照以下方法处理：
（１）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实际面积结算房价款。
（２）面积误差比绝对值超出3％时，购房人有权退房，卖方应在购房人提出退房之日起30日内将已付房价款退回，同时支付已付房价款的利息。
（３）如果产权登记面积大于合同约定面积时，误差比在3％以内的房价款，由房地产开发企业承担，但产权归购房人。
（４）产权登记面积小于合同约定面积时，其误差比绝对值在3％以内(含3％)部分的房价款，由卖房人返还购买人，绝对值超出3％部分的房价款，由卖房人双倍返还购房人。
12. 购买现房好还是购买期房好
购买现房具有较强的安全性和直观性，购房者在购房前可以对所购房屋进行实地考察，对房屋的质量、装修、区位、室内格局等各个方面进行详细的了解。将实地调查的结果与房地产广告、售楼书上的介绍进行对照比较，做到心中有数。不必为房屋是否会延期交付、质量有无保证等问题担心，可避免购买期房可能带来的风险，具有较大的安全性。
购买现房如果要说有什么不利之处的话，就是与期房相比，现房的价格要高一些。另外，当房地产市场比较火爆，房地产项目供不应求时，现房的房源将会比较少，急需购买现房的消费者的选择范围较小。
购买期房就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。购买期房最大的好处是价格较低，在同等条件下，期房的价格一般要比现房便宜。购买期房，挑选的余地也较大。但购房者承担的风险相对较大一些，如期房能否按时建成，建筑质量能否保证，小区生活配套是否齐全，开发商所作出的各种承诺能否兑现等，都是未知数。购房者选择购房时机不当，还可能会遇到房地产市场趋淡，价格下降所带来的损失。
13. 购买期房时应注意哪些问题
有些购房者在开发商提供的现房中找不到自己喜欢的楼层、朝向，又不急于进住，而选择期房。当然，有些开发商促销房打出的大折扣也吸引了一些购房者，但未实际交付的商品房存在种种不确定的因素，会影响购房者预期的权利，因此在购买期房时，以下的工作是必须要做的。
购房者在预购期房时，应综合了解开发商的有关情况，并应实地考察建房基地，核对开发商提供的有关预售资料和刊登的广告，不至于因匆忙购房而导致损失。
购房者与售方洽谈达成协议后，双方应签订由房屋管理部门统一印制，工商管理部门临监制的《商品房预售合同》，在该合同中应明确所购房屋的价款、付款方式、装修装潢标准、交房期限、房屋面积、楼层、朝向、户型等，并明确违约责任。
预售合同签署后，购房者要连同自己的身份证复印件交给售方，并由售方将预售合同交房地产交易管理所审核合格后，由房地产登记发证部门办理预售合同备案登记。如此，预售交易手续才算完备。如交易双方未按规定时限办理交易审核，每逾期一天，有关部门将处以0.1％的罚款。购房者在签订预售合同之前应到实地查看，以验证预售合同的内容和售楼书的说明与实际情况是否相符。如果房屋的出售是由房地产中介公司代理，应查验中介公司是否有工商营业执照和中介代理资格，其服务人员是否持有房地产经纪人许可证。
14. 住房选购常识有哪些
房屋结构
房屋的框架结构决定了房屋的耐用性和安全性，一般有砖混结构和砖木结构等，并具有抗震设计。
房间布局
布局应实用、舒适、经济、合理，能符合家庭成员的居住特点，并且通风、采光也要好。
配套设施和材料情况
房屋的建筑及装饰材料、厨房设备、卫生设备以及水、电、煤气设施情况都要充分考虑，高层楼房还要考虑到电梯情况。
生活配套设施情况
要具有方便完善的道路、商业服务、文化教育、邮电通讯等服务设施。
房屋外观
包括房屋色彩、造型、建筑风格等。外观设计既要合理又要美观。
房屋之间的间距和层次
不同房屋之间的距离、布局要合理，不能影响通风及阳光照射，房屋的层次高度和位置要好，视野应尽量开阔。
房屋所属地段情况
要充分考虑房屋所处的地理位置、交通条件以及周围的人为环境对工作、生活是否有利。
要有完备的保安、消防、保洁人员以及相应的设施
环境情况
房屋应卫生状况良好，周围有适当的绿化，并充分考虑这一地区空气污染、水质污染和噪声污染等情况。
15. 一次性付款和分期付款有哪些
在合同约定时间内，一次性付清房价款，一般可以从销售方那里得到房价款优惠。但是这种付款方式也有缺点，一般的购房者很难一下筹集很多现款。若开发商没有按期交房，甚至工程烂尾，就有可能损失更多的利息或全部。因此，选择付款方式时，一定要慎重选择。
购房人根据买卖合同的约定，买房人在一定的期限内分数次支付全部房价款的方式就是分期付款购房。目前，购房时采用这种方式的较多，购房人交付首期款时与开发商签订正式的房屋买卖契约，房屋交付使用时，交齐全部房款，办理产权过户。
分期付款的利息是付款时间越长，利率越高，房款额加在一起会高于一次性付款的金额。但是，将通货膨胀和个人收入增长率及支付能力综合起来比较，分期付款还是合算一些。分期付款一般是买卖双方在合同中约定，根据项目开发的进度，分阶段交付房款，在房屋交付使用时，只留一小部分尾款最后付清。这样做的好处是，购房者可以用房款督促、制约开发商按约定的时间开发建设项目，同时也可缓解一次性付款的压力。
16. 商品房交易程序分哪几步