法宝之一：倾家荡产
我刚投资房产时是赤贫，所以我一直津津乐道于我“空手套白狼”的技巧，实际上只是因为我进入二手房市场的年代比较早，而政府出台的一系列措施又把二手房的价格抬了上来。与其说我是靠自己的聪明，还不如说是靠政策的关照。
大家知道，在中国房产市场刚刚起步的时候，没有一个人拥有炒房产的特殊经验。只不过由于各自的经历，才摸索出一条自己的致富之路。而我算是当中比较早的一个，我的本钱就是我当过租房客。仅此而已。
在商品房价格一路上扬之后，二手房才进入大家的视野，但当初房改房没有上市，二手房的房源少得很，但那时就有几个有远见的人开始房产经纪人的事业。记得当初想看一个房先得交100元入会费，才看得到自己想要的房子，结果是房东写错了地名，白白地交了钱。但二手房的交易就在那时缓慢地发展起来。接着就是房改房上市，商品房价格飞涨还拿不到号，经济房的等待漫长无期，所有这些推动了二手房市场的升温。
庆幸的是我在二手房价格上扬之前已经制好了我的造钱机器。
我对第二招深为得意，就是让自己无家可归，这是一般人不敢迈出的一步。因为我白手起家，所以虽然我的产业分散在城市各端，但我都和银行共有着这份财产，一直要到我还清贷款，我才能得到完全的产权。我唯一有处置权的就是单位分给我的福利房。房子并不新，但却处于城西文教地块，那里聚集着杭州最早的一批商品房，那里的房价也是全市最早炒到最高的。我看准了时间，把它脱手，然后用了其中的一部分钱在城东按揭同样大小的一处房子，再用余钱投资另外的三处房产。
我把这个故事说给朋友听，他们叫道：“你这样做是不是风险太大了。”但我觉得风险并不大。我买城东的房产时，城东的房子刚刚开始升温，说不准过几我会在它抛掉买一个更远的房产。
我现在居住在城市的绝对中心，面积不大，贷款金已经由另一位租客替我交了。恐怕有许多同我年纪差不多的朋友都住在花了许多精心与金钱装修的六、七十平米的房里，考虑着如何多挣钱来还贷，或者如何多攒钱来换一个更大的房子。罗伯特·清畸说，人有三个理由去投资：一个是安全，一个是舒适，一个是富有，许多人把舒适放在第一位，而我把富有放在第一位。
在建造机器的时间里我满怀激情，甚至上了瘾一样，半年度的奖金一发下来，我就会去把每张信用卡里的钱取出来，张罗另一处房子。而那段时间确实是我的黄金期，市场产品丰富而购买者不多，我可以精心耕作，挖掘出一个个的宝藏。很快的，这一黄金期过去了。现在我已经完成了这一积累，只需要慢慢调整。而现在的二手房市场，价格直逼一手房！
所以我的这段话，可能对那些二手房热未得到普及地方的人更加适用。
法宝之二：小而俏的对象
在房产市场上，你是有许多房产可以买的，我特地把这份单子写给你，让你参考：
一手商品房
当然你如果有一定的经济实力，还是选择比较好的商品房投资。这类房产户型好，品质较好，房产新。缺点是物业管理费相对较高，价位偏高，如是期房有一定风险。
现在的房产规划确实是越来越科学，居住环境也是越来越舒适，但是商品房的价格一般的百姓较难承受，而且随着城市中心土地越来越少，商品房的坐落越来越远，对于一般老百姓来说，交通和生活会不方便，也会引起居住成本的增加。
如果你是拿来出租的，投资商品房还要考虑到，房产的后期出租是否会有利可图。细算一下扣除每月的物业管理费、家电家具的折旧费、房产的月供、房屋出租的税费等其他费用，真正能收入到自己腰包的钱到底有多少，是否真的收入大于投入。如果投资的商品房是期房性质，那就更要考虑开发商的信誉以及后期的发展等等因素。只有真正规避了以上的风险，投资商品房才能获利。
这里同时有两案例：一个发生在上海。说某位全职黄太太近几年投资房产，按揭购买四室二厅的大房子，经过精心装修，准备给外企的职员居住，哪知挂了很多个月，这个月租金6000元的房产没有人来看，黄太太只好化整为零，把其中的二室二厅整租出去，另外两间房子加一个卫生间租给两个留沪工作的小姑娘，每月租金近5000元。
另外一个是北京的某先生。看中某小区中一套房型稀缺的房产，首付后空置，一等到房价上涨就抛出。
这两种做法，很明显，如果机会好，那后者的收益明显高于前者。
单身公寓
相对来说，单身公寓其实是个很含糊的概念。是指全部配套服务根据宾馆的模式建的房产，还是指面积上小巧而且缺少厨房这个功能区的户型呢？目前这类房产成为炒作的热点，仿佛购买单身公寓是白领人士的专利。这种房产有两大优点：配套设施较完善，享有一定声誉，承租人群稳定且层次高。但缺点是资金投入较大，后期回报较慢。
据业内人士分析，由于早几年的市场租金价格较高，前期购买的公寓基本上已经收回了投资还有盈余，现阶段这部分二手单身公寓的出售价格相对来讲会比较低，而且小区相关设施比较完善。特别是一些公寓项目在租赁市场已经享有一定的声誉，登记出租或是承租的客户在很短的时间内都可以得到满意的答复。另外，承租公寓的人群素质相对比较高，收入也会比较稳定，租金价格较二手房要高出许多。
所以单身公寓的缺点是前期投入会比较大，而且租金价格会随着市场的行情有所波动。所以如投资二手单身公寓，一定要注意选择好位置和公寓项目在市场的知名度。
