第一节 物权法的概念和调整对象
一、物权法的概念
物权法是大陆法特有的概念，在大陆法的民法体系中，物权法是其中一项重要的法律。一些学者认为，物权法与债权法相分离的观点来源于罗马法。罗马法曾存在“对物法（iura in rem）”和“对人法（iura in personam）”的概念，这两个概念是现代物权法与债权法分立的起源。[1]实际上，罗马法中并不存在物权与物权法的概念，直至罗马帝国时期查士丁尼制定《法学总论》（The Institutes of Justinian），对物和物权的概念都未作严格区分。《法学总论》中物与用益物权、所有权、地役权等都是混淆在一起的。[2]1804年的《法国民法典》也深受罗马法上述规定的影响，仍然没有严格区分物与物权等概念，从而也没有明确提出物权概念并在此基础上建立完整的物权法。然而，至17世纪，当罗马法在德国得到广泛传播时，德国法学家便开始提出物与财产的区别。18世纪的《马克西米利安———巴伐利亚民法典》和《普鲁士普通法》均采用了这种分类。
与罗马法的上述体系不同[3]，1900年《德国民法典》将物作为权利客体移到总则部分，并将物权、债权和继承作为三种不同性质的财产权，分别成编加以规定，物权法正是从《德国民法典》开始才真正成为具有自身独立体系的、内容完整的法律，并成为民法中的一项重要制度。
英美法本无所谓民法的概念，当然也不存在物权法的概念，有关物权的法律规范在英美法中被称为财产法，它是与合同法、侵权法对应的法律。从内容上看，英美法的财产法基本上包括了大陆法系物权法的内容，甚至在大陆法系，一些通常包括在合同法之中的问题，如租赁、赠与等，也包含在英美财产法的范畴之中。
一般认为，大陆法中的物权法概念可以包括广义和狭义两方面。从广义上说，凡是以调整人对物的支配关系为内容的法律规范，都是物权法的范畴，所以，广义的物权法通常也称为实质意义上的物权法。在我国，广义的物权法除《物权法》和《民法通则》中关于“财产所有权及与财产所有权相关的财产权”的规定以外，还包括《宪法》中关于所有制、土地及其他自然资源权属的规定等内容，以及《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《草原法》、《森林法》、《矿产资源法》、《水法》、《渔业法》、《文物保护法》等法律、法规中有关物权的规定。从狭义上说，物权法是指民法典中关于物权的规定，狭义的物权法又称为形式意义上的物权法。目前，我国尚未颁布民法典，但已于1986年颁布了《民法通则》。这部法律对物权法的一些基本规则作了规定。当然这些规定极为简略，还不能包含物权法的基本内容。除《民法通则》以外，我国在物权法方面已经颁布了大量的法律、法规，最高人民法院对物权纠纷的处理也做了大量的司法解释，这些都极大地丰富了物权法的内容。本书对物权法的论述，主要不是从形式意义上而是从实质意义上展开的。
究竟什么是物权法，其内容和功能是什么？这就涉及物权法的调整对象的确定问题，对此主要有如下几种观点：
第一，支配关系说。此种观点认为，物权法主要调整人对物的支配关系，“凡是以人对物之支配关系为内容之法规范，均可称为物权法”[4]。“物权法所调整的是因直接占有、使用、收益、处分财产而发生的财产支配关系。而债法则主要调整财产流转关系。”[5]我国台湾地区学者王泽鉴先生认为，物权所具有的直接支配物及排他的保护的绝对性，“此两者系来自物之归属（Zuordnung），即法律将特定物归属于某权利主体，由其直接支配，享受其利益，并排除他人对此支配领域之侵害或干预，此为物权本质之所在”[6]。所以物权法主要调整支配关系。
第二，静态财产关系说。此种观点认为，财产关系可分为动态的财产关系和静态的财产关系，“物权法规定和调整财产关系的静态，合同法规定和调整财产关系的动态”[7]。按照此种观点，“物权法的重心在于保护所有权不受侵犯，旨在维护财产的‘静的安全’；而债法的重心乃在于保护和促进财产流转，旨在维护财产的‘动的安全’”[8]。
第三，占有和归属关系说。此种观点认为，“物权法是调整因占有、使用、收益和处分财产所发生的社会关系的法律规范的总称，其调整对象就是物质财富的占有和归属关系”[9]。
上述各种观点都从不同的角度阐释了物权法调整对象的特点，但也有一些值得商榷的地方。支配关系说是从物权关系的基本性质出发来概括物权法的调整对象的，但物权关系在性质上不仅表现为支配关系，还具有排他性等特点，且支配关系也属于静态，不足以概括物权变动等内容。尤其是支配关系说过于抽象，不能表明物权的现实作用。静态财产关系说形象地概括了物权关系与债权关系的区别，但过于简单。因为事实上，物权关系不仅是静态的占有和支配，它也常常表现为动态的财产关系，如物权变动、所有权权能的移转、他物权的设定等。物权法的许多内容，如所有权移转的规则，都旨在调整动态的财产关系；现代物权法更侧重于保护动产的安全，维护交易的安全。物权法从以规范支配关系为重心向以规范利用关系为重心转化，正是生产社会化和资源利用高效率化发展的结果，也是物权社会化发展趋势的体现。[10]至于占有和归属关系说，虽表现出了物权法的重要功能，但这一观点忽略了物权的利用功能，也忽略了物权法规范物的利用关系的作用。而现代物权法则以规范物的利用关系为重心，因而物权已呈现出以物的利用为重心之趋势。[11]
我国《物权法》第2条第1款规定：“因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。”据此可见，我国《物权法》是调整平等主体之间的民事关系、确认和保护物权的法律。它是我国民法的重要组成部分。物权法的概念包括如下几个层次：
首先，物权法是调整平等主体之间的民事关系的法律。《物权法》第2条强调物权法调整民事关系，实际上包含了双重含义：一方面，所谓民事关系，实际上就是平等主体之间的财产关系和人身关系，平等性是民事关系的基本特征。另一方面，我国《民法通则》第2条明确规定民法调整平等主体之间的财产关系和人身关系。由于物权法调整的财产关系实际上是民法调整的社会关系的组成部分，因而物权法是我国民法的重要组成部分，民法总则的规定仍然适用于物权法。例如，物权法中规定物权的主体即权利人，其内涵和范围就应当依据民法总则的规定来确定。
其次，物权法是调整财产关系的基本法。一方面，物权法并不是调整所有的财产关系，而是调整物的归属和利用的关系。在市场经济社会，物的归属和利用是市场经济体制所需要的基本法律规则，是保障市场经济得以正常运行的基本条件。所以，物权法正是通过调整物的归属和利用，发挥了其作为基本财产法的功能。[12]另一方面，财产权作为公民的基本人权，也是公民基本生产和生活的物质条件。物权法作为保护财产权的法律，对于保护公民基本人权具有重要意义。
最后，物权法是确认和保护物权的法律。物权法对物的归属和利用关系的调整以及其功能的发挥，主要是通过确认和保护物权的作用来实现的。物权法主要解决三个方面的问题，即物是谁的、如何利用、如何保护。换言之，物权法主要具有三个方面的功能：即确认产权、物尽其用和保护物权。所谓确认物权，就是确认各种物权的类型、内容、公示方法和物权的效力，从而明确物的归属以及排他性利用的方式。所谓物尽其用，就是通过明确权利人对物享有的权利和对物的保护，充分发挥物的效用。所谓保护物权，是指在物权发生争议以及受到侵害的情况下，权利人可以基于物权法的规则来要求确认物权和保护物权。物权法正是通过确认和保护物权，从而发挥了其维护国家基本经济制度、保护社会主义市场经济秩序、明晰产权、定分止争以及物尽其用等功能。
二、物权法的调整对象
任何法律都不可能调整所有的社会关系，而只能调整一定范围内的社会关系。物权法调整的对象也是特定的，依据《物权法》第2条第1款，物权法调整的是平等主体之间因物的归属和利用而产生的财产关系。
（一）物权法调整平等主体之间的民事关系
物权法的调整对象是平等主体之间的民事关系。一方面，物权法调整的是平等主体之间的关系。所谓平等主体，是指当事人参与法律关系地位平等，适用相同的规则并受到平等的保护，任何一方都不得具有凌驾和优越于另一方的法律地位。平等关系是与隶属关系相对应的，在民事关系中，任何一方都不得隶属于另一方。在任何物权人的权利受到侵害以后，都应平等地受到物权法的保护。物权法调整对象的平等性，使其与调整不平等主体的财产归属与利用关系的公法区分开来。有一种观点认为，平等主体的概念难以概括各类物权的关系。例如，征收、征用法律关系并非平等主体之间的关系，国有土地使用权出让合同的双方也不是平等主体。笔者认为，尽管征收、征用本身不是平等主体之间的关系，但是，征收、征用的补偿关系本质上仍然是平等关系。另一方面，物权法调整的是平等主体之间的财产关系。民事关系包含的范围非常宽泛，既包括财产关系，又包括人身关系。但物权法主要调整的是财产关系。所谓财产关系，是指人们在产品的生产、分配、交换和消费过程中形成的具有经济内容的关系。财产关系是以社会生产关系为基础的，涉及生产和再生产的各个环节，包括各类性质不同的关系。但物权法并不调整所有的财产关系，仅仅调整平等主体之间的财产归属与利用关系。
（二）物权法调整因物的归属产生的关系
物的归属，可以有广义与狭义的理解。从狭义上说，归属就是对所有权等物权主体的确认，而广义上的归属除此之外，还包括对各种所有权与其他物权的内容、支配范围等权利本身的确认。确认物权归属就是要界定产权、定分止争，这是保护各类物权人的权利的前提。史尚宽先生指出：“在法律承认对于他人人格之支配时代，物成为社会构成之中心，支配外界之物与他人，此不论日耳曼法的身份的支配包括于所有概念之内，或如罗马法以之摈斥于所有概念之外，莫不皆然。”[13]物权法确认物的归属，才能促进物尽其用，有效率地利用资源，因此，物权法常常被称为“归属规范（Zuordnungsnormen）”[14]，物权法必须通过所有权等法律制度来规范各种归属关系，而调整归属关系也正是为了维护并巩固社会所有制关系及维护社会经济秩序。因物的归属所产生的关系，主要是指三类关系：一是因物权的设定而产生的关系。按照物权法定原则，物权的类型、种类等都要由法律规定，当事人应当依据法律规定的各种物权类型设定各类物权。二是因物权的转让产生的关系，物权的转让将导致所有权以及其他物权的移转，导致原物权的相对消灭和新的物权的产生。因此物权的转让也会发生归属的变化，此种关系也会受到物权法的调整。三是因为确认和保护物权而发生的关系。物权可能在归属上发生争议，一旦发生争议，物权法就要通过一系列的规则来确认物的归属、定分止争，这也是物权法的基本功能。
（三）物权法调整物的利用关系
物的利用，是指对动产、不动产的使用价值与交换价值进行支配并享有其利益。因物的利用而形成的各种关系类型很多，包括土地承包经营权的设定、建设用地使用权的设定、地役权的设定等。物权是一种支配关系，但抽象的支配并不能够给权利人带来实际的利益。财产只有在实际的利用或交易中才能形成价值的实现和增值。在现代社会资源相对短缺的情况下，只有合理地利用和分配资源，促使资源配置优化，才能取得最佳的经济效果和利益，并满足人类不断增长的物质需求。所以，物权法的一个重要功能就是实现物尽其用，最有效率地利用物的价值。物权的利用关系已经成为物权法调整的重要对象。
物的利用产生的关系包括如下几种：一是所有权权能的分离和他物权的设定，无论是设定用益物权还是担保物权，都是为了对物的使用价值和交换价值加以利用，从中获得利益。例如，设定农村土地承包经营权、建设用地使用权，所有权人就是为了让使用权人利用土地的使用价值，而设定此种权利。二是物权的行使所产生的关系。物权在发生之后、行使过程中，无论是所有权人还是他物权人都会和他人发生一定的关系，例如相邻关系、区分所有权中的管理关系等，这些关系也都受物权法调整。三是物权在移转、变动过程中产生的各种关系。例如，所有权人为了有效利用其房屋的价值而将房屋转让，导致原所有权消灭，此种关系也受到物权法调整。
