1949年到1978年，中国的城市化水平从10.6%增加到17.9%，29年提高了7.3个百分点，年均增长0.26个百分点；1978年到2007年，中国的城市化水平从17.9%增加到44.9%，这个29年提高了27个百分点，年均增长0.9个百分点，增长的速度是改革开放前的3.57倍。特别是1998年后，城市化率超过30%，标志着中国城市化进入加速发展期。
从城市规模看，1978年底，全国设市城市193个，其中人口超过100万的大城市仅13个。到2007年底，全国设市城市增加到656个，其中直辖市4个，副省级城市15个，地级以上城市287个。30年城市数量增加了463个，100万人口的大城市增加到117个，增长了12倍多。特别是以大城市为龙头形成的大城市群，成为引领中国经济社会发展的重要增长极。以长三角、珠三角、京津冀三大城市群为例，2007年，三大城市群以只占全国人口的25.5%，土地面积的6.3%，实现了全国GDP的46.5%，服务业增加值的51.3%，出口的77.9%，利用外资的93.7%和科技研发投入的57.5%。
特别重要的是，30年的改革开放推动了城市发展质量的显着提升。1991年，中国城市一、二、三产业比重为22.2：49.8：28.0，到2006年，三次产业比重为3.5：50.7：45.8。17年时间，第一产业比重下降了18.7个百分点，第三产业比重上升了17.8个百分点，尤其是以现代服务业为核心的第三产业的发展，对加快城市转型，优化城市功能，提升城市品质，改善生活质量起到了重要作用。
当然，这仅仅是城市发展的一个侧面。总的讲，改革开放30年是中国城市发生翻天覆地变化的30年。改革开放成为中国城市综合竞争力提升的重要源泉，而中国城市综合竞争力的提升又加速了中国改革开放的步伐。我们发布的《中国城市综合竞争力报告》，已充分证明了这一点。我们的研究表明，中国城市30年最显着的特点，概括起来就是：经济实力显着提升，创新能力显着提升，成长活力显着提升，投资潜力显着提升，人文魅力显着提升。这“五个力”和“五个显着提升”，不仅说明城市硬实力在不断提升，而且也说明城市软实力在不断提升。北京奥运会成功举办已经证明了这一点，深圳、大连、青岛、杭州、苏州的发展实践也证实了这一点。改革开放的成就是有目共睹的，中国城市的繁荣也是有目共睹的。因此，改革开放必须坚定不移，毫不动摇。
我们也必须清醒地认识到，中国城市的发展还面临很多难题。比如人口的无序膨胀、交通拥堵、资源能源紧缺、生态环境恶化、城市边缘人群的贫困化趋势，等等。再比如城市集中度严重不足，“摊大饼”现象普遍存在，城市密度与效率的认识偏差，城市边缘破碎化和容积率平均化现象还很严重，等等。这些问题有的是实践方面的，有的是认识方面的，重要的是认识上的。这些都是制约中国城市化进程的瓶颈和障碍。
当然，中国城市化的潮流是势不可挡的。新一轮的思想大解放必然加速中国改革开放的进程，也必然推进中国城市化的进程。
我个人预测，中国城市未来30年将呈现十个方向新的趋势：
第一个趋势，城市人口突破10亿大关，住房和就业成为城市两大难点。到2025年，中国的城市化率将超近66%，城市人口达到9.15亿，2030年将突破10亿。城市化的加速发展，将迎来人口规模增长高峰、适龄劳动力就业高峰、人口老龄化高峰、流动人口增长高峰，以及艾滋病蔓延和爆发的高峰。
第二个趋势，人口超过1000万的巨型城市将达到20个，交通拥堵、资源紧缺、环境污染成为大城市的痼疾。北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、成都首先进入巨型城市行列。
第三个趋势，城市群成为中国城市化的主导，长三角、珠三角、京津冀三大城市群贡献率超过70%。到2030年，沿海三大城市群集聚财富的能力将占全国总量的74%。
第四个趋势，流动人口成为中国城市化加速发展的主要驱动力。到2025年，中国将新增城市人口3.5亿，其中流动人口将超过2.4亿。从流动人口趋势看，内地流向沿海、农村流向城市、中小城市流向大城市是人口集聚的基本特征。
第五个趋势，现代服务业主导城市经济，中国城市实现从“工业经济”向“服务经济”的战略转型。从国际经验看，未来中国城市将按照三个70%的趋势向前推进：一是服务业增加值占GDP的70%；二是服务业从业人员占就业人口的70%；三是服务业比重占三产比重的70%。
第六个趋势，城乡经济社会发展一体化新格局基本形成。特别是户籍制度、土地制度、社会保障制度、金融制度、公共服务制度改革成为加速城乡一体化的重要引擎。制度的改革与开放，将使农民享有进城自主权、进城农民与城市人同等的待遇权以及逐步完善的城乡均等的公共服务。
第七个趋势，中产阶级成为城市主流，公民参与意识增强，城市民主化进程加快。
第八个趋势，临空经济成为未来城市发展的重要增长极。2020年中国民航机场将达到244个（2006年底为147个，其中东部41个，中部25个，西部69个，东北12个），比2006年新增97个，将形成北方、华东、中南、西南、西北5个区域机场群。2020年后全国80%以上县级行政单元都能够在地面交通100公里或1.5小时公里内享受航空服务，所服务区域人口占全国总人口的82%，GDP占全国总量的96%，临空产业及空港新城建设成为新的城市增长极。
第九个趋势，环保和生态成为宜居城市的首选。一个宜居的城市必须具有五大特点，即繁荣、开放、多元、包容和可选择。但城市宜居还必须解决三大难点，就是交通拥堵、环境污染和高房价。生态城市成为21世纪城市发展的最佳模式。
第十个趋势，城市可以预见和难以预见的风险与多种安全威胁增多，城市完成多样化应急任务和城市治理任务繁重而艰巨。未来30年不仅是城市的加速发展期和成长关键期，同时也是城市病的多发期和爆发期。特别是当前五种不稳定因素正在演变成为城市的潜在风险：一是贫富差距进一步扩大；二是社会深层次矛盾日益凸现并有激化趋势；三是社会治安形势严峻；四是官民冲突加剧；五是非传统危机和人为制造的危机正成为城市安全的主要危险。这是我想特别强调的，也是政府和社会必须高度重视的。
（2008年10月19日在中国城市论坛第五届北京峰会上的主旨演讲）