学习目标
通过本章的学习，要求了解、掌握下列内容：
①物业管理企业经营业务中的各项收入来源及
其确认方法；
②有关收费标准和服务价格的确定；
③相关税金的计算；
④相应成本费用的内容与划分；
⑤利润的构成及其预测、分配。
经营业务体现了企业的经营范围和活动内容，决定了物业管理企业的收入来源和开支事项。作为专门从事物业服务活动的企业，其主要经营业务在具体内容上是有别于其他企业的，具有较强的行业特点。当然，物业管理企业首先也是一个企业，其对经营业务的财务处理虽然有与一般企业相区别的地方，但总体来讲也是有共性的。
一、营业收入概述
物业管理营业收入是指物业管理企业从事物业服务和其他经营活动所取得的各项收入。根据物业管理企业的经营特点，按照经营业务的重要性可以将其收入划分为主营业务收入和其他业务收入。
（一）主营业务收入
物业管理企业的主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为业主、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。
1.物业管理收入
物业管理收入是指物业管理企业在物业管理范围内，按照物业服务合同的约定为业主、使用人提供标准服务，或按照与业主、使用人的约定提供委托服务而取得的有偿服务收入。物业管理收入是物业管理企业最主要的收入来源，又分为公共性服务收入、公众代办性服务收入和特约服务收入三部分，其中又以公共性服务收入为主。
（1）公共性服务收入。
公共性服务收入是指物业管理企业为业主、使用人提供公共卫生清洁、公共设施维修保养、公共秩序维护管理和公共区域绿化等公共性服务而收取的公共性服务费。所谓的物业管理费一般指的就是公共性服务费。
（2）公众代办性服务收入。
公众代办性服务收入是指物业管理企业为业主、使用人提供代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等服务而获取的服务费。该服务费的收取必须按照物业管理企业与业主、使用人之间的协议执行。随着现代交费手段的进步，这类代缴服务会越来越少。
（3）特约服务收入。
特约服务收入是指物业管理企业为满足业主、使用人的特殊需要，提供服务而收取的服务费，如房屋装修、自用设备维修、家政服务等。特约服务的收费标准由物业管理企业和业主、使用人按照市场价格协商确定。
2.物业经营收入
物业经营收入是指物业管理企业经营业主或使用人提供的房屋、建筑物和共用设施取得的收入。物业经营收入是物业管理企业主营业务收入的重要组成部分，主要包括房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施的收入。
房屋出租收入是指物业管理企业对业主、使用人提供的房屋不添加任何设施，直接用于出租而取得的租金。物业管理企业根据经营需要，对业主、使用人提供的房屋再添加一定的设施，用于商店、饭店、健身房等各种经营活动所取得的收入，应作为物业管理企业的其他业务收入。
以上房屋及设施属于全体业主共同所有的，物业管理企业可以与业主委员会协商后有偿使用，并将其收入冲减一部分物业管理费。
物业大修收入是指物业管理企业受业主、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修、更新改造等活动所取得的收入。物业大修的经费一般需要由代管的专项维修资金支付，所以物业大修收入往往通过代管基金结算。
（二）其他业务收入
物业管理企业的其他业务收入是指企业在从事主营业务以外的其他多种经营业务活动（该业务一般与物业管理企业从事的物业管理活动没有直接的联系）所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。
开展其他业务活动应该坚持“一业为主，多种经营”的方针，在确保物业管理服务质量的基础上，围绕着物业管理，从市场需求出发，尽可能地发展与物业管理相关的多种经营业务，这样既发挥了物业管理企业的优势，也满足了业主和使用人的多种需求。
1.房屋中介代销手续费收入
房屋中介代销手续费收入是指物业管理企业在从事物业服务的同时，接受房地产开发商、业主或其他客户的委托，从事房屋代理销售、租赁活动，按照房屋的销售、租赁金额，收取的房屋中介代销手续费。
一般情况下，房屋中介代销手续费收入不会经常发生，且金额较小，所以作为其他业务收入。如果房屋中介代销手续费收入发生比较频繁，且金额较大，则可以考虑将其作为物业管理企业主营业务收入中的物业经营收入处理。
2.材料物资销售收入
材料物资销售收入是指物业管理企业将其不需要的材料物资对外出售所取得的收入。这些材料物资一般是由于物业管理企业不需要使用、不完全使用或者购买过多导致积压、积存而形成的，而且它们都仍然保持有原来的使用价值和功能。
3.废品回收收入
废品回收收入是指物业管理企业在提供服务过程中，处理一定量的废品所取得的收入。在物业管理企业提供服务的过程中，除了企业本身会产生废弃物品，最主要的是整个物业管理区域每天都会产生大量的废弃物品，这些废弃的物品都需要进行妥善的处理。