我本人对单身公寓不太看好，可能是因为本人出身平民吧。试想一个同样大小，差不多同样设施的房子，一个只要1000多元就能住得舒舒服服，一个要每月花3000来元才住得起；一个可以自己开开火，换换口味，一个只能换来换去换吃饭的地方；一个每月交十几元电梯费就能省去上下楼之功，一个要花费100多元才搞得掂。特别是想到单身公寓同面积的要比一般贵上1/3，我的热情就很有限了。事实表明随着普通住宅租赁市场可供房源不断增加，租赁价格开始逐渐回落，在单身公寓项目周边的普通小户型（面积在40平方米-60平方米，户型以一室一厅、小两室一厅为主），主力月租金价格一般为1200元-1800元，而目前同等面积单身公寓的月租金报价一般都超过2000元，高的甚至达到6000元。而小房型需求人群多为28岁以下年轻人，大部分人的月收入在5000元以下，无法承受如此高的价格。价格差距过大，导致租房者放弃单身公寓，转而选择普通住宅。这样一来单身公寓的投资者只能降低租金，甚至可能出现租金不能抵偿每月贷款的情况。
其实单身公寓从面世起，就不断有人对此风险进行提示，但投资客的信心依然十足。但是目前由于购买单身公寓中投资者占了很大比例，大量房子迅速进入租赁和买卖市场。从上海“我爱我家”公司的统计数据来看：今年第一季度可交易的房源中，单身公寓就占到42%，个别区域甚至占整个区域房源量的65%以上。近来，随着越来越多的单身公寓进入二手市场，部分楼盘已出现了租售两难的局面，“狼”真的来了。同时由于单身公寓抛出量较大，而单身公寓价格都比同类地段的普通住宅高出一大截，转让时就比较困难。
目前市场上，有相当一部分单身公寓是通过烂尾楼改造而重新包装上市的。这部分楼盘存在先天不足，有的实质上是非住宅性质。而住宅与非住宅之间最大的差别在于土地使用年限不同，前者拥有70年的使用权，后者仅40年-50年。有的商务楼在空置近10年后经包装以“住宅”的名义上市，购房者实际的土地使用年限仅为30年左右，到期还要补地价，不确定因素很多。所以如果纯为投资，应当慎之又慎。
写字楼
普通投资者应谨慎，因为写字楼是否会采用“业主委员会”的办法来管理还是未知，即便是，一个小单元的小业主利益，也往往被一些大单位的业主忽略。因为权力是按照面积分的，而写字楼往往有成交很大面积的买家，它会有更多发言权，你将无法行使、表达自己的权力和意愿。另外，写字楼的物业管理费十分可观，如果不能按时出租，自己又用不得，那物业管理费的支付是非常沉重的负担。
二手房
二手房是老城区的房产中主流产品，这些房产位置好，交通便利，价格合适，配套设施成熟，承租人群稳定。但缺点是户型设计较落后，楼龄较长，附近绿化和现代化设施较差。
二手房相对来说年代比较长，小区的环境和配套设施都已经成熟，位置也比较优越，交通方便。一般的二手房面积基本在50-70平方米之间，这也是承租人群乐于接受的户型。另外二手房的价格适中，一般有一定经济基础的人群都可以接受。而且二手房租赁市场看好，是投资的一个方向。
二手房也有很多“淘金”机会，比如乘人之危（出国或生意窘迫急需现金）压价买房，购买将要高价拆迁的旧房，购买黄金地段的旧房出租等等。和一手房相比，二手房投资更需要可靠的房源信息。
所以但凡想通过二手房的出售来获得收益的人，一定要选择好位置、户型以及小区配套设施，否则会有一定的风险。
商铺
商铺的回报率比住宅要高得多，这意味着风险要比住宅大得多。
一般来说，小区设计中某些楼宇的底铺购买的成本适中，如果所选择经营的商业服务，例如餐饮、洗衣、便利零售、美容美发、音像销售等，符合本物业及周边物业住户的需求，稳定的客源和较高的收入是不成问题的。但缺点是退出损失大，具有房产风险和商业风险双重风险。一旦经营不善，出手转卖，原有的装修、柜台等投入就很难收回了。
别墅
投资郊区别墅和市区边缘的低密度住宅是不同的。别墅本身是第二居所，搞得不好，就是给保姆买的逍遥宫。而市区边缘的低密度住宅，则要了解附近规划如何，是否在不远的将来交通有明显改善，是否有足够的“有钱人”可能看上这里。对于一些闲置的郊区别墅，可以采用先找租客再买的方式，甚至先从发展商那里租来再转租给租客，若感觉能长租，可再办理购买手续——就是先做中间人，然后做房东的投资法。
谈了这些房产品种，我再对一些类型做些比较，让大家心里有谱：
外销房VS内销房
商品房中也有外销房和内销房之分。一般来说内销房的价格比外销房低得多。外销房的租金要高得多。因为内销房供应量太大，租客都是创业阶段的年轻人，房租能省则省，不是摆阔气的时候，所低价位的竞争很激烈。但是，从另一方面来说，一旦所投资的外销房押宝没押准，就会更惨，它的月租金甚至支持不了供楼款加物业费、采暖费等消耗。
现房VS期房
买期房的好处是：一般项目初期的认购价和开盘价较低，并能挑到合适户型，升值空间较大，风险是：实际交付的现房和承诺可能有出入，影响投资预期。
买现房的好处是：眼见为实，尤其是社区氛围、物业管理已成熟的现房，更好考察其投资回报。但是谁能保证现房留着的就是好房呢？
一手房VS二手房
一手房的小区环境比二手房好得多，而且首付价格相对较低。但是近年来一手房房型越来越大，总价低的房产不多见，而且交房时间没有保障，质量也不明了。二手房的房产虽然清楚，但首付高，各种税费高、手续复杂且租金上不去，所以门槛并不像想像的那么低。
商住楼VS住宅楼
商住楼名义上是商务、住宅两用楼，实际上是两边都不靠的边缘房产。如果一个项目是住宅，那么依照目前国家的法律，将不能以此为办公地点注册公司，也不能挂牌；如果一个项目是办公楼，那么它除了产权只有50年外，其设计标准和基本建筑装修也多是按照办公楼设计的，不适合居住。所以对于又商又住的楼来说，公司会不满意自己办公楼里每天出出进进一些抱着孩子或者提着菜篮子的保姆，住户会不习惯自家楼里总出现一些陌生的、各式各样的生意人。所以，投资这样“商住”项目的结果将是：买了房子找不到租客。
