商铺投资具有高回报性，同时也有着一定的风险性，尤其是在我国商业地产刚刚兴起不久的今天，商铺投资市场存在着较严重的商业经营问题，这些问题致使商铺投资市场随时都有“变脸”的危险。下面这些“变脸”情况投资者尤其要注意了。
1.无人问津型。
所谓商铺投资无人问津型是指当发展商把商铺卖完后，就做甩手掌柜甚至拍屁股走人，商场产权分离，投资者各自为政，经营一盘散沙。比如某发展商开发的一条“香港步行街”，在销售完毕之后，没有任何的定位、招商、经营手段，小业主拿到商铺后不知所措，一头雾水，只好在门外挂了一个大大的招租标志，一年半载都无人问津。
其实，零售业已经是供大于求，而这种自发式（无人管理）的商业街，在供大于求的市场中如果缺少起码的商业定位和营运，其结果就只能是被市场无情淹没，如果开发者能够肩负起项目经营管理的责任，根据当地零售市场的特征，细分出女人街、儿童街、数码街等主题经营，经营不至于这样惨淡。
2.昙花一现型。
所谓商铺投资昙花一现型，是指发展商对销售的商铺包租2年左右，然后在这2年左右的培育期承诺：自己如何提供给商户优惠政策、如何管理商场、如何投入重金实施商场经营推广等等。很多发展商在项目推广中，以买铺即免收几年租金来吸引投资者，以免租多长时间来吸引商户，这样的宣传方式亦可加以运用。
可实际当中，往往代理公司只管销售，不负责后期的市场管理，这样销售公司的销售方案与后期的市场管理是完全脱节的，商场经营可能会弄得面目全非。这种类型的商场开业时虽然是轰轰烈烈，但只是昙花一现，开业之后商场就开始走下坡路，乃至关门歇业。
3.虚拟产权型。
所谓商铺投资虚拟产权型是指发展商以虚拟产权式商铺、以长期包租的方式，去满足投资者建立一个稳定长期的取款机的目的。很多投资者以为像这种类型的商铺引进了龙头主力店，经营有保障，每年都有高比例的回报，孰不知这个高额的回报背后隐藏了一颗“定时炸弹”，仔细考虑一下，就会发现危机四伏。
一方面，这种长期包租的商铺是建立在大商家经营良好、发展商资金链不出问题的前提下，如果大商家经营不善欠租、发展商资金链断裂，业主的投资回报就会失去保障；另一方面，由于商场承租给开放式经营的大商家，投资者根本就不能在商场中找到自己的铺位，这种虚拟产权式商铺经营一旦出现问题，就会迅速土崩瓦解，所谓高额回报的取款机会被炸得烟消云散了。
其实，商铺投资不能仅仅看某一方面是多么有保障，最终还是要综合考虑商铺的客观条件、商场的经营定位、竞争环境、促销手段等，只有这样，才能让自己投资的商铺日进斗金。