物权法调整的利用关系是从狭义上来理解利用的，这种利用是指排他性的利用，而不包括各种债权性的利用。有观点认为，仅凭利用就界定为物权不一定十分确切，如租赁也是一种利用，它并没有表现出物权的特点。这种看法有一定的道理。笔者认为，物权法中的利用和债权法上的利用之间是有严格区分的，物权法中的利用主要是指在他人的动产、不动产之上设立用益物权，从而体现对财产的利用。关于设立担保物权是否属于“利用”是值得探讨的。一般来说，担保物权主要是支配权，而不是对物的使用价值的利用。但从广义来说，设立担保物权可以理解为对物的交换价值的利用。在利用方面，可以表现为通过债的合同而进行的利用。但是，物权法上的利用主要表现为能够产生物权效力的利用方式。
物权法调整因物的归属和利用而产生的关系，该定义彰显了物权法的两大基本功能，即定分止争与物尽其用。所谓定分止争，就是确立财产归属。根据经济学的原理，合理界定产权是交易的前提，也是提高财产效益的基础。物权法确认产权提供了市场经济的基础，也是充分发挥物的效用的基本前提。这也是财产法的最基本的规则，因而物权法调整财产的归属关系是所有调整财产关系的法律规则中最基本的组成部分。所谓物尽其用，就是在物权法的框架之内，通过各种物权制度促进物的效用的充分实现。伴随人类社会的最核心、最主要的矛盾就是人的需求的无限性与资源的有限性之间的矛盾。要想解决该矛盾，只有让有限的资源最大限度地发挥其效用。物权法关于他物权的规定，无论是担保物权还是用益物权制度，都是为了让物发挥充分效用。物权法通过确认各种物权种类和内容，尤其是承认各种用益物权和担保物权，明确各种物权的行使规则等，从而可以促进各种资源的有效利用。
《物权法》第2条的规定体现了物权法综合调整静态与动态的财产关系。一些学者认为，物权法的定义只显现了物的归属与利用的功能，难以调整动态关系，动态的财产关系是由债法调整的。但也有学者认为，物权法也调整动态的财产关系，如日本学者田山辉明认为，物权法中，所有权及物权变动是物权法的核心内容。[15]笔者赞成这种看法。物权法对财产归属和利用的调整，包含了对动态的财产关系的调整。例如，所有权既是对静态财产关系的确认，也是动态财产关系发生的基础。而他物权既涉及财产的利用，也涉及财产关系的设定、取得。一般认为，民法所调整的财产关系可以分为两种基本形态：一是因直接占有、使用、收益和处分财产而发生的法律关系（又称为静态的财产关系）。二是因财产的移转、交换而发生的法律关系（又称为动态的财产关系）。它们都是平等主体之间发生的等价有偿的关系。这两类财产关系都可以受到物权法的调整。当然，我国《物权法》调整的重心在于静态的财产关系。
第二节 我国《物权法》制定的过程和意义
一、物权法的制定过程
早在20世纪90年代初，全国人大常委会就已经开始着手起草《物权法》。有关《物权法》的起草过程可以分为如下几个阶段：
第一，起草民法典过程中的物权立法。1998年，第八届全国人大常委会法工委组成民法典起草小组，制定了起草《物权法》和民法典其他部分的方案，该小组委托中国社会科学院法学所和中国人民大学法学院牵头，分别提出《物权法》建议稿。在上述两份建议稿完成之后，法工委着手起草正式的《物权法》。经过几个月的工作，立法机关形成了《物权法》的第一稿。经过反复征求意见，与民法典的其他部分一起，在2002年年底形成民法典第一稿，并于2002年12月提交第九届全国人大常委会第三十一次会议对民法典草案进行了第一次审议。该民法典草案分为九编，即总则、物权法、合同法、人格权法、婚姻法、收养法、继承法、侵权责任法、涉外民事关系的法律适用法，共1209条。第二编就是关于物权法的规定。可以说，此次审议是在立法机关的第一次审议，第十届全国人大将《物权法》的制定纳入了重要的议事日程。
第二，《物权法》开始独立起草的过程。自2002年12月开始，立法机关已经决定我国物权立法采取分阶段、分步骤的方式进行。《物权法》作为未来民法典的物权编单独起草，制定《物权法》。2004年10月底，在第十届全国人大常委会第十二次会议上，《物权法》被第二次提请审议。2005年全国人大常委会又先后对《物权法》进行了两次审议，并形成了《物权法》第四稿。
第三，《物权法》向全社会公开征求意见阶段。在物权法草案第四稿形成后，2005年7月10日，第十届全国人大常委会将《物权法》草案向社会全民公布，征求意见。这不仅是因为《物权法》是关系国计民生的重要法律，需要在立法中广泛听取社会各方面的意见，采取这种方式也是为了进一步推行开门立法、民主立法的指导思想，从而保证立法的质量。2006年10月，全国人大常委会进行了《物权法》的第六次审议。
第四，全国人大常委会决定将《物权法》草案提交第十届全国人大第五次会议审议。2006年12月24日至29日举行的第十届全国人大常委会第二十五次会议，对《物权法》草案进行了第七次审议。审议中，常委会组成人员和列席人员一致认为，《物权法》草案几经修改，已趋于成熟。同时，有些常委会组成人员提出了一些修改意见。全国人大常委会于2006年12月29日以155票赞成、1票弃权的表决结果，高票通过了有关议案，决定将《物权法》草案提请2007年3月举行的第十届全国人大第五次会议审议。这是我国《物权法》制定过程中的一个关键性的阶段。标志着中国物权立法进入了一个新的阶段。
第五，第十届全国人大第五次会议审议《物权法》草案。这是对《物权法》草案的第八次审议。2007年3月16日，《物权法》由第十届全国人大第五次会议高票通过。
十八届四中全会提出了“编纂民法典”，物权法将作为民法典的重要组成部分纳入未来民法典中，独立成编作出规定。但在编纂民法典的过程中，还应当对现行物权法的规定作进一步修改与完善。
二、制定物权法的意义
（一）《物权法》奠定了依法治国、保护人权的基础
我国《宪法》将“依法治国，建立社会主义法治国家”确立为一项基本的治国方略。而衡量一个国家是否属于法治国家的重要标志，首先就要看是否有一套完善的法律制度，以充分保护公民的人身和财产权利。《物权法》第一次以民事基本法的形式对物权法律制度作出了安排，从而相对全面地确认了公民的各项基本财产权利，这就为公民的基本人权保障奠定了基础。财产权关系到公民的人格尊严和自由。古人云：“仓廪实而知礼节，衣食足而知荣辱。”如果连基本生存条件都难以得到保障，人格尊严就无异于空中楼阁。有鉴于此，2004年《宪法修正案》庄严而神圣地将“国家尊重和保障人权”写入《宪法》，确认对公民基本人权的保护，这也是物权法所确认的平等保护原则的宪法依据。一方面，《物权法》确认了对物权的保护制度和方法，确立了确认物权的各项规则。可以说，《物权法》通过对各类财产权的保护，奠定了法治社会的基础。另一方面，《物权法》关于财产权的保护规则也为依法行政确立了依据和标准。如何理解依法行政？依法行政需要为行政权设立行使的边界。对公民权利的限制必须要有法律依据，行政机关不能随意实施征收、征用等行为。行政机关在依法执政、行使公权力的过程中，要充分树立物权观念和意识，重视和保护私人财产权。例如，警察执行公务，在没有合法的授权和符合合法程序的情况下，不能随意进入私人住宅；对于违章摆摊设点，城管部门有权依法予以管理和处罚，但不能随意砸毁摆摊设点者的财物。拆迁公民的房屋必须符合法定程序和条件。在法律上，财产权与生命权、自由权并称为公民的三大基本权利，保护合法的财产权，就是保护公民的基本人权，就是保护公民通过诚实合法的劳动创造的财富，保护公民基本的生产和生活条件。
（二）《物权法》是维护我国社会主义基本经济制度的重要法律
物权是一定的财产关系在法律上的表现，《物权法》作为调整平等主体之间的财产归属和利用关系的法律，必须确认和体现一国宪法所确认的基本经济制度。我国《宪法》确认了以公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度，同时规定国家实行社会主义市场经济。这一基本制度必须通过《物权法》加以贯彻和维护。我国《物权法》第1条开宗明义，规定：“为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。”作为这一立法目的的体现，在《物权法》中设专章规定所有权制度，并对国家所有权、集体所有权和私人的财产所有权设置了比较完备和明确的法律规范。“物权法对物权进行保护的制度，是每个市场经济参与人最为关心的内容。”[16]《物权法》贯彻平等保护原则，对于各类财产所有权进行一体对待、平等保护，是我国社会主义基本经济制度的基本内容，也是维护基本经济制度的立法措施。
（三）制定《物权法》是社会主义市场经济体制的基本要求
从世界范围来看，衡量一种经济体制是否属于真正的市场经济体制，关键要看市场是否在资源配置中发挥基础性作用，反映在法律制度上，就是要看规范市场经济的民商法律制度是否已经建立并健全。物权法是“市场经济体制的基础”[17]，《物权法》对于我国社会主义市场经济的基础作用表现在：一是《物权法》构建了产权制度的基本框架。市场是交易关系的总和，社会主义市场经济体制的构建首先要求产权清晰、权责明确，这样交易关系才有可能顺利进行。物权是最重要的产权类型，《物权法》确认了各类物权，就为市场交易确立了法律前提，为市场的正常运行奠定了法律基础。二是《物权法》确定了平等保护原则，以维护市场主体的平等地位和基本财产权利。根据该原则，各类市场主体在享有、行使物权以及权利遭受侵害的情况下都要遵循共同的规则，这也是市场经济的内在要求。三是《物权法》着重维护市场秩序和交易安全。交易安全实际上是一种经济秩序，具体表现为合法的交易应当产生预期的效果，合法交易的信赖应当受到法律的保护等。现代民法与古代民法的一个重要区别表现在，现代民法不仅保护所有者的利益，而且要保护交易安全。例如，《物权法》通过对善意无过失的交易者的保护来实现对交易安全的保护，其目的在于保障财产流通、实现社会整体效益。[18]再如，公示原则是指物权的各种变动以一种外部可知悉的方式予以展示。通过一种公开的方式将物上的物权状况表示出来，第三人从外部即可认识到物权的存在，从而依其意思决定是否从事交易，如此则第三人的利益即可得到保护，而第三人利益实际上正是市场经济的交易秩序的化身，社会整体的正常的经济秩序就是由一个个第三人利益连接起来的[19]，保护第三人可以消除交易中的风险、减少交易中的权利纠纷，从而维护交易的正常秩序。《物权法》并不是置身于交易关系之外的，其诸多制度都是直接服务于交易关系的。《物权法》通过维护交易安全，保障社会主义市场经济的秩序，可以促进经济健康有序的发展。
（四）制定《物权法》有利于鼓励人民创造财富、实现民富国强
