茶园唱戏的历史和酒楼一样，都是城市市民文化发展的产物，在宋元时期较为兴盛。明代酒楼戏楼的出现使得茶园演唱走向衰败，清代以后茶园重又复兴，因为茶园备有点心，供人消闲，少了酒楼的喧闹，更加适合观赏戏曲演出，所以它逐步取代了酒楼戏楼的位置，成为专门的戏园。
茶园建筑的整体结构为一座方形或长方形全封闭的大厅，厅中朝里的一面建戏台，厅的中央是空场，周围三面或四面建二层楼廊，有楼梯上下。茶园靠灯光照明，采用悬挂灯笼的办法。茶园在建筑上的重大发展是把观众席和戏台都包容在一个整体封闭的空间里，可容纳1000人，而且对观众席作了精心的设置。
戏台——茶园的戏台靠墙建立，设有一定高度的台基，呈伸出式，三面观。台基前部有四根角柱或四根明柱，与后柱一起支撑木制的天花，有些台板下还埋有大瓮，天花和大瓮是为声音共鸣用的。戏台朝向观众的三面设雕花矮栏杆，柱头雕莲花或狮头造型。台顶前方悬园名匾。
观众席——茶园观众座位按区域和舒适程度分数等，按等收费。茶园里最好的位置是官座，设在左右楼上靠近戏台的地方，配有矮桌带坐褥的椅子和高凳。每座之间用屏风隔开，类似包厢。官座按照和上下场门对应的方位分上场门官座和下场门官座，以下场门官座为贵。较官座次一等的座位是散座，设在楼下两边的楼廊内，有桌椅。其后靠墙处还有高座。池座是最普通的位子，在大厅中间，戏台与楼廊的空地，摆有许多条桌，供百姓看戏用。伸出式戏台的两侧空地，称钓鱼台也设条桌，由于靠上场门太喧闹，是最次的座位。