第330章当代物权法百科全书小辞典初稿326-1

当代物权法百科全书小辞典初稿326-1

业主机构共决权的效力

一、基本理念

1．定义

业主机构共决权的效力，即业主大会、业主委员会所作决定对于每个业主共管义务的客观效力，包括正效力、有效力和负效力、零效力两个组成部分。

正效力，指业主大会、业主委员会正确的决定产生正确的效力。有效力，指业主大会、业主委员会正确的决定与业主有关的事项具有约束力。负效力，指业主大会、业主委员会不正确的决定产生反面的效力。零效力，指业主大会、业主委员会不正确的决定和不符合法律程序的决定对于广大业主无效力。物权法第78条第1款的规定表示正效力、有效力。第2款的规定表示负效力、零效力，并赋予业主撤销请求权。

每个业主在享有共有、共管权利的同时，也分担一定的责任与义务，亦即共有权的限制、共管权的限制、住宅利用权的限制及其他客观条件与业主权利的限制使然。世界上几乎不存在不受任何限制的权利，业主的物权是这样，业主大会、业主委员会也是这样。既然如此，业主机构共决权的效力，取决于机构共决权与个人共决权的相对平衡、权利与义务的相对平衡。其前提条件是，需要满足主体适格、程序合规、所作决定合理合法这三个要件，才好判定业主机构共决权的效力。

业主机构共决权的效力不济或者无效，或者业主大会、业主委员会不符合法律程序的决定本身就无效，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。这是法律赋予受侵害的业主的一种特定的诉权，包括受侵害的财产权、人身权、民主权和其他权利，均可以向人民法院提请撤销，使得业主的合法权益回复到圆满的状态。在这里，不必按照“普遍多数决定原则”和“特别多数决定原则”等少数服从多数原则来执行，而尊重事实、尊重法律并为受侵害的业主维权才是第一要务。很多时候，事实和真理是掌握在少数人手上也不为奇。殊不知，连国家的法律的过时条款、无效条款和死亡条款都可以修正，连各种错案、假案、冤案都可以纠正，业主大会、业主委员会的错误为什么不能纠正？

从业主的共管权来说，每个业主是共管权人，同时是被共管权人。关键在于，每个人的权利与义务都要适当、适度，不能越权、专权、侵权。每个业主的思想素质、作风素质、法律素质不同，对于共有权、共管权、共决权的认识水平也不尽相同，又不能跟工作单位那样统一做细致的思想工作，那么，用法律工具来维权是最直截了当的。

2．撤销权

撤销权，这里是指民事主体涉及民事诉讼的撤销权，是比行政诉讼容易一些的撤销权。对于业主是撤销请求权和胜诉后的撤销权，对于人民法院是判定撤销权。

物权法第78条第2款“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”是从正面教育的规定。如果业主被侵害的事实不存在，或者其诉讼请求不符合法律规定，人民法院会驳回其请求，就不存在所谓的撤销权。因此，业主滥用民诉权也是不可取的。

行使业主撤销请求权的要求是，除法律另有规定的以外，业主要在知道或者应当知道其权益被侵害之日起二年内向人民法院提出撤销的请求，要向有管辖权的人民法院提出，要有明确的诉讼请求和事实、理由等。

业主请求撤销的相关权利，还可以通过政府部门来行使。《物业管理条例》第19条第2款规定，业主大会、业主委员会作出的规定违反法律、法规的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

二、对于业主机构主体效力的认定

本条款所称业主大会、业主委员会，后者当然是指全体业主民主选举产生、依法登记的合法的业主共决的组织机构，前者当然是指全体业主民主参与表决的合法的业主共决的自治机构。这两种是主体适格的权威的共管、共决机构。考量业主机构共决权的效力，首先是考量业主大会、业主委员会的资格。否则，所作的决定是毫无意义、没有效力的决定。

业主大会，是建筑物区划内全体业主参加的依法执行共管权、共决权的自治组织，建筑物区划内建筑物及其附属设施的义务管理和关系业主们切身利益的重大事项，均由业主大会作出决定。业主大会依据法定程序作出的决定，通常反映了物业小区内大多数业主的意愿，因而对每个业主都有约束力。否则，非法、非规约的业主大会所作的决定不具备约束力。

业主委员会，是由业主大会从热心小区事业、声望较高、责任心强和具有一定组织能力的业主中选举产生出来的、并在政府部门登记注册的业主自治机构。作为业主的代表机构，履行对建筑区划内建筑物及其附属设施的具体管理职责，协调物业管理企业的工作，为全体业主服务，维护业主们的合法权利。业主委员会是否适格，必须符合以上基本条件，否则，所作的任何决定是完全无效力的。

