由于商铺形态各异，所处地理位置不同即商圈环境不同，很难准确回答某一商铺投资的可行性。但看到很多投资商铺的人被套牢，因此很有必要对商铺投资存在的一些风险进行分析，给商铺投资者一些帮助，也希望能有更多的投资人慧眼识铺。
有些商业项目在销售时往往给投资者算了一个很好的回报。但这些回报却是在商铺一定能租得出去的前提下，而预估租金也一定是在理想状态。很多初次投资商铺的人对购得的商铺能否顺利出租很难有经验判断，而购得后商铺却难以出租又不知原因何在，这让很多投资者备受打击。一般情况下，商铺难以出租原因主要有以下四个方面：
1.商业生地，商家不会进入。
第一个原因是商家开业经营非常理性，不会赔钱经营。对生地的投资选择要非常谨慎，如果让一个生地成为一个繁华闹市，可能需要很长的培养期，在这期间商家往往要贴钱经营。因为很少有商家愿意持有经营，所以，一个刚刚建成的社区，投资者进驻后很难立刻投入运营。
为什么有些商铺零租金也难以吸引商家？因为一但入驻，装修、人员费用及经营管理成本一样会有。所以商家的入驻是很理性的。这就是为什么商家要等到滞后人群入住了才进驻。在这种情况下，新购买的商铺难以出租是正常的。投资者也许要等上两三年或者四五年。所以，投资者在投资商铺之前一定要想好，三五年内租不出去怎么办？资金方面有没有问题？如果没问题，投资也无妨，毕竟不会因一个商铺的投资失误给未来生活带来太大麻烦。所以我们之前就一直强调了投资商铺选“熟”慎“生”。
2.区域商业面积过大，新商业难以开业。
区域商业经营面积饱和也是商铺投资的一大硬伤。区域内商业用房面积供应超过需求，过量的商业用房面积只能闲置，而难以出租，这就是市场的力量。所以在投资前应了解一下项目的商业规模，再了解一下周边商业经营情况。如果周边已有大量商铺空着没有租出去，或者即使出租情况还可以，但租金很低，再在这个区域进行商铺投资将是一件很危险的事。假如是一个大型社区，投资者可以算一算社区可以居住多少人，如果这个社区供应的商业面积超过了每人1平方米，那这个社区的商业面积已经过量了，再加上周边原有商业，投资这个社区商业肯定会有危险。如果一定要投资，则一定要选一个交通要道或进出人流量很大的地方，小区深处的商铺还是最好放弃。
3.商铺售价太高，导致租金拉高，商铺难以出租。
第三个原因是商铺过高的售价拉高了房租。由于有些商铺售价很高，投资者为了尽快收回投资，常常将商铺的出租价格定得不合理，高过了周边正在经营中的成熟商铺的租价，这样的商铺是难以出租的。因为过高租金增加了商家的经营压力。
那么，商铺的投资者如何判断租金的高低和商铺售价的高低呢？其实，这一点儿也不难。一是到商铺周边问一问正在经营着的商铺的租金情况，然后投资者再问一问欲投资项目商铺的售价，假设商铺投资回报期为十年，通过一个简单的除法就可算出即将投资商铺的租金水平，与周边目前经营中的商铺租金进行对比，如果高于周边商铺的租金水平很多，那么这个商铺投资压力就大了，也就是说不好出租了。如果将租金调低到周边商铺租金水平，无疑将大大延长投资回报期。这样的商铺投资价值已打折扣。当然，如果投资者不在乎投资回报期，投资这类商铺也无妨。但有一点，以上计算还并不太准确，如果加上物业管理费、利息等，这个回报期可能还要延长。
这说明什么呢？如果投资者不将租金降低，你的商铺可能租不出去。
4.商业用房结构有问题。
第四个问题是商铺的结构出现了问题而使商铺难以出租。这个问题对投资者而言是最危险的，问题出在开发商，而伤害的却是投资者。商业用房的最终用途是商家经营使用，但很多商业地产项目开发对后期商家使用功能重视不足，导致了建成的商业用房商家无法使用，出租自然是困难的。
例如，开发商为了销售方便，将商业店铺以单元为单位分为一至三层或四层，两个单元之间是承重墙结构，造成了店铺之间互不相通。这种结构就是只考虑销售方便不考虑商家使用要求。商业业态的不同，对经营面积、规划布局等使用要求也不用。如超市、百货、专卖店、餐饮等不同业态对层高、承重、柱距宽、进深、面宽、供电照明、人流、车流动线、排污、排烟以及商业商铺门窗、门头外观等建筑结构的设计均有不同要求，这些要远比非商业用房设计复杂得多。尽管商业使用功能的商业用房即使建成卖掉了，最后招商也非常困难。对商业使用而言，框架结构比较好的，商家可根据经营需要进行任意组合分割。而前面所说的单元式结构失去了按照商业使用功能重新布局的可能。另外，很多社区商业街由于是与住宅连在一起，结构是为了照顾住宅，很多底层商业与楼上住宅结构是一样的，众多的承重墙落地，对绝大多数商家而言，这样的结构是无法经营使用的。
说实话，“一铺养三代”的观念确实成全了一些投资人，但也有很多人因此受到了伤害。因为这个观念完全建立在投资后的商铺可以租出去的假设上，一旦投资的商铺难以出租，由于投资额巨大，而月供又不等人，最终有可能“商铺”变“伤铺”！