物权法虽然无法直接分配财富，但它是鼓励创造财富的法律。孟子说，“无恒产而有恒心者，唯士为能。若民，则无恒产，因无恒心”，可见，法律制度的根本就在于促使民众创造“恒产”，从而使他们产生“恒心”，实现社会稳定和繁荣。在当代中国，物权法所极力倡导的平等保护原则，正是要在全社会形成一种尊重他人劳动成果、爱护财富的意识，让更多的人拥有恒产和恒心。构建和谐社会，就需要鼓励尽可能多的人富起来，实现共同富裕的历史使命。从这个意义上来说，平等保护原则正是实现这一历史使命的法律手段。更具体地说，物权法确认的平等保护原则所追求的正是穷人数量的不断减少、合法致富，逐渐缓解贫富分化，消除贫富差距和社会不公，从而真正构建社会主义和谐社会。如果缺乏完备的物权法，不能形成一套对财产予以确认和保护的完整规则，那么人们对财产利益的享有就不能形成合理期待，就不会形成所谓的“恒产”，也很难使人们产生投资的信心、置产的愿望和创业的动力。自改革开放以来，我国广大人民群众的财产普遍地得到了增长，这就迫切需要物权法对其予以确认和保护。《物权法》第一次以民事基本法的形式对各类物权类型予以确认，并规定了物权的保护制度和方法，从而完善了我国财产法律制度。从今后的发展趋势来看，为促进社会经济的可持续发展，实现中华民族的伟大复兴，这就更需要通过《物权法》保护财产权，鼓励亿万人民群众爱护财产、创造财富，促进社会财富的迅速增长。
（五）制定《物权法》有利于社会主义和谐社会的建设
《物权法》第一次在法律上通过平等保护原则保护私人所有权，目的就是要更充分地关注民生，保护公民的切身利益。什么是民生？在我们看来，首先是要维护公民的基本利益。民生的问题首先是一个权利问题，这是最大的民生。平等保护强调了对公民私产的尊重，其内涵是非常深刻的。在平等保护的原则之下，较以往更加关注、重视、保障、改善民生，注重对人民的财产权益的确认和保障。我国《物权法》确认了“私人所有权”的概念，这一概念包含两方面的内容：一是人民群众的财产权，二是进入投资领域的私人投资者权益。投资者权益的保护涉及个人如何发展的问题，它主要是通过《公司法》而不是《物权法》解决的。《物权法》为了体现对私人财产权的保护，才涉及第二种财产权，《物权法》自身规制的重心则放在第一个方面，因为它关涉个人的基本人权，涉及公民的基本利益。
社会主义市场经济的发展有赖于和谐的社会环境，而《物权法》是构建社会主义和谐社会的重要保障。构建和谐社会的核心是以人为本，而《物权法》对实践中广大人民群众最关注的问题，如征收补偿、拆迁规范、房屋买卖中的预告登记、物业管理中的各种权利义务关系的确定、住宅建设用地使用权的自动续期等问题都给予了特别的关注；《物权法》也高度重视农民权益的保护，将与农民的生产、生活关系最为密切的两项权利，即农村土地承包经营权与宅基地使用权第一次明确地规定为物权，这就有力地保护了八亿农民最基本的财产权利。这些都有利于解决各种纠纷，保护人民群众的切身利益。《物权法》还规定了确认物权的规则，如规定建筑物区分所有中小区各项设施产权归属，实现了定分止争；《物权法》关于相邻关系的规定，为正确处理物权纠纷提供了法律依据。此外，构建和谐社会，也需要有效协调公权力和私权利之间的关系，而《物权法》对于征收、征用的条件、程序以及补偿都作出了相应的规定。可见，《物权法》是构建和谐社会的法律保障。
（六）制定《物权法》是完善社会主义市场经济法律体系的重要步骤
《物权法》是中国特色的社会主义法律体系的重要组成部分，也是未来民法典的重要内容。世界范围内有重大影响的民法典如德国、瑞士、日本等国的民法典中，都将物权法作为其重要内容，所以，《物权法》的制定和颁行实际上完成了民法典制定的最核心部分。从现实情况看，由于缺乏调整物权法律关系的基本规则，已经颁布的《合同法》、《担保法》等法律也难以发挥其应有的作用。这也表明了《物权法》的制定是建立和完善有中国特色社会主义法律体系的重要内容，也为未来的民法典的制定奠定了坚实的基础。
第三节 物权法的性质
物权法是调整物的归属关系及主体因对物的占有、利用而发生的财产关系的法律规范。在市场经济条件下，物权法与合同法是调整交易关系的最基本的法律规则。我国《合同法》已经颁行，但合同法只能调整交易关系，对于交易前提的界定和结果的保护，难以发挥其调整作用，这就需要通过物权法确认物的归属的规则，确定市场交易关系得以进行的基础和前提，并维护社会所有制关系。要充分发挥物权法的功能，就必须对物权法的定位有正确的认识。一般认为，物权法具有如下性质：
一、物权法是私法而非公法
尽管对于是否需要作出私法与公法的区分存在各种不同的观点，但在市场经济社会，区分公法和私法仍然是必要的。一般来说，私法规范的是民事法律关系，而公法规范的是行政法律关系。私法强调对公民、法人的合法民事权利的保护，充分尊重民事主体在法定的范围内所享有的行为自由，尊重民事主体依法对自己的民事权利和利益所作出的处分。[20]而公法则更注重对民事关系的干预和对社会经济生活的管理。物权法作为民法的一部分，其性质应为私法。尽管现代物权法越来越重视对物权的行使、移转等方面从公法上加以干预，但物权法在本质上仍然属于私法范畴。既然物权法在本质上属于私法范畴，那么就决定了物权法在规范性质上应当具有一些不同于其他法律的特点：
第一，从调整对象来看，物权法所调整的对象主要是因物的归属和利用而产生的民事关系，这是平等主体之间的财产关系。[21]物权法作为民法的组成部分，要遵循民法的平等原则，对各类物权实行平等保护。
第二，从调整方法来看，尽管物权法贯彻了物权法定原则，大量的规范都具有强行性，但因为物权法仍然属于私法，所以，它必须要在一定程度上体现私法自治的原则，尤其是对于因法律行为而发生的物权变动，必须体现一定程度的私法自治。例如，允许当事人依据自己的意志设定物权、移转物权，并在法律规定的范围内享有并行使物权。物权法在建筑物区分所有中充分体现了对业主自治的尊重，而业主自治实际上也是私法自治在物权法上的体现。
第三，对私权的保护具有自身的特点。物权法确认各类物权，实际上就是赋予这些物权排他性的特点。在这些物权受到侵害的情况下，都要平等地受物权法保护。当然，我们说物权法是私法，绝不是说，物权法只能保护私有财产关系，而对国家所有权和集体所有权不能保护，此种看法显然也是不妥当的。因为我国《物权法》作为基本财产法，必然要平等地确认和保护各类物权。这些权利纳入物权法的调整范围之后，也就成为一种民事权利。例如，物权法所确认的国家所有权主要应当具有私法上的权利的特质。从实践来看，尽管国家所有权和国家行政管理权常常很难严格分离，国家所有权的行使也往往要借助于行政机关行使行政管理权的活动来实现，但在物权法中，对国有财产权应当按照民事权利来构建，而不应当按照公权力来规定。
二、物权法主要是强行法
强行法是对不能由当事人通过协议加以改变的法律规则的统称。[22]物权法的强行法特点表现在如下几个方面：第一，物权的类型和内容、物权的公示方法、物权的效力等都要由法律作出规定，不能由当事人通过其协议改变。我国《物权法》第5条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”正是因为物权法贯彻了物权法定原则，所以，物权法的大多数规则都是强行性的。[23]第二，物权变动的规则原则上是强行性规范，不能由当事人通过协议任意变更。例如，在“神农架林区阳日矿产开发有限责任公司与神农架林区阳日镇人民政府用益物权确认纠纷上诉案”中，关于《物权法》第5条所确立的物权法定原则，法院认为，依据这一物权法定原则，物权的种类和内容均由法律作出强制性规定，自然人和法人只能依据法律的规定设立物权和行使物权的权利内容，不能通过协议改变。[24]第三，为了保障不动产权利人正当行使权利，保障人民的生存和生活需要，物权法规定了相邻关系规范，对不动产权利的行使作出了限制。第四，物权法为了充分体现物尽其用原则，对一些不动产权利的行使进行了干预。例如，按照《物权法》第97条的规定，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。物权法的强行性同时还表现在不动产物权的行使方面越来越多受到国家的干预。
当然，物权法作为私法，也要贯彻私法自治原则，如确认物权人可以在法律规定的范围内依自身的意志设立、变更以及转移物权；每个物权人可以依法自由行使其权利，他人不得干涉物权人权利的正当行使；物权人有权在法律规定的范围内抛弃、处分其权利；等等。以地役权为例，有关地役权的类型、内容、补偿方法等是完全允许当事人约定的。[25]但总体上说，物权法主要是强行法。这是物权法与合同法的区别所在。合同法多为任意性规范，属于“任意法”，绝大多数规范可以由当事人通过协议加以改变。需要指出，明确物权的强行性绝不意味着将物权法变为管理性的法律。
三、物权法是普通法
所谓民事普通法，是指适用于全国领域、规定一般事项，并且无适用时间限制的民事法律。民事特别法是指适用于特定的区域、规范特定的事项，或在适用时间上有限制的民事法律。普通法和特别法只有在同一法律部门内部，并且法律规定的事项为同类的情况下才能作出区分。物权法是普通法而非特别法，也就是说，物权法所规范的是具有相当普遍性或一定程度的稳定性的事项，这是因为物权法所规范的财产关系大多是社会中较为重要的财产关系。它从维护国家基本经济制度出发，确认各种基本的财产权。因此，物权法是有关财产关系的基本法。从这个意义上，也可以说它是普通法。而具体规定有关财产关系的单行法律（如《城市房地产管理法》、《农村土地承包法》等）是特别法。《物权法》第8条规定：“其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。”这就确认了普通法与特别法的关系。
四、物权法具有固有法的特点
所谓固有法，是指保留了较多的国家、民族和历史传统的法律。各国物权法都从维护其国家经济制度等需要出发，而确立了一些符合其历史传统和现实需要的制度和规则，使物权法具有根植于本国、本民族的特征，因此具有固有法的特点。因为物权法反映了一个国家基本经济制度，并且深受其历史传统、民族习惯等因素的影响[26]，从而使其具有强烈的固有法和本土法的色彩。[27]从物权法的发展历史来看，两大法系的物权法或财产法都与本国的历史传统和社会经济发展密切相关。大陆法上的物权制度是在本国旧有的物权习惯和借鉴罗马法的基础上形成的。而英美法是在其封建的土地制度之上形成的物权制度。也就是说，从基本范畴上看，两大法系缺乏共同的、具有可比性的概念。例如，英美法的“财产”、“财产法”以及“所有权”等概念和大陆法系物权法上的概念相差甚远（英美法甚至完全没有物权的概念）。又如，英美有关财产法的许多范畴是在封建的多重土地使用权基础上产生的概念，对此，大陆法系的物权法中并没有对应的范畴。
即使在大陆法系国家之间，各国的物权制度也相差甚大。例如，在德国有所谓土地债务制度[28]，这在其他国家并不存在；而法国法上的人役权制度也没有被日本民法所采纳。法国物权法出于扶养老人的需要，专门规定了人役权制度。但日本在制定物权法时认为，法国法上的人役权制度不符合东方社会的特点，因为东方社会传统上养老是通过家庭解决的，不需要靠人役权制度来承担养老的职能，所以，日本物权法没有规定人役权。又如，德国法上虽然有永佃权，但后来被废除了，而借鉴了这一制度的日本却将其保留了下来。[29]这些都表明各国物权法的差异很大。
产生这些差异的主要原因在于，各国物权法深受其本国经济制度、历史文化传统、生活习惯等方面的影响。除此之外，还受到物权法调整的主要财产即不动产的影响。一方面，不动产更多涉及的是其归属的确认和在有限地域内的利用的问题，通常很少发生国际性的交易。所以，有关不动产的规则的一体化是没有必要的。另一方面，不动产法律制度常常涉及一个国家的基本经济制度，甚至与该国的国家主权密不可分。由于物权法承担着维护基本经济制度的功能，因而其不可能也不需要借鉴外国的法律规则，从而设计统一的国际性的规则。各国人民的生活习惯以及现实经济生活必然要求与之相适应的物权法规范，从而使相应的物权法规范具有固有法性质。例如，中国的城乡二元结构就是我们在制定物权法时必须考虑的中国现实。