4.商业用房经营收入
商业用房经营收入是指物业管理企业利用业主、使用人提供的商业性用房，直接从事如超市、便利店、洗衣店、美容美发店、餐饮店、建材店、健身房等各种经营项目所取得的收入。
由于这种商业用房经营收入不是房屋本身带来的，而是物业管理企业利用房屋从事某种营业性活动所带来的，与房屋出租收入有很大的区别，因此一般将其作为其他业务收入处理，而不能作为物业管理企业的主营业务收入。
5.无形资产转让收入
无形资产是指企业持有的、没有实物形态的非货币性长期资产，包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、特许经营权和商誉等。无形资产转让收入是指物业管理企业将以上无形资产的所有权或使用权转让给他人或其他企业，由此而获取的收入。
需要指出的是，物业管理企业的主营业务收入和其他业务收入之间并没有严格的区别，需要根据企业的实际情况给予归类。
二、营业收入的依据
物业管理企业营业收入的依据是指为物业管理企业带来营业收入的各项经营业务的服务收费或价格的确定标准及方式。物业管理企业的经营业务比起经营业务相对单一的一般企业要复杂一些，它既有与一般企业相同的经营项目，也有充满了行业特点的物业服务项目，所以物业管理企业经营业务中的各项服务收费和商品价格的确定与一般企业有相同的方面，但在提供物业服务这一主要的经营业务上，其服务收费标准的确定与一般企业还是有很大的不同。
（一）物业管理服务收费标准的确定
为业主、使用人提供物业服务是物业管理企业最主要的经营业务，它为物业管理企业带来的物业管理收入是物业管理企业最主要的收入来源，是物业管理企业赖以生存和发展的基础。在物业管理中，物业管理服务收费问题也是广大业主关注的焦点，同时也是实施物业管理的难点。
物业管理企业为业主、使用人提供的物业服务项目不同，其收费标准也是不一样的，有些服务项目的收费标准需要与业主或使用人通过协商采用市场规则确定，但有些服务项目收费标准则要按国家有关部门的规定执行。根据国家有关规定，物业管理企业在进行物业管理服务收费时，首先应按照所提供服务项目的内容和特点，确定物业管理服务费的构成，并测算其金额，然后再依据国家有关规定，在考虑物业的不同性质、不同服务水平和住户收入水平的基础上，分别实行政府定价、政府指导价和协议定价等不同定价形式，最终确定物业管理服务收费标准。
1.公共性服务收费的确定
根据国家有关规定，公共性服务收费一般实行政府指导价的价格管理办法，各地区物价部门根据当地具体情况制定收费基准和浮动幅度，由物业管理企业和业主在指导价格的范围内共同商定最终的服务收费标准。而作为物业管理企业，仍然有必要根据自己所承接的物业项目的具体情况，按照公共性服务收费的构成内容，测算自己所承接物业的收费标准，用于判断该物业服务收费在经济上的可行性，并作为与业主洽谈收费标准时的参考。
（1）公共性服务收费的构成内容。
物业管理企业公共性服务收费的内容一般由以下项目构成：①人员工资和福利费；②公共设施设备维护费；③清洁卫生费；④绿化费；⑤公共秩序管理费；⑥行政办公费；⑦固定资产折旧费；⑧保险费；⑨管理者酬金（利润）；⑩税金。
所谓管理者酬金即物业管理企业组织公共性服务而取得的报酬，由物业管理企业和业主根据服务项目的多少、服务水平的高低，在考虑本地区的行业利润率的基础上协商确定。
另外，物业管理企业除了购买必要的责任保险外，还应为公共设备投保相应的财产保险。
（2）公共性服务收费的测算。
上述的公共性服务收费构成中列出了10个收费项目，但这并不意味着任何一个物业都要把这10个收费项目全部加以测算。由于物业类型不同，业主需要委托的物业服务内容不同，有些物业可能只涉及上述收费项目中的某些部分，所以要根据不同物业的具体情况来确定需要测算的收费项目。总之，要想得到一个合理的收费测算结果，除了尽可能准确地预计出每项收费的金额以外，关键就是不要有遗漏，应该把所有发生的收费项目全都计算在内。
公共性服务收费是以物业面积为单位收取的，那么在具体测算收费标准时，也应该以物业面积为计算依据，将上述各个收费项目再进一步分解为若干个子项目，通过对各个子项目费用金额的测算，得到各个项目的收费标准，最后再汇总各个项目的收费金额，测算出总的收费标准。
公共性服务收费的一般测算公式如下：
式中：Pj——第j项公共性服务收费（元/月·m2）；
Fi——第j项公共性服务中第i子项目费用（元/月）；
S——参加测算的物业总面积（m2）；
P总——总的公共性服务收费（元/月·m2）。
“例4-1”某物业管理企业拟接管一个住宅小区，该小区建筑面积30000m2，每月的各项行政办公费预计如下：办公用品费700元，车辆使用费500元，公共关系费600元，宣传广告费100元，其他杂项费200元。请测算该小区行政办公费的收取标准。
“例4-2”某物业管理企业拟接管某一物业，通过对物业的各项公共性服务费进行预计和详细的计算，得出的各项公共性服务费（元/月·m2）。请测算该物业的公共性服务收费标准。