就我来说，我喜欢投资那些二手房。买二手现房，我称为买蛋鸡，因为二手房的状况都摆在面上，只要你利用概念去分析，可以从周边的环境，流动人员的结构来判断你可以圈定的租户，购下之后就可以直接产蛋，收取租金了。
我特别爱好的是小户型的房子。因为小户型的房产优点总价低，首付低，月供较少。即使你想出手，接盘的人也相对多一些。它的抗跌力较大户型的房产要好一些。深圳市地税局根据税法的有关规定，对私房租赁税收进行了调整：房租月收入低于1000元的，将免征3%的营业税及城建税和教育附加费，同时免征个人所得税，只征收4%的房产税和0.1%的印花税。对月租金1000元及以上的，按8.22%综合税率征税。以此计算，2005年1月1日起，私房出租业主的税收负担将降低接近一半。而对小户型来说更为有利。
按杭州的状况，在八十年代末九十年代初的时候建造的小户型一般设计合理，有室有厅有厨有卫。时候再早或再后的小户型都有些先天不足，要么就是杭州人所说的破套，就是厨卫不在套房内部，而是要通过公共的走道，产权倒是划在每户的名下的。九十年代以后，为了解决回迁户，也有不少小户型面市，设计有的很不合理，有的没厅，厨房和卫生间都很小，这样的房子要经过自己的处理，隔出一个厅，才能住得舒服，杭州人称为“孤老套”，大概专为那些没有经济实力，但不得不安置的孤寡老人所设计。因为杭州九十年代后期的商品房房型设计越来越大，150平米都只是一般大小户型，所以小户型的地位就有些独特。
一个好位置、好户型、环境不错的小户型，可以用相对低的投入获得相对高的投资回报率。同时，对于大多数自住型客户来说，小户型也只是一个过渡性产品，在若干年后，有了更大、更舒适的房子后，小户型可租可售，“滚动置业”也就成了大部分都市白领的美好设想。
所以这时地段是租金高低的主要决定因素，但房屋的装修情况和屋内配套设施是否齐全也会对租价造成影响，一般承租人都愿意选择带简单装修，家电配置（如彩电、冰箱、空调、热水器等）较为齐全的房屋。小户型缺点是单价高，户型设计相对不合理。
相比之下，前两年可能投资期房更有利。因为投资期房获利更高，等期房变成现房，甚至仍处于期房期内，就转让房产，可以收回资金再投资其他期房，这样短期内就可以获得可观的回报。投资期房想要获利，关键就要求房价必须能在短期内快速上升。
但是情况也是在变化的，因为前两年的期房的涨幅已探顶峰，估计如要继续上扬，时间则要拉长很多。所以投资期房可以称为买肉鸡，如果你想把这肉鸡养得，就得自己先花钱养着，每月交纳不菲的按揭款。
目前国家在动用一切杠杆杜绝炒期房的行为，那么势必会在银行贷款、转让方式等多方面来加以限制，这样一旦后手无法接盘，期房投资者只能被动承受，无法退出。
而且期房有一个缺点，就是房产及周围的设施都没有成形，如果房产附近的设施没有到位，那么会给出租带来很大影响，那时你除非是继续养它，一直养到有地方收容，然后把肉鸡卖掉。
投资二手房，期望短期内房价大幅上涨以获取高额差价的愿望不太现实。但投资现房则风险要小得多，一方面可以随时抛售，另一方面还可以出租获利。
另外几个渠道也可以买到合适的房产，只要你留意：
拍卖房
目前，银行正在进行企业化改革，其中重要的一环就是尽快处置、盘活不良信贷资产，为了加快清理速度，银行对一些属于不良贷款的抵押房产进行集中拍卖。因此，从拍卖房的市场供给上看，还是有许多拍卖房可供投资者选择的。并且，二手房按揭业务近期开始参与到了抵押房产拍卖的领域中，只要具备按揭条件的普通市民皆可以申请该业务，这使得更多的人可以参与到房产的拍卖中去，使得投资拍卖房产的门槛和成本降低。以拍卖的形式购买二手房的最大优点就是投资者可以自己定价，自主定价意味着投资者可以对自己的投资成本、投资决策拥有主动权，而这正是成功投资的基础。
清盘房
清盘房就是楼房卖到最后剩下的少数几套房，清盘房还是很有投资价值的。首先，房屋已经建成，没有晚交楼和烂尾的风险；其次，清盘房价格基本回落到了实处，开盘售楼前期的轰轰烈烈的炒作造成的价格虚高已经不复存在了。
急转房
急转房是指业主由于某种特殊原因需要在极短时间内出手的房屋。根据“在家”市场研究中心近期的一项二手房消费者的调查显示，由于急需用钱等目的而出售手中房产的业主占到了9%，在今年北京市二手房成交量大增的背景下，这一比例意味着有很多数量的急转房可供投资者进行投资。“在家”市场专业人士指出，如果能够碰上有业主急于出售房产的话，千万不要错过机会，应该尽量在第一时间抓住成交机会，急转房的投资机遇不容错过。
法宝之三：重要的第一现场
在刑侦处，所有的刑警都会告诉你：第一现场就是答案。对于购房者来说，你要购的房产就是第一现场，你一定要争取第一个到达，第一个决断。
市场处在不断地变动之中，好的机会是会转瞬即逝的。如果你能在一处房产上少投入3万，那么这省下的钱就是你的净利润。积少成多，你完全可以运用这些省下来的资金再购置下一个房产。所以你得盯着市场，仔细地观察、适时地进入，是很重要的。
有一天晚上我的邻居来找我聊天。这是一对退了休的老夫妻。先生原来是一般的机关干部，妻子原来是工厂的职工。两个人现在住在一套60多平方的房子里，因为儿子没有房子，所以他们想把自己的房子换得地段差一点、大一点。知道我对房产有研究，所以特地来问我。
