（2）技术设计。技术设计的内容由有关部门根据工程的特点和需要自行制定。其深度应能满足确定设计方案中重大技术问题和有关试验、设备制造等方面的要求。
（3）施工图设计。施工图设计应根据已获批准的初步设计进行。其深度应能满足以下要求：设备、材料的安排和非标准设备的制作，施工图预算的编制，施工要求等。
3·设计工作的基本内容
1）总体设计
总体设计一般由文字说明和图样两部分组成。其内容包括建设规模、产品方案、主要建筑物及构筑物、公用和辅助工程、“三废”治理及环境保护方案、占地面积估计、总图布置、工程进度和配合要求、投资估算等。
2）单体设计
单体设计应该在总体设计的指导下，以统一规划为前提，对建筑物的立面造型、使用功能、装饰装修等方面进行具体的设计。其内容包括建筑层数、层高、户型、各种管线及通道走向、建筑物外立面颜色、玻璃幕墙的选择应用等。单体设计要在可能的条件下注意美观的原则。
3）建筑构造设计
建筑材料的选择、建筑结构形式等都属于构造设计。以住宅建筑工业化体系为例，其结构形式大致可分为以下三大类。
（1）全装配式结构，包括大板建筑、砌块建筑、预制框架轻板建筑和盒子结构建筑等。这种结构的优点是工业化程度高，施工速度快，受季节影响小，有利于利用工业废料；其缺点也很明显，主要是一次投资量大，运费、造价高。
（2）大模结构，包括大模板、滑模、隧道模和升板等建筑结构。这种结构的优点是整体性好、工艺灵活、节省运费；其缺点是钢筋、水泥用量较多，造价较高。
（3）装配式整体结构，包括内浇外砌、内浇外挂和“一模三板”等建筑结构。这种结构整体性好，造价也较低，适应性强，能因地制宜，且可与大模板结合，为各城市所乐于采用。
4）抗震设防
地震烈度为6度及6度以上地区和今后有可能发生破坏性地震地区的所有新建、改建、扩建工程都必须进行抗震设防。工程项目的设计文件应有抗震设防的内容，包括设防的依据、设防的标准、方案论证等。工程勘察、设计单位应按规定的业务范围承担工程项目的抗震设计，严格遵守现行抗震设计和规范的有关规定。新建工程采用新技术、新材料和新结构体系，均应通过相应级别的抗震性能鉴定，符合抗震要求，方可采用。
8·5房地产项目的规划设计
8·5·1房地产项目规划设计的基本原则
对于不同类型、不同规模的房地产项目，其规划设计有不同的具体要求。总体而言，房地产项目的规划设计应遵循以下基本原则。
1·符合城市总体布局，完善城市结构
1）城市布局结构的基本形式
我国城市布局结构的基本形式有以下几种。
（1）圈层布局结构。城市中心区一般为商业中心和行政中心。这种布局结构的特点是工业区与房地产项目相邻或相互包围，中心区的交通拥挤，人口密度高，城市活动半径基本上是圆半径。
（2）放射状布局结构。城市以交通干线为轴，由市中心向周围辐射，形状如手指状或扇形。这种布局结构的特点是中心商业区位于市中心，房地产项目与工业区交叉布局，由于交通干线向各个方向辐射，中心区交通比较便捷，人口分布均匀。城市活动半径基本上是由辐射线的远端至市中心的距离。
（3）带形布局结构。城市沿河流两岸或矿床带，向两个相反方向延伸，呈带状。这种布局结构的特点是带状纵向跨度大，横向跨度小，工业区与房地产项目距离较近，商业中心和行政中心位于市中心区，人口分布较均匀，但边缘区交通不够方便，城市活动半径基本上是长边最远的端头到中心的距离。
（4）分散式布局结构。以上3种形式的布局结构都是连成整体的，而分散布局则不连片，其间有农田或森林、河流等阻碍。这种布局结构的特点是各区功能相互独立，形成几个小镇聚集成为城市的布局结构。以其中某大镇为行政中心和商业中心，主要交通干道将各小镇与中心区连接。房地产项目范围大，工业区较分散，生态环境较好，城市活动半径的含义与上述连片整体的市区不同，主要是指各镇区内的活动半径。
2）房地产项目建设应符合该城市的布局结构
以上所分析的实际上只是一些比较典型的城市布局结构形式。而对于一个具体的城市，其布局结构都具有不同的个性，都具有有长处和短处。对于不同性质、规模和自然地理条件的城市，所选择的发展布局结构是不可能完全相同的。因此，这就要求房地产项目的规划设计首先要符合这个城市的布局结构的要求和思想意图。这里包含着两层含义：①房地产项目应符合城市总体的布局结构；②房地产项目的布局结构也应与城市布局结构的思想相一致。
强调房地产项目规划设计，以及建设符合城市布局结构，其原因是城市布局结构是构成良好城市环境的关键，是功能组织良好的标志，离开合理的布局结构不可能建设一个良好的城市。房地产项目建设应起补充、完善城市布局结构的作用，进一步加强城市的职能，使城市的功能更加完善。