我们强调物权法的固有性质绝不是指要排斥他国的先进经验，而主要是指物权法除了要反映市场经济的共性以外，还要特别注重从本国社会经济生活条件出发，反映本国的历史和民族的习惯、所有制关系的现状等情况。由于物权法具有固有法的特点，因而物权法要充分反映我国多种所有制结构的社会现实，反映我国社会生活中的习惯传统，尊重人民群众普遍接受的约定俗成的概念。例如，关于承包经营权的概念已经在我国实行多年，并已经为广大人民群众所接受，甚至已经形成了约定俗成的概念，故不应轻易放弃。
物权法的固有法特点，并不意味着其规则是固定不变的，相反，物权法也应当适应社会经济条件的变化而不断地发展变化。自20世纪以来，适应社会生活的变迁，物权法也呈现出以下发展趋势：包括物权的社会化、物权种类的增加、相邻关系的公法与私法的双轨规范体系的形成、建筑物区分所有制度的形成、用益物权的功能的加强和类型的增加、担保物权机能的强化、物权关系上的私法自治、物权法定主义的缓和、物权的证券化及物权与债权的相对化，等等。[30]我们应当注重这些发展趋势，借鉴其中一些有益的经验，从而使我国物权法保持时代性。
五、物权法既是行为规范也是裁判规则
物权法作为实体法，它既是行为规范又是裁判规则。物权法首先是行为规范，这就是说，物权法的规则大多旨在规范当事人之间合法、正当地行使物权，从而避免权利的冲突，维护人与人之间的正常秩序。物权法为了规范交易的正常秩序，也确立了当事人合法、有效取得物权的规则。物权法规定了征收、征用制度，也规范了政府行使征收权移转单位、个人财产权的行为。物权法规定了建筑物区分所有制度，规范了业主行使其专有部分所有权和共有权的规则。物权法规定了相邻关系的规则，规范了相邻不动产权利人之间如何行使权利的行为。这些都表明，物权法是财产权行使的规则，也是取得财产权的行为规则。物权法的许多规则作为社会生活的规则，是人们长期以来生活习惯的总结，确立了人与人正常交往关系的规范，是社会公共道德和善良风俗的反映。按照物权法的规则行为，有助于建立人与人正常、和睦的生活关系，维护社会生活的和谐与稳定。
物权法的规则也是司法审判机关正确处理民事纠纷所要依循的基本准则。物权法的规则大多都对应着裁判规范，为司法裁判提供了一套基本的体系、框架、规范和术语，也为司法过程提供了一套明确的、完整的规范，从而力求使整个司法过程都处于法律的严格控制之下，也对法官行使的自由裁量权作出必要的限制。在《物权法》中，裁判规范也可以分为两类：一类是具体的裁判规则，如《物权法》第103条规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”第104条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。”另一类是授予了法官自由裁量权的基本规则和一般条款。例如，《物权法》第84条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”物权法关于裁判规则的设定为法官依法公正审理物权纠纷提供了明确的法律依据。凡是不援引法律规定的裁判均为恣意裁判，而完全违背法律规定而作出的裁判则为枉法裁判，无论是枉法的裁判还是恣意的裁判均为不合法的裁判。
六、物权法是实体法兼具程序规范
物权法是实体性规范（materielles Recht），主要调整实体权利、义务关系。[31]但是物权法中也不能排除程序性的规定，例如，物权登记的程序、更正登记、异议登记、预告登记等条款。这些规范虽然属于程序性规定，但属于物权的确认和保护必不可少的规定。物权的设立、变更、行使，应当依据法定的程序，缺乏程序规范，则实体权利的保护是不周全的，因此物权登记等程序规范应当规定在物权法中。
第四节 物权法的体系
物权法的体系是指物权法依据一定的逻辑结构所构成的规范体系。从世界各国物权法的制定来看，都要通过物权法定原则来对旧物权进行整理，从而建立一套科学、完整的物权体系[32]，我国也不例外。多年以来，我国的物权立法滞后，物权的类型和体系一直没有在法律上建立，造成许多权利归属不明、内容不清的现象。实践中出现的许多的产权纠纷也与此有关。我国《物权法》制定的一个重要任务就是要对我国物权的类型进行认真的整理、仔细的研究，以确定哪些物权的类型需要保留，哪些需要增补，在此基础上建立比较完善的物权法体系，从而为界定产权、维护交易安全和秩序发挥重要作用。
一、我国《物权法》的体系建构
严格地说，物权法的体系和物权的体系是有区别的。物权法的体系是有关物权法内在逻辑和相互关联性的规定。而物权的体系是指在法律规定的各种物权类型的基础上所形成的体系。《物权法》第2条第3款规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”因此，我国《物权法》建立的物权体系结构主要包括所有权、用益物权和担保物权。由于物权法主要是对物权的归属、利用和保护的规定，所以，它必须以物权的类型为基础来构建体系，但是，物权法体系又不限于物权类型。例如，物权法关于占有制度的规定，虽然不属于物权的类型，但是，它属于物权法体系的重要内容。我国《物权法》的体系主要包括如下几个方面：
（一）物权法总则
所谓总则，是指物权的一般规则和共同规则。物权法总则中规定了三部分内容，包括：“基本原则”，“物权的设立、变更、转让和消灭”，“物权的保护”。之所以需要在物权法上设立总则，是因为物权法作为民法的相对独立领域，必须形成体系，只有规定了总则，才能强化物权法的体系性，并实现物权法条文的简约。物权法的总则也确定了物权法的基本原则，例如，平等保护原则、物权法定原则等。这些原则都是贯穿于整个物权法的基本原则。
（二）所有权制度
所有权制度是物权制度中的核心内容。所有权直接反映所有制，且对所有制起着维护和巩固的作用。所有权是所有人对其物享有的独占的支配权，它包含了占有、使用、收益和处分四项权能，因而是权利内容完整的物权。在各类物权中，所有权是其他物权产生的前提和基础。其他物权都是在所有权的基础上产生的，是所有权权能分离的结果。由于所有权是他物权得以产生的前提和基础，所以在《物权法》中，首先应规定所有权，才能在此基础上规定他物权。
在《物权法》起草过程中，对于所有权是否需要类型化并在此基础上构建我国物权法体系，学界存在不同的观点。一种观点认为，应该放弃类型化的做法，不规定国家所有权、集体所有权和个人所有权，仅对土地所有权、矿藏所有权和公有物、公用物作特别规定。[33]另一种观点认为，从我国所有制的性质出发，《物权法》应当反映我国基本经济制度的要求，从而将所有权类型化为国家所有权、集体所有权以及私人所有权。笔者赞成此种观点。因为一方面，我们必须看到，各国物权法都具有很强的固有性，要反映其基本经济制度与其固有传统，西方国家物权法中的单一所有权是建立在私人财产所有权基础上的，对国家所有权则是通过单行法来调整的，一般不在民法典中加以规定。如果我国物权法也照搬这一模式，将物权法中的所有权限于私人财产权，而不包括国家所有权和集体所有权，则完全与现实财产关系不相符。我国《物权法》要反映并维护国家的基本经济制度，则必须从我国多种所有制并存的现实情况出发，从而确认并保护各类所有权。如果物权法不对公有财产加以规定，也难以体现出平等保护的原则。另一方面，公有财产确实有其特殊性。例如，从客体上看，有些财产（如土地）只能由国家或集体所有；从取得方式上看，国家所有权可以通过征收的方式取得，这些都表明国家所有权和集体所有权具有特殊性。如果《物权法》漠视这种特殊性，将不利于对国家所有权和集体所有权的调整。还必须看到，如果对所有权不进行类型化，则对若干他物权制度无法加以规定。例如，国有土地使用权是建立在国家土地所有权基础上的；农村土地承包经营权是建立在集体土地所有权上的，如果不对公有财产的所有权加以规定，则无法说明其来源。从这个意义上说，如果不能将所有权类型化，在《物权法》中详细规定国家所有权和集体所有权，也不可能建立我国物权法中的物权的体系。总之，将所有权从形态上分为国家所有权、集体所有权以及私人所有权，这种分类是符合我国多种所有制并存的经济制度的。
（三）用益物权制度
用益物权是指当事人依照法律规定，对他人所有的不动产享有的占有、使用和收益的权利。例如，建设用地使用权就是在国家土地所有权的基础上产生的用益物权。由于用益物权人取得的是物的使用价值，一般对于标的物没有法律上的处分权，因而用益物权又可被称为“使用价值权”。虽然各国的用益物权都是调整不动产（尤其是土地）的使用收益关系的，但是由于历史传统、经济制度、生活习惯等的不同，各国的用益物权具有强烈的固有性和本土性，差别较大。我国《物权法》关于用益物权制度规定的特点在于：第一，以我国的土地公有制为基础，反映土地制度的社会主义属性，同时，根据自然资源的有偿使用制度，确立了土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权，这些权利具有明显的本土化色彩。用益物权主要是以土地为客体，有关利用房屋而设立的用益物权（如典权、居住权），在《物权法》中并没有作出规定。第二，在各项制度的设计方面，用益物权制度充分体现和反映了国家在农村的基本经济政策，强化对耕地的最严格保护制度，充分体现了对集体组织所有权和对广大农民利益的维护。同时从国情出发，仍然继续采用了改革开放以来一直沿用的、为人们所普遍接受的一些概念，如土地承包经营权等。第三，为了维护自然资源，保护生态环境，在用益物权中同时也规定了海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和养殖捕捞权。将这些概念在用益物权中作出规定，是对传统用益物权制度的重大发展。第四，根据我国《物权法》第117条，用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。该条规定，用益物权可以在动产上设立，这就为未来的立法预留了空间。
（四）担保物权制度
担保物权是指当债务人不履行债务时，债权人对债务人或者第三人提供的担保财产进行拍卖、变卖，就其价款依法优先受偿的权利，包括抵押权、质权、留置权。担保物权的主要目的是担保债权的实现。为了适应经济全球化的发展和市场经济繁荣的要求，各国关于担保物权存在许多趋同性，担保物权的类型、公示方法甚至一些重要的规则都具有相似性。[34]比如，法国和德国的担保物权制度，都区分了动产和不动产，动产担保应采质押方式，要求必须移转占有；而对于不动产担保，则应当设定抵押，担保人无须移转占有，但是要办理登记。我国《物权法》在担保物权领域，广泛地借鉴了国外的先进经验，并且认真总结了司法实践中长期以来所积累的宝贵经验；对那些在实践中证明是合理的做法和制度，都在立法中予以保留。不过，对于一些尚存在争议、尚不成熟的制度，如动产让与担保等，立法采取了谨慎的态度；对于某些在实践中证明是不合理的规则，《物权法》直接进行了修改。《物权法》在《担保法》的基础上，增加了一些新的担保形式：一是扩大了抵押标的物的范围，如允许正在建造的建筑物设定抵押；《物权法》第180条第1款第7项规定，法律、行政法规未禁止抵押的其他财产，都可以抵押，实际上通过采取负面清单模式，扩大了抵押财产的范围。二是规定了浮动担保制度。《物权法》规定，经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品和产品抵押。三是《物权法》规定了基金份额可以质押。四是《物权法》规定了应收账款可以质押。增加这些规定，有利于促进融资，保障债权，发展社会主义市场经济。
（五）占有制度
