【案例二】2002年5月29日，车主徐某将其小轿车停放于深圳A大厦停车场，后发现车被高空坠物砸坏车头盖板。徐某找到该大厦物业管理处的安防人员，安防人员称其为邻近正在施工的B大厦坠落的瓷片所砸，并带徐某查看现场。现场为B大厦外墙正在拆卸脚手架和防护网，不时有坠物降落，车身上下布满灰尘，车旁有瓷片等建筑垃圾，车头盖板上有明显的锐物砸痕。随后赶来的物业管理处工作人员对现场进行了多角度拍照，并将瓷片包装好交给徐某。徐某修车后就修理费用与B大厦施工单位交涉未果，遂将B大厦的建筑单位某房地产公司和A大厦停车场的管理单位某物业企业告上法庭，要求两被告连带赔偿其修车费1000元。
深圳市福田区人民法院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百二十六条：建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能证明自己没有过错的除外。根据原告停车——发现被砸——交涉事实，参考现场照片，可认定原告车辆的损害是B大厦施工造成的。被告二某物业企业不是建筑物的所有人或管理人，不须承担责任。最后，法院判决被告一某房地产公司赔偿原告徐某修车费1000元，驳回原告对被告二某物业企业的起诉。（案例摘录节选自深圳物业网）
解析与启示：根据本案的案发经过与处置结果，无论是物业企业还是物业管理者，都应通过本案，在物业管理与服务中强化如下意识：
1.协调意识。在物业管理过程中发生或出现意外，仅证明自己没有责任是不够的，也无法完全打消当事人的疑虑。应有理有节地向当事人说明事件的真实过程，并帮助其找到应承担责任的人，才能妥善、彻底地解决事件，避免纠纷。
2.免责意识。本案中的物业企业对事件的处理方式是非常恰当的。当巡逻停车场的安防人员发现汽车被砸后，立即对现场进行保护，并通知清洁工暂不将坠落的建筑物垃圾扫除，积极与车主取得联系，等待车主自己验看现场的原始状态，并将砸坏汽车的碎瓷片交给车主去索赔，不仅体现了物业企业对当事人的负责和尊重，同时也为在法庭上的免责辩述提供了第一手的可信资料，既有利于协助当事人解决纠纷，又能确定自己应不应承担责任或者应承担多大的责任等问题。
3.证据意识。证据的保全成为本案的关键，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”正是因为物业企业有较强的证据意识，通过对现场及车损状况进行拍照、现场记录、无利害关系目击证人证词等方式固定证据（在法庭上，原告徐某和被告之一某房地产公司均无法否认这些照片证据），从而顺利地免除了自己在停车合同之外的侵权损害赔偿责任。
【案例三】某住宅小区一位业主购买了该小区地下车库的两个车位，用于停放自家车辆。某日，该业主像往常一样来到车库，却发现自家轿车的储物箱已经被撬开，储物箱内的物品不翼而飞。该业主认为，小区的地下车库是封闭式的车库，并且只有一个出口，还设有安防人员巡岗，因此双方已构成了保管合同关系。他将管理该小区的物业企业告上法庭，要求赔偿其修理车辆的费用以及储物箱内被盗的1万元现金及相关物品的折价款。而被告则认为，车辆后备箱被盗一案已由公安机关处理，公安机关目前还没有定论，所以对被盗财产的数量和价款都不认可；并且双方形成的不是保管合同关系，因此，被告在物业车管服务中没有责任。
法院审理后认为，物业企业应当做好物业管理区域的安全防范工作。被告管理的地下车库是封闭的、24小时管理的车库。原告车后备箱损坏，被告未尽妥善管理义务，应当承担车辆修理费用2894元。但对于车辆内财产，由于双方未达成保管与被保管的一致意见，不构成保管合同，并且财产数量也没有其他证据印证，因此对原告要求赔偿被窃车内财产的这项诉请不予支持。（案例摘录节选自中国物业网）
