3·树立城市形象，完善城市功能
物业管理是改善居民工作与生活环境，提高居住水平的基础工作，具有树立城市形象，完善城市功能的作用。
居民工作、生活环境的改善和居住水平的提高是城市生活水平、消费水平提高的基本前提。现代化的城市需要高质量的管理服务，运作良好的大厦设施有助于工作效率的提高；称心如意的居住环境有助于人际关系的调和。住宅社会学研究表明，良好的环境不仅能减少烦恼、焦躁、矛盾、摩擦，乃至某些危害社会的不轨行为，还会形成互助、互谅的社会风气，促进人们积极上进。这一切是社会稳定、经济增长和城市发展所必须具备的前提条件。物业管理正是顺应了这一要求而产生和发展起来的。
物业管理是为业主创造一个整洁、舒适、安全、宁静、优雅的工作和生活环境，并且其基准还应随着社会的不断进步而逐步拓展和提升。人们生活水平的改善、生活内容的充实和丰满，无论从物质上还是精神上都离不开工作和生活环境的优化与美化。高质量的物业管理不仅是单纯的技术性保养和事务性管理，而且还要在此基础上为业主创造一种从物质到精神，既具有现代城市风貌，又具有个性特征的工作和生活环境，形成一个以物业为中心的“微型社会”；既能充分发挥物业的功能，又能在充分保障业主合法权益的同时，增加业主的睦邻意识，创造相互尊重、友好共处的群居关系。因此，高质量的物业管理既可以改变城市风貌，改善人们的工作和生活环境，又能提高人们的精神文明素质和现代化城市意识，为树立城市形象，完善城市功能起到积极的推动作用。
4·推动外向型房地产和涉外经济发展
推动外向型房地产和涉外经济发展的物业管理是加快我国房地产同国际接轨的必要措施，具有推动外向型房地产和涉外经济发展的作用。
物业管理是一种不动产的现代化管理方法和模式，不受地区、国家和社会制度的限制。中国传统的房屋管理模式，在很多方面不适应改革开放形式下外商、外籍人士的商务活动和居住需要。随着我国经济体制改革的深化和涉外经济的发展，越来越多的外商对投资中国内地感兴趣。外商进入中国内地一般先在“宾馆”入住，开始“投石问路”，一旦投资项目初成或业务有所发展，就需要安居乐业了。只有安居才能乐业，在中国内地的外商一般都十分关注如何为自己安排一个方便、高效的工作和居住环境，并且外商进入长期事业发展后，就有为自己公司和工作人员购买业务用房和居住用房的需要，中国内地的物业管理最初正是从对外商、外籍人员在中国内地的产业和侨汇房的管理发展起来的，至今涉外房的管理仍是物业管理的重要组成部分。随着房地产市场的发展和完善，投资于中国内地房地产的外商也正在独资组建物业服务企业，来管理自己在中国内地的物业，并以此作为吸引外商在中国内地置业的一个方面。由此可见，良好的物业管理是加快中国房地产同国际接轨、改善中国内地投资条件、改善投资环境的必要措施，具有推动外向型房地产和涉外房地产经济发展的作用。
5·有助于提高房地产综合开发的声誉
物业管理是房地产综合开发企业的重要业务，具有提高房地产综合开发企业声誉的作用。
随着房地产的进一步发展，很多具有一定规模和一定实力的房地产综合开发企业纷纷成立自己的物业服务企业，并多方挖掘、培养物业管理人才。房地产综合开发企业已意识到物业管理的重要性，开始关心物业管理，并把物业管理作为企业经营的重要战略决策。因为房地产开发企业开发的物业如果具有优质的物业管理，就可免除业主和租用户的后顾之忧，增强他们对房地产综合开发企业的信心，建立房地产综合开发企业在公众中的良好形象，促进后续销售工作的顺利开展。因此，优质的物业管理是企业最形象也是最实惠的广告，具有提高房地产开发企业声誉的作用。
12·2房地产物业管理程序
12·2·1物业的前期介入
1·早期介入的含义
物业管理的早期介入是指开发企业邀请拟从事前期物业管理的有关人员，参与该物业的项目可行性研究，小区的规划、设计、施工等阶段的讨论，提出一定的建议。一般是从物业管理和运作的角度为开发企业提出小区规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售、房屋租赁等多方面的建设性意见，并制订出物业管理方案，以便为以后物业管理工作打下良好的基础。
2·早期介入的作用
（1）物业前期管理能促使那些物业竣工后返工无望的工程质量难点提前得到妥善解决，减少使用后遗症。