占有，是指基于占有的意思而对物进行控制的事实状态。尽管关于占有究竟是一种事实还是权利，在学说上一直存在争议，但不可否认，占有既不是物权，也不能等同于占有权。所以，在物权种类中，不能对占有作出规定。然而在现实经济生活中，对各种占有的形态进行保护十分必要，因为占有不仅涉及财产归属，而且保护占有对维护财产秩序十分必要，因而《物权法》设立独立的占有制度，对占有进行充分保护。
二、物权法体系的新发展
传统的物权法基本上以不动产为核心，物权法规则的主体是不动产法，物权法的许多规则也基本上是从不动产发展出来的（譬如物权变动规则等）。在近代民法中，动产与不动产的二分对立格局源于《法国民法典》。《法国民法典》采取这一基本区分具有深刻的历史原因。但是，在现代社会中，物权法仅仅以不动产为核心来确立其体系已经越来越不符合社会发展的需要了。
首先，随着现代科学技术的发展，动产的价值在现代社会越来越大，无论是在交换价值还是使用价值上，动产都具有越来越重要的地位。例如，航空器、船舶等的价值可能超过了许多不动产。尤其是现代社会已经进入了所谓的“消费社会”，动产的形态和价值的不断上升，成为社会经济中一个显著的现象。动产与不动产在价值上的差异逐渐消失，是财产发展的一种趋势。[35]一方面，随着科学技术手段的飞跃发展，大量新型的动产财富被创造出来；另一方面，“消费社会”中对于休闲产品（譬如说赛马、赛车、游艇等）及艺术收藏品的需求，处于持久的增长态势。因此，完全以不动产为中心构建物权法的体系是不适应社会发展的需求的。
其次，现代社会中动产与不动产的区分在很大程度上越来越模糊。一些所谓“第三类”财产的出现，使传统的二分格局显得越来越尴尬和不合时宜。譬如，对于某些形态的集合财产，它是动产、不动产甚至还包括无形财产的总括和集合，显然很难将它硬性地归入动产或者不动产之中。另外，随着所谓财富的“非物质化”、“去物质化”，纯粹以价值形态而存在的无形财产大量出现，它们也很难简单地归入传统的动产和不动产之中。
最后，动产和不动产所适用的法律规则出现了交错，传统上适用于某一类财产的规则如今也越来越多地适用于另一类财产。譬如，某些特殊的动产也适用登记成立或者登记规则，而后者本来是适用于不动产的；又如，抵押在最初只能适用于不动产（这以《法国民法典》为典型），如今，抵押也越来越多地适用于动产。由此可知，物权法如果仍然是仅仅以不动产为中心来建立物权体系和确定法律规则，将与现实社会发生脱节，不符合社会发展的需要。
因此，进入21世纪的现代社会，随着我国市场经济体系不断发展和完善，我国《物权法》在建构自身体系时，既应当注重不动产的地位，但又不能完全以不动产为中心来确立体系和相应的法律规则。有鉴于此，我国《物权法》充分考虑到了动产和不动产的发展变化，在以不动产作为规范重心的前提下，也强调了对动产权利的规范，尤其是突破了动产与不动产的界限，规定了各种资源的归属和利用问题，使物权法的体系得到了新的发展。具体表现在以下几个方面：
第一，针对某些动产物权的变动，原则上以交付作为物权变动的要件，但是也适用不动产物权变动的登记规则，以登记作为对抗要件。例如，《物权法》第24条规定：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”再如，物权法对于动产抵押以及动产浮动抵押也采取登记的方式，同时实行的是登记对抗主义。
第二，在所有权中，物权法注重对资源的归属确认。所谓资源，《辞海》的解释是“资财的来源，一般指天然的财源”。所谓自然资源，按照1992年联合国开发署的定义，是指“在一定时间和条件下，能够产生经济价值以提高人类当前和未来福利的自然环境因素的总称”[36]。传统的物权法并不调整自然资源，也不调整自然资源以外的其他资源。自然资源的归属和利用是由公法和特别法调整的。但现代社会，不仅各种传统的自然资源，如土地、水资源、石油、矿产等因日益稀缺而凸显出其更大的战略意义，而且随着科学技术手段的提高，人类的活动范围不断扩大，资源也越来越多地受到物权法的调整。因而物权法必须对这些自然资源的归属与合理利用加以调整。[37]我国《物权法》确认了矿藏、水流、海域、野生动植物资源、无线电频谱资源等的归属。这对于实现对资源合理而有效的利用和保护生态环境是非常必要的。这些自然资源不是纯粹的有体物，其中也有一些属于无形财产。
第三，在用益物权中，尽管《物权法》列举的各种用益物权都是不动产物权，但是，该法第117条规定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”因而，用益物权的客体也不限于不动产，还包括动产。动产用益物权为将来居住权等人役权的设立预留了空间。此外，《物权法》也规定了海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利，都可以作为用益物权受到保护。该法第136条还规定了空间的利用权。这些都使得用益物权的范围不限于不动产，包括其他财产，内容极为丰富。
第四，在担保物权方面，《物权法》虽然规定了不动产抵押和动产质押，但是没有采用大陆法系传统的“不动产抵押、动产质押”的两分法模式。抵押财产的范围非常宽泛。依据《物权法》第180条，生产设备、原材料、半成品、产品、交通运输工具等动产都可以实行抵押。该法第181条还规定了浮动抵押。尤其是，《物权法》第180条规定，法律、行政法规未禁止抵押的其他财产都可以抵押。这就极大地扩张了抵押财产的范围。在质押范围方面，《物权法》强化了权利质押的内容，规定了应收账款、可以转让的基金份额、股权等都可以质押。由此表明，我国《物权法》在担保物权中实际上已经突破了传统大陆法系国家的做法，在物权体系方面具有新的发展。
总之，《物权法》突破动产、不动产划分的限制，在体系的构造上不是封闭的，而是开放的。这就使得《物权法》不仅能够适应社会生活的需要，而且能够适应未来社会变动的需要。
第五节 物权法的适用
所谓物权法的适用，是指《物权法》在社会生活中的遵守和运用。法的适用，有广义和狭义之分。广义的法的适用是指运用法律规范调整社会关系。[38]它包括法的遵守和司法适用。而狭义的法的适用，就是司法适用，即法院和仲裁机构依据法定职权和法定程序行使司法权、运用法律处理具体案件的专门活动。[39]这里所说的《物权法》的适用采用广义的法的适用的概念。
在《物权法》颁布以后，按照法不溯及既往的原则，只能适用于发生在《物权法》生效之后的物权纠纷，不回溯性地适用到法律颁布以前的案件。例如，《物权法》第74条规定，车库、车位的归属，应当采用约定的办法；但在《物权法》公布以前，有些地方的做法与这一规定不一致。例如，有的地方性法规规定，车位、车库归业主共有，在《物权法》生效以后，不能产生溯及既往的效力，仍然可维持过去的做法。再如，根据《物权法》的规定，当事人无法证明是按份共有还是共同共有的，认定为按份共有。而此前的最高人民法院《民法通则意见》则规定，在此情况下，认定为共同共有。如果已经按照过去的规定认定为共同共有的，应当维持过去的认定。
《物权法》在适用过程中应当遵循如下基本原则：
一、基本法律优先于一般法律
从民事立法的层面来看，基本法律主要是指规范社会生活基本民事关系的、构成我国未来民法典组成部分的法律。一般法律主要是指，在未来民法典之外的，也不构成民事特别法的单行法律，如《铁路法》、《电力法》等。基本法律和一般法律相比较，两者之间不存在效力等级的关系，并非上位法和下位法的关系，基本法律并不比一般法律的效力要高。因为从立法机构上来看，两者都是由全国人大或者其常委会制定的，不存在效力高低的差异。而且，两者都是规定具有普遍性的事项，普遍适用于所有地域。从这个意义上说，它们都属于同一层次的立法。但是，从法律适用的层面来看，两者之间是存在差别的。从民事的角度来看，由于《物权法》是基本法，法官在裁判有关物权纠纷案件时，首先应当援引《物权法》。只有在《物权法》没有规定时，才能援引其他一般法律。但如果这些一般法律构成物权法的特别法，此时则应当按照特别法优于一般法的原则，优先适用特别法规定。
二、特别法优先于普通法原则
在法理上，根据法律的适用范围有无限制，可以将法律分为普通法和特别法。所谓普通法，是指适用于全国领域、规定一般事项，并且无适用的时间限制的民事法律。所谓特别法，是指适用于特定区域、规定特定事项，或在适用时间上有限制的法律。《物权法》第8条规定，“其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定”。本条实际上解决的是《物权法》作为普通法与其他特别法之间的关系。就物权的内容而言，事实上我国许多的现行立法都有规定。例如，《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《担保法》、《草原法》、《矿产资源法》、《水法》、《海域使用管理法》、《民用航空法》等都有一些规定；有的甚至对某些特定制度作了具体而详尽的规定。按照上述《物权法》第8条的规定，《物权法》作为调整物的归属和利用的基本法，它是对物权的一般性和原则性的规定；而有关物权的一些特殊制度和规则，如果单行法作出了规定的，应当优先适用这些单行法。例如，关于承包经营权的转让，我国《物权法》只是规定了允许承包经营权转让，但是对承包经营权转让的限制并没有规定，这些限制都是在《农村土地承包法》中加以规定的，因此，应当适用《农村土地承包法》的规定。再如，关于宅基地使用权转让的限制，根据《物权法》第153条的规定，应当适用《土地管理法》和国家的有关规定。有关宅基地使用权转让的限制，是在《土地管理法》等规范性文件中规定的，应当适用这些规定。
需要指出的是，其他法律对物权有特别规定，并非都要优先适用。关键要看，这些规定是否与《物权法》的规定存在冲突和矛盾。如果这些规定与《物权法》的规定不一致，应当优先适用《物权法》的规定。
三、新法优先于旧法原则
法谚有云：“后法优于前法（Lex posterior derogate priori.）。”所谓新法优先于旧法的原则，即同一事项已有新法公布施行时，应优先适用新法。[40]我国《立法法》第92条规定：“同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章……新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。”该原则主要适用于同一位阶的规范之间，也就是说，是针对两个具有同等级别的法律时所适用的规则。《物权法》第178条规定，“担保法与本法的规定不一致的，适用本法”。根据该条的规定，就担保法来说，如果与《物权法》规定不一致，应当以《物权法》的规定为准。当然，新法优先于旧法原则不仅涉及担保法上的担保物权，也关系到所有权、用益物权等制度，在这些制度中，《物权法》和其他法律的规定也不尽一致。例如，《物权法》第149条第1款规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。这一规定与《城市房地产管理法》、《土地管理法》的规定都不完全一致。在出现了法律规定不一致的情况下，应当按照“新法优于旧法”的原则，优先适用《物权法》的规定。
四、上位法优先于下位法原则
所谓上位法优先于下位法原则，是指在效力较高的规范性法律文件与效力较低的规范性法律文件相冲突的情况下，应当适用效力较高的规范性法律文件。正如法谚所云：“上位法优于下位法。”《物权法》是基本法，它的下位法主要是有关物权的一些行政法规、规章和地方性法规。《物权法》作为上位法应优先于下位法适用。例如，有关房屋拆迁、不动产登记等制度，各地都颁布了一些地方性法规和规章，在《物权法》实施以后，就必须依据《物权法》的规定加以清理和修改；所有涉及物权的内容，都必须以《物权法》作为依据。例如，《物权法》第76条关于业主表决的程序，既要考虑面积，又要考虑人数，这就修改了《物业管理条例》的相关规定，因而按照上位法优先于下位法的原则，就只能适用《物权法》的规定。
