1.商铺投资案例。
（1）成功个案。
李先生住在某大型小区，该小区去年7月发售多间40平方米～60平方米投资型商铺，均价为1.3万元/平方米～1.5万元/平方米。这批商铺有独立产权，客户可自由经营。李先生看中的商铺有九成实用率，8米超宽的店铺门面，面积47平方米，总价70.5万元。经过一番考虑，李先生决定买下这间商铺，他采用银行按揭方式，首付款35万元，剩下的做10年银行按揭，月供3000元左右。两个月后，李先生将铺位出租给某保健用品店，首年租金为4300元/月，投资回报7.3%。最近，该盘再次推出一批商铺，均价已经上升到2.6万元/平方米。
（2）失败个案。
朱先生几年前在某市主干道的某大型楼盘裙楼二层买了一间小铺，约16平方米，总价25万元。当时宝岗大道两旁有多个住宅小区，居住条件成熟，居民购买力日益壮大，商业气氛渐浓。而且，当时附近的交通大道一带只有一个商场、一个购物中心和一个广场，朱先生看好该铺的升值潜力于该年年底以1000元租给了一家饰品店，年递增按市场情况再决定。本来投资回报不错，但好景不长，整个商场的经营出现问题，二层空置率越来越高，朱先生于是萌生转让的念头，但该铺一直难以出手。望铺兴叹的朱先生还得交每月12元/平方米的物业管理费。
2.案例分析。
从两个商铺投资案例中，投资者可从中分析商铺投资的经营方式的差异以及如何规避风险等问题。
就楼市环境而言，整体环境良好，小区商铺回报率升高，升值空间也越大；从楼盘自身的角度来讲，各大小区居住氛围日渐成熟，入住率越来越高，小区配套不断完善：这些都使得小区商铺成为近期的投资热点，受到越来越多的买家关注。
同是投资小区商铺，为何李先生的商铺升值不少，而朱先生的却难以为继，甚至无法脱手？一般来说，小区商铺能否做旺主要取决于地点、人流状况及消费群体的消费水平。而裙楼商铺尽管同样有这个优点，但更重要的是需要整个裙楼商场经营主题或裙楼商场内品牌店的带动，受制约的因素往往比单纯的小区商铺多。
李先生所在小区的商铺独立经营，是楼盘的生活配套，由于小区居民本身的消费力已经不低，而且周边可消费的地方也不多，于是吸引了区内区外的居民前来消费。而朱先生的裙楼商铺更多是依附于其所在裙楼商场的经营状况，如果商场经营不善，场子做不旺，商铺就会越来越淡，甚至“活”不下去。
3.投资提醒。
（1）投资小区商铺是中规中距的投资方式，其回报率稳定，适合中小投资者。
小区商铺回报率一般在6%～10%，如果回报率过低，其投资价值就值得商榷。一般而言，商铺面积50平方米～70平方米比较容易入市，风险相对也小，而面积一旦超过100平方米，回报率就会下降。
小区商铺因其所处位置可基本分为临街商铺、小区内商铺和商场铺三种。其中，临街铺经营风险最小，因为其服务对象既有小区固定的客户群，也有小区外的居民，服务受众面较广，很容易获利。选择临街商铺要看准所选地点区域性商业气氛是否浓烈，如人口密度、消费能力、消费结构等因素，并根据周边客户及其消费层次来定位。而小区内商铺主要为本小区业主提供日常生活必需品，关注点应在入住者衣食住行等方面，如小食店、药店、24小时便利店等经营方式较容易赢利。
如选择依傍于楼盘主题式商场或裙楼商铺，除应关注地段、区位及人流量等因素外，还要看整个商场的经营方式是否有统一的管理公司，是否有统一的经营发展规划。
但是值得注意的是，一些小区商铺即使目前的年收益率未能达到6%，如果其居住人群消费力强，升值潜力高，也值得考虑。也就是说，小区周边的商业网点越稀缺，就越能显示出小区商铺的价值，即使现在不旺，将来升值前景也很可观。如广州某花园的商铺租金从以前80元/平方米/月～130元/平方米/月水平发展到现在200元/平方米/月左右，就是一个很好的例子。
（2）8%回报率预期，不是所有商铺都能达到。
开发商将商铺隔成小空间，采取售后返租的销售方式，这是中国商业地产的一大特色。产权式商铺这种销售想法并没有不合理性，但在产权式商铺越来越多的时候，其可实现性会大打折扣，同时这种销售方式存在监督与管理体制的漏洞，容易引起许多不良后果。
对于售后包租的隐忧，几年前就已有诸多投资者提出过，问题关键就出在开发商可能难以兑现经营承诺和适当返利承诺。根据这几年来的数据分析，上海最好的百货商场近年来一般净利润在6%左右，超市、卖场一般实际经营利润只在1.2%～1.6%，而一些售后包租项目标榜的投资回报率却高达8%。
据《上海市零售商业网点面积调研报告》统计，2004年上海全市零售商业网点面积达到2857万平方米，2006年达到3200万平方米，到2007年大约达到4000万平方米左右，居民人均零售商业面积约2平方米。截止2010年，上海全市的商业面积总量基本饱和，商铺市场竞争十分激烈。产权式商铺不乏极少数成功经营的案例，但随着此类商铺的涌现，不少开发商急于回笼资金，无长效行为，实际经营效益远远达不到预期。
与住宅产品相比，商业地产需经营业绩才能实际创利，因此商业地产项目的投资开发需结合招商经营一起考虑，对区位、地段、业态、周边环境、消费群体、消费层次等做深入的市场调查和研究。目前不少开发商并非经营商业出身，而是由开发住宅产品转变而来。他们不了解商业市场，以包租作招揽买家的定心丸，将商铺当作住宅产品卖出就算，缺乏一整套后续经营的思路和手段，在激烈的商铺经营竞争中，难以兑现返利的承诺，甚至出现有些开发商拖欠租金携款私逃的现象。
同时，投资者自身的观念也有误区，很多商铺项目“一铺养三代”的宣传正是切中了心理误区。事实上，商铺套牢比住宅更麻烦，租不出去也无法自住，只能选择空置。
目前欧美的大型商场多采用只租不售的方式，通过整体包租来打品牌以及综合经营管理。因此，经常是许多主力店周边会有一些小的租户，商业经营较为成熟。
售后包租商铺的问题往往出在“一个愿打，一个愿挨”。开发商不以好收益吸引客户，就比不过其他开发商。小投资者能做到的还是自己小心投资为妙，不能简单看广告宣传。