离婚篇 感情不合离婚时，婚内取得的房屋如何分割
第一节 婚内购置房屋，产权人为夫妻双方及子女，离婚时如何分割
案 例
大国和小兰于2005年7月相识相恋。恋爱中小兰觉得大国很有男子汉气概，和大国在一起倍感安全，虽然大国有点大男子主义，但自己的性格本就是小鸟依人的，正好相配，所以对大国十分中意。两人甜蜜恋爱两年后于2007年登记结婚。新婚初期夫妻恩爱，一年后两人就有了一个爱的结晶，儿子取名华华。有了儿子以后，大国和小兰为了让孩子能尽早接受良好的教育，就在一个较好的学校附近购买了一处房屋，价格60万元，产权登记在大国、小兰和儿子华华三人名下。
小兰本以为一家三口日子会一直甜蜜，但没想到大国的大男子主义越来越严重。双方从最初的闹闹情绪变成了大吵大闹，最让小兰不能忍受的是大国情绪激动的时候会动手打人。虽然事后大国能认识到错误，但脾气上来还是无法控制。小兰在数次被大国打伤后，终于下定决心到法院起诉离婚。法庭上，小兰表示自己要抚养未满周岁的儿子，因无其他住处故要求获得登记在一家三口名下的房屋产权。大国同意小兰离婚的请求，但也要求得到儿子的抚养权，同时大国还认为自己收入比小兰高很多，对家庭的贡献较大，因此要求获得房屋产权。双方争执不下。同时，大国认为儿子华华并未出资，因此不享有房屋产权，分割时不应当考虑其份额，那么到底谁能获得房屋产权呢？ 孩子的份额又该如何处理呢？
律师剖析
一、大国、小兰以及双方婚生子华华对于系争房屋系共同共有
依据我国《物权法》第9条之规定，不动产物权以登记为准，至于是否出资，在所不问，也就是说不能以华华未出资为由而否认其为产权人之事实。鉴于系争房屋登记在大国、小兰以及双方婚生子华华三人名下，且三人在购置房屋和取得房屋所有权时系家庭关系，故在三人无特别约定的情况下，依据我国《物权法》第103条之规定，大国、小兰及双方婚生子华华三人对此房屋系共同共有。
二、本案系争房屋的分割原则
依据《最高人民法院关于贯彻执行<；中华人民共和国民法通则>；若干问题的意见(试行)》第90条之规定，除共有人之间有特别的分割约定外，共同共有的房屋分割原则为均等分割，适当考虑共有人的贡献大小。本案中，鉴于大国和小兰的婚生子华华在购置房屋时并未实际出资，若双方可协商一致，且其协商结果未损害未成年人华华的利益，则以其协商意见为准，若无法协商一致，在分割系争房屋时，可酌情调整其所占有的产权份额。
三、法院审理结果
本案中双方均主张获得房屋所有权，小兰的理由是，其无其他住房且需要为孩子提供一个稳定的住所。而大国的理由是其收入高于小兰，对于家庭的经济贡献较大。那么他们谁的主张更合理呢？ 就本案而言，诉讼期间，双方婚生子华华未满一周岁，故依据《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理子女抚养问题的若干具体意见》第1条之规定，婚生子华华的抚养权应当判归女方小兰所有，除非双方同意子女抚养权归男方大国所有，或由小兰抚养不利于子女健康成长。与此同时，法院在处理房屋所有权归属时，首先由双方进行协商，若无法协商或协商不成，则依据《妇女权益保障法》第48条第1款之规定，处理房屋所有权归属时，按照照顾子女和女方权益的原则判决，就本案而言，婚生子华华随女方小兰共同生活，且小兰无其他住房，故从照顾女方和抚养子女一方权益角度出发，房屋判归女方小兰和婚生子华华所有为宜。
本案在法院审理中，双方一致确认房屋价值为人民币90万元，由于双方就子女抚养权、房屋归属和各自享有的产权份额等问题无法达成一致意见，致调解不成，法院根据子女的权益和双方的具体情况，优先考虑女方要求抚养子女的请求，判决华华随小兰共同生活。同时鉴于系争房屋购置时，华华并未实际出资，故法院酌情调整了其享有的产权份额，判决该房屋归小兰和华华所有，小兰支付大国房屋折价款35万元。
律师提醒
婚姻关系存续期间，夫妻双方如生育子女，购房时也时常将子女的名字写在产权证上，这主要是为了避免今后向子女征收遗产税等考虑，其实这是一种错误的理解，这种方法只能适当减少纳税而不能完全规避纳税。