在业主委员会适格的前提下，对于业主委员会所作出的决定是否有效力，还要具体情况具体分析。其一，业主大会已经授权予业主委员会可以自行决断的事项，可以不再经业主大会批准就能够自行作出决定，如此决定是有效力的；业主委员会错误的决定是没有效力的。其二，物业管理规约已经载明全体业主成员必须遵守的共同准则和必须履行的共同义务，业主委员会届时只是对于全体业主一个提醒，决定何时何地何人应当执行什么事项，这实际上也是业主大会已经授权予业主委员会可以自行决断的事项，可以不再经业主大会批准就能够自行作出决定，如此决定是有效力的；业主委员会错误的决定是没有效力的；其三，业主委员会既适格又符合召开业主大会的程序，但其决定确实侵害了业主的合法权益，业主委员会所作出的决定因此而失去了效力，对于被侵害的业主没有约束力。

三、对于业主机构作出决定程序的定性认定

业主大会、业主委员会的主体适格是否，只是其作出决定是否有效力的一个起码的要件之一。在组织适格和正当基础上，仍然需要考量他们作出决定时的法律程序是否可靠、可信、可行。

上一个问题上已经涉及到部分法律程序了。如业主委员会在没有经过业主大会授权、或者超越物业管理规约之上擅自作出决定，就是程序不适格、不正义，也就是失去了共同的约束力了。尽管“授权”和“规约”这两个一般化的组织程序没有点名写进物权法本条款之中，而作为业主委员会的一个起码的组织原则，每个人应当是心知肚明的。物权法第76条“共同决定”第（七）项“有关共有和共同管理权利的其他事项”的规定，应当包括以上两个组织程序在内。

物权法第76条制定的共同决定的程序，包括共同决定的七项重要内容和多数人通过的共同准则两部分，符合这些基本要件，业主大会、业主委员会所作出的决定就有基本的约束力，否则，对业主就没有约束力。

物权法第76条制定的共同决定的程序的七项基本重要内容是：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

上述条款制定的多数人通过的共同准则两个部分是：（一）决定前款第五和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的且占总人数三分之二以上的业主同意。（二）决定前款其他事项，应当经专有部分建筑物总面积过半的业主且占总人数过半数的业主同意。

四、所作决定合理合法的定性认定

现实中，可能有的业主大会或者业主委员会不遵守法律、法规、管理规约，或者不依法定程序作出物权失衡的某些决定，侵害业主的合法权益。譬如，建筑物及其附属设施维修资金等费用的分摊、收益分配不合理，或者重建、改建、修建建筑物不符合法律规定，或者损害了业主的合法权益等事项不合理或者不合法，有可能直接损害某些业主的合法权益。针对这种情形，本条第2款规定了撤销权，称为针对机构共决的撤销权，赋予业主请求人民法院撤销业主大会或者业主委员会作出的不当决定的权利。

业主在行使撤销权时，要依据民法通则、民事诉讼法等法律的规定。除另有规定外，应当在知道或者应当知道其权益被侵害之日起二年内向人民法院提出撤销的请求，向有管辖权的人民法院及时提出，要有明确的诉讼请求和事实、理由等。否则，人民法院会依法驳回其撤销权诉讼请求。其中，受侵害的业主请求停止侵害、排除妨害、消除危险的诉讼请求应不受诉讼时间的限制。

业主行使撤销权的前提条件，一是依据法定的业主共决权条件，二是依据约定的业主共决权条件。前者按照法律、法规、管理规约的既定方针办理，后者按照物业管理的合约办理。这就是业主行使撤销权的基础权利，可以在诉讼期间内针对撤销业主大会或者业主委员会作出的不当决定的权利。

譬如，物权法第80条就规定了费用分摊、收益分配等事项的约定型共决权和法定型共决权：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”业主大会或者业主委员会作出的不当决定，主要表现为：不事先同业主约定，擅自主张；有约定的，却擅自扩大约定的范围或者分量；没有约定或者约定不明确的，业主分摊的费用大而收益分配小等情形。而业主大会或者业主委员会作出的决定，不对业主履行告知、说理的义务，用行政命令的独裁办法来处置业主，这是比较普遍的现象。

业主大会或者业主委员会的权威性，来自所作决定的正确性、合理性、合法性。这就要求他们实事求是地处理好机构共决权与个人共决权、机构的权威性与个人的民主性，恰当地平衡业主与业主之间、业主与物业管理者之间的相互关系，恰当地平衡眼前利益和长远利益的关系。所谓业主大会或者业主委员会的权威性、共决权的效力，关键支点在于这里。

第330章 当代物权法百科全书小辞典初稿326-1

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