(二)设备磨损补偿方式的确定——设备大修、更新或改造的综合性分析
补偿设备的磨损是设备更新、改造和修理的共同目标。选择什么方式进行补偿，决定于其经济分析，并应以划分设备更新、技术改造和大修理的经济界限为主。可以采用寿命周期内的总使用成本TC(未考虑资金时间价值)互相比较的方法来进行。
在实际应用中，各年维持费的确定比较困难，原因是企业对维持费的统计资料不健全，以致不能在设备出厂时给出维持费的历年数据。因此，可假设各年维持费为等额增长。
为达到同一目的的更新方案很多，选择的方法也不一样。这里建议采用追加投资回收期的方法来选择设备更新方案。以两个可行方案比较为例，设方案1和方案2的投资分别为K1和K2，且K1在进行上述设备更新的经济分析中，不考虑资金的时间价值，显然是不够准确的，会给决策带来一定的误差。因此，在确定投资方向与时间时，应充分考虑资金的时间价值。
(三)设备最佳更新周期的确定
设备寿命有物质寿命、技术寿命和经济寿命之分。
①物质寿命是指从设备开始投入使用到报废所经过的时间。做好维修工作，可以延长物质寿命，但随着使用时间的延长，所支出的维修费用也日益增高。
②经济寿命是指人们认识到依靠高额维修费用来维持设备的物质寿命是不经济的，因此，必须根据设备的使用成本来决定设备是否应当淘汰，根据使用成本来决定的设备寿命就称为经济寿命。过了经济寿命而勉强维持使用，在经济上是不合算的。
③技术寿命是指由于科学技术的发展，经常出现技术经济更为先进的设备，使现有设备在物质寿命尚未结束以前就被淘汰，这称为技术寿命。这在军事装备上尤其明显。
设备的经济寿命或最佳更新周期可以用下述几种方法求得。
1.最大总收益法
在一个系统中，比较系统的总输出和总输入，就可以评价系统的效率。对智能建筑设备的评价也是一样，人们通常以设备效率，作为评价设备经济性的主要标准。即η=Y2/Y1(8-24)
式中：Y1——对设备的总输入；
Y2——设备一生中的总输出。
对设备总输入就是设备的寿命周期费用。设备一生中的总输出，即设备一生中创造出来的总财富。
设备寿命周期费用主要包括设备的原始购入价格P0和使用当中每年可变费用V，则设备寿命周期费用(即总输入Y1)的方程式为：
Y1=P0+Vt(8-25)
式中：t——设备的使用年限。
所谓设备一生的总输出Y2是设备在一定的利用率A下，创造出来的总财富，可用下列简单公式表示：
Y2=(AE*)t(8-26)
式中：E*——年最大输出量(即A=1时的输出量)；t——使用年限。
设备在不同使用期的可变费用并不是常量，而是随使用年限(役龄)的增长而逐渐增长的，即：
V=(1+ft)V0(8-27)
式中：V0——起始可变费用(元)；f——可变费用增长系数。
将式(8-27)代入式(8-25)得寿命周期费用方程为：
Y1=fV0t2+V0t+P0(8-28)
这样，设备总收益Y的方程为：
Y=Y2-Y1=AE*t-(fV0t2+V0t+P0)(8-29)
如果要求Ymax值，可对t微分，并令其等于零，即可求出最大收益寿命。
2.劣化数值法
在计算年均成本方法中，因设备每年运行维护费用事先不知道，则无法预估设备的最佳更换期。
随着使用年限的增加，设备的有形磨损和无形磨损随之加剧，设备的运行维护费用也因此而更为增多，这就是设备的劣化。如果预测这种劣化程度每年是以λ的数值成线性增加，则有可能在设备的使用早期测定出设备的最佳更换期。
假定设备经过使用之后的残余价值为a，并以K0代表设备的原始价值，T表示使用年限，则每年的设备费用为(K0-a)/T。随着T的增长，年平均的设备费用不断减少。但是，另一方面，第1年的劣化值为λ，第T年的设备劣化值为λT(注：第T年的设备劣化值是λ×T)。
3.最小年均费用法
上述以最大总收益来评价设备经济寿命的方法，对一些叫“非盈利”的设备，如小汽车、某些电气设备、家用设备、行政设备和军用设备等，很难求得收益函数。另外，该方法在计算上也较复杂。
五、智能物业设备的折旧
(一)设备折旧的基本概念
1.设备折旧的定义
