对房地产开发与经营环境理论的研究始于第二次世界大战以后，是伴随着房地产开发与经营规模的日益扩大、资本的跨国化、经济社会和科学技术的日益发展而逐渐深入的。最初人们关于房地产开发与经营环境的研究，主要是关注房地产开发与经营区域范围内的自然地理环境和基础设施等基本物质条件。随着社会经济的发展，各地为了吸引房地产开发与经营，除了提供基本的物质条件之外，还在经济、制度、立法、服务等方面不断创造各种优惠条件，如减免税收、提供法律保护房地产开发与经营者利益、建立为房地产开发与经营者服务的机构等。这些条件和措施对国家或地区引进资金与技术，促进当地经济、社会的发展意义重大。而且，一些国家和地区出于维护区域利益、国家民族利益的目的，对房地产开发与经营的方向、权益分配等加以限制，甚至对外企采取征用、没收等手段，使房地产开发与经营者遭受巨大损失。进入20世纪90年代以后，许多国家和地区更多地将注意力集中在发展经济上，相应地采取许多鼓励房地产开发与经营的政策。到目前为止，房地产开发与经营环境的外延已扩展到社会、政治、经济、文化、习俗等领域，其重要性呈不断上升趋势。
4·2房地产开发与经营环境的特点
房地产开发与经营环境作为区域现实的反映，其基本特征表现在4个方面：系统性、动态性、主导性和地区差异性。
1·系统性
房地产开发与经营环境是一个包含多要素的有机整体，各要素相互连接、协调、互为条件，构成一个完整的房地产开发与经营环境系统，从而具有系统的各项特征：层次性、整体性、结构性。在这个系统中，无论是自然的还是人为的，是物质的还是意识的，是经济的还是政治的，只要其中某个或某部分因素发生了变化，就会引起其他因素发生连锁反应，进而影响整个环境系统的变化。
2·动态性
房地产开发与经营环境是一个动态平衡的开放系统，它总是处于不停的运动之中。通过运动，房地产开发与经营环境各要素之间才能合理的作用、组合与分裂，才能体现出房地产开发与经营环境的运动水平。房地产开发与经营环境评价标准也会因房地产开发与经营环境的变化而变化。有些标准变得越来越重要，有些因素的地位则不断下降。例如，“知识经济”的兴起，环保观念的深入民心，对房地产开发与经营环境提出了新的、更高层次的要求。
3·主导性
在不同的发展阶段，区域社会经济各要素中总有一个或几个要素居于主导地位，影响和决定了这一时期区域的性质和特征。在房地产开发与经营环境诸要素中，某一时期、某一地区也只有一个或几个主导要素，它们在对房地产开发与经营活动的影响中居于绝对和支配地位，这种主导要素通常总是某个经济要素，当然也不排除社会文化、政治和法律要素也可能决定房地产开发与经营环境的性质和特征。
4·地区差异性
地区差异性是房地产开发与经营环境最显着的特征，也称为相对性。相对性是指房地产开发与经营环境是一个开放的系统，同时又是国际或国家社会经济技术系统内的一个子系统，其优劣与好坏程度是一个相对概念，是以各国或地区横向比较作为参照的。房地产开发与经营环境在本质上是一个空间概念，由于所在的区域不同，房地产开发与经营环境的内容也就大不一样。由于生产力发展的层次性和空间布局的非均衡性，以及地区之间自然、地理、社会经济上的差异性，最终形成了房地产开发与经营环境的不平衡性和差异性，因此不能脱离同其他国家和地区的比较，而孤立地评判某个国家或地区的房地产开发与经营环境优劣程度，否则就失去了评判的意义。对房地产开发与经营者来说，应根据房地产开发与经营项目的特点，选择合适的区域进行房地产开发与经营建设，以取得最好的房地产开发与经营效益。
4·3房地产开发的环境
4·3·1房地产项目开发的经济发展环境
在现代化条件下，特别是在市场经济体制有效运行的条件下，经济发展环境是对房地产项目开发产生最重要影响的环境因素，它既决定了房地产开发项目的市场需要，也决定了房地产开发项目的有效供给。影响房地产项目开发的经济发展环境主要包括宏观经济发展形势、市民的收入水平及其贫富差异程度和资金市场发展形势3个方面。
1·宏观经济发展形势