解析与启示：在本案中，物业企业在法庭上为自己做免责的辩解为时已晚，于事无补。事实上，物业企业要为本案的发生承担如下责任：一是该小区的地下车库是封闭式的车库，并且只有一个出口，还设有安防人员巡岗，为此，无论从哪个角度看，物业企业都有着不可推卸的监管不力的责任；二是业主停车后回家，居然在车辆后备箱中存放现金等贵重物品，撇开业主自身的责任因素，物业企业有着未能提前告诫的责任。
【案例四】家住福州某小区的某业主停放在小区内的丰田轿车在5天内被毁坏了3次。开始是车辆被划伤，接着车右侧前后轮胎被放气，造成两个车胎报废，随后车辆被人用石头多处砸毁，挡风玻璃、引擎盖和车顶全部报废。
根据物业的监控录像显示，砸车发生在凌晨4时左右，作案人身着安防制服，砸车时发出巨响并伴随车辆警报器尖锐的鸣叫声，但距离现场仅几十米远的物业监控中心值班安防员竟无任何反应。该业主以未尽到安全管理义务为由将管理该小区的物业企业告上法庭，要求赔偿其车辆损失。而物业企业则认为，根据《福建省物业管理服务收费管理规定》的相关规定，物业管理服务费包括综合管理服务费、停车管理费、房屋装修垃圾清运费和特约服务费。该业主交纳的物业费仅是综合管理服务费，根据双方签订的物业管理合同，物业企业仅承担小区公共场所车辆停放管理和保安24小时值班服务；该业主并没有将车辆交物业企业保管，也没有交纳停车管理费，双方并没有形成保管合同关系，物业企业对车辆损失不应承担责任。
法院审理后认为，尽管业主没有交纳停车管理费，与物业企业没有形成车辆保管合同关系，但其交纳了物业综合管理费，双方形成了物业服务合同关系。物业企业有义务管理小区公共事务、保障小区的安全秩序。该业主的车辆在5天内3次遭到破坏，物业企业在安全管理上存在过错，应承担管理不善造成的违约赔偿责任，应对业主的损失承担40％的赔偿责任。（案例摘录节选自中国物业管理协会网）
解析与启示：在本案中，虽然业主并没有有力的证据证明砸毁车辆是何人所为，但若真是物业企业派人所为，那么，这种做法是十分错误的，是与物业管理与服务宗旨相违背的，即使业主不交纳停车管理费，物业企业也不应采取这种极端的手段。这样做，不仅于事无补，反而会造成双方的可持续的紧张和对立，为今后双方事务的处理，埋下了难以消弭的纠纷或冲突的隐患。
【案例五】某日晚上，某物业企业管理的某大厦值班经理接到客人投诉，该大厦广场车位上的一辆白色的奔驰轿车，车头上发现有被划过的痕迹。值班经理接到投诉后，立即与车管员、车主赶到现场查看。经检查，发现该车车头确有一道被划痕迹。该车车主说，在停车时，轿车还是完好的，现在车头有了划痕，是广场车管员的责任，要求广场车管员和管理大厦的物业企业承担损失。值班经理当即表示，如果此车被划确系停在大厦广场后发生的，物业企业应该承担相应责任，但划痕好像是条旧痕，如果拿不出确切的证据，证明这条划痕是停车后发生的，要请内行或权威部门的专家来鉴定、确认后，再行处理。
车主认可这一建议后，值班经理随即拨打110与交警大队取得联系。110巡警赶到现场后，对划痕进行了细致的查看和分析：此划痕为深度划伤，已显露了第三层底漆，如果此划痕确系停在大厦广场后出现的，那么划痕垂直下方的地面上一定会留有漆屑，经双方确认，地面没有清扫过，也未见丝毫漆屑；新的划痕两旁也应有漆屑卷边的残余，但现在车头上的划痕边是光滑的。他们得出的结论是此划痕为旧痕。面对这一结论，车主无言以对，面露愧色。值班经理见状不但没有责怪车主有栽赃之嫌，而且充满诚意地向车主致歉，承认自己工作还有不周到之处。如果车子刚来广场停车时，车管员对车子前后检查一遍，发现划痕，并请车主确认一下，就不会有后来的事情发生。事后，大厦管理处组织了安防人员和车管员总结经验，并提出今后凡有车辆来大厦广场停车，车管员必须对其前后左右进行检查，发现问题当场请车主确认，并做好记录；同时要加强专业知识的学习，增强对现场问题的判断力和处置能力，尽可能妥善处理好突发事件。（案例摘录节选自中国物业管理协会网）
