第一节 婚内购买公房使用权时利用了一方婚前财产，离婚时使用权如何分割
案 例
老杨和陈阿姨已经过了花甲之年，却几度进出法院，不为别的，就是为了一套房子。老杨和陈阿姨是1998年相识并登记结婚的。两人都是再婚，所以结婚的时候，两人商量要互相体贴包容，一起走完余生。结婚前，陈阿姨居住的房屋系租赁的使用权房，1999年，两位老人觉得应该有一个满意的住所养老，于是陈阿姨就将自己居住的使用权房通过置换公司出售，得到了3万元人民币，加上陈阿姨单位补贴的2万元和二人婚后一起攒下的1.8万元，共6.8万元置换了一套更大点的使用权房屋。随后，陈阿姨将自己的户口和自己两个女儿的户口迁入其中，陈阿姨是承租人兼户主，而老杨的户口在自己父亲为承租人的房屋内。
由于陈阿姨的身体不太好，婚后动了好几次手术，也不能一人承担家务了，有时还要老杨动手做饭、送饭，这对家务事一点不会的老杨来说简直是苦不堪言。日子一久，这对“半路夫妻”开始出现矛盾了。结婚七年之后，因矛盾无法调和，老杨搬出了房屋，双方开始分居。期间陈阿姨向法院起诉离婚，但法院考虑到两个老人携手相伴不易，故未准许。但老杨和陈阿姨的关系在法院未准予离婚后并未改善，经过一次大吵后，陈阿姨再次向法院起诉离婚，并要求分割夫妻共同财产。陈阿姨认为现在居住的房屋是自己主要出资购买的，自己和女儿的户口也在其中，应当归自己所有，但念在多年夫妻的感情上，自己愿意补偿老杨一部分房屋折价款。房子市值约45万元左右，自己愿补偿老杨10万。但老杨不同意，他认为这个房子自己也有出资，有房款也有装修，而且陈阿姨单位补贴的钱是基于双方结婚补贴的，应当属于夫妻共同财产，自己理当分得该房屋的一半。该房屋到底应如何分割？
律师剖析
一、系争房屋使用权性质
系争之房屋系老杨和陈阿姨双方婚姻关系存续期间出资置换购买取得，故该房屋所具有的公房交换价值系双方夫妻共同财产。
依据我国《婚姻法》及相关司法解释的规定，夫妻双方婚后取得的财产属于夫妻共同财产，虽然婚后取得的公房仅仅是承租权和居住权，但依据目前部分省市的相关规定，公房使用权可通过承租权转让的方式上市交易，具有一定的交换价值，因此在夫妻双方离婚时，可以对该房屋所具有的交换价值进行分割。一般而言，承租人可以通过向出租人申请且具备出租人要求的购买成私人产权房的全部条件后，可以直接将公房买成产权房即售后公房，但需要支付一定数额的购房款，因此同地段公房的价值要略微低于同地段同类型的产权房价值，诉讼中双方可以协商确定公房的交换价值，若无法协商可由法院委托相应评估机构进行评估。
二、本案系争房屋使用权的分割原则及归属问题
依据《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第8条之规定，离婚时，夫妻共同财产原则上均等分割，但也可根据生产和生活的实际需要及财产来源等因素，在公平公正的基础上不均等分割。就本案而言，系争房屋的购置款项中有3万元系陈阿姨婚前个人财产，2万元系其单位资助，陈阿姨对房屋的贡献比较大，故在分割时不适于均等分割。另外，由于老杨在本市还有其他住房可以居住，而陈阿姨为女性目前无其他住房且体弱多病生活困难，故依据《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》第3条之规定，系争房屋在双方无法协商时应当依法裁决由陈阿姨继续承租居住，并给付老杨一定的房屋折价款为宜。
三、法院审理结果
本案审理中，陈阿姨主张系争房屋价值为45万，老杨认为系争房屋价值为55万~60万元。陈阿姨表示，老杨搬离系争房屋，其愿补贴老杨10万元折价款。
本案审理后，一审法院认为系争公有房屋租赁户主为陈阿姨，该房由陈阿姨、老杨出资置换购买而来，其中陈阿姨出资较多。老杨户口在上海市其他公有住房内，依法对该房享有居住使用权。考虑陈阿姨、老杨他处再无住房，法律规定同等情况下，离婚时对女方应予照顾即陈阿姨，同时考虑到老杨对相关房屋享有的使用权利等情况，法院认为系争房屋由陈阿姨继续居住为宜。陈阿姨就住房问题表示愿补偿老杨10万元，综合双方对系争房屋现有价值的意见、当初购买该房时双方各自的实际出资金额、女方体弱多病和工资收入较低等因素，法院予以准许。