宏观经济发展形势标志着一个经济体系内所有市场的整体发展状况，也决定了这个经济体系内各种公司的市场前景，而这又决定了这些公司是否需要拓展现有业务。在经济发展形势良好的时候，各种公司基本上大力拓展现有业务或积极开发新业务，而无论是拓展现有业务还是开发新业务，这些公司都必然需要新的、更多的业务发展空间，从而造成了对商务类、生产类房地产项目较大的新需求。而商务类、生产类房地产项目的大量增长，又必然引发相应的生活类房地产项目的大量增长；在经济发展形势不好的时候，各种公司基本上都只会维持甚至削减现有业务并从刚刚涉足的新领域退出，从而使各种公司对商务类、生产类房地产项目的需求被抑制，也导致相应的生活类房地产项目的需求不振。
影响房地产项目开发的宏观经济发展形势包括4个层次：国际经济发展形势、全国经济发展形势、当地城市经济发展形势和城市内某地段的经济发展形势。这4个层次的经济发展形势，都会对我国房地产项目开发产生直接或间接的影响，但是不同类型的房地产开发项目由于所服务的对象不同，因而受这4个层次影响的程度是不同的。
2·市民的收入水平及其贫富差异程度
某一城市市民的收入水平直接决定了该城市市民对住宅及其相关配套服务设施的市场需求。平均收入水平越高的城市，住宅的价格往往也越高。三大都市圈是全国市民收入最高的地区，也是全国住宅价格最高的地区。当然，北京的市民收入水平并不是全国第一，但其住宅价格却长时间位居全国之首。这是由北京是首都的特殊情况所决定的，并不具备一般性。正常来说，一座城市住宅的平均价格应该与该城市市民家庭的平均收入有一个合适的比例，这个比例不应该超过10，即某一城市住宅的平均价格一般不应超过该城市市民家庭平均收入的10倍，按照国际惯例，这个比例在5～8倍是合理的。现在北京这个比例已经超过了10倍，表明北京的住宅价格偏高。
市民的收入水平往往是有较大差异的，平均收入水平越高的地区，市民收入的贫富差异程度也越高。随着市民收入水平的分化，住宅及其相关配套服务设施的市场也就随之进行了分化。
实际上，高收入的人群往往可能购买两套以上的房子，或者是作为别墅，或者是为了接父母来同一座城市居住，或者是为了投资。而人们购买第二套住房的要求和购买第一套住房的要求是不同的。
如果一座城市其市民的平均收入水平较低且贫富差异程度较低，进行住宅项目开发时，就可以以开发结构简单、造价低廉的住宅作为主攻方向，而且开发数量可以大一些，即使销售不出去，也可以留着进行租赁。如果一座城市市民的平均收入水平较高且贫富差异程度较高，则适合根据市场分化程度，针对不同的消费群体开发不同的住宅，开发数量必须符合该地段相应的消费者数量，特别是高档住宅，如果开发数量不合适，则难以销售出去的住宅是很难通过租赁市场被消化掉的。
3·资金市场发展形势
资金市场发展形势主要包括利率和贷款条件两个重要方面。
利率是资金的价格。利率走高，将加重开发商和购房贷款者的财务负担，从而将抑制房地产项目开发的供给与需求；利率降低，将减轻开发商和购房贷款者的财务负担，从而将激发房地产项目开发的供给与需求。
贷款条件决定了开发商和购房贷款者可以获得资金的数量与期限。贷款条件趋于严格，将使开发商和购房贷款者可以获得的资金数量有所降低，还款的期限有所缩短，这将抑制房地产项目开发的供给与需求；贷款条件趋于宽松，将使开发商和购房贷款者可以获得的资金数量有所增加，还款的期限有所延长，这将激发房地产项目开发的供给与需求。
4·3·2房地产开发的政治环境
政治环境主要是指各级城市人民政府对房地产开发的态度。
房地产开发对由政府行为而引致的影响十分敏感。由于房地产对国民经济的影响巨大，住宅又是普通市民所能购买的最大一项商品，而且与房地产开发有关的税费是政府财政收入的重要来源。因此，政府对房地产开发往往都采取力度较大的干预。开发房地产项目必须认真考虑政府的态度。
城市人民政府首先是城市国有土地的所有者，是城市国有土地一级市场的唯一供给者，城市人民政府每年土地供应的数量和开发条件，直接影响了该城市房地产开发的规模和构成。
如果政府的土地供应数量偏多，将导致房地产开发项目数量增加过多，从而导致房地产市场供过于求，由于房地产价格宜升不宜降的特点，房地产价格一般不会降低，但空置率将会大幅度上升，从而导致大量的资金积压，使国民经济的发展受到影响。如果政府的土地供应数量偏少，将导致房地产开发项目数量增加不足，从而导致房地产市场的供不应求，房地产价格将会大幅度上升，则加重了公司和市民的房地产开支，也使国民经济的发展受到影响。
如果政府供应的土地集中于旧城区，则房地产开发的重点将侧重于商务开发，这是由旧城区地价高的特点所决定的，开发商需要认真研究商务类房地产的市场前景；如果政府供应的土地集中于郊区，则房地产开发的重点将侧重于住宅开发，开发商需要认真研究在这里开发住宅的市场前景。
