对于中国的房地产行业来说，2007年注定是一个不平凡的阶段。伴随着调控政策频频出台，房价则一路狂飙，其风头丝毫不亚于猪肉。
国家发改委、国家统计局联合发布的数据，全国70个大中城市房价上半年平均涨幅都在6%左右；下半年涨势迅猛，7至11月涨幅分别是7.5%、8.2%、8.9%、9.5%、10.5%。一些大城市更是以平均两位数的涨幅持续上涨。
房价上涨速度之快，已经能和同期资本市场相比。以北京市为例，07年7月下旬，中大恒基发布研究报告称，北京07年上半年住宅开盘均价为12655元/平方米，同比上涨了42.3%，涨幅惊人；国家统计部门发布的数据，07年10月北京住宅售价上涨15.3%，已连续6个月涨幅超过两位数。
卖地最大受益者是地方政府，一些地方政府通过卖地赚得盆满钵满，已是不争的事实。大城市周边，土地拆迁的时候，当地政府往往一次性补贴给居民几十乃至上百万的土地补偿款，或者直接分给居民几套房子，如北京的城市住房拆迁补助费每平方米补助费标准最高已经达到了1.2万元。然后将土地通过挂牌招标什么的高价卖给土地开发商，可以一次性获得大量土地收益，确保年度财政收入稳定增长，还能通过卖地“筑巢引凤”，促进旧城改造与建设。不但使当地群众“致富”，另一方面也将土地价格进一步往上推。现在，这种趋势也正在往二级甚至三级城市蔓延。
另外，居民手中的储藏资金充裕，但是物价不断攀升，形象地说，老百姓手中的钱越来越不值钱了。在这种情形下，老百姓就不断地将手中的钱投向房市，以求得保值、增值，导致房市资金不断涌入，导致房市虚火过旺，也助长了房价的气焰。
房地产行业的政策综述
2007年我国央行多次加息并上调准备金率。这项举措影响广泛，对各行各业都产生极大的影响，我们这里仅就其对房地产的影响作简单评价。对于普通消费者来说，加息会增加成本，以前已经开始贷款的购房者的还款意愿会增加，有能力的会选择提前还款。存款准备金率的上调又会迫使银行减少贷款，对于房产开发商而言，面临着贷款难和还款金额增加的双重压力。央行加息和上调存款准备金是想在不对社会造成过大波动的情况下，慢慢达到目的。
2007年3月16日，全国人民代表大会第五次会议表决通过《物权法》，该法规的出台对房地产市场也有着深远的影响，不仅在房地产使用年限、业主权益保护等问题进行了改进和加强，还预示着政府在未来将不断完善政策法规，对房地产市场的调控不断深化。首先，在土地使用权期限问题上，《物权法》规定，市民的住宅建设用地使用权期间届满以后可以自动续期。其次，在车库、车位的归属问题上，《物权法》规定，社区停车场的所有权应当归业主共有，业主有权自己管理或者聘请物业管理，物业公司只能依照合同的约定享有权利并承担义务。第三，在相邻关系的问题上，《物权法》规定，建造建筑物不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。第四，在物权行为和债权行为的区分问题上，《物权法》规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第五，在不动产善意取得制度明确问题上，《物权法》规定，不动产可以适用善意取得。
物权法的出台，对于开征物业税创造了前提条件。由于不动产产权是物权法重点保护对象，这就从法理上理顺了产权关系，必将促进房地产业健康有序发展。从某种程度上讲，由于确立了私权所有，也会促使更多地产商和机构投资者更多地持有物业，进行长期经营。从长期看，对于市场需求将会有一定的拉动作用。物权法的出台对已购房的消费者来讲，是重大的利好，有利于社会的稳定，但在短期内不会影响房价的上涨。从长期的角度上看，该法规将提高土地及房地产的价值。对于城市拆迁也一定影响，拆迁户也将更多地拿物权法保护自己的权益，从原则上城市拆迁的难度会有些许增加。
2007年9月，建设部提出“优先确保中低价位住房用地”，要求解决城市低收入家庭住房问题。政策上已经明确，廉租房、经济适用住房和中低价位、中小套型的普通住房“三类住房”用地将优先保证。同时指出，这次明确要计划单列，就是对廉租房和经济适用住房要在土地供应计划中单列，对中低价位、中小套型普通住房的用地必须要达到70%以上。资金上规定廉租住房建设的四类资金渠道包括财政一般预算安排；土地出让净收益10%；公积金增值收益，扣除管理费用、风险准备金等之外，剩余部分全部要用于廉租房建设。此项政策，最大的收益者是自主型购房型者。高档住宅的开发将会受到限制，抑制投资型需求的增长。开发商对项目的规划与设计将会受到一系列的限制，如何在满足政策要求的前提下，达到利润最大化将会是开发商未来关注点。