物业管理的基本职能是代表和维护业主的利益，对所委托的物业进行有效管理。然而在物业管理的实践中，一些物业的先天缺陷一直困扰着物业管理企业，如物业质量、设备性能、设施配套和综合服务等，这些均不取决于物业管理企业，而往往在于物业的开发商和建筑商。要改变这一状况，把一些以往长期难以得到解决的问题尽可能在物业管理过程中使之限制在最小范围之内，就必须开设物业的前期管理，使前期管理同规划设计、施工建设同步或交叉进行，由物业管理企业代表业主从管理者的角度，对所管物业进行一番审视，从而把那些后期管理中力不从心的或返工无望的先天缺陷争取在物业竣工之前，逐项加以妥善解决，以减少后遗症。
（2）物业前期管理是对所管物业的全面了解。物业管理行为的实质是服务。然而要服务得好，使业主满意，就必须对物业进行全面的了解。如果物业管理企业在物业交付使用时才介入管理，就无法对诸如土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等物业的情况了如指掌。因此，必须在物业的形成过程中就介入管理，才能对今后不便于养护和维修之处提出改进意见，并做好日后养护维修的重点记录。唯有如此，物业管理企业方能更好地为业主服务。
（3）物业前期管理是为后期管理做好准备。物业管理也是一项综合管理工程。通过物业管理把分散的社会分工集合为一体，并理顺关系，建立通畅的服务渠道，以充分发挥物业管理的综合作用。此外，在对物业实体实施管理之前，还应设计物业管理模式，制定相应的规章制度，并协同开发商草拟有关文件制度，筹备成立业主管理委员会，印制各种证件，以及进行机构设置、人员聘用、培训等工作。这些均应在物业前期管理阶段安排就绪，以使物业一旦正式交付验收，物业管理企业便能有序地对物业实体进行管理。
3·早期介入的工作内容
1）物业管理公司接洽物业管理业务
（1）物业管理费用测算及草拟总体管理方案。
（2）洽谈、签订物业管理合同。
（3）选派管理人员运作物业前期管理。
2）建立同业主或住用人的联络关系
（1）听取业主或住用人对物业管理的要求、希望。
（2）了解业主或住用人对物业使用的有关事宜。
（3）参与售房单位同业主或住用人签约，提供草拟的住户公约、装修施工管理办法、停车场管理办法、管理费收缴办法和大楼综合管理办法等。
3）勘察工程建设现场
（1）审视土建工程结构、管线走向、出入路线、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。察看消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、给排水设备、通信设备、公用设施、电气设备、交通运输及电梯设备、服务设备等设施情况。
（2）对建设现场提出符合物业管理需要的建设方案，磋商解决办法。
（3）在建设现场做出日后养护、维修之用的要点记录。
（4）参与工程竣工验收工作，进行器材检查、数量检查、外观检查、性能检查、功能测试、标牌检查，按照整改计划督促整改。
4）设计管理模式及草拟和制定管理制度
（1）筹建管理委员会。
（2）草拟管理委员会组织章程、住户公约、装修施工管理办法、停车场管理办法、管理费用收缴及使用办法，以及大楼综合管理办法等。
（3）制定总干事、办公室、财务部、门卫、保洁、电梯操作、停车场管理、养护维修、绿化养护等人员的工作制度及工作标准。
5）建立服务系统和构筑服务网络
（1）保安、保洁、养护、维修、绿化、美化队伍的选择，洽谈及合同的订立。
（2）同环卫、治安、供电、供水、煤气、通信、街道等部门的联络与沟通。
（3）构筑各种服务项目网络。
6）办理移交接管事宜
（1）拟定移交接管办法。
（2）成立管理委员会。
（3）办理移交接管事项。
12·2·2物业接管验收
1·物业接管验收的概念
接管验收包括房管部门、物业管理公司、建设单位自身及个人对物业的接管验收。物业管理公司的接管验收是指接管开发公司、建设单位或个人托管的新建房屋或原有房屋等物业，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。它是物业管理过程中必不可少的一个重要环节。
2·物业管理接管验收的作用
接管验收是物业管理过程中必不可少的一个重要环节。物业管理公司不仅要尽早地介入物业的建设，并且要充分利用其在接管验收中的地位严格把关。如果在接管验收中马虎从事，得过且过，物业管理公司将可能遭受损失。因为一旦合同生效，物业管理公司就必须承担合同中规定的义务和责任。所以，物业管理公司应该充分重视接管验收。接管验收的作用体现在以下几个方面。
（1）明确在物业接管验收中交接双方的责、权、利。在市场经济条件下，交接双方是两个独立的经济体，通过接管验收，签署一系列文件，实现权利和义务的同时转移，从而在法律上界定清楚交接双方的关系。