一审判决后，老杨提起了上诉，二审法院经审理后认为，系争房屋系公房，承租人是陈阿姨，老杨的户籍亦不在系争房屋内，故双方离婚后系争房屋仍应由陈阿姨承租并居住使用，老杨应搬离系争房屋。但系争房屋的使用权毕竟亦体现一定价值，而购买该房屋使用权的6.8万元中有3万元系陈阿姨婚前所承租的房屋使用权置换款，2万元系其单位出资，1.8万元系当事人双方共同出资，故原审法院鉴于双方对系争房屋现有价值的意见、购买该房屋的出资情况、陈阿姨体弱多病和工资收入较低、陈阿姨自愿补偿老杨10万元等因素，判令陈阿姨给付老杨房屋补偿款10万元并无不当。
律师提醒
“公房”与“私房”是一对相对概念，所谓“公房”即该房屋产权不属于个人而属于“公家”，是与我国公有制和计划经济体制相适应的一种房屋类型。“公房”的承租人和居住人对该房屋并不享有产权，因此很多人误以为离婚时“公房”不可以进行任何分割。但由于“公房”在某些地区可以通过承租权转让方式进行交易，故具有一定的交换价值，因此离婚时可就系争房屋具有的交换价值进行作价分割。若夫妻双方协议离婚，且双方均同意离婚后，承租的房屋归非承租人一方或法院判决双方离婚，且欲将房屋判决由非承租人一方继续承租，一般需征求出租人的意见，因为“公房”涉及第三人即出租人的利益，无论是双方的离婚协议还是法院的裁决文书均将改变现有的租赁关系，故应当征求出租人的意见，司法实践中若无特殊情况，一般出租人同意变更承租人。
法条链接
1.《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》
第八条 夫妻共同财产，原则上均等分割。根据生产、生活的实际需要和财产的来源等情况，具体处理时也可以有所差别。属于个人专用的物品，一般归个人所有。
2.《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》
第三条 问：对夫妻双方均可承租的公房，应依照什么原则处理？
答：对夫妻双方均可承租的公房，应依照下列原则予以处理：
(一)照顾抚养子女的一方；
(二)男女双方在同等条件下，照顾女方；
(三)照顾残疾或生活困难的一方；
(四)照顾无过错一方。
第四条 问：对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的，承租方对另一方是否给予经济补偿？
答：对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的，承租方对另一方可给予适当的经济补偿。
第二节 一方婚前承租的公房，离婚时另一方可以要求分割使用权吗
案例1
邵平与汪梅梅于1997年经人介绍相识恋爱，1998年5月4日登记结婚，双方均系再婚，婚后未生育子女。婚后初期，夫妻关系较好。2004年起双方因生活琐事产生矛盾，致夫妻隔阂渐深。2006年6月初，双方因家庭琐事发生争吵后汪梅梅离家出走，夫妻分居。汪梅梅于2007年1月、2007年11月两次起诉要求离婚，因邵平不同意离婚且其提供的证据不足以证明双方感情破裂，故而她的离婚请求未获法院准许。之后，夫妻关系无任何改善，于是2008年11月，汪梅梅再次起诉到法院，要求与邵平离婚，此次诉讼中邵平也深感妻子离婚决心之坚定，于是他提出，因自己无任何收入来源，经济困难，若汪梅梅将房子给自己住，可以同意离婚，否则坚决不同意离婚。其实，双方婚后未购置或分配房屋，邵平所指的房屋是汪梅梅婚前承租的一套公房。汪梅梅认为，无论邵平是否经济困难，离婚后自己没有义务为他提供住房，况且自己也只有这一套房屋，也只靠退休金维持生计，邵平的要求没有法律依据，况且房子是自己婚前承租的，且邵平的户籍也不在该房屋内，故坚决不同意邵平的要求，那么法院应如何判决才能保护双方的利益呢？
案例2
吴萍萍(女)、曹仁(男)于1989年经人介绍相识恋爱，1991年4月25日登记结婚，婚后未生育。结婚后双方为琐事及经济利益等发生争执。1995年，吴萍萍因病住院手术，1999年又因呼吸问题而住院。2000年春，曹仁住到其母亲处，吴萍萍则住到其姐姐家，夫妻自此分居。2003年8月至2007年1月，吴萍萍因呼吸衰竭等病症几次住院治疗，曹仁既未来探望，也未负担医疗费用。心灰意冷的吴萍萍于2008年3月、10月两次提起离婚诉讼，但法院均未判决离婚。2009年6月，吴萍萍再次起诉离婚，要求结束这段对自己毫无意义的婚姻。