（3）公共性服务收费标准的确定原则。
物业管理服务收费标准的高低决定了物业管理企业管理服务收入的水平，一般来讲，物业管理服务收费收取标准越高，物业管理企业的收入就越高。但是，物业管理企业测算出所承接物业的公共性服务收费标准后，并不能直接作为其最终的收费标准，最终收费标准的确定除了依据测算出的结果，还要受到国家有关政策法规的制约，同时还要受到用户收入水平的限制。因此，物业管理公共性服务收费标准的最终确定需要遵循以下原则：
①合理测算原则。公共性服务收费标准的确定一定要建立在合理测算的基础上，只有经过对各种公共性服务项目收费标准的测算，才能确保最终收费标准在经济上的可行性。如果测算出来的收费标准高于业主、使用人所能接受的标准或超出政府指导的价格范围，则意味着该物业项目按照政府指导价格或业主、使用人认可的价格进行收费在经济上是不可行的。如果测算出来的收费标准低于业主、使用人所能接受的标准或低于政府最高指导价格，则意味着该物业项目不但可以按照政府指导价格或业主、使用人认可的价格进行收费，而且还有提高服务质量和增加服务收费的空间。
②遵守国家价格政策原则。对于物业管理服务收费标准，我国向来采取政府定价或政府指导价，所以公共性服务收费标准的最终确定应该遵守国家的有关价格政策。物业管理企业应该在合理测算的基础上，按照本地区物价部门的有关价格政策，与业主共同商定最终的物业管理服务收费标准。
③与用户收入水平相适应原则。物业管理最终还是要向业主和使用人收费，所以公共性服务收费标准的确定也要受到用户收入水平高低的限制。一方面，收费标准过高，业主、使用人接受不了，则得不到业主和使用人的支持，收费过程就很困难；另一方面，如果收费标准过低，则物业管理企业得不到经济上的好处，便失去了经营的价值。
④与服务水平相适应原则。一般来讲，物业管理企业提供的服务水平越高，其收费标准也会越高。所以对高级别墅区的收费往往比对普通住宅区收费要高，对商业物业的收费往往比对居住物业的收费要高。
⑤公平原则。对于不同的业主和使用人，他们所承担和使用的共用设施设备是不同的，所以相应的服务收费应该将他们加以区别，分别收取不同的物业管理服务费，如物业的低层用户几乎没有机会使用电梯，他们应该交纳较少的管理费用。
2.公众代办性服务收费的确定
公众代办性服务主要表现为代收代缴各类社会性公共服务款项，根据国家有关规定，各类社会性公共服务收费一般实行政府定价管理。所以，原则上公众代办性服务是物业管理企业的一项代收业务，代收的款项不能作为物业管理企业的收入，收取的标准也完全依照政府的定价政策，由政府物价部门来确定其收取标准。现实中，针对代收代缴服务，物业管理企业可以收取一定的服务费或手续费，形成公众代办性服务收入。服务费或手续费的标准主要由物业管理企业和业主、使用人协商确定，有些地方还必须经过当地物价部门的认可后，才能向用户收取。
随着新物业管理法规的推行，越来越多的社会公共性服务将由业者直接向最终用户收取，而且现代公共缴费手段也越来越先进，用户不用出门便可直接划账缴费。所以物业管理企业中的这种公众代办性服务将会越来越少。
3.特约服务收费的确定
特约服务体现的是物业管理企业和特定业主、使用人之间的委托服务关系。特约服务的收费标准除物价部门有规定之外，一律实行协议定价，完全由物业管理企业和相应的业主、使用人依据市场需求，协商确定服务收费的标准。
（二）物业管理服务的收费形式
物业管理服务的收费形式实际上体现了物业管理企业针对特定物业的经营模式。根据国家有关规定，物业管理企业和业主可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业管理服务收费。
1.物业管理服务包干制
物业管理服务包干制是指由业主向物业管理企业按确定的收费标准支付物业管理服务费，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或承担，不会因此改变收费标准的一种物业管理服务收费形式。
包干制下的物业管理企业实际上是承包商的角色，其自身承担着因其经营管理水平高低而带来的盈亏压力。目前，包干制物业管理服务较多地应用于住宅小区的物业管理。
在实行物业管理服务费用包干制的模式下，物业管理服务费用的构成包括各项物业服务成本和费用、法定税费和物业管理企业的利润，其中节省的各项开支可以成为物业管理企业的利润。所以，为了确保业主、使用人的权益，物业管理企业应当在服务中遵守国家的法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的物业管理服务。
物业管理服务包干制的主要优势表现为：
第一，可以强化物业管理企业成本意识。在包干制下，物业管理企业自身承担着盈亏压力，这种压力对企业来讲具有明显的激励作用。这种激励将直接促使物业管理企业在履行物业服务合同时不断地提高成本意识和经营管理水平，从而提高企业的盈利能力和生存能力，促进企业自身的发展。
