经过2003年到2008年这五年时间的发展，国内商铺投资市场有以下的表现。
首先，全国范围内底商、商业街、专业市场、批发市场，这些类型的商铺针对老百姓做销售，为投资者创造一个投资的品种，在过去几年的表现，这几个类型绝大部分投资人都从中赚到钱了，这是很积极的一个方面。与之形成鲜明对比的是全国范围之内的购物中心、商场的这些产权商铺。产权商铺的投资到目前为止，从我们的观察来看，包括北京、上海、重庆以及二线、三线城市，90%以上的产权商铺项目都是失败的。这里面的原因很复杂，有些是因为开发商在经营管理方面缺乏整体管理的意识，有些是因为开发商缺乏专业化管理水平。更多的是因为开发商在商铺销售以后把商铺销售回笼的资金又去进行别的项目的投资，最终因为资金链的问题，资金链断了以后，整个项目不得不歇下来。所以投资这些商场、购物中心的产权商铺的类型，从过去几年时间来看的确是很惨痛的教训，绝大多数投资者是颗粒无收，付之东流。
商场还有购物中心这两个类型在过去几年也有另外一个特征，需要大家关注。在全国范围之内进行商场、购物中心投资的包括新加坡的凯德置地、深国投、万达广场，在全国各地进行比较多的中大型购物中心的开发，机构长期持有而不是卖给小的投资人。从他们的表现来看，的确是可圈可点。虽然有些项目还处在市场培育当中，但是这种商场、购物中心采取整体持有的方式来进行投资开发的模式是符合长期市场发展的一个方向，这也是这些机构进行商场、购物中心投资开发的成功的原因。以上基本上是过去几年时间中国商铺投资市场发展的一个状况，有比较令人高兴的地方，也有很多让人感到困惑或者说引以为戒的地方，尤其要引以为戒的就是产权商铺——商场、购物中心里面的商铺、铺位承诺回租承诺回购，或者不做承诺只是承诺来做统一经营管理，这种项目的风险的确很大，建议投资者做特别的关注，原则上不去参与商场、购物中心这些类型的产权商铺的投资。
目前环境之下，国外的这些机构来中国进行商铺或者商业地产投资的热度减弱之后，会一定程度上给开发商带来一定的压力，开发商在商业地产项目的操作上可能会比过去更耐心更用心。另外在国内进行商铺投资的资金规模某种程度上因为国外资金数量的减少，可能对于国内商铺的价格也会有一定的制约。无论是开发商更耐心更用心地来做商业地产，还是投资的资金没那么多，开发商对利润的预期没那么高，都是有利于大家来选择到好的项目并且以相对来讲更恰当的更合理的价格来进行商铺投资的一个好的环境好的时机。
客观地讲国内的房地产市场是一个典型的资金的市场特征，资金很充裕的话就一路高歌猛进。在目前资金的方面没那么宽松的环境之下，包括中国的房地产市场规则在发生根本性的改变，从过去几乎百分之百的市场由这些市场的企业去解决逐渐地会转化为30%的市场由纯粹的市场去解决，70%的市场由政府以及政府关联的国营公司去解决。目前是国内的房地产市场在发生整个的市场规则的变化阶段，在这种环境之下住宅的成交量下降或者个别地方有下跌的趋势都很好地体现了在整个规则改变的阶段以及房地产的资金受到制约的阶段，市场观望所导致的很多的开发商不得不恰当地考虑企业自身的资金运作，进行价格的调整来解决短期的资金风险。房地产成交量的下降以及个别地方价格的下跌是一个阶段性的调控的结果，从长期来讲，国内的房地产市场的需求还是良性的持续需求，未来的价格体系到底会不会持续下降？应该说不同的城市不同的区域可能会有不同的表现，但是整体来说中国在解决城市化改革的过程当中对房地产的需求是一个持续的强劲的需求，所以大家只能阶段性地来评估住宅成交量的下降或者个别地方价格的下降，但是这不代表长期趋势。
就商铺市场来讲，商铺的投资几乎和住宅没有根本性的关联，它们毕竟是属于两种投资产品。住宅针对更多的是老百姓的投资，而商铺除了个人投资之外还有很多机构、商家的投资，另外商铺的价格很大程度上体现的是商铺所在区域的这些市场环境的成熟程度，市场环境越成熟价格越高。所以目前房地产的价格体系和成交状况并不会对商铺产生根本影响。如果有影响的话一定是在住宅的投资方面，因为住宅市场的不清晰的发展趋势，一定会有一些原来想进行住宅投资的资金会转向去投资商铺，如果有影响也是在这个方面。商铺的价格和成交状况从目前来看不仅没有比2003年、2004年降低反而在上升。原因很简单，在经过五年多的开发，全国几乎所有的城市在往外围扩张的时候，新的城市区域环境越来越成熟，环境越成熟商铺的交投越活跃。所以说目前商铺的交投与过去相比可能更活跃，价格更有表现力。
国内银行在对房地产市场进行调控的时候，商铺作为低产的一个品种，银行的信贷的紧缩一定会直接对商铺项目产生政策影响。在这种情况之下，我相信商铺的项目无论是项目做贷款还是按揭贷款都不会像2006年2007年那么容易。如果银行的贷款的需求不能得到很好解决的话，很多项目在营销的时候面对投资客的门槛就会更高，因为只能付全款，贷款不好做。在这种环境之下，商铺投资门槛的提高对很多收入能力或者说投资能力不强的投资者有很大的抑制作用。前几年很多开发商做了小的铺位，希望以比较低的门槛来带动有一些投资能力但投资能力不强的人去投资，在目前情况之下，投资门槛提高，投资群体的规模会稍微缩小，有些投资能力比较弱的投资客也会保持观望状态。
国内商铺投资市场一方面因为各种政策的原因导致能够进行商铺投资的群体因为门槛高了很多人会被淘汰出去，这是不利于商铺销售的一个趋势。但是商铺的这些区域随着城市化的发展市场越来越成熟，那么过去有投资能力的投资客可能成交的热情又会增高。这两方面的因素融合在一起，很多不错区域的商铺成交比过去还是要活跃，虽然有不利的因素，但是整体还是一个向上的状态。
经过过去多年市场的磨炼，真正取得很好投资成果的商铺类型是底商、商业街、批发市场、专业市场，也就是说，适合于个人来做投资的商铺类型主要是这几个类型。像底商、商业街因为经营比较独立，如果今后开发商经营管理不好，也不会带来太负面的影响，毕竟它是独立的操作。
专业市场、批发市场因为价格的原因大家对它有认同而前去消费，所以它对经营管理的要求没有那么苛刻，所以说专业市场、批发市场的商铺的投资对管理依赖性不强，也是一个很好的选择。投资者在投资商铺的时候要有这么一个概念，这些类型是适合个人做投资的类型，相反，商场、购物中心这些类型并不太适合个人去做投资。如果投资人有这么一个类型的判断，首先从风险的角度很大程度上做到了控制。当然在投资商铺的项目，并不是所有的底商、商业街、专业市场、批发市场都适合投资，面积太大的项目大家要谨慎。比如底商，开发商做了三、四十万的住宅，又做了十五、六万的底商商铺，面积太大的话市场没有这么大的规模。所以说太大的商业项目，投资人也要谨慎对待，因为商业面积太大，市场规模不够，导致可能未来的空置会很高，也会有风险。投资者在这些方面有基本的了解是有利于今后风险的控制的。