庭审中，曹仁同意离婚。法院查明吴萍萍名下在上海某区有一公租房，该房系吴萍萍婚前承租的，同时，法院还查明曹仁系其母亲承租房屋的同住人，但曹仁在庭审中称自己现无住房，且根据相关法律规定，双方结婚已18年，故对吴萍萍婚前承租的房屋也有承租权，那么曹仁的主张能得到法院的支持吗？
律师剖析
一、系争房屋使用权性质
以上两个案例所涉房屋均为配偶一方婚前承租的房屋，依据我国《婚姻法》第18条及《婚姻法司法解释(一)》第19条之规定，系争房屋承租权应为婚前承租方的个人财产权益，无论双方婚姻关系存续多久，均不会自动转化为夫妻共同财产。
我们认为，案例1中所涉房屋系汪梅梅婚前承租的使用权房屋即公房，虽然邵平居住在该房屋内，但该居住是基于夫妻共同生活的需要，因此邵平要求离婚后，该房屋由其租住无任何法律依据，双方离婚后仍应由汪梅梅租赁。但依据我国《婚姻法》第42条及《婚姻法司法解释(一)》第27条之规定，离婚时，如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助，帮助的方式和具体金钱数额由双方进行协商，协商不成时，由人民法院判决。结合本案情况来看，邵平属于离婚时生活困难的一方，因此汪梅梅应给予其必要的经济帮助，具体数额应根据双方的经济条件予以确定，本案中，汪梅梅系退休人员，年事已高，故数额不应过高。
案例2中所涉房屋系吴萍萍婚前一人承租的使用权房屋即公房，吴萍萍与曹仁结婚并无法改变该房屋系吴萍萍婚前个人财产的事实。
曹仁称双方已结婚18年，故其对该房屋有承租权，这一说法是没有法律依据的。最高院在1996年2月5日曾出台《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》(以下称“解答”)，依据该《解答》第2条之规定，婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的，则离婚时，双方均有承租权。该《解答》出台时，新的《婚姻法》还未修改颁布，依据当时的规定，存在夫妻一方婚前财产婚后一定时间(房屋等8年，贵重生活资料4年)后转化为夫妻共同财产的规定，但2001年《婚姻法》修改后，一方婚前财产不再自动转化为夫妻共同财产。同时为了进一步明确该规定，最高院于2001年12月25日出台《婚姻法司法解释(一)》，其中第19条规定，一方婚前财产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，但双方当事人另有约定的除外，根据“后法优于前法”的法律原则，当《婚姻法司法解释(一)》的规定与《解答》的规定发生抵触时，应以“后法”即《婚姻法司法解释(一)》为准，因此曹仁依据双方已结婚18年的事实，要求承租吴萍萍婚前房屋，于法无据。
二、法院审理结果
案例1经法院审理后认为，邵平与汪梅梅虽系自主婚姻，但自2004年起产生矛盾后，双方关系日渐不睦，为此，汪梅梅曾两次诉至法院请求离婚，在法院作出不予支持的判决后，二人仍未共同生活，也无证据证明双方关系有所改善。在汪梅梅第三次向法院提出离婚诉请后，邵平以汪梅梅承租的房屋给其居住为离婚条件，足以表明邵平不同意离婚的原因不是双方仍有感情基础而是其他原因，因此依法可认定双方夫妻感情已破裂。关于系争房屋，其虽为汪梅梅承租的公房，但承租的事实发生在双方结婚之前，邵平的户口又不在该房屋内，故双方离婚后该房屋仍由汪梅梅租赁。基于邵平曾在该房屋中居住的事实并结合其目前生活困难的现状，法院判决汪梅梅给付邵某经济补偿款3万元。
案例2经法院审理后认为，系争房屋是吴萍萍婚前承租的公房，故该房屋理应认定为吴萍萍的婚前个人财产。离婚后仍由其承租并居住。而曹仁在其母亲公租房中系同住人，离婚后，其可以自行解决居住问题，现曹仁以他处没有房屋居住为由，要求继续租住系争房屋的理由不成立，本院不予支持。