第二，有利于增强物业管理企业员工素质。包干制侧重于对成本的管理，从客观上就要求物业管理经营手段的发展必须与此相适应，最终将导致物业管理服务逐渐从劳动密集型向技术密集型转变，进而提升物业管理从业人员的素质。
第三，降低监督成本。物业管理活动的监督成本主要体现为聘请专业机构和专业人员对物业服务资金的使用情况进行财务审计等支付的费用。在包干制下，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或承担，业主对物业服务资金的使用无须给予太多的关注。
2.物业管理服务酬金制
物业管理服务酬金制又称实报实销制，是指在根据预算向业主预收的物业服务收费中按约定的比例或者数额提取一定的酬金支付给物业管理企业，其余的收费全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或承担的一种物业管理服务收费形式。
酬金制下的物业管理企业实际上具有中介代理商的特点，其自身不承担物业管理支出压力，以收取佣金的方式取得报酬。酬金制对物业管理企业的管理运作的规范性和业主的整体素质要求较高，一般在商业大厦的物业管理中应用较多。
按照国家有关规定，实行物业管理服务酬金制的，物业管理企业预收的物业服务收费属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业还应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次地公布物业服务资金的收支情况。当业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时地作出答复。
实行物业管理服务收费酬金制，物业管理企业或者业主大会还可以按照物业服务合同的约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金收支情况进行审计。
物业管理服务酬金制的主要优势表现为：
第一，物业服务资金使用情况透明化，可以最大限度地节约业主的支出。按照酬金制的定义，物业管理企业所收取的物业管理服务费全部用于物业服务的支出，物业管理企业只是从中按比例抽取一定的酬金。为了确保服务支出的合理性，物业管理企业应公布物业服务资金年度预决算和财务账目，并可聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和收支情况进行审计，以维护业主的知情权。这对于物业管理企业来讲也是一种约束和监督，促使其控制服务资金的合理使用，最大限度地节约业主的支出。
第二，物业管理企业的收益比较稳定，可以促进物业管理企业持续健康地发展。在酬金制下，一旦签订了物业服务合同，物业管理企业的经营风险几乎可以忽略不计，而且其收益按照一定的比例提取，虽然提取酬金的比率不是很高，但旱涝保收，能确保物业管理企业永远处于盈利状态，在最低限度下也能促使企业持续发展下去。
3.物业管理服务包干制和酬金制的比较
同样是提供物业管理服务，包干制和酬金制既有其相同的地方，也有各自的特点。
（1）物业管理服务包干制和酬金制的相同点表现为：
①收取的都是物业管理服务费。
②都要按照物业服务合同的约定提供物业管理服务。
③对物业的公共设施设备都没有所有权。
④所收取的按金（周转金）均为业主所有。
⑤代收代管的专项维修资金均为代业主收取和使用。
⑥对公共场地、房屋的使用都必须征得业主或业主委员会的同意。
（2）物业管理服务包干制和酬金制的不同点表现为：
①包干制物业管理使用物业管理服务费购置的固定资产等物资归物业管理企业所有，企业撤离时可以带走；而酬金制物业管理使用所收取的物业管理服务费购置的所有物资全部归业主所有，企业撤离时不能带走。
②包干制物业管理的物业管理服务费有结余时，该结余属物业管理企业所有，如果出现亏损，也由物业管理企业承担；而酬金制物业管理的物业管理服务费无论结余还是不足，都归业主所有或由业主弥补。
③包干制物业管理所应缴纳的各种税费，都由物业管理企业承担；而酬金制物业管理除酬金发生的税费由物业管理企业承担外，其他均由业主承担，也可以由物业管理企业代缴。
④包干制物业管理的业主无权对物业管理服务费的收支情况进行审计；而酬金制物业管理则必须定期向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况，并接受聘请的专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金收支情况进行的审计。
（三）非物业管理业务服务收费或价格的确定
非物业管理业务是指除直接向业主、使用人提供的物业管理服务业务以外，为物业管理企业带来收益的其他各项经营业务。其带来的收入包括主营业务中的物业经营收入、物业大修收入和其他业务中的各项其他业务收入等。
上述非物业管理业务与物业管理服务不同，其服务价格或商品价格的确定没有行业特殊性，与一般企业一样，都是立足于市场，根据市场需求，在考虑影响价格的各种因素的基础上，实行市场调节价。