五、法律文本优先于法律解释规则
法律文本是法律的书面条文的表现形式，而法律解释是对法律条文的含义所做的解释，这种解释包括立法解释与司法解释。一般来说，法律解释与法律文本的含义是不冲突的，因为法律本身需要通过解释才得以适用。但是在特殊情况下，如果法律解释与法律文本的含义完全不符，或者数个解释彼此之间也相互冲突，此时仍然应当以法律文本为准。[41]例如，关于物上担保的规定，《物权法》修改了《担保法》的许多规则，但《担保法司法解释》是根据《担保法》所制定的，在《物权法》和《担保法司法解释》发生冲突时，显然应当以《物权法》作为裁判的依据，因为《担保法司法解释》作为由最高人民法院颁布的司法解释，其效力自然低于由全国人民代表大会颁布的《物权法》，两者出现冲突时，应当以后者为准。
第六节 物权法的功能
所谓物权法的功能，是指物权法在社会生活中所能够发挥的应有作用。毫无疑问，物权法和其他法律一样应当体现法律的秩序、自由、正义和效益等价值目标。但是，作为专门调整物权的归属和利用的财产法律制度，物权法应具有其更独特的价值。
罗马法以来，传统的大陆法系国家物权法的核心价值主要体现在确定物的静态归属，从而达到定分止争、界定产权的作用。随着市场经济的发展，物权法的价值也发生了相应的转化，从传统的注重对静态财产的保护而转向对动态交易安全的维护。物权法中的善意取得、公示公信原则等内容的确立，都体现了其价值的嬗变。《物权法》第1条规定：“为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。”这就在法律上明确了《物权法》的基本功能。简单地讲，物权法的主要功能涉及三方面，即物是谁的、怎么利用、在受到侵害以后怎么保护。换言之，是指确认产权、物尽其用、保护物权，因为物权的本质就在于将特定物归属于某权利主体，由其直接支配，享有其利益，并排除他人对此支配领域之侵害或干预。[42]物权法通过确认和保护物权，从而维护国家的基本经济制度，规范社会主义市场经济秩序。概括来说，物权法主要具有以下三个方面的功能：
一、确认产权
物权法主要调整因财产的归属与利用而产生的关系，所以，物权法的首要功能在于确认产权。早在《管子·七臣七主》中，就有“定分止争”的用法，即“法者所以兴功惧暴也，律者所以定分止争也，令者所以令人知事也。”商鞅在《商君书》中说：“一兔走，百人逐之，非以兔为可分以为百，由名之未定也。夫卖兔者满市，而盗不敢取，由名分已定也。故名分未定，尧、舜、禹、汤且皆如鹜焉而逐之；名分已定，贪盗不取。”[43]这就说明了，只有通过确认产权，明确物的归属，才能定分止争。定分的含义，就是要定名分，也就是确定归属。止争，就是指只有在定名分之后，才能够防止纷争。我国宪法明确规定我国实行社会主义市场经济，市场经济体制的构建首先要求产权清晰、权责明确，这样交易关系才有可能顺利进行。一方面，只有清晰地界定产权才能为有效率地利用财产创造前提、奠定基础。法经济学认为，只有在产权界定清晰的基础上，自愿交易才能够得以进行，而只有通过自愿交易的方式，资源才能够得到有效的利用，并实现资源的优化配置。[44]物权归属的确定，可以有效防止各种掠夺性的经营消费活动，并减少财产权之纠纷，有助于人们安定地从事生产活动，增加社会之总生产量。[45]从这个意义上可以说，债法是“关系规范”（Beziehungsnormen），物权是“定分规范”（Zuordnungsnormen）[46]。反过来讲，在欠缺物权规范、产权不明的情况下，权利保护力度不足，对财产的利用效率也将大打折扣。另一方面，《物权法》通过界定产权、定分止争，不仅维护了财产秩序，促进资源的优化配置，还能够通过解决纠纷达到物尽其用的效果，在安定有序的财产秩序下，每个人尽其才智发挥物的最大效用，整个社会的生产效率和总财富也就会得到增加。
物权法确认产权的功能主要表现在：一是物权法中物权法定原则、公示原则就是确认产权的基本规则。物权法就是要确认一整套物权的体系，规定各种物权的类型、内容和公示方法，并且对各种物权之间的关系加以规范。这样，既可以明确相互之间的权利义务关系，又可以防止纠纷。例如，城市的土地属于国家，尽管国务院代表国家享有权利，但是国务院不能进行商业开发，所以，只能将建设用地使用权设定给建设单位。在建设用地使用权之上，还可以再设定地役权。此外，为了融资，建设单位还可能将土地使用权抵押出去。在开发到一定程度以后，建设单位又可以将在建房屋出售，从而使小业主享有一定的权利。物权法就是要对这些纷繁复杂的物权关系进行调整，对各类物权定分止争。二是物权法确认国家、集体以及个人所享有的财产权，确认各类主体所享有的他物权，在此基础上充分保护各类主体所享有的物权。例如，农村承包经营者对其承包经营的权利、小区业主对建筑物的权利，是否为一种物权以及属于何种类型的物权，学理上一直存在争论，在审判实践中也没有完全采用物权的方法加以保护。物权法确认承包经营权是一种物权，这就使这些权利在受到第三人侵害时能够得到充分的保护。再如，关于小区车库、车位以及绿地等的归属在法律上没有明确界定，在实践中引发诸多争议，物权法确认了这些财产的归属，有助于构建和谐小区，保障物权人的权利。三是物权法通过规定确认物权请求权保护产权的归属。在产权发生争议之后，必须有一个产权界定的机制，清晰地界定产权，才能有效保护各类物权。
二、物尽其用
所谓物尽其用，是指通过明确权利人对物享有的权利和对物权的保护，充分发挥物的效用。现代社会，资源具有稀缺性，尤其是土地以及自然资源具有不可再生性，远远不能适应人类不断增长的需要。解决这个矛盾的途径就是充分利用物的价值和使用价值，提高资源的利用效率。因此，物权法以物尽其用作为其基本任务。现代物权法以效益作为其重要的目标。根据经济分析法学派的观点，所有的法律规范、法律制度和法律活动归根结底都以有效地利用资源、最大限度地增加社会财富为目的，也就是通过法律手段促进资源的最佳配置，实现“帕累托最优”[47]。尽管将效益的目标扩张及于所有法律部门的观点，其合理性值得商榷，但其作为物权立法中应确立的基本价值却是十分必要的。作为一种解决因资源的稀缺性与需求的无限性而引发的紧张关系的法律手段，物权法的功能不仅在于界定财产归属、明晰产权从而达到定分止争、实现社会秩序的效果，更在于使有限的自然资源的效益得到充分发挥，从而更好地满足人类的需求。无论是从物权法自身的演变来看，还是从制度构造来看，物权法都以充分发挥资源的经济、社会效益作为其追求的目标。
物权法从“归属到利用”或“从所有到利用”的历史演变过程体现了物尽其用的基本价值。由此可见，现代物权法除具有界定财产归属、明晰产权的功能外，其重心已表现为最大限度地发挥资源的效用以获得最佳的经济社会效益。[48]现代各国物权法十分重视对物的充分、有效的利用，使财产最大限度地达到物尽其用的状态，物尽其用的效益价值已经成为物权法的重要价值。《物权法》第1条就规定，制定物权法的目的之一是要“发挥物的效用”。这一原则体现在物权的许多制度之中。我国《物权法》为促进物尽其用作出了大量规定，具体体现在如下几个方面：
第一，共有和相邻关系制度。在共有制度之中，突出了物尽其用的功能。例如《物权法》第97条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”这就减少了协商成本，为有效率地利用共有财产提供了便利。《物权法》第99条规定，即使在共有人约定不得分割共有财产的情况下，如果共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割。即使是共同共有，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时也可以请求分割，这些都充分体现了物尽其用的精神。在相邻关系制度中，《物权法》第84条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”相邻关系的精神就是依据法律规定，一方给另一方提供必要的便利，从而充分有效地利用各自的不动产。
第二，强化用益物权的功能，充分保证对物的利用，尽可能提高物的使用效率。在市场经济条件下，土地不动产的利用价值越来越强调效益性，用益物权在社会生活中的作用日益凸显。现代社会出现了从所有到利用的发展的趋势，用益物权比任何时候都显得重要。因为就不动产而言，人们更加注重的是对土地和其他资源的利用并获取收益。只有这样，才能充分鼓励权利人对物进行合理的利用，充分发挥物的使用价值，促进社会经济的发展。适应物尽其用的需要。《物权法》第136条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。这就可以使权利人利用空间，兴建空中走廊、空中花园、地下车库、地下商场等建筑物、构筑物，从而可以在不占用更多的土地的情况下，利用空间来创造社会财富。《物权法》第137条严格限制以划拨方式取得建设用地使用权，要求经营性的用地必须采取招标、拍卖等公开竞价方式出让，这些都有助于提高物的利用效率。《物权法》规定了地役权制度，实际上为有效率地利用土地提供了一条新的途径。
第三，《物权法》极大地扩大了担保物的范围，不仅允许现有的财产抵押，还允许在建工程的抵押；《物权法》规定了动产的浮动抵押，扩大了质押的范围。而且，《物权法》第180条第1款第7项还规定，只要法律、法规没有禁止抵押的财产，都可以设置抵押，这些制度都有利于扩大担保的范围，促进融资，促进物尽其用。尤其是《物权法》极大地简化了担保物权实现的程序，节省了担保物权实现的费用，从而有助于有效率地利用资源。
总之，现代各国物权法已经逐渐地放弃了传统的注重对物的实体支配、注重财产的归属，转而注重对物的多样态利用、注重财产的价值形态，对物的有效利用已经成为重要发展趋势。我国《物权法》也借鉴了国外的先进经验确立了物尽其用的原则。
三、保护物权
物权法的立法宗旨是保护物权，法律本身虽不能直接创造财产，但是可以通过确认和保护财产来鼓励财富的创造。法律的这一功能，主要就是通过物权法来发挥的。古人说，有恒产者有恒心。如果缺乏完备的物权法，不能形成一整套对财产予以确认和保护的完整规则，则人们对财产权利的实现和利益的享有都将是不确定的，就不会形成所谓的恒产，也很难使人们产生投资的信心、置产的愿望和创业的动力。[49]英国学者约翰·洛克有句名言，没有个人物权的地方，就没有公正。保护物权，其实就是奠定法治的基础。我国物权法保护物权的基本原则首先是平等保护的原则，即物权法不仅强调对公有财产的保护，而且将对个人财产所有权的保护置于相当重要的地位，对各类财产实行一体确认、平等保护。其次，物权法在保护的方法上，规定了确认物权的规则和物权请求权。在物权受到侵害或者有受到侵害的可能的时候，对物权实行全面、充分的保护。