2·丰富和创造最佳的城市空间环境
对于房地产项目的规划设计，不但要创造自身的优良空间环境，同时还要与城市整体相联系，运用城市设计的思想和方法，创造一个完整、统一、美好的城市空间环境。
1）房地产项目的环境是城市空间环境的组成部分
由于房地产项目是城市的一个组成部分，尤其是那些用地与城市关系密切的房地产项目，空间环境形象直接影响城市的整体形象。许多城市的房地产项目是在城市布局的重要位置上，它的布局及空间环境直接影响着城市的整体布局结构和城市的空间环境。因此，房地产项目的空间环境及建筑形象与城市的空间环境是不可分割的整体，在规划设计房地产项目空间环境时必须考虑与城市的关系，并使之为城市面貌的改善起积极作用。
2）空间环境规划设计的要点
城市空间环境的规划设计包括两个方面：一方面，城市和房地产项目空间环境的使用功能是多种多样的，但根本的使用功能要求是为城市中的人服务的，是以人的要求和人的使用为依据的；另一方面，城市如同建筑一样，是技术和艺术的统一，空间环境的艺术特征和美观要求是满足人们精神功能的要求，也是不可忽视的因素。
空间环境规划设计就是创造满足人们生存要求的物质功能和满足人的心理要求的精神功能相统一的城市空间环境。
3·房地产项目规划设计应满足的其他要求
1）使用要求
满足居民生活的多种需要，为居民创造一个方便、舒适的生活居住环境，这是衡量居住区规划设计优劣的基本条件。
2）卫生要求
为居民创造一个卫生、安静的居住环境，要有良好的日照、通风，防止噪声和空气的污染。
3）安全要求
为居民创造一个安全的居住环境，要能适应可能引起的灾害发生的特殊情况，如火灾、地震等，以利于防止灾害发生和减少灾害的危害程度。
4）经济要求
在确定居住建筑标准、公共建筑规模时，应符合实际经济条件，与当时当地的建设投资、经济、生活条件相适应。规划设计要为建设的经济可行创造条件，降低房地产项目造价，节约用地。
5）施工要求
房地产项目规划设计应考虑施工条件，有利于施工的组织和经营。
6）美观要求
房地产项目是城市建设量最大的项目，它的形成对城市面貌起着重要的影响作用。旧居住区改造是改变城市面貌的一个重要方面。因此，为创造一个优美的居住环境和城市面貌，规划设计必须满足美观的要求。
8·5·2房地产开发项目规划设计的内容
1·建筑规划设计
1）建筑类型的选择
房地产项目的建筑类型直接影响工作、生活，同时也是决定建设投资、城市用地和城市面貌的重要因素。因此，建筑类型的选择在满足城市规划要求的同时，也要综合考虑项目自身的技术经济条件，决定具体的建筑物类型，如对住宅项目是选择超高层、多层还是别墅群建筑。
2）建筑布局
建筑容积率是居住区规划设计方案中主要的技术经济指标之一。一般规划建设用地范围内的总建筑面积乘以建筑容积率就等于规划建设用地面积。
规划建设用地面积是指允许建设的用地范围，其居住区外围的城市道路、公共绿地、城市停车场等均不包括在内。建筑容积率和居住建筑容积率的概念不同，前者包括了用地范围内的建筑面积，而建设用地面积相同，因此指标的数值上前者高于后者。
容积率高，说明居住区用地内房子建得多，人口密度大。一般居住区内的楼层越高，容积率也越高。以多层住宅（6层以下）为主的居住区容积率一般在1·2～1·5，高层、高密度的居住区容积率往往大于2。在房地产开发中，为了取得更高的经济效益，一些开发商千方百计地要求提高建筑高度，争取更高的容积率。但容积率过高，会出现楼房高、道路窄、绿地少的情形，将极大地影响居住区的生活环境。
容积率只是一个简单的指标，有些项目虽然容积率不高，但是为了增大中庭园林或是闪避地下车库，而使得楼座拥挤一隅也是不可取的。
在房地产项目规划中，应使住宅布局合理。为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅纵向外墙之间保持一定距离，即为日照间距。北京地区的日照间距条形住宅采用1·6～1·7h（h为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高差）。塔式住宅采用大于或等于1h的日照间距标准。如果住宅的日照间距不够，北面住宅的底层就不能获得有效日照。
3）配套公建
居住区内配套公建是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标准之一。稍大的居住小区内应设有小学，以排除城市交通对小学生上学路上的威胁，且住宅离小学校的距离应在300米左右（近则扰民，远则不便）。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店等配套公建，服务半径最好不要超过150米。