1.确定服务或商品价格的基础
在物业管理经营活动中，服务或商品的价格同样也是服务价值或商品价值的货币表现，价值虽然不是决定价格的唯一因素，但它决定着价格的产生和存在，是价格的基础。任何服务或商品，从其价值内容来看，用货币形式都可以表示为三个部分：①成本费用（已消耗的生产资料价值和必要劳动创造的价值，即物质消耗和劳动报酬）；②税金（剩余劳动创造的价值由国家占有的部分）；③利润（剩余劳动创造的价值由投资者占有的部分）。
价值是形成价格的基础，在不受其他因素影响的情况下，服务收费或商品价格的高低一般由价值量的大小来决定，价值量大的服务或商品，服务收费或商品价格就高；反之，价值量小的服务或商品，服务收费或商品价格就低。在市场经济条件下，收费标准或价格标准的确定在很大程度上是受市场供求关系影响的，在一般情况下，供不应求时，价格就会上涨；供过于求时，价格就会下跌。反过来，收费标准或价格标准的高低也会引起市场供求关系的变化，在一般情况下，价格上涨时，供应量会增加，需求量会减少；价格下跌时，供应量会减少，需求量会增加。
2.服务或商品价格的确定原则
正确确定服务收费标准或商品价格，是一件很重要的工作，关系到物业管理企业自身的营业收入。在市场经济条件下，非物业管理业务的收费标准或价格可以由物业管理企业自行与客户按照市场规则协商确定。但是，价格放开并不代表国家就不加以管理了，因为市场经济是规范化、法制化的经济。所以，企业在确定服务或商品的价格时，应当遵循以下原则：
（1）遵守国家的有关的价格政策、法规。
（2）以价值为基础，使价格基本上符合其价值量。
（3）坚持按质论价。
（4）注意市场供求情况和其他情况的变化，及时调整价格。
（5）兼顾国家、企业和消费者的利益。
3.服务或商品价格的确定方法
一般服务收费或商品价格的确定，有以下几种方法：
（1）成本加成定价法。
成本加成定价法是在考虑服务或商品成本的基础上，加上一定利润和营业税金或销售税金，进而确定服务收费或商品价格的定价方法。其一般计算公式如下：
价格=单位成本费用+单位利润+单位营业（销售）税金
如果单位利润按照企业预定的成本利润率确定，单位营业（销售）税金根据国家规定的税率计算，则以上公式可以演化如下：
价格-单位营业（销售）税金=单位成本费用+单位利润
价格×（1-适用税率）=单位成本费用×（1+成本利润率）
价格=单位成本费用×（1+成本利润率）/（1-适用税率）
“例4-3”某物业管理企业出租一处面积为30m2的商业物业，通过测算，该物业每月分摊的各项成本费用合计为40元/m2，如果出租收益率要求是10%，营业税税率为5%，则该物业每月每平方米的租金如何确定？
解：租金=单位成本费用×（1+成本利润率）/（1-适用税率）
=40×（1+10%）/（1-5%）
=40×（1+10%）/（1-5%）
=46.32（元/月·m2）
“例4-4”某物业管理企业经营的商店出售某种商品，该商品的单位进货成本为90元，每单位分摊该商店的各项成本费用为10元，成本费用利润率定为20%，涉及的消费税税率为40%，增值税税率为17%，则该商品的零售价格如何确定？
解：价格=单位成本费用×（1+成本利润率）/（1-适用税率）
=（90+10）×（1+20%）/（1-40%）
=100×（1+20%）/（1-40%）
=200（元）
这里需要指出的是，增值税是价外税，不影响商品的价格。
（2）目标收益定价法。
目标收益定价法是在确定一定的目标收益的基础上，根据总成本和预计的销量来确定服务收费或商品价格的定价方法。这种方法是以预计销量来倒推价格，但价格又是影响销量的重要因素，因而就有可能出现达不到预计销量，实现不了预期目标收益的情况。其一般计算公式如下：
价格=（总成本+目标利润）/预计销量+单位营业（销售）税金
目标收益率表现形式多样，所以目标利润的确定方法也各不相同。如果单位营业（销售）税金根据国家规定的税率计算，则以上公式可以演化如下：
价格-单位营业（销售）税金=（总成本+目标利润）/预计销量
价格×（1-适用税率）=（总成本+目标利润）/预计销量
价格=（总成本+目标利润）/[预计销量×（1-适用税率）]
“例4-5”某物业管理企业经营一家快餐厅，预计每天的快餐销售量为400份，餐厅每天分摊的固定费用是1800元，每份快餐消耗材料5元，营业税税率为5%，如果该餐厅每天的目标利润是500元，则每份快餐的销售价格如何确定？
解：价格=（总成本+目标利润）/[预计销量×（1-适用税率）]
=（1800+5×400+500）/[400×（1-5%）]
=4300/380
=11.32（元）
三、营业收入的确认
物业管理营业收入的确认是营业收入核算与管理的一项重要内容，它是指企业应当根据何种原则、于何时确认经济利益已经流入企业。
在物业管理企业所取得的收入中，既有提供劳务取得的收入，也有销售商品取得的收入，但大部分都属于提供劳务获取的收入，如物业管理服务收入、物业经营收入、物业大修收入、房屋中介代销手续费收入和商业用房经营收入中的服务性收入等。销售商品收入一般占物业管理企业营业收入的份额比较小，如商业用房经营收入中的销售商品收入等。
