7·1可行性研究概述
7·1·1可行性研究的概念和目的
房地产开发项目的可行性研究是对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标值，以最终确定该项目是否可行的综合研究。具体而言，就是在项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的分析；对拟订的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证；对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。在此基础上，综合研究项目的技术先进性和适用性、经济合理性，以及建设的可能性和可行性，由此确定项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为决策部门最终决策提供可靠的、科学的依据，并作为开展下一步工作的基础。
可行性研究的根本目的是减少或避免投资决策的失误，强化投资决策的科学性和客观性，提高项目开发建设的经济效益、社会效益和环境效益。
房地产开发是一项综合性经济活动，要想使项目达到预期的经济效果，首先必须做好可行性研究工作，以使项目的许多重大经济技术原则和基础资料得到切实的解决与落实，提出合理的结论，使开发商的决策建立在科学而不是经验或感觉的基础上。
房地产项目可行性研究的任务主要是通过对拟建项目进行投资方案规划、工程技术论证、经济效益分析和预测，经过多个方案的比较和评价，为项目决策提供可靠的依据和可行的建议，一般需要回答以下几个问题。
（1）为什么要投资开发这个房地产项目。
（2）资源及市场需求情况如何，建多大的规模比较合适。
（3）该房地产项目建设地点选在哪里最佳。
（4）该房地产项目建设需要采用什么样的技术方案，有什么特点。
（5）与该房地产项目建设配套的外部条件如何。
（6）该房地产项目总的建设时间多长，需要投入多少资金。
（7）该房地产项目所需资金如何筹措，是否能够落实。
（8）该房地产项目建成后，其经济效益和社会效果如何。
7·1·2可行性研究的作用
1·申请项目核准的依据
为了充分发挥市场配置资源的基础性作用，确立企业在投资活动中的主体地位，保护投资者的合法权益，营造有利于各类投资主体公平、有序竞争的市场环境，促进生产要素的合理流动和有效配置，优化投资结构，提高投资效益，推动经济协调发展和社会全面进步，政府对企业投资的管理制度改革日益深化。
按照“谁投资、谁决策、谁收益、谁承担风险”的原则，并最终建立市场引导投资、企业自主决策、银行独立审贷、融资方式多样、中介服务规范、宏观调控有效的新型投资体制，国家改革了企业投资项目审批制度，并从2004年下半年开始推行企业投资项目核准制。
按照核准制的要求，房地产开发企业应就拟开发建设项目编制项目申请报告，报送项目核准机关申请核准。项目核准批复文件是办理土地使用、资源利用、城市规划、安全生产、设备进口和减免税确认等手续的主要依据。而项目核准申请报告的主要内容，即项目申报单位情况、拟建项目情况、拟选建设用地与相关规划、资源利用和能源耗用分析、生态环境影响分析、经济和社会效果分析等，均是可行性研究工作要解决的问题。
2·项目投资决策的依据
一个项目特别是大中型项目，需要投入大量的人力、财力和物力，很难凭经验或感觉进行投资决策。因此，需要通过投资决策前的可行性研究，明确该项目的建设地址、规模、建设内容与方案等技术上是否可行，法律上是否允许。还要研究项目竣工后能否找到适当的购买者或使用者，判断项目的市场竞争力，计算项目的投资效果等。通过这些分析研究工作，得出项目应不应该建设、如何建设，以及哪种建设方案能取得最佳的投资效果等，并以此作为项目投资决策的依据。国家规定，凡是没有经过可行性研究的房地产开发项目，不能列入计划，不能批准设计任务书，不能进行设计。
3·筹集建设资金的依据
银行等金融机构都把可行性研究报告作为项目申请贷款的先决条件，对可行性研究报告进行全面、细致的分析评估后，才确定是否给予贷款。
4·开发商与有关各部门签订协议、合同的依据
项目所需的建筑材料、协作条件及供电、供水、供热、通信、交通等很多方面，都需要与有关部门协作。这些供应的协议、合同都需根据可行性研究报告进行商谈。有关技术引进和建筑设备进口必须在可行性研究报告审查批准后，才能据此同国外厂商正式签约。
5·下阶段规划设计工作的依据
在可行性研究报告中，对项目的规模、地址、建筑设计方案构想、主要设备造型、单项工程结构形式、配套设施和公用辅助设施的种类、建设速度等都进行了分析和论证，确定了原则，推荐了建设方案。可行性研究报告批准后，规划设计工作就可据此进行，不必另作方案比较选择和重新论证。