设备折旧是指设备在使用过程中逐渐损耗而转移到成本中去的那部分价值，简称“折旧”。企业为了保证固定资金再生产资金的来源，应将这部分价值从收入中及时提取出来，形成折旧基金，用于设备的更新和技术改造。
2.设备折旧年限确定的一般原则
恰当地规定设备折旧年限，不仅是正确地计算成本的依据，而且也是促进技术进步和有利于设备现代化的重大经济政策。
(1)首先正确的折旧年限应该既反映设备有形磨损，又反映设备无形磨损，应该与设备的实际损耗基本符合。例如，精密、大型、重型、稀有设备，由于价值高而一般利用率较低，且维护较好，故折旧年限应该大于一般通用设备。
(2)应从国家的财政、经济发展水平来考虑。如上所述，折旧费的大小是影响国家的财政收入和国民收入比例的重要因素，因此，应从国家经济发展的实际水平出发，适当地制定折旧年限，并逐步改进。目前，工业发达国家的设备折旧年限较短，一般为8~12年；而发展中国家的设备折旧年限就较长，我国过去长期按30年左右计算，近年来折旧年限已逐步向15~20年过渡。随着工业技术和国家经济的发展，将会进一步缩短设备的折旧年限。
(3)要考虑企业技术改造和财务承受能力的平衡。折旧年限过长，则折旧基金不足以补偿设备已经消耗的部分，会影响设备正常更新和改造的进程，不利于企业技术进步；如过短，则会使成本提高，致使企业财力无法承受。因此，必须在两者之间取得平衡。
(4)同理，对设备制造和供应部门来说，过快的折旧和更新，会造成新设备制造和供应的困难；另外，如更新速度过慢，又会造成制造和供应部门的停滞不前和销售不景气现象。
所以，还应考虑到设备制造的能力和任务问题。
可见，合理的折旧制度，正确的折旧年限，对于促进企业装备素质的提高，提高企业效益，加速国民经济的发展，均起着十分重要的作用。从理论上讲，折旧年限以接近经济寿命为宜。
(二)计算折旧的方法
1.直线折旧法
直线折旧法是我国目前比较广泛采用的方法，这种方法是在设备使用年限内，平均地分摊设备的价值。
(1)平均年限法
在折旧年限内，按年或月平均计算提取折旧，此法又称直线法，此法的固定资产折旧额计算公式如下：
By=K0-L/T(8-35)
Bm=By12(8-36)
式中：By——各类设备固定资产的年折旧额(元)；
Bm——各类设备固定资产的月折旧额(元)；
K0——各类设备固定资产的原值(元)；
L——各类设备固定资产预计的设备残值(一般可取设备原值的3%~5%)(元)；
T——各类设备固定资产的折旧年限(年)。
各类设备的年折旧率、月折旧率为：
ay=By/K0×100%(8-37)
am=ay12(8-38)
式中：ay——年折旧率；
am——月折旧率。
(2)工作量法
①按工作时间计算折旧为：
Bh=K0-L/Th(8-39)
式中：Bh——单位小时设备固定资产折旧额(元)；
Th——在折旧年限内该设备固定资产总工作小时(h)。
②按行驶里程计算折旧(不同机型应分别计算)：
Bkm=K0-L/Rkm(8-40)
式中：Bkm——机型运输设备每行驶1km的折旧额(元)；
Rkm——某机型运输设备总行驶里程定额(km)。
2.加速折旧法
采用加速折旧法是考虑到设备在整个使用过程中，其效能是变化的。在设备使用期的前几年，一般是设备效率和技术性能发挥较充分，也能提供较高的经济效益，而在后几年，设备效能逐步下降，为企业提供的经济效益相对减少。因此，前几年分摊的折旧费应比后几年要高一些。加速折旧法在国外较多采用，值得推广，先介绍两种计算方法。
(1)年限总额法
年限总额法是根据折旧总额乘以递减系数AT来确定的。设备在某一年度(即第T年)的折旧额BT按下式计算为：
BT=AT(K0-L)(8-41)
式中：AT——第T年的递减系数。
递减系数AT是个分式。其分子的值：第1年为T(最佳使用年限)，第2年为(T-1)，最后一年为1，第t年为(T+1-t)。递减系数分母值为：1+2+3+…+T=(T+1)T/2，则有：
AT=(T+1-t)/(T+1)T/2=2(T+1-t)/(T+1)T(8-42)
(2)双倍余额折旧法
