在商铺投资中，通常建议投资者选择投资“熟铺”而避免“生铺”。那些在开发商或管理公司数年经营下，有固定的经营商家，经营规模和效应都已具备，已有了旺盛的人气、商气，投资回报稳定的商铺在行业里被称为“熟铺”。优先选择熟铺的原因是这类商铺已进入成熟经营期，具有良好的市场成长性，出租率高、商家稳定、经营有序、投资回报明显。
通常情况下，商业类的地产进入经营阶段后，由于商气、人气都不够，需要短则一两年，长则三四年的培育期，最终才会达到理想的状态，而熟铺的培育期都已过去，培育期中存在的风险都由开发商承担，它兼顾了投资者的收益性和安全性，因此颇受投资者的欢迎。
“生铺”，则是那些一边开发、一边销售、一边招商的商业物业，生铺一般通过项目区域美好的远景规划及短期（通常是返租3年～5年，不低于10%）的高额投资回报来吸引投资者，但事实上开发商已在商铺的销售价格中把对投资者的回报作为成本考虑进去了，而在生铺的养铺周期内，由于实际租金低而承诺回报高，这种巨额补差造成的高运营成本使经营管理公司无法良性运营，进而对投资者承诺的高额回报往往无法及时兑现，这就造成大多数投资者资金被套，苦不堪言。
所以，选择“熟铺”一般而言是比较稳妥的投资选择。但是，就算是生意最旺的街道，也难免有些位置是死角，而一些被人视为偏僻冷清的街道，也有些地方适合于开店铺。有时与其定好店铺经营方向再去寻找经营场所，不如先找到一个地点适中、价格低廉的营业场所，再根据当地环境情况确定经营方向。接近人们聚集的场所，如剧院、电影院、公园等娱乐场所附近，或者大工厂、机关附近，这一方面不仅可以吸引出入行人经过，另一方面也容易使顾客记住该店铺的地点，来过的客人向别人宣传介绍，会比较容易吸引其他的顾客来光顾。此外交通便利的地区，或者在几个主要车站的附近，可以在顾客步行不超过20分钟的路程内的街道设店。街道通常被马路隔开，形成两侧，选择哪一边较有利于经营，需要观察马路两边行人流量，经过调查分析后以行人多的一边开店为好。
不过，要注意公用分摊面积按使用面积计价的方式，并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属，确定公用部位的规划设计。只有事先约定严密详尽，才能在出现问题时顺利维权。
投资者在购买商铺前，要仔细了解欲投资商铺所属地域近期到至少3年以内的城市发展规划，即使商铺当下收益率高，但若不久要拆迁或者改建，直接关系到商铺升值和转手是否有人接收的问题。此外，还要多方打听一下交通环境方面是否有规划，比如本来商铺处于人行区域，但未来要修成临车辆通行的街道，那么客流量会受到直接影响，商铺难以保值增值。
上面了解了“熟铺”的特点和注意方面后，下面教投资者几招挖掘“熟铺”的技巧：
1.了解商铺周边民众的实际购买力。
2.要有“傍大款”意识，即把店铺开在著名连锁店或强势品牌店的附近，甚至可以开在它的旁边，不仅可省去考察市场的时间和精力，还可以借助它们的品牌效应招徕顾客。
3.了解开发商周边交通是否便利，在理想状态下的商铺或商业街市应具备接纳各种来客（购买力）的交通设施，可以查看商铺周边是否拥有轨道交通、公交车站点，还有停车场。
4.选取自发形成某类市场的地段。在现实生活中，管理部门并没有对某一条街、某一个市场经营什么做出规定，但在长期的经营中，某条街会自发形成为销售某类商品的“集中市场”。