4）环境小品
居住区环境小品内容丰富，主要包括建筑小品、装饰小品、公用设施小品和游憩设施小品等。对其规划设计主要有以下几点基本要求。
（1）整体性。即符合居住区环境设计的整体要求及总的设计构思。
（2）实用性。即满足使用要求。
（3）艺术性。即达到美观的要求。
（4）趣味性。即要有生活情趣。
近年来，房地产开发商越来越注重环境小品的规划设计，成为居住小区室外环境规划设计的重要内容，结合园林绿地规划，可以起到良好的美化环境作用。
5）居住建筑的规划布置原则
房地产项目规划设计在居住建筑群体的布置方面应遵循以下原则。
（1）要有适当的人口规模。多层住宅组团以500户左右为宜，高层住宅的组团户数可多一些。住宅组团的公共服务设施的服务半径以100米左右为宜。
（2）日照充分。大部分住宅应南北向布置，小部分东西向排列，使每套住宅都有一两间能满足日照要求。保证住宅之间的日照间距，尽量减少遮挡。
（3）通风良好。住宅布置应保证夏季有良好的通风，冬季防止冷风直接灌入，并有利于组团内部的小气候条件的改善。
（4）安静整洁。排放污染物的建筑，如饭店、锅炉房等，不应紧靠住宅群。住宅区级道路只为住宅区内部服务，不能作为过境交通线。垃圾站与住宅楼要保持一定距离。
（5）美观舒适。要有一定的绿化面积，布置建筑小品，开辟儿童及老人的休息场所，创造优美的居住外环境。
6）居住建筑的布置形式
居住建筑群体的平面组合的基本形式有以下几种。
（1）行列式。按一定的朝向和间距成排布置住宅建筑。大部分是南北向重复排列，其优点是每户都有好的朝向，施工较方便，但形成的空间比较单调。
（2）周边式。沿街坊或院落周围布置。其优点是内庭院有封闭的空间感，比较安静，土地利用率高，但其中部分住宅的通风及朝向均较差。
（3）混合式。采用行列式和周边式相结合的方法布置住宅建筑，可以取两种形式之长，形成半敞开式的住宅院落，是较理想的布置形式。
（4）自由式。结合地形地貌、周围条件，成组自由灵活的布置，以追求空间的变化和较大的绿化、活动空间。灵活布置还有利于取得良好的日照和通风效果。
2·房地产项目道路规划
1）房地产项目道路功能
房地产项目道路是城市道路系统的组成部分，不仅要满足房地产项目内部的功能要求，而且要与城市总体取得有机的联系。房地产项目道路的内部功能要求包括以下几方面。
（1）满足居民日常生活方面的交通活动需要。例如，职工上下班、学生上下学，购物及生活其他活动，一般以步行或骑自行车为主。
（2）方便市政公用车辆的通行。例如，邮电传递；消防、救护车辆的通行；家具的搬运；垃圾的清除等。
（3）满足货运需要。例如，房地产项目内公共服务设施及街道工厂货运交通的需要。
2）房地产项目道路规划原则
（1）房地产项目道路主要为区内服务，不应有过境交通穿越，以保证房地产项目内居民的安全和安宁。内部不应有过多的车道出口通向城市干道，出口间距不小于150米。
（2）道路走向应符合人流方向，方便居民出入。住宅与车站的距离不宜大于500米。
（3）尽端式道路长度不宜超过200米，在尽端处应留有回车空间。
（4）住宅单元人口至最近车行道之间的距离一般不宜超过60米，如超出时，宅前小路应放宽到2·6米以上，以便必须入内的车辆通行。建筑物外墙与行人道边缘距离应不小于1·5米，与车行道边缘应不小于3米。
（5）道路应结合地形布置，尽可能结合自然分水线和汇水线设计，以利于排水和减少土石方工程量。
（6）在旧住宅区改造时，应充分利用原有道路系统及其他设施。
3·房地产项目绿化规划
1）房地产项目绿化系统分类
（1）公共绿地。公共绿地包括房地产项目公园、居住小区公园、住宅组群的小块绿地。
（2）公共建筑和公共设施绿地。例如，医院、影剧院周围的绿地。
（3）宅旁和庭院绿地。
（4）道路绿地。在房地产项目内干道、小路两旁种植乔木或灌木丛，起遮阳、通风、防渗、隔声等作用。
2）房地产项目绿化的布置原则
（1）形成完整系统。应根据功能和使用要求，采取重点与一般，集中与分散，点、线、面相结合的原则进行布置，形成系统并与周围的城市绿化相协调。
（2）节约用地。充分利用自然地形和现状条件，尽可能利用劣地、坡地、洼地等不利建设的用地作为绿化用地，化不利因素为有利因素。
（3）美化和丰富环境。合理选种和配置绿化品种，花草结合，常绿树与落叶树结合，力求四季常青，以提高居住环境的质量。
8·5·3规划设计的管理
在规划设计中，开发部门的管理工作主要是积极组织并主动配合，做好以下几方面工作。