7·1·3可行性研究的特点
房地产开发项目可行性研究的主要特点如下。
（1）前期性。可行性研究是投资决策前的分析研究，它是项目建设前期工作的主要内容。
（2）预测性。可行性研究是对未来拟建设项目的市场需求、投资、成本、盈利，以及社会经济效益的预测，而不是对已建成项目实际情况的分析。
（3）不确定性。在研究过程中，项目的技术经济性均为不确定因素，是在不确定的条件下进行的预测。
7·1·4可行性研究的依据
可行性研究的依据主要有以下方面。
（1）国家相关法律、法规。
（2）国民经济和社会发展规划、城市规划、土地利用总体规划和行业发展规划。
（3）国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准。
（4）城市规划行政主管部门出具的规划意见。
（5）《国有建设用地使用权出让合同》或国有建设用地使用权证书，或者国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见。
（6）环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见。
（7）交通行政主管部门出具的交通影响评价文件的意见。
（8）自然、地理、气象、水文地质、经济、社会、环保、交通运输、基础设施等基础资料。这些都是项目选址、工程设计、技术经济分析不可缺少的基本数据。
（9）有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料及国家正式颁布的技术法规和技术标准。它们是进行项目技术经济分析的基本依据。
（10）国家所规定的经济参数和指标。例如，社会折现率、行业基准投资收益率、影子汇率等，这些是进行项目经济评价的基础和判别标准。
（11）项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件和备选规划设计方案等。
7·1·5可行性研究的专业机构和人员构成
正式的可行性研究一般应由专业评价咨询机构来完成。在我国，房地产开发项目的可行性研究报告过去通常由各开发公司自行编制，然后报政府计划部门审查立项。自1995年开始，部分城市已逐步将房地产开发项目的可行性研究作为开发项目评价报告归专业的房地产评价（评估）机构完成，逐步与国际接轨，其优点是这些专业咨询机构能进行较为全面、综合、专业性的调查分析。一个项目的可行性研究小组，一般包括以下人员。
注册房地产估价师1～2名
造价工程师1名
市场调查和分析人员1～2名
经济分析家1名
制作人员1～2名
社会学、环境科学专家若干名
社会学、环境科学专家主要从社会学和环境科学的角度对项目进行指导。例如，该项目的开发是否会造成不良的社会问题，是否会造成环境污染，要规避某些局部得益而整体受损，或者近期得益而长期会造成不良后果的项目。
经济分析专家主要是从宏观上对拟开发项目在建设期和建成后的宏观经济趋势进行分析，避免发生重大的偏差。例如，今后2～3年内是否会发生大的通货膨胀，房地产市场的供求关系走势如何，政府是否会出台有利于或限制本行业或本类物业发展的政策或法规等。
市场调研人员主要调查过去和当前本地区及该类物业的供需情况，重点是本开发物业，并兼顾其他物业的售价、租金、空置率、供求量及成交情况，要拿出足够的数据来分析当前市场状况，并与经济分析专家一起预测未来趋势。
在我国，造价工程师是一个正在形成的新兴执业资格职称，它的主要任务是对房地产开发项目中的土建、设备及安装等价格进行正确的估算。
注册房地产估价师在我国已形成了一支专业执业队伍，既要熟悉房地产专业知识，又必须熟悉财务管理和工程技术方面的知识，是研究小组的核心，其任务是参与经济分析专家等对未来市场的分析，并负责归纳其他人员所完成的工作，综合应用工程技术和财务管理的有关知识，对项目作出计算和总体评价，撰写可行性研究报告。
制作人员主要负责报告的打印、核对和装帧。
7·1·6可行性研究的工作阶段
可行性研究是在投资前期所做的工作，主要分为4个工作阶段，每个阶段的内容逐步由浅到深。
1·投资机会研究
机会研究是指在一个地区或部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，进行粗略和系统的估算，寻找最有利的投资机会，提出项目。它是对项目投资方向提出的原则设想。在机会研究以后，如果发现某项目可能获利时，就需要提出项目建议。在我国，项目建议一般采用项目建议书的形式。该项目建议书一经批准，就可列入项目计划，这一过程称为立项。项目建议书应包括以下主要内容。
（1）建设项目提出的必要性依据。其主要说明项目提出的背景，提出与项目有关的长远规划、地区规划资料，说明项目建设的必要性。