通过聊天我知道老两口手里还有三十多万元钱，留着给儿子办婚事和买房子等。因为儿子岁数还不大，所以钱都存在银行。
我建议老两口还是为儿子物色一个小套，否则两代人住在一起也多有不便。如果若干年后儿子的房子还不能落实，那就对换一下房子居住。老两口说这个主意不错，但自己年纪大了，吃不消天天出去看房。
我说那也不要紧，你们只要天天上网查看，杭州的房产网太多了。房主发布消息的方式很多。有一些房主会通过网络自动配对而不通过中介的，你只要盯着这些房主，就能找到合适的房产。
后来老两口足不出户地在网上寻找，经常来询问我一些情况。有一天老两口果真找到了一个好房产。在市中心，一室一厅，价格在26万。老两口按电话打过去，原来房主已经搬离杭州，所以想把房子卖了。老两口在电话里详细地询问了房产的情况，房主因为怕来回跑不方便，所以也讲得特别仔细。老两口特地去查看了地段，表示满意。房主和他们约了时间看房。老两口一看之后就下了单，他们当天就找了一家中介公司把合同签了。到银行交了首付款，房主把三证和钥匙委托中介转交。这样一套便宜房子就到手了。
所以说只要有时间，你就能找到好房源。我自己是网络也看，有房源的报纸都买来，花一点时间扫一下就是了。这也是一种方法。
我说过，二手房的抛房情况千差万别。所以，有的房主对自己的房产没有明确地了解，或是因为急需用钱才会把好品质的房产低价抛出的，那时就看你有无机会拣这个大西瓜了。
一般房主会在网上自行发布信息和委托经纪人公司发布。这时你、其他购房者和经纪人公司都会来争夺这块宝。特别是经纪人公司，会凭借自己优势，直接用现金购入，然后作为自己的房源再次发布。这时，他们会采用公证的方法，把此处房产的转让权、收益权收归到经纪人公司的名下，无需交纳交易费用，直接代替房东和下家商谈。有的时候是经纪人公司代理这个房产的转让，由于上家的诚意，所以他们只要尽快落实下家就能做成这笔生意，这时经纪人会显得非常主动，向我们这些留下联系方式的下家一一通报。
有一次，我接到一家经纪人公司的电话，告诉我某处有一个房产，我仔细询问了地段和房产情况，表示有兴趣，经纪人就告诉了我看房时间。等我按时赶到那里，发觉里面竟然有十来个人。房主是一个近五十岁的男人，周围都是赶来看房产的下家。从脸部表情看，人人都对此房产有兴趣，于是一场看房会变成了临时的拍卖场，大家纷纷加价，想把房产买下来。现场十分混乱。房主显然是始料不及，饶有兴趣地看大家加价，缄口不言。我看价位已经超出了心理价位，就提前退了场。后来我打电话去问经纪人，经纪人说房主出差去了，不知道最后有没有成交。再过一星期，我发现网上又出现了那处房产，价格比当初提了30000元。
这让我下决心一定要在第一时间看房产。有一次，我提前了半小时到达某处房产，然后等了经纪人，一起上楼。房东向我介绍了房产的情况，我看没有什么大出入，就摸出提前准备好的3000元定金，表示愿意按房东的价格购入这个房产，让经纪人作个见证人，我把定金付给房东，第二天去签意向书。经纪人有些喜出望外，答应作见证人。房东显然没有料到我这一招，还问我：要不要去和家里人商量一下？我说：我决定了。这下房东无话可说，收下了这笔钱，并答应第二天去签意向书。
但是第二天房东反悔了，因为另一个经纪人公司带去的客房出了比我高的价格。鉴于我们有约在先，房东提出两条解决方法：一是我提一点价，他优先把房产卖给我；二是他双倍还我定金，我们的约定取消。当时我不同意加价，只好同意了他第二种方案。这样我看了一趟补偿到了3000元，但事后我觉得没有得到想要的房产，还是有些不甘心。我想下次最好让经纪人把意向书带上，我们可以草签一个意向，然后提供更多的定金，让房东好好想一想反悔的损失。
我之所以会有这样的决断力，那是由于我有丰富的积累，对房产有明确的认识。当然，我不是活地图，想要把杭州的房产搞得一清二白是有难度的。我的方法是锁定某些区域，计算合理的价位，等机会一出现，牢牢地抓住它。
法宝之四：差位进入法
这是我的一个朋友的故事。这个故事告诉我有时自己的经验并不全面，你必须要不断地接受新的信息，和同行们交流，才能得出更全面的结论。
每个城市都有不同的区域重点，有的是政治区块，有的是商业区块，有的是文教区块，有的是住宅区块。为了保险起见，我们会选择那些距商业区和文教区近一些的地方投入。
我的一个朋友刚入房产投资业，不知哪里投资好，所以满城地转找房源。有一天她打电话告诉我在火车站附近找了一处房子。我印象中火车站附近非常拥挤，而且周围的商店规模不大，也没有什么大的商务楼，而且报上分析了几个地块的租赁形式，火车站所在的城南块一直在交易中处于最下端。所以我建议她另外另找一个地方。她又找了几个地方，但还是看好火车站区域。她说了几个理由：一是杭州的轮廓中南方是和景区最近的地方，从她找的房子到杭州市民最愿意去的吴山只有十分钟的走程；第二个理由，随着钱江时代的开始，城南的房子房价往上走的趋势比较迅速，而这个房子到江边也只有三站路；第三，以吴山为中心的商圈正在形成，许多商业楼正在慢慢向这个区域延伸过来；第四就是交通上的优势。离火车站走路有七分钟左右的距离，火车站有各类车开往城市的各个方向，而且是起点站；第五这个小区的本身比较成熟，生活比较方便，而且单身公寓这个档次的房屋，她准备作一个比较精到的装修，已吸引周围的白领。
我特地去看了一下，觉得这个区域我平时不太注意，其实这一大片住宅已经和车站有一段距离，是比较安静的地方。而且根据市府的的规划，这一带附近有两个小街会在近期改造，这样很有可能会增设更多的公交线，同时，可能这类房型在周围的房产中不会过多。
