（5）上一年房屋建筑施工面积在10万平方米上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。
（6）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人。
（7）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。
（8）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。
（9）未发生过重大工程质量事故。
3·三级资质需要符合的条件
（1）注册资本不低于800万元。
（2）从事房地产开发经营2年以上。
（3）房屋建筑面积累计竣工在5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。
（4）连续2年建筑工程质量合格率达100%。
（5）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人。
（6）工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业职称。
（7）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。
（8）未发生过重大工程质量事故。
4·四级资质需要符合的条件
（1）注册资本不低于100万元。
（2）从事房地产开发经营1年以上。
（3）已竣工的建筑工程质量合格率达100%。
（4）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人。
（5）工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员。
（6）商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。
（7）未发生过重大工程质量事故。
其中，一级资质的房地产开发企业可以在全国范围内承揽房地产开发项目，而且房地产建设项目的建设规模不受限制；二级资质及二级以下资质的房地产开发企业可以承担建筑面积在25万平方米以下的开发建设项目，承揽业务的范围由各地方政府建设行政主管部门确定。
3·2·5房地产开发企业的特征
房地产开发企业所从事的开发活动包括可行性研究分析、组织规划设计、项目报批、组织施工、竣工验收和房屋销售等开发经营过程。房地产开发企业的特征主要有以下几个方面。
1·房地产开发企业的主要工作是对企业内外各种资源的整合
房地产开发企业是以土地开发和房屋开发建设为经营范围的生产经营企业。土地资源的获取是房地产项目开发建设的前提，政府管理部门通过对项目开发审批在法律上保证了建设工作的进行，而房屋的建设完工和之后的销售出租是房地产开发企业的后续工作。
虽然房地产开发企业参与了房地产开发过程中方方面面的工作，但是房地产开发企业自己是不直接从事房地产的具体建设任务的。从事房地产市场调研、营销策划、房屋拆迁、规划设计、施工建设、销售实施、物业管理的专业公司越来越多，房地产开发企业正在越来越多地把这些工作委托给专业公司。所以，现在房地产开发企业的主要工作就是对企业内外各种资源的有效整合，以实现为社会提供更多适合的房地产和企业自身的合理利润。
2·房地产开发企业是典型的资金、技术和智力密集型企业
房地产商品具有资金投入大、建设周期长等特点，这就决定了房地产开发企业在房地产开发过程中需要投入巨额的资金，而且每个房地产项目的开发周期也相对较长。资金规模和资金运作水平是房地产企业形成核心竞争力的重要因素，也是房地产开发企业决定项目规模、开发模式、风险承担和土地储备等的重要约束条件。
另外，房地产开发还是一个多种技术和知识的整合过程。房地产开发过程中的市场研究、资金运作、规划设计、项目管理、建设施工、销售与客户管理等方方面面的工作都需要有专业的人员来协助完成。因此，房地产开发企业也是一个典型的技术和知识密集需求的企业组织。
3·企业文化建设对于房地产开发企业的生存发展至关重要
企业文化是企业的精神支柱，是企业为适应社会环境、促进自身发展而长期形成的价值观体系和行为标准。房地产开发的高收益、高风险特性决定其需要企业的员工具有积极性和创造性，因此房地产企业员工的文化素质、工作积极性及企业文化氛围直接地影响和制约着企业的效率与信誉度，从而也就间接地影响房地产开发企业的生存和发展。