双倍余额折旧法的折旧率是按直线折旧法残值为零时折旧率的两倍计算的。逐年的折旧基数按设备的价值减去累积折旧额计算。为使折旧总额分摊完，所以到一定年度之后要改用直线折旧法。改用直线折旧法的年度，视设备最佳使用年限而定。设备最佳使用年限为奇数时，改用直线折旧法的年度是T/2+1.5；当设备最佳使用年限为偶数时，改用直线折旧法的年度是T/2+2。
(三)计算提取折旧的方式
1.综合折旧
综合折旧即按企业全部固定资产综合折算的折旧率计算提取折旧额，这种方式计算简单，比较粗略。其缺点是不能根据各类设备的不同形式、结构和实际使用年限而采用不同的折旧方法和折旧率。在1985年以前，我国大部分企业基本采用综合折旧方式。
2.分类折旧
分类折旧即按设备的不同类别，规定不同折旧年限，将设备资产进行分类计算提取折旧。这是按国务院1985年4月26日发布的《国有企业固定资产折旧试行条例》第16条规定的固定资产实行分类计算提取的方法执行的。
3.单项折旧
单项折旧即按每台设备固定资产的预定折旧年限或工作量定额分别计算提取折旧，这是一种更切合生产实际的折旧方式。
(四)设备折旧基金管理
设备折旧基金是组成设备更新、改造基金的基础，是具有补偿性质的基金，主要用于设备磨损的补偿，也即对陈旧落后设备进行更新改造，是充分发展老企业潜力的必不可少的手段。各企业财务部门都按国家规定的固定资产折旧方法提取设备折旧基金，建立专门课目、账页，并将每年应提折旧基金数告知企业领导和有关部门。企业计划部门应根据总利润、企业发展方向等因素安排折旧基金的预算计划。设备管理部门应根据折旧基金预算计划会同有关部门编制设备更新改造计划，并组织实施。公司领导和审计部门应督促设备更新改造资金专款专用，不可挪用。
六、智能物业设备的报废
(一)设备报废条件
设备使用到一定的年限，由于其主要技术性能严重恶化，不能满足使用功能要求，或者效率低下，继续使用不经济，且无修复价值，就应作报废处理。通常，设备具有下列情况之一者，可作报废处理。
①超过规定的使用年限，性能落后，能耗高，效率低，经济效益差。
②主要结构和零部件严重磨损，无法修复，继续大修理后技术性能仍不能满足工艺要求和产品质量，无修复改造价值。
③因重大事故或意外灾害受到严重损害，且无法修复。
④严重影响环保、安全，容易引发人身安全和环境污染，修复改造不经济。
⑤按国家能源政策规定应淘汰的高能耗设备。
(二)报废审批程序
设备报废审批程序如下所述。
①物业管理公司向业主委员会及政府管理部门提出设备报废申请报告，设备报废申请报告中应有设备性能鉴定、设备规定使用年限、设备修理类别次数状况、设备能耗状况、更新替代设备的技术经济评价等基本内容，并附有设备报废申请表。
②政府行政主管部门组织业主委员会及职能部门对设备进行鉴定，对申请报告提出审查批复意见。
③将申请报告及鉴定批复意见提交业主大会讨论决策。
④向政府行政主管部门提出拨付设备维修专用基金用于设备更新款项的要求，不足部分资金应交业主大会讨论，确定由全体业主分摊。
⑤设备报废处理全套文件整理1式3份，一份交政府行政主管部门存档，一份由物业管理公司留存，一份交业主委员会存档。
(三)报废设备处理
通常报废设备应从现场拆除，使其不良影响减少到最小程度。同时做好报废设备的处理工作，做到物尽其用。一般情况下，报废设备只能拆除后利用其部分零件，其余作废品材料处理，处理费归入设备更新费用。如果该设备尚有一定的使用价值，可考虑作价转让处理，其处理费用作为更新设备费用的补充，不能挪用。按政策规定淘汰的设备不得转让处理，以免落后、陈旧、淘汰的设备再次投入社会使用。
设备报废后，设备部门应将批准报废单送交财务部门注销账卡。
思考题
1.什么是智能物业的设施管理？
2.简述设备管理的发展。
3.设备寿命有哪几种类型？
4.什么是智能物业设备的技术状态检查、监测与诊断？
5.试述智能物业设备前期管理的内容及意义。
6.简述智能物业设备前期管理制度的内容。
7.简述智能物业设备更新改造的重点。
8.试述智能物业更新改造的有效途径。