通过装修，朋友把这个房产租了出去，初步的成果还是可以的。如果当周边的商圈再成熟一些，估计前景还要看好。
通过这件事，我又对周边的区块进行了考察，特别是那些房价还没有走高的区域，发现了几个地区也可以纳入挑选的地方。
这是由于市府的道路改造、公众设施的完善和旧小区的改造，使某些原来并不看好的房产增加了许多附加值，从而变成了好的区块。
旧的小区房，景观设计一直不如人意，没有可以散步休闲的地方，这是二手房与商品房很不一样的地方。但是附近有公众休闲场所，就弥补了这一不足，而且是等于免费使用了这些附加值，所以在选择时可以考虑有公共大景区的地方。
法宝之五：在房价最高时买进房子
一般人买房子，也是追高不追跌，这样的话，可能会加大投入的风险。而且，众人也喜欢在高价位时抛出旧房，以期得到最大利益。这就是双面刃，一方面，你有可能会为这个房产付出更多的资金；更一方面，只有在高价位时，才可能有众多的好房源同时出现在市场上的局面，这就意味着你会有更大的选择余地。
二手房交易买卖双方的角度和心态各异，卖方总喜欢拿同地区商品房来类比，开价与商品房差价不大；而买方总强调一个“旧”字。那么究竟以什么样的价位买进才算比较合适呢？那你就得心中有谱了。
首先是房屋因素。房屋竣工后即进入折旧期，所以按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率为-2%；另外旧房的套型落后，功能陈旧，这同新建商品房无法相比，“三小”套型（小厅、小厨、小卫）扣减-10%。此外，楼层对价格也产生影响：1层和5层为基准价，5层和6层为-3%，7层为-5%，3层和4层为+3%，若是楼顶则-5%；而朝向如无朝南外门窗，-5%。
第二个是环境因素。在同一地段，旧房的小区环境会逊色新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣的。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减-5%，拥有省、市重点中小学的+15%。
再就是外观因素，一个房产如果外观很旧很难看，那么里面装修得再好也无法把高档次的客户吸引来。如果旧房经过外观的重新涂刷，让人能中看一点，那就还行，否则除非在价格上有大的诱惑力或其他考虑，尽量离那些老房远一些。
根据上面的公式，你可以依据房产附近的商品价格大致为你买的房产搭个脉。
另外你可以去查一下城市的土地基准价，每个数据每年的3月会公布一次。根据城市土地使用的级别，都有一个土地等级的区域和相应的价格。
现举个实例加以验证：某住宅1993年建成，此房位于6楼（共7层），建筑面积50平方米，属二级地区，房屋结构为混合一等。得出“三小”套型：-10%，折旧率12年×（-2%）=-24%，楼层：-3%，朝向：南北，非小区和无物业管理：（-5%）+（-5%）=-10%，重点中小学区：+15%，心理因素：-8%；如当地商品房价格为10000元/平方米，求得：10000-（10000×24%+10000×10%+10000×3%+10000×8%-100500×15%）=8200（元/平方米）。因而此房的实际成交价格41万元左右。
前两年杭州的二手房价格往往可以达到租金的120倍这个比例。即如果你这个房产可以得到的租金为每个月1000元，那么花12万元买这个房产是比较合适的，但杭州这两年的二手房价格，已经远远超过了这个比例，这就意味着，投资的利益与收回成本的期限会远远拉长。
而且，说高说低，都是一个相对的概念，因人而异，因时而异。所以我理解的高低，是在自己能接受的最大限度之内。如果你手里只有很少的钱，更要去投一个高档的期房，以追求利润的最大化，那就是投机的做法了。这两天看当地报纸，说新一代的房东投资商品房，负债率相当高，有的甚至达到了每月总收入80%，在这种情况下，要充分地考虑到投资房产的风险。
而现在政府对期房的转让措施只会越来越严厉，这就意味着你的想法在短期内兑现还是一件比较困难的事。这时你得思量一番，看你应该怎么办。如果你一定要冒险，那也是你的自由。
法宝之六：抛绣球的时间
房产到手，等人入住，就像向人抛出绣球，什么时候才是最佳时间呢？
房产购入自交付首付款到拿到三证，其中有两个多月的时间。一般的购房者比较慎重一直拿到三证后才去装修房子。这样的话你可能会错过较好的出租时间。
一般租房我们都愿意采用较长时间的租期，比如一年，这样我们减少打点房产的时间。而市场上，租户一般是在农历过年之前将租房告一段落，腾出春节的空段节省租金，然后到了开春之后，租房高蜂到来。各路英雄杀到城市，房租价格呈可喜上涨趋势。
所以如果当你是在年底购入房产，那有可能拿到三证会在春节之后，那时再作简单装修，你就错过了时机。
我是这样解决的。和房东沟通，要求在购房合同中：把“三证拿到后交钥匙”改为“首付交付后拿钥匙”，这对房东是没有什么影响的，因为已经要出售这个房产了，又何必在乎交房的早晚呢？而且他拿余款，也一定要在房产证过户之后才能拿到的，这个过程由政府有关部门完成，买卖双方都没有办法提前。再者，如果说房产过户不顺利，下家可以保证恢复原样以打消房东的顾虑。当然你可以通过经纪人转达你的这个意思。