如果政府打击土地市场违法事件的力度加大，则会规范土地市场行为，房地产的整体价格水平将降低，对正常经营的房地产开发商则是一种激励；如果政府打击土地市场违法事件的力度减弱，则会鼓励土地市场的混乱，将导致房地产整体价格非正常上升，对正常经营的房地产开发商则是一种打击。
4·3·3房地产开发的法律环境
房地产开发是一种影响巨大的经济活动，法律环境不健全，就不可能健康运行。
房地产开发的法律环境，首先是指各种直接管理房地产的法律、法规的立法与执法情况。直接管理房地产开发的法律、法规有《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法》及其配套的行政法规。由于我国房地产业还是一个新兴的发展中的行业，还有许多问题有待进一步研究，两部法律及其配套的行政法规还有许多有待完善的地方。每一次的完善，都会对我国的房地产开发产生巨大的影响。执法和立法是同样重要的事情，目前我国房地产开发领域的混乱和腐败现象还是比较严重的，如果政府和司法机关严格执法，即使现有的法律、法规不完善，也仍然可以使我国的房地产开发的规范程度大为提高。
在房地产开发中，相关的法律影响也是十分深远的，特别是《中华人民共和国城市规划法》和《中华人民共和国环境保护法》。
任何房地产开发都必须遵守城市规划法，否则将受到法律的制裁。城市建设用地的性质、位置、面积，以及使用过程中对地形、地貌、相邻关系的影响，都必须接受城市规划行政管理部门的指导，不得违反规划管理部门确定的内容和提出的外部规划条件。建设工程的外观、颜色、高度、建筑密度、容积率，以及与外部的关系、施工步骤、有关报送的竣工资料都必须接受规划管理，受规划控制。
任何房地产开发也都必须遵守环境保护法，违法行为将受到法律的制裁。在房地产开发项目的建设过程中，往往会对周边环境造成空气污染、水污染、噪声污染，改变周边的生活环境，给原有居民带来不利的影响。因此，必须严格按照环境保护法和该城市与环境保护相关的行政法规的规定进行设计和施工。
4·3·4房地产开发的社会环境
社会环境对房地产开发同样有着极为深远的影响。对房地产开发来说，社会环境主要包括4个方面：该城市人口数量、该城市人口构成、该城市市民的受教育水平、该城市的历史传统。
1·房地产开发的人口数量环境
该城市的人口数量直接决定了该城市所需要的住宅及其相关配套设施的数量，也间接决定了该城市所需要的商务类房地产、生产类房地产的数量。当然这里所说的城市人口，是指城市规划区内的正常人口，包括有户籍的人口和虽然没有户籍但长期生活在该城市规划区内且有着稳定收入的人口。由于目前我国城市实际上分成了两种概念：一种是城市规划层面上的城市概念；另一种是行政区划意义上的城市概念。这两种概念经常被混淆，如我国的重庆直辖市，其实目前的城市化水平还不到30%，但是其管辖地域内的总人口达到了3100万人。对房地产开发来说，只有城市规划区内的正常人口，才是真正有意义的人口。这样，重庆的城市人口只有800万人，而不是3100万人。由于房地产开发是一项耗资巨大的经济活动，没有足够的市场容量是无法获得应有的经济效益的，在同样的平均收入条件下，城市规划区内人口较多的城市的房地产开发获得成功的机会，要比城市规划区人口较少的城市的房地产开发获得成功的机会大得多。而且，即使平均收入一样，人口越多，收入的贫富差异程度就越大，房地产市场的构成就越丰富，就越适合不同的房地产开发商进行开发。而实际上，如果不是存在着丰富的就业机会，一个城市的规划区内是根本不可能生活着数量巨大的人口的，而就业机会的丰富，是以经济发展水平的发达为基础条件的。实际上，我国城市规划区内人口最多的城市（指规划区内人口超过1000万人），如北京、上海等，也都是人均收入最高的城市（指人均GDP超过3000美元，达到了现代化的下限）。因此，城市规划区内是否拥有足够数量的人口，是房地产开发的重要社会环境条件。
2·房地产开发的人口构成环境
如果说城市规划区内的人口数量决定了该城市所需要的住宅及其相关配套设施的数量，则该城市规划区内人口的构成就决定了该城市住宅及其配套设施的建筑面积构成和区位构成。
城市规划区内的人口构成包括6个方面的内容。