在营业收入的确认问题上，提供劳务和销售商品的确认原则与方法不尽相同，下面就这两类不同的收入分别加以介绍。
（一）提供劳务收入的确认
根据国家有关会计制度的规定，企业提供劳务的收入，应该按照以下情况加以确认：
（1）在同一个会计年度开始并完成的劳务，应当在完成劳务时确认收入。
一般情况下，企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入，但根据物业管理经营的特点，又有以下两种确认原则：
①物业管理企业与业主签订物业服务合同或与付款有关的协议的，应当根据合同或协议所规定的付款日期作为营业收入的实现时间。即应在这一日期确认收入，而不管物业管理企业是否收到款项。在实际情况中，公共性服务收入和公众代办性服务收入往往采用预收的方式，所以会提前收到相应款项，同时有些业主、使用人往往也会延期交纳费用，导致部分款项没有能够按期收取。按照这一原则，必须采用权责发生制在每期结转收入，不可以采用收付实现制代替。
②物业大修收入应当在业主或业主委员会等委托方签证认可后确认为营业收入的实现。物业管理企业接受业主或业主委员会的委托，对住宅小区和商业大厦等物业进行大修理等工程施工，一般由物业管理企业自行出具价款结算账单，但必须经过业主或业主委员会等委托方签证认可后，才能作为收入处理。
（2）如果劳务的开始和完成分别属于不同的会计年度，且在期末能够对该项劳务的结果作出可靠估计的，应当在期末采用完工百分比法来确认收入。
完工百分比法包括以下两个步骤：
①确定劳务的完成程度。一般按已发生的成本占估计总成本的比例确定，计算公式如下：
劳务完成程度=已发生成本/估计总成本×100%
②计算本期应确认的劳务收入和劳务成本。计算公式如下：
应确认的劳务收入=劳务总收入×累计劳务完成程度-以前期已确认的劳务收入应确认的劳务成本=劳务总成本×累计劳务完成程度-以前期已确认的劳务成本其中，劳务总收入是指按照劳务合同或协议中约定的交易总金额，劳务总成本是指已发生的成本和完成整个劳务还要发生的估计成本之和。
“例4-6”某物业管理企业去年承接了某住宅小区的大型维修工程，预计要到明年才能完成。合同总收入为200000元，去年末已经确认的收入和成本分别是60000元和50000元，今年实际发生成本90000元，估计还会发生成本20000元。则今年应该确认多少营业收入？
解：劳务完成程度=已发生成本/估计总成本×100%
=（50000+90000）/（50000+90000+
20000）
=87.5%
应确认的劳务收入=劳务总收入×累计劳务完成程度-以前
期已确认的劳务收入
=200000×87.5%-60000
=115000（元）
应确认的劳务成本=劳务总成本×累计劳务完成程度-以前
期已确认的劳务成本
=（50000+90000+20000）×87.5%-
50000
=90000（元）
（二）销售商品收入的确认
物业管理企业销售商品的收入，应当在同时满足下列条件时予以确认：
（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方。
已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方是指与商品所有权有关的主要风险和报酬同时转移。
商品所有权上的风险是指商品可能发生减值或毁损等形成的损失。商品所有权上的报酬是指商品价值增值或通过使用商品等形成的经济利益。
判断企业是否已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，应当关注交易的实质，并结合所有权凭证的转移进行考虑。通常情况下，转移商品所有权凭证并交付实物后，商品所有权上的主要风险和报酬也随之转移，如大多数的零售商品。
（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制。
企业将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方后，如仍然保留通常与所有权相联系的继续管理权，或仍对售出商品实施控制，则此项销售不能成立，不能确认相应的收入。如某物业管理企业A将一台工程设备出售给B企业，合同规定由A企业继续使用该工程设备，但创造的利润由A、B两企业共同分配。这意味着A企业仍保留了与该设备所有权相联系的继续管理权，不能确认收入。
（3）收入的金额能够可靠地计量。
企业销售商品的收入如果不能可靠地计量，也就无法确认收入。企业在销售商品时，售价通常已经确定，但在销售过程中由于某些不确定因素，也可能会出现售价变动的情况，在新的售价未确定前不应确认收入。
（4）相关的经济利益基本上能够流入本企业。
在商品交易中，相关的经济利益即销售商品的价款。销售商品的价款能否收回，是收入确认的一个基本条件。如果估计价款收回的可能性不大，即使收入确认的其他条件均满足，也不能确认收入的实现。