拿到房产后尽快把内部处理好。临近年关，要找装修工人也不是那么容易的。然后在年前把房子通过经纪人和网络先挂出去。价格写面议或是你理想中的价格，不要因为是出租淡季先自降价。就算你提前启动而已，想想即使年前租不出去，还有年后的大好市场，不要因为一时的“气短”而失了财。从另一个角度，租户也会在这个时候考虑下一年度在哪里租房的事情。等着有充裕的时间来安排春假，打点行李，年后可以不急不慢按时上班，不必早来几天，风风火火地找地方住。所以，年前也是你出租的一个好时机。连上年后的一个来月，算是出租的黄金期吧。
还有一个方法是借用租赁的时间装修。房产客户看好了，提出想铺一下地板、想装一个窗帘这样的小问题。那可以啊！你得先签下租房协议，先交纳定金，因为我这可是为你度身定做的，所以请你抽个时间，我请专业厂家为你搞好。这样做你既满足了租户的要求，又使房产不致空置。
法宝之七：漂亮的姑娘容易嫁
一般房产买下来之后，我都会对房产作一番简单地装修，并配置一些简单的生活用品，然后将房屋出租，这样可以将短期的资金回报转换为长期的投资的行为。在这个时期里，投资者既可以避免房屋空置所造成的损失，还可以继续观察市场动态，寻找更合适的时机收回投资。如果打算长久地做房东，你可以搞好市场调查，找准定位，并有一定的耐心，打到一个好房源，靠长期出租房屋来获取利润。
这里有几点你要特别注意：
切忌盲目装修。
在进行这种类型的房产投资时，要尽可能选地段好、周边设施齐全的楼盘，如在学校、集市附近的单身公寓。另外，在装修布局之前一定要结合地段经营状况以及房屋建筑结构，确定装修之后的楼房的使用性质以及目标顾客进行装修。因为你的客户是不特定的，所以你应该把房产装修得尽量让大多数人认可。不能依照自己的口味对房产大刀阔斧地动作。尽量避免那些时尚元素过于强烈的东西，不要让色彩特别强烈的对比，也不要流露出性别的倾向性来。
尽量增设便于移动的设施。
如果你选的房产地段好，附近的租赁人群档次比较高，还不妨可以考虑对房屋进行相对精细的装修和更加齐全一些的设施配套，配置如热水器、空调、彩电、洗衣机等家电用品，有些甚至配备了宽带网络、电脑等高科技产品。这样，就可以将房屋出租的对象锁定为有较高收入、讲求生活质量、对住房条件有一定要求的城市白领阶层，和在这些城市工作的外籍员工身上。在客户完全确定之前，尽量少增固定类的家具，这你可以根据客户的要求增加，但不用提前准备。因为有的租户会有自己的准备，这样就不会让你添这添那了。
装修的其他窍门：
安全性能要求比较高的电器，可以通过二手市场买进，要买那些有发票和凭据的电器。这样价格与性能都比较有保障；保障说是因为老住户多，多用蜂窝煤的原因，到旧货市场去买一些家具，不要买易损坏的家具如折叠桌之类；
配件要用优质的，如手笼头、门把手等。
法宝之八：学会和经纪人眉来眼去
接下来我要告诉你的是有关经纪人的话题。老实说，前两年我对保险推销员很头疼，现在我对房产经纪人很头疼。为什么？因为他们中的素质相差得太多，有的可以说是比较专业，而且很讲信用。有的你就感觉就比较一般了，一问三不知，讲的话你还只能相信一半！同时，你如果以为他们是专家向他们咨询，你会上大当的！在我想买卖房产的时候，你可能是他们上帝，一交了委托金，你求他们都没有用！但是你不能缺少他们，因为在出售房产这点上，他压价的心情可能比你还急！所以你要学会和经纪人打交道。首先是要尊重他，和他交朋友，让他真心诚意地为你找到好房子。另外对不怎么职业道德的经纪人，要严防死守。我讲两个故事：
第一个故事：浑水摸鱼
刚开始投资的时候，我经过和房东一轮回合的较量，成功地把房产还掉了10000元左右，所以我还沾沾自喜，以为自己是个老江湖，不会挨宰。但我还是上了一回当。我一直想购入一个城中心的房产，而市中心的房源一直稀缺。为此，我专门在那附近的房产公司留了自己的电话，让他们一有消息就告诉我。
有一次经纪人打电话报喜，说有适合我的房产出现了。房主和他的关系特别的好，钥匙都在他手里。机不可失，我马上去看了。杭州上世纪九十年代后期有过一段住宅“旧包新”的时期，旧房子经过外墙涂刷，已经看不出年代来了。所以我看的房子外观还可以。一走进楼道，觉得有点陈旧。经纪人说是因为老住户多，多用蜂窝煤的原因。一进这房子，里面没有装修过，一样东西也没有。那时我就产生了观测误差，我感觉房子总体应该在30平方米到32平方米之间。
经纪人说，有36平方米呢，我想可能是我判断不准确的缘故。
看完房子，我又问经纪人这房子是哪一年造的。
经纪人说，房东报是1996年的房子。（注意，是用房东报的，而不是自己看到的房产证）
我表示要和房东见个面。
经纪人就说：“房东最近很忙，都联系不到。这样子，你如果有意向，先签一份意向书，提出你的要求，我们帮你谈。”
就拉我到了经纪人公司，立马刷好一份意向书。我签了字。
经纪人又说：“为了表达你让我们完成这个房产的诚意，你先交10000元的意向金在这里吧。如果谈不好我们就还你。”
我就说：“你先帮我算一下整个的费用。”
经纪人就一通计算，告诉我一个数字。我一看说：“这个费用恐怕太高了一些，我要求净出手你帮我谈下来。”
经纪人为难地说：“这笔钱是上交国家的，不过我可以给你跟评估机构通融一下，让他们把估价做得低一点。帮你把房价再还一点下去。”
我满心欢喜，所以就交了意向金。
几天后经纪人又来报喜，说房价已经谈妥了可以来签合同了。
我兴高采烈地赶去签购房合同。
经纪人把房主也叫来了。房主一见我就说卖亏了卖亏了都卖一个面子了。经纪人帮腔说你看大家都很有诚意的，吃亏就吃亏点吧。边拿出三证来让我看。