解析与启示：本案中，奔驰轿车的划痕，车主确有“栽赃”之嫌，因为该车头部这样明显的划痕，车主刚发现的可能性较小。值班经理对此事件的处理是得当的，他请来专家鉴定，专家从科学的角度，得出无可否认的结论，使车主口服心服，且在处理过程中，值班经理一直采取摆事实讲道理的办法，处理结束时，又主动从自身寻找原因，防止了事态的恶化。如果上述事件处理不当，物业企业将承担不该承担的损失或造成事态的恶化，发生争吵或伤人事故等。
【案例六】北京市宣武区一小区内一棵高达10余米的大树某日被大风连根拔起，砸坏了停在树旁的一辆现代牌小轿车，平安保险公司依据保险合同为车主理赔了3.3万元。五个月后，平安保险公司诉至宣武区人民法院，认为大树被风刮倒前已有歪斜，该小区物业企业应预见到后果而未事先采取措施，故要求物业企业承担原告理赔给客户的3.3万元经济损失。被告物业企业则认为，大树倾倒属不可抗力，他们不应承担责任。
法院审理后认为：依据我国《民法通则》第153条、不可抗力是指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，包括台风、洪水、地震等自然原因和战争等社会原因。如属正常的刮风下雨，即使程度强烈也不能视作不可抗力；而对于台风、闪电，气象台未能预先预报，或者虽已预报但当事人已经采取必要措施却仍不能避免损害后果发生的，则当属不可抗力。不可抗力独立于人的行为之外，不受人的主观意志所支配。《民法通则》第107条规定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。”在本案中，正常的刮风现象并不是不可预见的，另外，如确证大树被大风刮倒之前已出现倾斜，物业企业则应预见到损害后果的发生，采取相应的防护措施；如果没有作为，则不适用不可抗力免责条款。《物业管理条例》第36条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当承担相应的法律责任。”判决物业企业应当承担赔偿责任。（案例摘录节选自中国物业管理协会网）
解析与启示：本案给物业企业的启示是在停车位的选址上应当尽量避开广告牌、危墙等容易倾倒的危险物，以保障业主的财产安全。从大树被连根拔起的事实可以看出，大树在此以前的根基已经动摇，具有一定的不稳定性，作为物业企业应该预见到这样的隐患，并采取相应的防护措施，起码不要在这样的危险物下设置停车位。
第三节 车辆丢失冲突
一、车辆丢失冲突的概念
车辆丢失冲突是指车辆停放在物业车管区域内丢失而引发的冲突。在笔者收集整理、研究分析的100例车管冲突案例中，因车辆停放在物业车管区域内丢失引发的冲突案例共有53例，占车管冲突案例总数的53％。
二、车辆丢失冲突的原因
1.责任不清
物业区域内的车辆停放是保管关系还是租赁关系？物业管理服务承担的环境秩序维护管理服务中的车辆管理与车辆占地停放和存车保管管理服务的含义有什么不同？车内物品是否属于保管物范畴？物业管理企业要为物业业主车辆丢失承担什么样的法律责任？这些是令物业企业与物业业主十分困惑的现实问题，随着物业区域内的私家车辆数量的增多，由此引发的纠纷或冲突也呈明显增多的趋势。而车辆丢失后，由于在物业服务合同或与车主签订的车辆停放管理服务协议、业主公约和物业管理规章制度中，对物业管理区域内的车辆管理服务性质没有作出清楚、明白、意思表达一致的约定，许多矛盾因此而生，物业业主只有通过诉讼的途径来予以寻求解决。但目前各地法院在审理此类案件时，由于缺乏明确、清晰的法律依据或引经据典的角度不同，因而在最终的判决上，出现了不相一致甚至截然不同的结果，从而造成物业企业与物业业主思维上的混乱与模糊。