物权法通过确认和保护物权，从而有效地巩固基本经济制度，维护社会秩序。任何国家的物权法都以维护其基本经济制度为目的，所有权是反映所有制关系的，所有制在法律上的反映就是所有权和其他物权制度，法律之所以要建立物权制度，首要的目的是维护所有制关系。在西方国家，其基本经济制度是私有制，故而其物权法的基本目的在于维护私有财产。西方国家物权法中的财产权，主要就是私有财产权，因此，其物权法对所有权的保护，本质上是对私有制的保护。我国《物权法》也应当以维护基本经济制度为首要目的。我国《宪法》确认了以公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度，同时规定，国家实行社会主义市场经济。这一基本制度必须通过物权法加以贯彻和维护。我国社会主义公有制必须经过物权法的调整，使之成为一种财产法律关系，从而明确权利归属，确定权利义务内容，才能使公有制的优越性得到充分体现。为了维护国家基本经济制度，《物权法》中设专章规定所有权制度，并对国家所有权、集体所有权和私人的财产所有权，设置了比较完备和明确的法律规范。物权法贯彻平等保护原则，对于各类财产所有权进行一体对待、平等保护。为了防止国有资产流失，物权法还专门规定了国有财产的保护制度。物权法完善了集体所有权制度，并进一步强化了对私人财产权的保护。这些都有利于维护国家的基本经济制度。
总之，物权法的基本功能体现在三个方面：即确认产权、物尽其用和保护物权。而物权法也就是关于确认产权、物尽其用和保护物权的法律规则。
第七节 物权法与其他法律的关系
一、物权法与合同法
合同法，是指调整交易关系的法律，它主要规范合同的订立、合同的有效和无效及合同的履行、变更、解除、保全，违反合同的责任等问题。合同法与物权法都是我国民法的组成部分，由于它们都是调整平等主体之间所发生的财产关系的法律，所以它们都属于民法中财产法的范畴。
作为规范社会财产关系的基本法律，物权法和合同法具有十分密切的联系。物权法主要调整财产占有关系。这种关系是人们在社会中进行生产和交换的前提。人们要进行生产，需要实现劳动者和生产资料的结合。同时，要进行交换，也首先必须对交换的财产享有所有权。所以，调整财产关系的物权法是交易的基本制度。但是，在社会生活中，单靠物权法还不能保护和调整整个社会的财产关系。物权法主要规定的是静态的财产关系，而一个社会的财产关系总是处于不断运动的状态中，社会经济的发展要依赖于经济的流转，对动态的财产关系的保护和调整任务主要是由合同法完成的。物权法和合同法相互配合，才能有效调整市场经济关系。例如，《合同法》第51条和《物权法》第106条在适用上就具有内在的逻辑性。《合同法》第51条规定无权处分的合同效力待定，而《物权法》第106条规定无权处分在买受人善意的情况下可以适用善意取得，此时如果符合《物权法》第106条的善意取得的构成要件，便可以不再适用《合同法》第51条的规定。由此可见，物权法与合同法上的诸制度相互衔接，协调配合，共同调整物权变动的关系。[50]
尽管物权法与合同法在调整社会财产关系方面具有密切的联系，但两者仍然是有区别的。从两大法系的比较分析来看，英美法在财产法与合同法的分类标准上与大陆法是不同的。例如，英美法由于受对价理论的影响，将一些不具有对价的允诺（如赠与）作为财产法规范的对象，而并未将其置于合同法中；而大陆法一般认为赠与仍然属于单务合同的范畴，应作为合同法规范的对象。尤其应看到，英美法的“重实用，轻体系”的特点使其学者常常认为同一生活现象的各个方面都应在该制度中作同一处理[51]，就买卖法而言，其不仅要解决买方是否和何时得以要求卖方交付自己已经同意买入的货物，而且还要解决如果标的已经交付，买方是否和何时取得这些货物的所有权[52]，所以，在立法上财产法的内容与合同法常常是结合在一起的。而大陆法学者常常认为，交付标的物和支付价金的义务属于债务法范畴，实际交付标的物并移转所有权的行为虽与债务有密切联系，但应属于物权法的范畴。尤其是德国法中“物权契约”的产生，进一步为物权法调整交付行为提供了依据。此外，许多大陆法学者也主张，财产所有权因交付发生移转，不仅可基于买卖等双务合同发生，也可基于单务合同而发生，因此债务与所有权移转应作为两个不同的问题区别对待，分别由债法和物权法调整。[53]
从我国现行立法与现实生活条件来看，笔者认为，物权法与合同法存在明显的区别，主要表现在如下几点：
第一，调整对象不同。由于物权法主要调整财产的归属和利用、占有关系，因而它旨在反映并维护特定社会的所有制关系，保障财产的静态安全。而合同法主要调整动态的财产流转关系，它主要反映商品交易关系，并旨在维护财产的动态安全。郑玉波先生曾将法的安全（Securit juridique）分为静的安全（Securit statique）与动的安全（Securit dynamique）。前者着眼于利益的享有，所以也称为“享有的安全”或“所有的安全”，此种安全主要是由物权法来保障的。后者着眼于利益的取得，所以也称为“交易的安全”，因为合同法主要是维护交易安全的法律。[54]当然，物权法也要受市场经济关系的作用和影响，但是不如合同法那样直接。由于商品交换关系总是处于不断变化和发展过程中，所以，合同法的内容相对于物权法而言，更富于变化。而物权法特别是所有权法的内容在一个社会的所有制关系没有发生根本变革以前，总是具有相对稳定性。一个社会的市场经济越发达，则合同法也就越丰富，在当代发达的市场经济社会，合同法相对于物权法而言，更为发达。
第二，保障的权利范围不同。物权法主要保护的是物权，包括所有权和其他物权，而合同法主要保护的是合同债权。这两种权利在市场经济社会是密切联系在一起的。因为一个正常的商品交换，首先要求主体对其交换的财产享有所有权，否则就不能将该项财产进行交换，从而也就不能产生债权。尤其是在市场经济社会中，不仅所有权，而且所有权权能本身也可以在各个主体之间进行交换。这样，不仅所有权而且所有权的权能都要以合同为媒介进行交换，而交换的结果将使物权在主体之间发生移转。可见，物权与合同债权的关系是非常密切的。不过，尽管如此，物权与合同债权作为两类基本财产权利，在权利的性质、内容、设立、义务主体是否特定、权利的客体、权利的效力、权利的转让和保护等方面均存在明显的区别。
第三，适用的原则不同。在物权法中，采取了法定主义原则，有关物权的种类和内容要由法律规定，不允许当事人自由约定。正是因为物权法采用物权法定原则，物权法的规定大多是强制性的，当事人不得排斥其适用。在合同法中，采取了合同自由原则，法律充分尊重当事人的意志，并赋予当事人的意思以优先于任意性规范的效力。例如，在合同法中并不明确规定合同的内容，而是允许当事人协商决定合同的内容。只要当事人所协商的内容不违反法律，就能够依法具有法律的效力。同时，法律往往也并不限定合同的具体形式，而准许当事人在实践中创造出新的合同形式，并承认其效力。合同法的规定大多是任意性的，当事人可以通过其协调一致的意思改变法律的规定。
第四，在是否具有固有性上不同。物权法具有强烈的固有性，由于物权法主要反映特定社会的所有制关系，同时也深受历史习惯和传统的影响，因而一国物权法往往具有该国的特点，在不同的历史时期以及在所有制性质不同的国家，物权法的内容很难具有共同的特点。[55]而合同法因其主要反映了交换关系的一般要求，所以，合同法并不具有强烈的固有性，而在经济全球化时代，具有统一化的趋向。随着现代社会国际经济往来的发展，各国合同法在很多方面都在逐步地走向统一。例如，1964年的海牙统一国际货物买卖法，已为许多国家所接受。
第五，权利的保护方法不同。物权法通过物权请求权这一特有的方式对物权进行保护。而在合同法中，则是通过违约责任如违约金、损害赔偿等方法来保护债权。这两类保护方法在构成要件等方面存在很大的差别，如物权请求权的行使不以义务人具有过错为要件，也不要求有损害；而违约损害赔偿请求权则一定要求存在损害，有时还要求义务人具有相应的过错。
值得注意的是，物权法也规范一些合同关系，如土地使用权出让合同、抵押合同、质押合同等。这些合同和一般的债权合同一样在本质上都是反映交易关系的，但由于这些合同旨在设立、变更、移转物权，而我国立法也不承认物权合同的概念，且合同法对此类合同未予调整，因而笔者认为，这些合同作为一类特殊的合同形式，主要应由物权法加以调整，但在合同的订立、解除、违约责任等方面，也要适用合同法的规定。
总之，从民法理论来看，物权、物权法与债权、债权法的概念和内容是相对应的，它们在社会经济生活中是相互配套、相辅相成的，共同调整着社会主义市场经济关系。
二、物权法与侵权责任法
2009年我国立法机关颁行了《侵权责任法》。物权法和侵权责任法都是我国民法的重要组成部分，在未来民法典中都将独立成编。两者在制度的构建上相互配合，在功能上也具有一致性。因为物权法以确认和保护物权为目的，而侵权责任法也具有保护物权的功能。我国《物权法》第34至36条规定了物权请求权，而《侵权责任法》第15条也确认了在物权遭受侵害的情况下，受害人可以主张停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产。无论是物权法还是侵权责任法，都规定了以损害赔偿来对受害人提供救济。所以，在受害人的物权遭受侵害的情况下，受害人既可以根据物权法主张物权请求权，也可以根据侵权责任法主张侵权请求权，在此情况下可以形成竞合关系。我国《侵权责任法》关于保护物权的各种方式的规定，进一步强化了对物权的保护。
但应当看到，物权法和侵权责任法具有明显的区别，两者的区别主要表现在：第一，调整对象不同。物权法调整的是平等主体之间的因物的归属和利用而产生的财产关系，主要包括物的归属关系、物的利用关系和占有关系。而侵权责任法调整的是因民事权益遭受侵害而形成的侵权责任法律关系。所以，在某种财产没有遭受侵害之前，原则上只受到物权法的调整，而不受侵权责任法的调整。第二，功能不同。物权法是权利法，即主要功能是要确认物权，只有在确认物权归属和内容的基础上，才能保护物权。而侵权责任法是救济法，它是在受害人的权利遭受侵害的情况下，对遭受侵害的受害人提供救济。侵权责任法不仅保护物权，它也要保护除物权以外的其他绝对权和合法利益。第三，保护方法不同。物权请求权不考虑行为人的过错，且不适用诉讼时效。而侵权请求权原则上要考虑过错，而且要适用诉讼时效。[56]第四，物权法具有固有性，它常常反映了一个国家的基本经济制度和基本财产关系，对于维护社会的经济秩序和经济制度，都具有重要作用，但是，侵权责任法是关于如何对受害人进行救济的规则，其虽然要反映一个国家的社会风俗、民族特点等，但是，其往往具有更强的国际化色彩，包含了一些具有普适性的规则。
三、物权法与房地产法
所谓房地产法，是指调整房地产关系的各种法律规范的总和。其具体内容包括作为物权法分支的不动产法（以调整平等主体之间就房地产发生的各项财产关系为其内容）和作为行政法分支的房地产管理法（以调整房地产行政管理关系为其内容），它是私法和公法的结合体。[57]房地产法是主要调整围绕房地产而展开的各项法律规范。所谓房地产，按照通常的解释，是指“房产与地产的总称”[58]。随着社会生活的发展和对物的利用效率的提高，房地产的范围将会逐渐扩大，例如，对土地之上或土地之下的空间利用权以及附随土地的其他权利，也将成为房地产的组成部分。
由于特定历史原因，我国在作为民事立法的物权法阙如的情况下，逐渐形成了一整套房地产法律法规。新中国建立之后，便于1950年通过新生的国家政权颁布了《土地改革法》，以国家政策干预、调整土地等不动产关系的趋势初见端倪。改革开放以来，有关房地产方面的立法虽然在不断增多，但这些立法仍然主要体现的是政府对房地产关系的纵向管理与监督关系。例如，1980年国务院颁布的《关于中外合资企业建设用地的暂行规定》、1982年国务院颁布的《村镇建房用地管理条例》、1986年由全国人大常委会公布的《土地管理法》、1989年全国人大常委会颁布的《城市规划法》、1990年国务院发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、1994年全国人大常委会颁布的《城市房地产管理法》，等等。尽管这些法律、法规都是我国房地产法的重要内容，但从其立法精神和调整机制来看，依然具有浓厚的行政管理色彩，更强调的是国家对房地产关系的规划、管理、监管和调控。