我一看发现建房是1993年。而且面积是33平方米，都比经纪人说的差了一点。就问经纪人怎么回事。
经纪人说，可能是我当初记不准确，又没有相差多少。我听听也就作罢。于是签了合同。经纪人再让我补交15000元的交易费用。我一听叫了起来：“怎么会有这么高？”
经纪人说：“这钱是交给国家的，哪个经纪人做都一样的。”又给我看了一张细单。老实说，我也没有那么多功夫一项项地去核算。所以就算成交了。
等经过的次数多了，我知道里面其实是大有名堂的。
房子有两种，一种是商品房，一种是房改房，房改房买下来之后叫私房，这里要补交一笔土地转让金的。房产在购进一年内出让的还要交一笔综合税。卖我的房子是黄牛让给我的，买进不满一年，10000多元的综合税就让我全交了。
我得到了教训，以后买房得有几个小秘诀：
一是要看有装修的房产，那说明前任房东不是黄牛，不是待价而沽的，而且里面最好连装修一起让给我，这样我可以省下一笔购置电器的钱。
二是一定要在交钱前先看清三证上的数据，问清有无税等。
三是在交易前一定要和房东见上面，全权委托不可靠。
第二个故事：信口开河
你去买房，经纪人就能把一套破房说得像朵花，你去卖房，经纪人又告诉你房子出手有多难。我有个朋友去经纪人公司看房源，又说自己是买这个房产出租的。经纪人公司马上把房子推荐给她，又拉她看出租价格，是多少得低出高入。朋友就有些动心。她来问我。我说：“你到附近换个地方去，说要租房，看看他们怎么说。”结果价格相差了一大截。
朋友很纳闷，说我明明看到他调出来的出租价格的。
我说：是登记价格还是成交价格啊。
外行人是搞不得经纪人公司的“行话”的。
我和经纪人公司交道打多了，就和其中许多人熟了起来。有一次我看到他们有一个记录本。上面记录了房源和联系人，备注一栏有的地方有个“*”；买方情况记录也一样。就问这个“*”是怎么回事，是星级客户啊。他们告诉我说，这代表诚意，没有诚意的客户我们不会好好为他推荐撮合的。我笑着问：“我的名字后面有没有星啊？”经纪人笑着说像你这样的老主顾也得看着，不能把最差的房子给你，也不能把好房让你占绝了。
其实我倒觉得好房子一般都是我自己由网上淘来的，而不是经纪人给我推荐的。你尤其不要相信特别推荐的户型的房产，十有八九你只会降低自己的判断力。
还有一次，我接到一个经纪人的电话，告诉我他有个朋友的朋友有套好房子要出售，成色很新，最适应你了。
我就问了地方和价格等情况，实事求是地说：“房子好是好的，不过太远了。”
经纪人说：“不远不远，那的交通有多方便啊，今天这里有好多人一起去看房。朋友说他已经有了一个交易对象，因为关系好，给我最后一个机会，不要错过啊。”
我说：“你误会了，我是说我的房子要出租的，所以这房子离城里太远了。”
经纪人说：“这房子最适合投资了。你不是住吧，你不知道，那里的房价都快上万了，这个价格你都找不到了。”
我说：“那你知道那里一个小套可以租到多少啊？”
经纪人说：“两三千没有问题的。”
真的把我当成了弱智。
还是用个方便的办法，锁定你的区位和房价，该出手时就出手，让经纪人牵着鼻子团团转，你还真得像个巡逻兵了。
法宝之九：攻心为上
经纪人为了尽快拿到佣金，一般情况下，他都表示愿意和房东去砍价，但是你不要都信以为真，因为有的价格可能就是经纪人涨上去，然后借砍价之名把价格标到房东的开价上。所以你一定要求自己和房东谈，并且把和房东谈作为让经纪人担负居间责任的前提，千万不要让经纪人全权代理你的谈判事宜。
房东自然对房子的情况了解得多，你在和他（她）谈的时候，一定要注意摸清：
房子已经挂了多久了，有多少人出价，出价多少，可作一个参考系数。
房东售得屋款拟作何用途，如房款并不急用，则不易杀价。
房主想多长时间内必须卖掉此房屋？
你也要房东知道：
你购房是自住，而非转卖。
你对房子有兴趣，同时提出房子在结构，采光，环境等方面的问题请他解答。
表示你的诚意，但也表明你并不着急。
在知己知彼的基础上可以杀价了
一剑封喉：暴露房屋的缺点，使卖主对房价失去信心借以杀价。
拖延战术：若房主想急于脱手，可刻意拖延时间，等到临近期限时给予杀价。
合伙战术：告诉房主要与家里人商量一下，所出价格需商议同意才行。
欲擒故纵：对于所看的房屋，明明中意，仍表示不喜欢，借此杀价。
法宝之十：花银行的钱，挣自己的钱
根据现金流的原理，你不合适一次性付完房产。少还利息，那是一般人的看法。你必须看到现金流的另外一面，即可以用本该立刻给房主的一笔钱来投资其他获利更多的项目，否则你就只能在细水长流中重新积攒现金了。
所以我一律采用银行按揭，而且采用等额还款的方式。这个方法有利于你保持一个比较富裕的现金状况，而且在我考虑提前还贷的时候计算可以简单得多。
你只要想的是按揭几成几年还清。
还贷的年限和你对钱的需求时间有关。现在房价越来越高，短线付清显然不是一个首选的方法，但是时间拖得越久，未来不确定的因素也就越多。这是一个很矛盾的状况。我建议你在12到17年之内还清贷款，这不是我的幸运数字，但我就是那么做的。我还建议你在财务状况比较好的时候缩短还贷时间。
按照现金流的要求，如果你能用较少的资金撬动一项资产，让它产生利润，这个比率是越高越好。找个比方来说，你买了一处价值25万元的房产。你有几种方法，第一种：你全部付清；第二种：你付一半，余下的按揭15年；第三种：你付三成，余下的都按20年银行贷款计算。