（2）住宅类型、拟建规模和建设地点的初步设想。其主要包括市场调查、初步确定住宅类型、估计市场需求量和销售单价，并论证建设地点等内容。
（3）建设条件的初步分析。分析拟建项目所在地公共设施配套情况和交通情况。
（4）投资估算和资金筹措设想。住宅开发项目的投资估算主要是估算固定资产投资额。资金筹措计划中应说明资金来源，分析贷款条件及利率，说明偿还方式和能力。
（5）项目的进度安排。这包括建设前期进度安排及项目建设所需时间。
（6）经济效益初步估计。这主要是进行财务评价，计算项目全部投资内部收益率和投资回收期等指标，进行盈利能力分析。
投资机会研究分为一般投资机会研究和特定项目的投资机会研究。前者又分为3种：地区研究、部门研究和以利用资源为基础的研究，目的是指明具体的投资方向。后者是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策。
投资机会研究的主要内容有地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、项目建成后对社会的影响等。
投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0·2%～0·8%，所需时间为1～2个月。如果机会研究认为是可行的，就可以进行下一阶段的工作。
2·初步可行性研究
初步可行性研究亦称“预可行性研究”，在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究主要解决的问题包括以下方面。
（1）分析机会研究的结论，初步判断项目投资是否可行，在详细资料的基础上作出是否投资的决定。
（2）是否有进行详细可行性研究的必要。
（3）有哪些关键问题需要进行辅助研究。
在初步可行性研究阶段，需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。
初步可行性研究与详细可行性研究的区别主要是获得资料的详细程度不同，计算结果的精度不同，并且分析的深度也不同。对一些中小型投资项目或某些投资机会研究已获得足够资料的项目，往往就越过初步可行性研究阶段，直接进入详细可行性研究阶段。
初步可行性研究阶段投资估算的精度可达±20%，所需费用占总投资的0·25%～1·5%，所需时间为2个月左右。所谓辅助研究，是对项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或者用以支持这两项研究。
3·详细可行性研究
详细可行性研究即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后作出投资与否决策的关键步骤。
这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，其所需费用，小型项目占投资的1·0%～3·0%，大型复杂的工程占0·2%～1·0%，所需时间为2～3个月。
4·项目评估与决策
按照国家有关规定，政府对《政府核准的投资项目目录》以内的企业投资项目实行核准制度，对《政府核准的投资项目目录》以外的企业投资项目实行备案制度。国家、省市或区县政府投资主管部门在对项目进行核准或备案时，开发建设单位必须提交由具备相应工程咨询资质的机构编制的《项目申请报告》。未取得政府核准文件的项目，均不得开工建设。
政府对企业投资项目进行核准的过程，实际上是由投资管理部门组织，或者授权给有资质的工程咨询或投资咨询机构或有关专家，代表国家对开发建设单位提交的项目可行性研究报告进行全面审核和再评估的过程。项目决策通常包括国家投资管理部门组织的项目核准评估和企业内部投资决策人员的评估。
项目核准评估的工作重点，除审查项目是否具备相应的开发建设条件外，还要确保项目符合以下要求：①符合国家法律、法规；②符合国家及本市国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和行业发展规划；③符合国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准；④符合当地区域布局和产业结构调整的要求；⑤符合土地、水、能源的合理开发和有效利用要求，有利于促进环境保护和改善生态环境；⑥符合自然文化遗产、文物保护的有关政策，主要产品未对国内市场形成垄断，未影响国家及本市经济安全；⑦符合社会公众利益，未对项目建设地及周边地区的公众利益产生重大不利影响。而企业内部的评估工作，则主要是审查项目的经济可行性。
7·2可行性研究的内容与步骤
7·2·1可行性研究的内容
由于房地产开发项目的性质、规模和复杂程度不同，所以可行性研究的内容也不尽相同，各有侧重，一般应包括以下主要内容。
1·项目概况