同时，很多人以为产权证上写上子女的名字并不代表子女享有房屋产权份额，这种理解也是完全错误的。一旦房屋产权证上将子女登记为产权人，则其必然享有产权份额，而不问其出资与否，此时父母的出资可视为对子女的一种赠与行为。很多人像本案中的大国一样，误以为谁挣的钱多，谁就对家庭的贡献大，分割财产时可以适当多分，这种想法完全没有法律依据，且根据《妇女权益保障法》第47条之规定，女方对依照法律规定的夫妻共同财产享有与其配偶平等的占有、使用、收益和处分的权利，不受双方收入状况的影响。
我们认为，夫妻双方在购置房屋时，产权证上写上子女的名字无可厚非，但若考虑到日后很多不确定的因素比如婚变等，双方可在购置房屋时或购置后私下签署书面协议，并以此来确定子女的产权份额，以免日后发生纠纷时双方僵持不下。
法条链接
1.《中华人民共和国物权法》
第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第一百零三条 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
2.《最高人民法院关于贯彻执行<；中华人民共和国民法通则>；若干问题的意见(试行)》
第九十条 在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产，应当根据婚姻法的有关规定处理。
3.《中华人民共和国妇女权益保障法》
第四十七条 妇女对依照法律规定的夫妻共同财产享有与其配偶平等的占有、使用、收益和处分的权利，不受双方收入状况的影响。
夫妻书面约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有，女方因抚育子女、照料老人、协助男方工作等承担较多义务的，有权在离婚时要求男方予以补偿。
第四十八条 夫妻共有的房屋，离婚时，分割住房由双方协议解决；协议不成的，由人民法院根据双方的具体情况，按照照顾子女和女方权益的原则判决。夫妻双方另有约定的除外。
夫妻共同租用的房屋，离婚时，女方的住房应当按照照顾子女和女方权益的原则解决。
4.《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理子女抚养问题的若干具体意见》
第一条 两周岁以下的子女，一般随母方生活，母方有下列情形之一的，可随父方生活：
(1)患有久治不愈的传染性疾病或其他严重疾病，子女不宜与其共同生活的；
(2)有抚养条件不尽抚养义务，而父方要求子女随其生活的；
(3)因其他原因，子女确无法随母方生活的。
第二节 婚内购房时使用了一方婚前财产，离婚时房屋如何分割
案例1
小金(男)和晓颖(女)是同事关系，双方日久生情，很快进入热恋状态，于2002年5月登记结婚，2003年4月有了一个可爱的女儿潇潇。婚后，柴米油盐的琐碎替代了恋爱时的浪漫，小金和晓颖开始为一些经济琐事发生争执，在双方父母的干涉下，夫妻俩的吵闹逐渐升级，最终两人各自搬回了父母家，开始了分居生活。此后，双方仍争吵不断，最终晓颖因为厌倦了吵闹、分居的生活，于2007年向法院起诉离婚，但因小金坚决不同意离婚而未获法院准许。面对晓颖的离婚请求，小金虽也生气，但毕竟惦记着妻子女儿，便常常托同事、朋友打探晓颖的消息，谁知不久，小金听说晓颖和另外一个异性好上了，更让小金气愤的是，他居然听到了晓颖与异性在外开房的消息。2008年，晓颖和异性在外开房被小金发现了，小金气愤之余报了警，夫妻感情彻底破裂，已无挽回余地。晓颖觉得是夫妻感情破裂在先，为自己的幸福考虑没有错，于是再次向法院起诉离婚，要求抚养孩子，并要求均等分割双方名下的上海某区房屋。该房屋系小金和晓颖于2003年4月购买，权利人登记为小金和晓颖，购房时房价为582573元，其中购房款390000元系小金婚前个人财产。现在晓颖要求分割上述房屋的请求能否得到支持呢？ 晓颖能分割到多少份额呢？
案例2
张先生与王小姐于2006年经朋友介绍认识。两人都曾经历过婚姻的失败，因而一见如故，2007年3月19日，两人登记结婚，婚后未生育子女。