（2）确保物业的使用安全和正常的使用功能。物业的接管验收有其相应的标准，通过这一过程促使施工企业及开发建设企业依据相应的标准组织规划设计和施工。否则，物业将作为不合格产品不允许进入使用阶段。
（3）为实施专业化、社会化、现代化物业管理创造条件。通过对物业的接管验收，一方面可以使工程质量达到标准，减少管理过程中的维修、养护工程费；另一方面，根据接管物业的有关文件资料，可以摸清物业的性能与特点，预期管理过程中可能出现的问题，计划安排好各管理事项，建立物业管理系统，发挥专业化、社会化、现代化管理的优势。
（4）提高物业的综合效益。住宅小区的接管验收，不是简单的房屋验收，而是组成住宅小区各部分的综合验收。通过综合验收，使住宅小区注重各配套设施的建设，使其综合效益得到不断提高。
（5）促进建设项目的及时投产，发挥投资效益，总结建设经验。物业接管验收工作既是其进行投产，发挥效益的前提，也是其正常运营的保证。同时，接管验收实际上还是一项清理总结的过程，既能发现建设过程中存在的问题，以便及时纠正解决，也能取得一些好的建设经验，为以后的建设提供借鉴。
（6）维护和保障业主的利益。一方面，大多数的业主不熟悉物业的有关技术和政策；另一方面，物业具有很高的价值，这就决定了接管验收对业主的重要性。通过对物业的接管验收，可以使业主的利益得到保障。
3·物业接管验收的原则
物业的接管验收是一个比较复杂的过程，不仅涉及建筑工程技术，而且牵涉许多法律、法规问题，常常出现一些实际结果与理论要求不一致之处。为了处理好接管验收过程中发现的问题，需掌握以下基本原则。
1）原则性与灵活性相结合的原则
所谓原则性，就是实事求是，不为个人利益放弃原则。物业服务企业应把在验收中查出的各种问题进行非常详细的记录，该返工的要责成施工单位返工，属无法返工的问题就应索赔。返工没有达到规定要求的，不予签字，直至达到要求。所谓灵活性，就是在不违背原则的前提下，具体问题具体分析。因为对于大规模的物业，难免出现一些不尽如人意之处，接管验收人员不必拘泥于成规，要针对不同问题分别采取相应的解决办法。不能把接管验收双方置于对立状态，而应共同协商，力争合理、圆满地解决接管验收过程中发现的问题。
2）细致入微与整体把握相结合的原则
工程质量问题对物业产生不良影响的时间是相当久远的，给物业管理带来的障碍是巨大的，所以，物业服务企业在进行物业验收时必须细致入微，任何一点疏忽都会给自己的日后管理带来无尽的困难，也将严重损害业主的利益。大的方面，如给排水管道是否通畅，供电线路是否正确，以及各种设备的运行是否正常；细微之处，如所用材料的性能、供电线路容量是否恰当；电梯、空调等大型设备的检测和验收必须在其负载运行一段时间以后进行。整体上的把握是从更高层次上去验收，无论是什么类型的物业，其土地使用情况、市政公用设施、公共配套设施等综合性项目将标示该物业的档次和发展潜力。对于住宅小区，因为与千家万户的日常生活紧密相关，所以一个舒适、优美、安静的环境是小区建设和管理的重要目标。写字楼则重在能体现使用者的地位和身份，因此装饰、地段和一流的设施系统应是接管验收的重点。
4·接管验收中应注意的事项
物业的接管验收是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的重要环节。物业管理公司通过接管验收，即由对物业的前期管理转入到对物业的实体管理之中。因此，确保今后物业管理工作能顺利开展，物业管理公司在接管验收时应注意以下几点。
（1）参加验收工作的管理人员和技术人员要业务精通，工作认真负责。
（2）验收时要严格把关，既要从物业维护保养的角度出发，也要考虑业主的立场。
（3）验收中若发现问题，应当明确记录在案，并督促交接人整改，直到完全合格。
（4）要根据国家规定和双方约定，落实保修事宜，由开发商负责保修的，应当交付保修保证金，由物业管理公司负责保修的，开发商应当一次性拨付保修费用。
（5）要留存包括土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等在内的所有主体和配套工程施工单位的名称、联系方式和保修期限约定内容清单。
（6）要验收岗亭、道闸、围栏、垃圾房、清洁设施等与物业管理服务相关的配套设施。
（7）要明确物业区域内公共设施、配套设施、会所等的产权约定和物业管理权限。
通过严格、完善的接管验收，物业管理公司就开始承担物业项目管理工作，办理业主入住手续、实施装修管理，并建立物业档案。
12·2·3楼宇入伙
1·楼宇入伙的含义