【案情概述】
北京市通州区宋庄镇小堡村因许多画家聚居在其周围而得名画家村，马海涛原系宋庄镇辛店村农民。李玉兰系城市居民，户籍地为河北省邯郸市。2002年7月1日，马海涛与李玉兰签订《买卖房协议书》，将其房屋及院落以45000元的价格卖予李玉兰。2006年2月份，马海涛夫妇向通州区法院起诉要求确认其与被告李玉兰之间的房屋买卖合同无效。
通州法院经审理认为，李玉兰系城市居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房。故判决：一、被告李玉兰于本判决生效之日起90日内将位于北京市通州区辛店村的北房三间、西厢房六间及院落腾退给原告马海涛；二、原告马海涛退还被告李玉兰购房款及经济补偿共计93808元，于本判决生效之日起15日内执行。一审判决后，李玉兰不服，提出上诉。
【司法判决拟要】
二中院经审理认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原告与被告所签之《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。被告并非通州区宋庄镇辛店村村民，且诉争院落的《集体土地建设用地使用证》至今未由原土地登记机关依法变更登记至被告名下。因此，原审法院根据我国现行土地管理法律、法规、政策的规定，对于合同效力的认定是正确的。李玉兰的上诉被驳回。
【公民行动法律指南】
很多人对“大产权”“小产权”的概念相当模糊。通常意义上，我们在生活中用到的这两个概念就有两种不同的解释。第一种是根据土地权属性质来说的，国有土地上建的房屋就是大产权，集体所有的土地上建的房屋就是小产权。前者可以用于市场交易，而后者就不行了，只有集体组织的成员才可以拥有这种产权。第二种是根据数量来说的，整个建筑工程的产权叫大产权，分割到每家每户时就是小产权。前者是开发商可以售楼的前提，后者则是购房人拿到房屋所有权的基础。你弄清楚了这两个概念，就知道为什么会有这么多人在这上面吃大亏了。
本案涉及的法律问题属于前面所讲的第一种产权混淆，这跟中国实行的土地所有权法律制度和户籍问题有关。在中国，有两种性质的土地，一种是国有土地，由政府代表国家来行使所有权。这种土地的使用权可以在市场上进行交易，中国所有城市和大部分的住房都要靠这种建设用地的使用权来实现。这是商品房市场的基础。所有权与使用权的一个显著区别就是所有权没有期限，以所有物的存在而存在，所以这种土地上的权利就是永无止境的。但是使用权就不同了，既为使用，当然就有使用期限。这就是为什么我们一直担心自己居住的房屋使用权到期后，会不会出现空中楼阁的忧虑。这个问题也只有土地公有制的国家会出现，在私有化的资本主义社会不存在这种问题，因为他们占有房屋也就永远享有房屋占用的土地的所有权，就是房屋消失了，土地所有权也还存在。
另一种就是集体土地，以农村集体组织为单元集体所有。这类土地，指的是土地使用权不能用于市场交易，它只供集体组织成员，也就是村民使用。这种土地的所有权，即使发生转移，也只能将所有权卖给国家，由国家拿到市场上进行交易，而不能直接由集体组织行使。
中国的土地制度和户籍制度，使得村民和市民这两种身份的公民要想互相转变，第一件事情是得履行一系列的行政审批程序，才能互换。比如，一个生活在农村的公民要想享受城市生活福利待遇，其首先要变成市民。而一个厌倦了城市生活的市民要想去农村享受安逸自在的生活，他得先变成农民才行，不然不能买房子，不能分到土地来种。所以，这就成了中国小产权问题极为严重却无法杜绝的原因了。很多非农村集体组织成员的市民在农村集体组织所有的土地上买房，搞不好就人去楼空，房子不是自己的，钱也不见了，这是很危险的。小产权问题在没有解决之前，这种交易本身就是一种高风险，比期货的风险还要高。期货至少还有暴发的机会，而小产权交易本身注定就是竹篮子打水一场空啊。据说美国动漫喜剧《飞屋历险记》票房颇为壮观，但是要是现实出现了那种用热气球吊着房屋四处飞的“美景”，恐怕你就不是那种乐呵呵的状态，砸在你手里的可就真是“空中花园”了。
总结陈词：在这种城乡多元、土地二分的社会制度下，搞清楚土地权属性质，就好比通过亲子鉴定找回自己的亲子关系一样，这里面充满高兴、辛酸、无奈和必然。小产权房交易即使蔚然成风，这种有去无回的风险交易也不是你我能够触摸的诱惑。
关联法律条款援用指引
中华人民共和国土地管理法
第八条：城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第九条：国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。
第十条：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
第十二条：依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。
第四十三条：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
前款所称依法申请使用的国有土地包括国家，所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。
第四十四条：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。
在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。
本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。
第四十五条：征收下列土地的，由国务院批准：
（一）基本农田；
（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；
（三）其他土地超过七十公顷的。
征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。
中华人民共和国城市房地产管理法
第三十八条：下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
中华人民共和国物权法
第一百五十三条：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。