婚前张先生和王小姐就一直在物色合适的房屋作为婚房，不久双方看中了上海某区一处装修不错的二手房，并于2007年3月22日通过中介公司签订了房屋买卖合同，房屋总价值92万元，首付款52万元，贷款40万元，其中首付款基本是张先生的婚前财产，同年4月23日，双方经登记成为该房屋产权人。截至2009年9月，尚有银行贷款336442.59元未归还。
婚后初期两人感情不错，但随着时间的推移，两人逐渐发生了矛盾。王小姐在一次争执后一怒之下于2008年9月19日搬离了婚房独自租房居住，两人遂开始分居。王小姐曾于2008年11月向法院起诉，要求与张先生离婚，法院判决不予准许。后因夫妻感情未能改善，张先生遂起诉要求与王小姐离婚。
诉讼中，张先生和王小姐均认可系争房屋市场价值现为180万元，但对于房屋的分割，双方意见不一致，张先生认为王小姐贡献很小只能分得房屋扣除贷款后价值的20%，而王小姐认为房屋登记在双方名下，系共同共有要求均等分割。该房屋应如何分割？
律师剖析
一、系争房屋之共有形式
案例1中，小金与晓颖对于系争房屋系共同共有形式。
双方于2002年5月登记结婚，系争房屋购置于2003年4月，系婚后购置，依据我国《婚姻法》及相关司法解释的相关规定，婚后取得的财产原则上为夫妻共同财产，但若双方另有约定的除外。就本案而言，该房屋系婚后购买且登记在双方名下，在双方无特别约定的情况下，该房屋应依法认定为双方的夫妻共同财产。
同理，案例2中，张先生和王小姐对于系争房屋也系共同共有。
二、系争房屋的分割原则及房屋产权归属问题
夫妻离婚是法定的分割夫妻共有财产的一种情形，依据我国《婚姻法》第39条之规定，夫妻双方离婚时，关于夫妻共有财产的分割首先由双方协商解决，若无法协商由法院根据财产的具体情况，照顾女方和子女权益的原则判决。很多人像晓颖和王小姐一样以为离婚时夫妻共同财产就是一人一半的分割，其实这是一种误解，依据《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第8条之规定，夫妻共同财产，原则上采取均等分割，但也要考虑双方生产、生活的实际需要和财产的来源(如是否包括一方或双方的婚前财产)等综合情况，具体处理时也可以有所差别。案例1中，登记在双方名下的上海某区房屋虽然系婚后购置，但该房屋在购置时使用了小金的婚前财产39万元，依据《婚姻法司法解释(一)》的第19条之规定，夫妻一方所有的财产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，因此若仅依据房屋登记在双方名下而均等分割系争房屋，将有失法律之公允。
那么，婚后购置房屋时的购房款如中有一方婚前财产，离婚时该房屋如何分割？ 对此，司法实践中争议很大，目前有三种处理方式：(1)不考虑该出资，均等分割。我们认为这种处理方式一般适用于双方结婚时间较长且一方婚前财产金额不高的情况。(2)以双方离婚之时房屋的市场价扣除一方婚前财产部分，剩余财产均等分割。我们认为这种处理方式一般适用于双方结婚时间及共同生活时间较长且一方婚前财产价值较大的情形。(3)按照婚前财产与婚后财产的比例进行分割。我们认为此种处理方式一般适用于双方结婚时间即婚龄较短的情形或虽然婚龄较长但婚后同居生活时间较短的情形。
就案例1而言，鉴于小金对夫妻共有财产贡献较大且晓颖有过错，故我们认为宜将房屋判归小金所有，由小金向晓颖支付房屋折价款。
三、法院审理结果
案例1在法院审理中，小金与晓颖双方确认房屋市价为人民币170万元，但双方均主张房屋所有权，且在分割方案上双方分歧很大，小金主张房屋按照婚前财产与婚后财产的出资比例进行分割，而晓颖主张均等分割，双方互不相让，最后，法院考虑到小金对于房屋的贡献较大，故将房屋所有权判归小金所有，法院还认为系争房屋虽系双方婚后购买，审理中双方表示对购房款中的39万元系小金婚前个人财产无异议，故在房屋现值中应扣除小金婚前投入部分的数额及增值后，余款作为夫妻共同财产予以分割，同时考虑到晓颖无住房，小金应对其居住给予适当的补偿，故最后判决小金共支付晓颖人民币33万元。