销售商品的价款收回的可能性有多大，主要根据企业以前和购货方交往的直接经验，或从其他方面取得的信息，或依据政府的有关政策等进行判断。当确定价款收回的可能性大于不能收回的可能性时，即可以确认收入。一般情况下，企业售出的商品符合合同或协议的要求，并已将发票账单交付对方，对方也承诺付款，即表明销售商品的价款基本上能够收回。
（5）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
收入与成本应当配比，如果为赚取收入而发生的成本不能可靠地计量，也就不能确认收入，如已收到价款，也应作为负债处理。
销售商品收入的确认相对比较复杂，物业管理企业销售商品应同时满足以上所有条件，才能确认收入，任何一个条件没有满足，即使收到了价款，也不能确认收入。
四、营业税和增值税的计算
税收是国家为了实现其职能，凭借政治权力，按照法律规定的标准，参与社会剩余产品分配的一种形式，是国家取得财政收入的主要手段。
根据现行的税收制度，我国的税种主要以流转税、所得税为主体，同时还有资源税、财产和行为税、特定目的税等其他税种。物业管理企业在经营过程中，涉及的与营业收入相关的税种主要是流转税，包括营业税和增值税等。
（一）营业税
1.营业税的概念
营业税是以在我国境内从事提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产等经营业务取得的营业额为对象征收的一种流转税。
凡提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位或个人，均为营业税的纳税义务人。
物业管理企业的主要经营业务就是提供劳务，为业主、使用人提供各种物业管理服务，因此，营业税是物业管理企业在经营过程中需要缴纳的最主要的税种。
2.营业税的税目
营业税的税目是指营业税征税对象的具体项目，是对营业税征税范围的具体化，反映了营业税征税的广度。营业税的税目如下：
（1）交通运输业。交通运输业是指使用运输工具或人力、畜力将货物或旅客送达目的地，使其发生空间位置的转移的经营业务。具体包括铁路运输、公路运输、水上运输、航空运输、管道运输、其他交通运输和交通运输辅助业等。
（2）建筑业。建筑业是指从事土木工程建筑、设备工程安装和装修装饰等工程作业的经营业务。具体包括建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业等。
（3）金融保险业。金融保险业是指以银行或非银行金融机构为中心，提供货币资金和信用的融通等经营业务的总称。具体包括金融业、保险业等。
（4）邮电通信业。邮电通信业是指邮政速递机构和电信机构所提供的邮件快递、电话通讯等经营业务的总称。具体包括邮政业、电信业和与邮政、电信相关的劳务等。
（5）文化体育业。文化体育业是指从事文化体育活动的各种经营业务。具体包括文艺表演、体育比赛、播映和其他文化活动等。
（6）娱乐业。娱乐业具体包括歌厅、舞厅、卡拉OK歌舞厅、音乐茶座、台（桌）球、高尔夫球、保龄球、游艺、网吧等。
（7）服务业。服务业是指利用相应的设备、工具、场所、信息或技能等为社会提供各种服务的经营业务。具体包括代理业、旅店业、饮食业、旅游业、仓储业、租赁业、广告业和其他服务业等。
（8）转让无形资产。转让无形资产是指以取得经济利益为前提，转让无形资产的所有权或使用权的行为。具体包括转让土地使用权、转让商标权、转让专利权、转让非专利技术、转让著作权、转让商誉等。
（9）销售不动产。销售不动产是指有偿转让不动产所有权的行为。具体包括销售建筑物和构筑物、销售其他土地附着物。
物业管理企业应纳营业税的经营业务很多，虽然大部分都属于营业税税目中的服务业，但也会涉及其他营业税税目。如物业管理企业从事的装修业务所属税目并不是服务业，而是建筑业。所以，在具体划分经营业务所属的税目时，一定要注意分析其经营业务的实质。
3.营业税的计税依据
依据现行的营业税税收制度，营业税的计税依据是纳税义务人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。所谓全部价款，包括提供应税劳务的营业额、转让无形资产的转让额或销售不动产的销售额，统称营业额。所谓价外费用，包括在价款之外收取的一切费用，如手续费、服务费等。
提供各种物业管理服务是物业管理企业主要的经营业务，也是经常发生的应纳营业税的行为，且涉及的营业税税目多为服务业。针对物业管理企业的各种物业管理服务，其有关营业税的计税规定如下：
（1）关于物业管理服务费等收入的计税。
物业管理企业为业主、使用人提供服务而收取的管理费、服务费、维修费、租赁费等，按5%的税率计收营业税。
（2）关于代办性收入的计税。
物业管理企业为业主、使用人代收代缴水费、电费、煤气费、电视费、电话费以及垃圾费等业务而取得的费用，可以按扣除实际支付给供水、供电、供气、电视、电信以及环卫等部门后的余额，以5%的税率计收营业税。