4·房地产开发企业的运作过程中管制多、政策性强
在房地产企业的运作过程中，政府作为土地所有者、城市的规划管理者、市场的监督人、技术规范的制定者，对房地产业的发展进行调控和管制。同时，居民的住房水平是居民生活水平和质量提高的一个重要考察方面，各国政府通常都不会放手完全由市场调节。因此，相对于其他行业的企业，房地产开发企业受到的管制和政府干预较多。正是由于房地产关系到社会稳定、百姓安居乐业等，政府往往会随着房地产市场的变化发展对房地产的政策作出调整，也就是在房地产市场繁荣趋于过热时期，政府会出台提高贷款利率、控制土地供给等一系列政策防止房地产泡沫的出现；而当房地产市场低迷，建设开发和房地产需求不足时，政府又会通过降低贷款利率、放宽还款期等政策鼓励房地产企业投资房地产建设。
3·3房地产开发企业的关联资源商
3·3·1建筑师
建筑师在房地产开发过程中扮演着极其重要的角色。建筑师主要负责建筑设计，为开发企业和最终使用者提供既能满足功能要求，又能使建造成本和费用最低的建筑物。聘请建筑师要充分考虑其从业经验、知名度和以往的工作业绩，而且尽可能在房地产开发的前期就聘请。建筑师可以以专业顾问公司的名义或雇员的身份参与到房地产开发中来。优秀建筑师的设计往往能够大大提高建筑物的价值。
1·建筑师应具备以下素质
（1）作出正确决策的判断能力及将其贯彻下去的宏观控制能力。
（2）具备足够的专业知识积累。
（3）对城市空间尺度、建筑群空间尺度的把握。
（4）审美素养和造型能力。
（5）对建筑构件在空间和形象表现上的预知力。
（6）对建筑功能的综合解决能力。
（7）对建筑物使用者的关注和了解。
（8）表达和沟通能力。
（9）组织协调能力。
2·建筑师为房地产开发企业提供的服务
（1）场地调研与分析。
（2）与公众团体进行沟通，了解他们的需求和态度。
（3）与政府联系，保证建设方案能够获得政府规划管理部门的批准。由于建筑师比房地产开发商具有更好的公众形象，由他们出面到政府及公共管理部门办理相关手续，往往更有效率。
（4）帮助房地产开发企业选择开发项目用地，提供可选择的场地开发方案。
（5）完成房地产的概念设计和详细设计。概念设计主要是对建筑物功能和空间分布的设想。详细设计主要包括建筑物外部设计、内部功能空间主要组成要素设计等。
（6）准备工程招标文件，包括招标说明书、投标过程中使用的标准表格、工程说明、工程图纸等。
（7）有时还要协助开发企业承担评标工作，确定中标的承包商和继续监控房地产项目的施工过程。
（8）房地产项目开发完工后，建筑师还要在若干年内对建筑的安全、质量等承担专业责任。
3·建筑师的报酬
在房地产开发项目尚未明确建筑师的服务范围之前，建筑师按小时计费的方式获得报酬。当房地产开发企业与建筑师建立了正式合作关系之后，建筑师会与开发商签署一份协议，以建造成本的某一比例获得报酬。房地产开发企业按固定比例向建筑师提供报酬方式的缺点是：在成本-效率方面，建筑师没有足够的动力为房地产开发企业着想。当建筑师的工作内容比较明确时，房地产企业可以用费用加总的方式支付建筑师的报酬。费用项目通常包括建筑师直接个人费用，其他直接费用（如工资和福利），针对房地产项目的其他直接费用（如顾问服务），管理费和利润。当开发企业要求建筑师提供附加服务时，还要另外支付费用。
3·3·2工程师
工程师在保证建筑物安全方面发挥着主要作用。与建筑师一道工作的专业工程师主要有结构工程师、机械工程师、电气工程师、土木工程师、岩土工程师。
结构工程师负责根据建筑设计方案，设计结构施工图以指导承包商进行工程施工。结构工程师设计的建筑物结构形状或方案的不同，造成对建造成本造成的影响也不同。
机械工程师主要负责设计建筑物的HVAC（供热、通风和空调系统）、管道设备、生命安全，以及其他机械系统。电气工程师负责设计电力和通信系统。
土木工程师负责诸如道路、给水排水、煤气、电力、热力系统等基础设施的设计与施工，保证所有的民用系统都符合政府对安全、健康等方面的要求。
岩土工程师负责确定地基承载力、基础埋深、荷载类型、地下水深度、土壤中的有害物质情况和其他相关项目。
3·3·3景观设计师
传统的房地产开发项目规划中，项目的景观设计任务是由规划师或建筑师完成的。随着居民人居环境意识的增强，人们对居住环境的景观要求也越来越高，景观设计师就是适应这一要求而产生的。景观设计师的主要工作就是在现有环境条件的基础上，通过对各种道路、灯光、水景和植被等的规划设计，使整个开发项目成为一个环境优美、整体协调、人文气息浓厚的有机体。
