《企业会计准则第16号——政府补助》规定：政府补助，是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。政府补助的特征是：无偿性的、直接取得资产，政府补助通常附有一定的条件，政府补助不属于资本性投入。政府补助的主要形式有以下几种。
（1）财政拨款。财政拨款是政府无偿拨付给企业的资金，通常在拨款时明确规定了资金用途。
（2）财政贴息。财政贴息是政府为支持特定领域或区域发展，根据国家宏观经济形势和政策目标，对承贷企业的银行贷款利息给予的补贴。财政贴息主要有两种方式：一是财政将贴息资金直接拨付给受益企业；二是财政将贴息资金拨付给贷款银行。
（3）税收返还。税收返还是政府按照国家有关规定采取先征后返（退）、即征即退等办法向企业返还的税款，属于以税收优惠形式给予的一种政府补助。增值税出口退税（进项税额）不属于政府补助。
（4）无偿划拨非货币性资产。如行政无偿划拨土地使用权、天然林等。
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税法把企业实际收到的财政补贴和税费返还排除在“财政拨款”之外，其原因有三：
一是企业从政府取得的补贴收入导致经济利益的流入和企业净资产增加，符合收入总额的立法精神；
二是为了规范财政补贴和加强减免税的管理，自1994年分税制财政体制改革以来，中央集中管理税权，各地不得自行或擅自减免税，个别地区为了促进地方经济发展采取各种“财政补贴”变相减免税，造成对中央税权的侵蚀，对企业从政府取得的财政补贴征税，有利于加强对财政补贴收入和减免税的管理；
三是出于尽量减少税法与财务会计制度的差异，会计准则已经把政府补助计入了“营业外收入”，税法也没有必要在此问题上保持差异，这有利于降低纳税遵从成本和征收管理成本。
2.依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费
依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费是指国家机关、事业单位、代行政府职能的社会团体及其他组织根据法律法规等有关规定，依照国务院规定程序批准，在实施社会公共管理，以及在向公民、法人提供特定公共服务过程中，向特定对象收取的费用。行政事业性收费主要应具备以下条件：
第一，依照法律法规等有关规定，并按照国务院规定程序报经批准；
第二，以实施社会公共管理为目的而收取的费用；
第三，收取对象只限于直接从该公共服务中受益的特定群体；
第四，执行收支两条线管理，收费上缴国库，并纳入财政管理。
小贴士
《企业所得税法》规定行政事业性收费和政府性基金为不征税收入，主要基于以下考虑：一是行政事业性收费和政府性基金的组织或机构一般是承担行政性职能或从事公共事务的，不以营利为目的，一般不作为应税收入的主体；二是行政事业性收费和政府性基金一般通过财政的“收支两条线”管理，封闭运行，对其征税没有实际意义。
3.依法收取并纳入财政管理的政府性基金
依法收取并纳入财政管理的政府性基金是指企业依照法律、行政法规等有关规定，代政府收取的具有专项用途的财政资金。政府性基金应具备以下条件：
（1）有法律、行政法规等有关规定为依据；
（2）企业代政府收取的；
（3）具有专项用途，政府性基金通常是国家为对某一领域进行支持而征收的，必须专款专用；
（4）属于上缴国库，纳入预算管理的财政资金。
综上所述，财政拨款、行政事业性收费和政府性基金属于不征税收入，而不是免税收入。“不征税收入”是不应当征税的收入项目，而“免税收入”属于应税收入性质，只是国家出于特定政策意图的考虑对其予以暂免征税，所以免税收入属于税收优惠政策的一部分。
4.国务院规定的其他不征税收入
是指企业取得的，由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金。
财税［2011］70号文件规定：企业从县级以上人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：①企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；②财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；③企业对该资金以及该资金发生的支出单独进行核算。
(第三节)成本费用的涉税处理技巧
一、成本对象与开发成本的构成
房地产开发企业的开发总成本由各个成本对象的成本组成，而每个成本对象又由各个具体的成本项目组成，如图4—1所示。
图4—1房地产企业开发成本的组成
1.会计核算中成本对象的确定原则
（1）单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。
（2）在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。
（3）成片分期（区）开发的项目，以各期（区）为成本核算对象。
（4）同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期（区）划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。
（5）同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。
（6）根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。
2.税法规定的成本对象确定原则
《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发［2009］31号）规定，计税成本对象的确定原则如下。
（1）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
（2）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发项目，可作为一个成本对象进行核算。
（3）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。
（4）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。
（5）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。
（6）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。
二、开发成本的构成项目
1.土地征用及拆迁补偿费
指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
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土地闲置费政策与操作技巧
房地产企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本。
《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发［2006］37号）规定：“加大对闲置土地的处置力度，土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。”
《房地产开发企业会计制度》规定土地闲置费计入管理费用。《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》规定，土地闲置费计入“土地征用及拆迁补偿费”。因此，目前会计账务处理时也将土地闲置费计入“开发成本——土地开发成本（土地征用及拆迁补偿费）”。
2.前期工程费
指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
3.建筑安装工程费
指开发项目在开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
4.基础设施建设费
指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
5.公共配套设施费
指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
6.开发间接费
指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
房地产企业的成本项目具体内容如表4—2所示。
表4—2房地产企业成本项目明细表
项目明细项目金额
开
发
成
本
BHDG，K10，KF〗
土地获得价款
BHDG6.5mm，K18ZQ1*2，KZQ1*2F〗
(一)土地出让金
（二）土地征用及拆迁补偿费
BHDG6.5mm，KZQ1*2F〗
合计：
其中：1.土地征用费
2.耕地占用费
3.安置养老费
4.拆迁补偿费
5.土地补偿费
6.其他
（二）营销费用
合计：
其中：1.媒介广告费
2.样板间
3.其他
（三）预提
（四）其他
三、开发成本的核算方法与技巧
1.成本对象和成本项目的会计处理规定
（1）企业应当以权责发生制为基础进行会计确认、计量和报告。
（2）对于房地产企业所发生的成本支出，能够分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的相应成本项目；应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用，可通过相应明细科目进行归集，再按一定标准分配计入各成本核算对象。
2.成本对象和成本项目的税务处理规定
（1）企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。
（2）企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
（3）已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积
已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
（4）企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理。
其一，属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
其二，属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
其三，企业在开发区内建造的邮电通信、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。
3.开发产品计税成本的核算程序
计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。
开发产品计税成本支出的内容包括土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费。
已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积
已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
（1）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。
（2）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。
（3）对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。
（4）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。
（5）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应分别建立明细台账，待开发产品完工后再予结算。
4.开发产品核算的制造成本法
企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一。
（1）占地面积法。按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。