（3）关于专项维修资金的计税。
物业管理企业向业主收取的物业专项维修资金，因其属于专款专用、专户存储，所有权属于业主，物业管理企业只是代管，可暂不计收营业税。若物业管理企业是以提供劳务的形式，从专项维修资金中取得收入的，则应按5%的税率计收营业税。
4.营业税的计算
在确定营业税适用的税率和应纳税营业额后，营业税应纳税额的计算就比较简单了，其计算公式如下：
营业税应纳税额=应纳税营业额×适用税率
“例4-7”某物业管理企业本月确认的各种管理费、服务费收入共计为65000元，代收代缴水费、电费的手续费收入为5000元，适用税率为5%。请计算营业税应纳税额。
解：营业税应纳税额=应纳税营业额×适用税率
=（65000+5000）×5%
=3500（元）
（二）增值税
1.增值税的概念
增值税是以从事销售货物或提供加工、修理修配劳务以及进口货物等经营业务取得的增值额为对象征收的一种流转税。与营业税不同，增值税是价外税，即在价外征收。
凡销售货物或提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位或个人，均为增值税的纳税义务人。
理解增值税首先从理解增值额入手。所谓增值额，从一个商品经销单位来看，是指该单位销售货物的收入额扣除为取得该货物而付出的价款后的余额。从一项货物来看，增值额是该货物在各个生产和流通环节所创造的增值额之和。
物业管理企业的主要经营业务是提供劳务，涉及的主要是营业税，但物业管理企业在营业过程中也可能会出现销售货物等情况，如物业管理企业其他经营业务中的商业用房经营业务，就有可能涉及销售货物，在这种情况下，物业管理企业就需要缴纳增值税，而不是营业税。
2.增值税一般纳税人和小规模纳税人的区别
考虑到纳税人的会计核算能力，为了方便税收管理，与营业税不同的是，增值税的纳税人划分为一般纳税人和小规模纳税人两种。划分一般纳税人和小规模纳税人的基本依据是纳税人的会计核算是否健全，是否能够提供准确的税务资料以及企业规模的大小。
增值税一般纳税人和小规模纳税人的区别主要有：
（1）增值税应纳税额的计算方法不同。
一般纳税人采用的是抵扣制，即将销项税额扣除进项税额后的余额作为应纳税额。
小规模纳税人则按照一个确定的征收率直接计算应纳税额。
（2）使用增值税专用发票的权限不同。
一般纳税人可以开具增值税专用发票，而小规模纳税人只能开具普通销售发票。
3.增值税的税率和征收率
现行的增值税税率和适用于小规模纳税人的征收率主要有以下几种规定：
（1）基本税率。销售或进口货物，除列举的外，税率为17%；提供加工、修理修配劳务的，税率为17%。
（2）低税率。销售或进口下列货物，税率为13%：①粮食、食用植物油；②自来水、暖水、冷水、热水、煤气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭制品；③图书、报纸、杂志；④饲料、化肥、农药、农机、农膜；⑤农产品；⑥金属矿采选产品；⑦非金属矿采选产品；⑧国务院规定的其他货物。
（3）零税率。出口货物的税率为零，国务院另有规定的除外。
（4）商业企业小规模纳税人的征收率为4%，商业企业以外的其他企业属于小规模纳税人的，征收率为6%。
4.一般纳税人增值税的计算
一般纳税人增值税应纳税额为当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额，其通常的计算公式如下：
增值税应纳税额=当期销项税额-当期进项税额
销项税额=销售额×增值税税率
进项税额=不含税的进货款×增值税税率
“例4-8”某物业管理企业经营的商店为一般纳税人，本月买进一批商品，价款为10000元，之后以15000元卖出，增值税税率为17%。请计算增值税应纳税额。
解：销项税额=销售额×增值税税率
=15000×17%=2550（元）
进项税额=不含税的进货款×增值税税率
=10000×17%=1700（元）
增值税应纳税额=当期销项税额-当期进项税额
=2550-1700=850（元）
从以上例子可以看出，该商店实际上只是按照该商品的收入额扣除该商品进货价款后的余额即增值额（15000-10000=5000）来缴纳税款（5000×17%=850）。
5.小规模纳税人增值税的计算
对小规模纳税人增值税应纳税额采取的是简化的计算方法，就是直接用不含税的销售额乘以相应征收率得到，不得抵扣进项税额，进项税额直接计入有关货物、劳务成本。其一般计算公式如下：
增值税应纳税额=不含增值税销售额×征收率
由于小规模纳税人开具的是普通销售发票，发票上列明的是含税销售额，所以，在计税时需要将其换算为不含税销售额。换算后的计算公式为：
增值税应纳税额=含增值税销售额/（1+征收率）×征收率
“例4-9”某物业管理企业经营的商店为小规模纳税人，本月销售额为50000元，假定征收率为6%。请计算增值税应纳税额。
解：增值税应纳税额=含增值税销售额/（1+征收率）×征收率
=50000/（1+6%）×6%
=2830（元）