按房租每月1200元计算，我们来看一下这三种情况的收益比较：
第一种情况：你的投资回报率为5.76%，现金流量为每月1200元，贷款额为0；
第二种情况：你的投资回报率为11.5%，现金流量为每月1200元，贷款额为每月1008元；
第三种情况：你的投资回报率为19.2%，现金流量为每月1200元，贷款额每月1158元。
明显的，第三种回报率最高，第一种的回报率最低。你明白了吗？虽然你收入是净14400，但是你的投入额太多，以至于影响你再次投资。
所以你可以选择按揭付款。你还可以选择第二种方法，而把贷款年限放为20年，这样你每月的还贷款额是827元，你可以一个月收300多元，每年的现金增加了近4000元。20年还息共达73650.23元，而按15年还息计算，利息总额是53397.75元，多还了20000元左右，但是你可以利用到手的现金进行再次投入。而按收入总量，5成按揭15年收益额前15年为14400元，后5年为72000元。5成按揭20年总收入为60000元。所以你的收益与你家庭的需用有关。如果你现在35岁，孩子开始上幼儿园，那你不妨采用15年或17年按揭，这样你的孩子上大学时，这些租金正好可以用来补贴增大的需求。而如果想用现金再次投入，可以延长还款时间，掌握更多的资金。
投资率还和周围房产的结构、人员的流动和银行利率等因素相关。
所以你应该做几件事：
一是加增房地产的信息流量
这方面如果单靠一两个小业主要全面掌握了解是不够的。我在买到第五个房产之后就在圈内小有名气，一般朋友同事都会来问我有关房产投资的事，我实际也从他们的咨询中得到许多信息。面对正在来临的小房东时代，他们建议我建立一个平台，互通信息，加强交流，同时通过专业的咨询和操作，把小业主的资金纳入统一地管理，这也是我想做的事情。
第二是核计银行的贷款率
房产投资率与银行的贷款率关系十分密切。
借钱容易还钱难，用房地产来保值，究竟有多安全？答案取决于未来利率加升的频率和幅度。从历史上看，房地产价格与利率成反比，利率升得越狠，房价承受的压力越大。这两年来，为刺激经济增长，全球利率水平差不多降到40年来最低，人们借钱要付的利息，也是40年来最少的。而最近利息将要上调的消息，将许多投资者的眼球重又拉回到银行身上。但我认为，利息上涨，必然带动整个经济的命脉，利息增加后给百姓带来的影响也是双面的，因为利息涨，贷款率也必然涨，那样商品的成品也会增长，会引起通货膨胀的危险，所以增减利息，银行都会采取很慎重的态度。
我有一处房子操作的时候心急了一些，如果我再把还贷时间延长5年，那么现在我每年就有5000元的纯现金收入，但我在办按揭的时候犹豫了一下，现在我每年只有1200元的净现金收入。但情况也不算太坏，有70%的人投资房产现在只处于基本持平的状态，而有的人还在用自己的钱付按揭！想想你投资房产的初衷吧，这样做可是不理性了！
提前还贷有几种方法：
第一种：供不变，将还款期限缩短。
第二种：减少月供，还款期限不变。
第三种：月供减少，还款期限也缩短。
其中以月供、贷款年限同时减少的还款方式最节省利息。如果个人的经济能力允许，选择这种方式也不错。
不还钱如何减少利息假如借款人手头没有足够资金可提前还款，但又想节省利息，那么还有缩短贷款年限、变更还款方式两种方法可选择。
法宝之十一：网络传书
为了熟悉房市，我经常在房产网上逛。网络不仅为我及时提供了各种房产信息、政策信息，也提供了可以对照和比较的数据和资料。更为可贵的是，网上有和我一样关注房产的平民，和我一样，他们同样没有什么强有力的后盾，在虚拟的空间内寻找志趣相投的朋友与善意的关怀。
有一次我想买某一地块的房产，又不知道那里的房型，所以在网上发贴。一天内居然听到了五六个声音。纷纷向我献计献策，提供情况。其中一个名叫“一声吼”的朋友说：劝你另想出路，那有一个臭水沟。我还将信将疑，循址找去，果然如此。可见网络朋友的侠肝义胆。
还有些见解独到，思想犀利的朋友会通过BBS将他们对房产的真知灼见贴在网上，读来真是与我心有戚戚焉。下面我把这些网络房产经典语列举一二如下：
“关于收入与房价比，我不想再啰唆了。中外房价收入比的差距的合理性，恰恰就在于：中国的收入是高增长的；外国发达国家的收入是稳定的（稳定就是不增长）。把30年的收入加加看就明白了！”这是说明为什么国外的房产与收入比例不能与国内的收入比例作参考的理由；
“风险投资如果能够完全预测的话，那发财的就变成多数人了，这是不可能的。我说过：大多数人都认识到的机会就已经不是机会了！如果真像你说的大多数人都已经知道房价还要涨，恐怕现在杭州的房价不是10000，而是50000！有人说把钱交给我，让我保证他有20%的年收益就可以了，我说你找银行去吧！”这是说投资者的思维与一般思维之间的距离；
“利率问题我已经专门发表过文章了，这里简单说一下我的结论：在利率处于历史顶部的时候要将钱长期存银行！在利率处于历史底部的时候要买保值的实物资产！道理自己想吧！”一语道出了通货膨胀与实物保值间的关系。
在没有进入房产投资之前，我对这些网上言论充耳不闻，但在进入房产投资市场之后，我关注起这些纯民间的声音来了。平民中不乏聪明人，网络往往成为他们高谈阔论的场所。听听他们的意见，你会觉得受益匪浅。
涉及投资，你肯定会想到风险。风险是怎么形成的，风险是不是可以防范呢？有人会说，凭直觉；有人会说，凭规律；有人会说，凭消息。那么，房产投资如何找到风险的指向灯呢？如何去预防风险呢？