应当承认，我国目前已经初步建立了一套较为完整的房地产管理方面的法律制度，尤其是《城市房地产管理法》的颁布，标志着我国房地产法律体系已经初步形成。因此，有学者认为，在房地产的权利归属和转让方面，应当适用《城市房地产管理法》，而不应当适用《物权法》，此种观点虽然有一定的道理，但是值得商榷。物权法和房地产管理法虽有联系，但仍存在区别。
从性质上说，物权法属于私法范畴，而房地产管理法主要属于公法的范畴。从法律部门的划分来看，物权法作为民法典的重要组成部分，它调整平等主体之间的财产占有、使用、收益以及处分中所形成的各种关系，保护静态的财产秩序。物权法在性质上属于私法的范畴，在内容上注重对作为民事权利的物权进行确认和保护。而房地产法主要不属于私法的范畴，其旨在调整国家在对房地产关系进行监督和管理过程中所形成的关系，实际上其内容大多应当属于公法的范畴。从这个意义上说，作为公法的现行房地产法不能替代作为私法的以房地产关系为主要调整对象的物权法。尽管在现行的房地产法律和法规中，许多均包括了公法和私法两种规范，但这只是法律的表现形式。如果我们将房地产法作为经济行政法的一个分支来看待，这些立法中有关行政管理的规定都应当属于房地产管理法的范畴；而调整平等主体之间的财产关系的法律规范，如土地所有权、使用权的产生、变动、终止、保护等，应当属于物权法的范畴。在《物权法》颁布之后，现有的房地产法律、法规在清理之后应当围绕着房地产纵向管理关系展开，回归房地产管理法。其内容主要包括对土地的使用和利用、出让和转让的管理监督；对城市房地产的开发和销售的管理调控；对城市规划、设计以及对居民住宅的质量管理等。而其他涉及平等民事主体间和体现私人利益的物权关系，则应当悉数由物权法调整，如有关不动产物权的确认和保护、房屋所有权和土地使用权的出让和转让、产权的登记、不动产他物权的设定、因建筑物区分所有而形成的各种财产关系，等等。
物权法不仅调整房地产关系，还调整对动产的占有和使用所形成的关系，是以有体物为中心的对财产归属、利用、流转秩序的一般规范。[59]尽管物权法主要以有体物为中心，但随着现代社会无形财产的发展，它也逐渐开始将某些无形财产涵摄进来，如权利质权、准占有，对力、声、热、电、光等无体“自然力”的扩大保护，等等。可见，物权法的调整范围和调整机制是有机统一的，并且随着现代社会新型财产权益的不断涌现而有日渐扩大的趋势，绝不仅仅限于房地产的狭隘范围。因此，如果由房地产法吸收不动产物权法，将不当地割裂内在统一的各种静态的财产关系，使同质的物权关系适用不同的调整机制，损害法的整体性和安定性，也可能造成法律规定的漏洞，不利于对当事人的权利给予有效的救济。
当然，所谓房地产关系也不仅仅受物权法调整，实际上法律对房地产关系的调整是多角度、多层面、跨法域的。笔者认为，我国《物权法》有关物权确认和变动的规则，可以适用于房地产开发、交易、抵押、租赁各种关系中，凡是《城市房地产管理法》的规定与《物权法》不一致的，按照新法优先于旧法的规则，都应当适用物权法的规定。例如，《城市房地产管理法》中规定了登记备案制度，该法第45条规定了商品房预售的登记备案制度，根据这一制度，登记并不是公示方法，而不过是一种管理办法而已，因而并不具有物权变动的效力。但是根据新颁布的《物权法》第20条，对于期房买卖实行预告登记制度，登记则是不动产物权变动的公示方法，而非一种管理手段。根据前述的法律适用规则，应当根据《物权法》的规定来理解登记的性质，办理预告登记。但基于房地产发生的各种法律关系是极为复杂的，既涉及物权法，又可能涉及合同法。例如，有关房屋买卖合同、租赁合同的成立和生效、合同的变更和解除、违约责任等，仍然应当由合同法来予以规范。此外，民法上的侵权责任法、继承法都可能适用于房地产关系，公法上的市政规划法、税法也都会不同程度介入房地产关系，因此，也不能笼统地断定房地产的各种关系都应当由物权法来调整。
由此可见，所谓房地产法是在私法上以物权法为核心，在公法上以房地产管理法为核心，辅以其他各法律部门的规范而形成的综合调整机制。在法律关系日趋复杂的现代社会，这种综合调整机制是十分必要的，但这并不意味着就形成了一个独立的房地产法律部门。
注释
[1]参见［德］K.茨威格特等：《比较法总论》，269页，贵阳，贵州人民出版社，1992。
[2]参见［古罗马］查士丁尼：《法学总论》，48～58页，北京，商务印书馆，1993。
[3]参见孙宪忠：《德国当代物权法》，39页，北京，法律出版社，1997。
[4]谢在全：《民法物权论》上册，1页，台北，自版，1997。
[5]钱明星：《物权法原理》，2页，北京，北京大学出版社，1994。
[6]王泽鉴：《民法物权·通则·所有权》，31页，台北，自版，1992。
[7]王家福等：《合同法》，12页，北京，中国社会科学出版社，1986。
[8]王家福主编：《民法债权》，3页，北京，法律出版社，1991。
[9]王果纯、屈茂辉：《现代物权法》，2页，长沙，湖南师范大学出版社，1993。
[10]参见马俊驹、尹梅：《论物权法的发展与我国物权法体系的完善》，载《武汉大学学报》，1996（5）。
[11]参见史尚宽：《民刑法丛书》，89页，台北，荣泰印书馆，1973。
[12]参见孙宪忠：《中国物权法总论》，8页，北京，法律出版社，2003。
[13]史尚宽：《民刑法丛书》，89页，台北，荣泰印书馆，1973。
[14]Koziol/W elser，Grundriss des bürgerl ichen Rechts，Bd.2，10.Auf.，1996，S.5.
[15]参见［日］田山辉明：《物权法》，增订本，陆庆胜译，中文版序，北京，法律出版社，2001。
[16]孙宪忠：《争议与思考———物权立法笔记》，269页，北京，中国人民大学出版社，2006。
[17]［德］曼弗雷德·沃尔夫：《物权法》，吴越、李大雪译，11页，北京，法律出版社，2002。
[18]MünchKom m/Oechsler，§932，Rn.29 ff.
[19]参见孙宪忠：《物权法基本范畴及主要制度的反思（下）》，载《中国法学》，1999（6）。
[20]参见梁慧星：《民法总论》，29页，北京，法律出版社，1995。
[21]参见崔建远：《物权法》，2版，1页，北京，中国人民大学出版社，2011。
[22]参见谢在全：《民法物权论》上册，2页，台北，三民书局，2003。
[23]参见王泽鉴：《物权法上的自由与限制》，载孙宪忠主编：《制定科学的民法典———中德民法典立法研讨会文集》，249页，北京，法律出版社，2003。
[24]参见湖北省宜昌市中级人民法院（2010）宜中民一终字第201号民事判决书。
[25]参见苏永钦：《寻找新民法》，144～145页，北京，北京大学出版社，2012。
[26]参见梁慧星、陈华彬：《物权法》，3页，北京，法律出版社，1997；崔建远：《物权法》，2版，2页，北京，中国人民大学出版社，2011。
[27]参见陈华彬：《物权法原理》，30页，北京，国家行政学院出版社，1998。
[28]参见［德］曼弗雷德·沃尔夫：《物权法》，吴越、李大雪译，420页以下，北京，法律出版社，2002。
[29]参见《日本民法典》第270条以下。
[30]参见刘剑文、杨汉平主编：《私有财产法律保护》，159页，北京，法律出版社，2000。
[31]参见［德］鲍尔、施蒂尔纳：《德国物权法》上册，张双根译，15页，北京，法律出版社，2004。
[32]参见谢在全：《民法物权论》上册，48页，北京，中国政法大学出版社，1999。
[33]参见梁慧星：《关于中国物权法的起草》，载《山西大学学报》，2002（2）。
[34]参见刘得宽：《民法总则》，143页，北京，中国政法大学出版社，2006。
[35]参见尹田：《法国物权法》，80页，北京，法律出版社，1998。
[36]蒋运龙编：《自然资源学原理》，39页，北京，科学出版社，2000。
[37]例如，有的国家规定基于公共利益，国家可以利用私人所有的土地的地下一定深度的空间；某些国家甚至规定，土地所有权地下若干米之下的空间归国家所有。另外，在西方国家，法律因越来越强调对于环境和生态的保护，从而对自然资源的利用行为设定一些新的限制，这尤其体现在与国计民生有重大关系的领域。例如，根据有些国家的立法，对于土地的利用必须要符合环境保护的要求；禁止对于某些土地的闲置或者抛荒；对于某些私人房屋或者建筑，如果其构成国家文化遗产，则其利用和处分将受到公法规范的限制。
[38]参见梁慧星：《民法总论》，274页，北京，法律出版社，1996。
[39]参见孙国华、朱景文主编：《法理学》，315页，北京，法律出版社，1999。
[40]参见郑玉波译解：《法谚（一）》，8页，台北，三民书局，1984。
[41]参见张文显：《法理学》，89页，北京，法律出版社，1997。
[42]参见梁慧星：《物权法》，17页，北京，法律出版社，1997。
[43]《商君书·定分第二十六》。其大意是指，众人之所以追逐在野外奔跑的野兔，并不是因为众人对野兔可分而得之，而是因为无主的野兔给众人提供了积极争取所有权的动力。被捕获的野兔在市场出售，因其权属既定，他人就不能随意盗取。这意味着，诸如野兔之类的东西在名分未定的情况下，即使是尧、舜等圣人，也会去追逐它，而在归属已定时，即使是盗贼也不能随意掠取。
[44]See M.P.Furmston，ContractCasesandMaterials，Second Edition，Butterworths，1990，p.71.
[45]参见谢哲胜：《从法律的经济分析论智慧财产权之保护政策》，载《法律评论》，第63卷3、4期合刊。
[46]苏永钦：《物权法定主义松动下的民事财产权体系》，载《月旦民商法杂志》，2005（8）。
[47]Richard Posner，EconomicAnalysisofLaw，Little，Brown and Company，Boston et Toronto.（1977），pp.89-90.
[48]参见马俊驹、尹梅：《论物权法的发展与我国物权法体系的完善》，载《武汉大学学报》，1996（5）。
[49]参见孙宪忠：《争议与思考———物权立法笔记》，263页，北京，中国人民大学出版社，2006。
[50]参见马特：《物权变动》，311页，北京，中国法制出版社，2007。
[51]参见［德］K.茨威格特等：《比较法总论》，269页，贵阳，贵州人民出版社，1992。
[52]参见［德］K.茨威格特等：《比较法总论》，269页，贵阳，贵州人民出版社，1992。
[53]参见［德］K.茨威格特等：《比较法总论》，269页，贵阳，贵州人民出版社，1992。
[54]参见郑玉波：《民商法问题研究（一）》，39页，台北，三民书局，1982。
[55]参见陈华彬：《民法物权论》，35页，北京，中国法制出版社，2010。
[56]参见王轶：《略论侵权请求权与诉讼时效制度的适用》，载《中州学刊》，2009（4）。
[57]参见黄建中：《城市房地产管理法新释与例解》，2页，北京，同心出版社，2000。
[58]宋春华等：《房地产大辞典》，北京，红旗出版社，1993。
[59]现代物权法已不限于定分止争的财产归属关系，更注重物尽其用和交易安全，侧重物权变动、财产流转中的动的安全。