2007年9月21日，国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号）。从客观上讲，39号令强调公开、公平、公正的市场配置机制，包括重申按宗地出让、按宗地签订合同、缴清宗地出让价款才能发证、不得分割发证等规定，有利于市场机制的发挥，防止开发商囤地、抑制土地出让过程中的权利寻租行为等，有助于宏观调控政策的落实，从更细致的层面规范土地市场，是对土地市场政策规范的一种补充，让土地转让更公平。
2007年11月27日和30日，建设部、发改委等七部门又相继出台《廉租住房保障办法》和《经济适用房管理办法》。改善弱势群体的居住状况，提高他们的生活质量，以维护社会公平，保证经济社会的稳定发展。我国可以解决大部分低收入者的住房问题，这对房价的抑制作用也会很明显。因为政府可以帮助我们先解决住的问题，条件好了再去买商品房，这样，对商品房的需求也就不会很迫切，这样的人多了，也有利于控制商品房的价格。
还有就是07年9月27号的“房贷新政”，也是影响比较大的一项政策。
“房贷新政”政策介绍
在这些政策当中由以9月27日晚间，央行和银监会联合下发关于加强商业性房地产信贷管理最为吸引人，市场猜测已久的对第二套房的“房贷新政”也终于尘埃落定。
金融贷款是调控房产行业比较频繁的一种，本次的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》的主要切入点也主要是房地产开发贷款、购房按揭贷款以及预防房地产贷款风险几个方面，基本属于金融调控手段。
首先，在房地产开发贷款方面，本次政策再次强调了房地产企业项目资本金比例以及各种开发资格证的获得问题。《通知》规定，商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款。这是因为，“个人住房循环授信”等贷款产品的主要特点是信用额度随房价的不断攀升而增加，如果房价出现剧烈波动，贷款的信用风险将显着上升。规定不得发放“随房价上涨追加贷款”的住房贷款，主要目的是为了防止商业银行过度授信，维护金融稳定。此外，基于去年开始的全国土地调查以及最近市场较为严重的捂房不售现象，本次在房地产开发企业贷款的限制条件上，对经国家国土资源、建设主管部门查实的具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不准发放贷款。同时，要求商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。这样的规定旨在利用信贷手段进一步促使房地产开发企业加快土地、住房开发速度，增加市场有效供应，缓解供需矛盾48。
其次，《通知》对住房消费贷款进行了较大幅度的修改。根据要求，在未来的购房贷款中，贷款人必须如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的借款人，提出了较为严格的限制措施，明确要求贷款最低首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍；并要求商业银行随套数增加而大幅度提高贷款最低首付款比例和利率。同时，为保障借款人的还款能力，防范信贷风险，《通知》强调借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。
此外，在对购房贷款的循环贷方面，本次政策明确规定，对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。
最后，《通知》对具有商业性质用房的贷款首付比例也作了明确的规定。《通知》规定，商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于央行公布的同期同档次利率的1.1倍；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。这是由于，商业用房与居民住房不同，购买商业用房的投资性较强、经营风险较高，因而商业银行在发放商业用房贷款时就承担了较大的风险。在目前房地产价格持续较快上涨的背景下，为进一步防范商业用房贷款风险，《通知》做出了这样的规定。同时，考虑到部分“商住两用房”的确用于满足居民住房需求，《通知》将“商住两用房”的贷款最低首付款比例由原来的40%提高到45%，其调整幅度小于商业用房调整幅度。