3·3·4律师和会计师
在房地产开发过程中，房地产企业会遇到很多诸如买卖合同、借贷合同、承包合同之类的大量法律问题，所以律师在房地产开发过程中起着很重要的作用。律师不仅可以代表开发商与政府有关部门处理各类审批事宜，还可以帮助开发企业起草有关合同，以尽量避免将来可能出现的纠纷，或者在纠纷出现时使开发商处于有利的地位。
会计师从事开发投资企业的经济核算等多方面工作，从全局的角度为项目提供财务安排或税收方面的建议，包括财务预算、工程预算、纳税与清账、合同监督、提供付款方式等，并及时向开发企业通报财务状况。
3·3·5房地产估价师
房地产估价师可以为开发企业、置业业主和物业所有者等提供估价服务。在对申请贷款的开发项目进行评估时，金融机构往往委托房地产估价师对受贷人用来作贷款担保的资产进行估价。政府的土地审批、与房地产有关的税收征收、拆迁补偿、国家或企业资产的转移及变更等都需要房地产估价师的服务。
3·3·6规划师
规划师熟知城市建设的总体规划及相关规划管理的法律、法规，因而在房地产项目运作前，有规划师的参与能够使项目规划方案符合规划条件的限制，并确保规划方案在所需的时间内获得城市规划管理部门的审批。
3·3·7金融伙伴
1·合资伙伴
合资伙伴是指任何个人或机构，他们在房地产开发过程中，向房地产开发企业提供权益融资，占有开发项目一定比例的股份，并按股份比例获得房地产开发利润。通常情况下房地产开发企业寻找合资伙伴主要有以下几种情况：通过自有资金筹集和债务融资之后资金仍有缺口，需要寻找一个能够提供权益融资的合资伙伴；或者为了分散投资风险的目的，寻找一个合作伙伴共担风险。合资伙伴所提供的权益融资所承担的风险通常以所投入资金的数额为限，不承担其他连带责任。
2·建设贷款的提供者
建设贷款的提供者负责提供房地产建设过程中的融资，并负责监督开发企业在预算范围内，按照预订的计划和条件完成房地产的建设工作。由于建设贷款的提供者通常都是商业银行，因而商业银行资金来源的短期性就决定了其不会轻易发放较长期限的建设贷款。在建设贷款的提供者考虑发放建设贷款的过程中，房地产开发商能否获得长期贷款的承诺或长期权益投资者的参与是其重要参考依据。通常情况下，建设贷款是根据建设工程的进度分期拨付的。这样做的好处是：一旦房地产项目出现问题，建设贷款提供者可以很快停止继续拨款，以避免更大的投资损失。
3·长期贷款的提供者
长期贷款的提供者主要是看中某一房地产项目的长期收益能力和升值潜力，从而为房地产开发企业提供长期资金支持。和建设贷款相比，长期贷款没有任何的潜在承诺，长期贷款提供者对资金的保值要求很高。只有房地产项目的预期现金流、投资回报率和预期经济寿命都很有吸引力时，长期贷款才可能取得。除了获得利息收入外，长期贷款的提供者往往还可能获得收益分享。这主要是房地产开发企业为了获得长期贷款，而与金融机构签订有关“收益参与”的协议，使其可以分享房地产项目成功所带来的利益。
3·3·8承包商
一般情况下，房地产开发企业都不是自己建设所要开发的房地产项目，而是把具体的建设任务发包给总承包商，由总承包商根据建筑师和工程师提供的设计方案与施工图纸，以合同约定的价格和工期，完成项目的建设工作。总承包商获得总包合同之后，依据工作任务的不同，将合同再分包给不同的专业分包商。总承包一般分包的工作包括土方工程、混凝土工程、模板工程、机械设备、电气和给水排水系统安装工程、装修工程等。总承包商犹如公司治理结构中的总经理，直接向“股东”开发商负责，同时负有协调各分包商工程进度、监督其施工质量的责任。
房地产开发企业在选择承包商时，不仅要考察其以往的业绩、资金实力和技术水平，还要审核其具体施工方案、工期、质量和报价情况。现在的工程施工通常以招标形式选择合适的承包商，然后再以签订工程承包合同保证项目的进展。
房地产开发企业通常以招标的形式选择最适合的总承包商。首先，房地产开发企业要发出邀请招标通知和承包商资格条件；其次，房地产开发企业要对众多的投标者进行资格审查，主要包括其过去承建项目的情况，其服务过的企业和金融机构的评价，主要管理人员的简历，甚至是对投标者的保证人进行调查；最后，房地产开发企业从中选择适合特定房地产项目建设的总承包商。在承包商的选择过程中，提供最低报价的总承包商不一定是房地产开发企业最好的选择，房地产开发企业往往更看重承包商的资信条件和过往经验。
3·3·9房地产经纪人