这次调整的目的是显而易见的，为房地产市场降温，遏制房地产投机行为，同时也是银行业防范日益高企的房价可能导致金融风险的一项举措。
“房贷新政”波及广泛
购房者态度不一
从以上内容来看，利率提高10%相对于呼呼上窜的房价，对购房者影响并不大；贷款不高于月收入50%等于废话重提，对购房者没一点影响；那么关键一点就是第二套住房首付不得低于40%，这个才是本次调控的重点。
首付就是一个资金限制的问题，首付的提高会对哪些人产生比较大的影响是显而易见。对于那些有钱的资金比较充裕的投资大户来说，他们都是一次性缴清，就算把首付提到100%也不会对这些人产生影响，因此这次房贷新政对他们毫无意义，即使他们不想一次性付清房款，还要向银行贷款，首付提高10%，对他们来说也没有太大的困难。如果非要说有什么影响的话，那就是首付的提高确实影响了一些买房人，让他们少了竞争对手。
然后就是低收入群体，本身收入有限，对住房需求不旺盛，且银行也不愿意对其放贷。这些人本来就连买一套房子都很困难，更别说第二套了，我相信这些人大部分都得靠经济房和廉租房了。因此，这个政策对他们来讲也没什么影响。
剩下的就是中等首付群体了，没有足够的钱一次性付款购房，但对于低首付比例却绰绰有余，因此，他们主要以贷款方式购置房产进行投资，他们虽然没有那些炒房团分布集中和有钱，他们个人购房可能不超过两套或三套，但他们分布广泛，数量繁多，遍布全国每一个城市，男女老少年龄不一，想把房子作为自己的主要投资途径。这一部分人主要借助银行贷款购房，受影响也最为明显。“房贷新政”出台后，很有可能因为首付和利率“门槛”的提高，打消了不少买房者的念头，或者手头的首付只够支付一套比以前小的房子。提高首付贷款，对现实需求的影响并不大，更多时候，也是一种心里预期的影响积极推动，提前购房的，也有消极等待，暂时观望的，孰轻孰重，孰大孰小，都还有待于市场的检验。
——“房贷新政”影响购房者
武先生这两年购买基金赚了一大笔钱，前一段时间，股市出现震荡，他听信别人股市拐点即将出现的传言，几乎赎回自己的全部基金，打算投资房产“以租养贷”。此前，他通过房产中介公司看中一家小高层楼盘的一套60平方米的公寓房，本来已经找好贷款银行，可得知“房贷新政”出台的消息后，他心中打起了“退堂鼓”：这套公寓房价值70万，首付提高后要一次性拿出28万，且近期利息也增加了不少，如果到时候租不出个好价钱，岂不是要亏本了？。
给银行业敲响警钟
房地产的蓬勃景象让我们不仅想起了美国次级债危机之前的房地产。2001年9·11后，布什政府为了拯救美国经济，利用低利率及减税政策，鼓励居民购房，直接刺激了房地产市场的迅速膨胀，炒房投资盛极一时。在这种情况下，很多做购房贷款的银行、金融公司，借此大力扩张住房贷款。在激烈的竞争面前，一些金融机构不惜降低贷款人的准人标准，向信用级别较低、收人证明缺失、负债较重的人提供房贷，甚至提供零首付来吸引购房者。但是自2006年第二季度以来，美国住房市场开始大幅降温。随着住房价格下跌，购房者难以将房屋出售或者通过抵押获得融资，再加上个人的收人受到了负面的影响以至没有办法偿还相关的借款利息与本金，于是这次波及全球的次级债危机就这样产生了。
可以看出，中国这一轮楼市繁荣周期与美国大有相似之处，只不过我们还处于房地产业市场的迅速膨胀、炒房投资时机一时的繁荣阶段。建行在最近的一份报告中就指出：“虽然当前我国并没有典型的次级住房抵押贷款市场，但我国住房按揭贷款同样有风险，并正逐步步入违约高风险期。”
在以上大的背景下颁布房贷新政，对防范我国商业银行的信贷风险无疑具有十分重大的意义。为此，除了对居民购买商品房做出规定外，《通知》也提高了商业用房贷款的首付款比例和利率水平，规定商业用房贷款的首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍。一般商业用房的投资性较强、经营风险较高，因而商业银行在发放商业用房贷款时就承担了较大的风险。在目前房地产价格持续较快上涨的背景下，提高商业贷款的门槛，就是为了防范商业用房贷款风险。
随着房地产市场进入加息周期以后，还贷者的压力陡增，我国银行面临越来越大的房贷风险。提高首付比例和增加利率有利于帮助银行对客户进行筛选，从而提高银行房贷的安全性与盈利能力。
——房贷款质量低下