2.“观”交通位置来看地理位置是否优越
很显然，地理位置的重要性是选择店铺的重要指标，然而随着商业地产的不断开发和深入，位于市中心良好位置的店铺将成为稀缺产品，城市向外发展延伸也不断地再创造出一个又一个的亚商圈环境，所以，投资者如果简单地锁定市中心区域为投资目标，将丧失对店铺价值投资的更多机遇。
除了市中心商圈和区域商圈的位置差异外，物业本身的交通也值得重视。不是每一个市中心物业都能赚得钵满盆满的。例如，位于上海市南京西路的中创大厦，其地理位置是很多外围开发商所羡慕的金窝窝，但是其狭窄的展示面，紧张的停车位置大大地限制了现代商业的需求。在选择店铺时，需要多观察开发商们为商业预留的停车位数量，多观察外部人流或车流进入项目的难易程度，只有容易到达的店铺其未来商业发展空间才会大。
3.“观”企业背景看店铺投资是否可靠
企业的背景是投资者经常忽视的环节，好的企业代表投资实力、建筑品质和良好的资信，他们不会为节省一点费用而去选择便宜的建筑材料，也不会盲目地为回笼资金而不断地打广告推销店铺。他们会花更多的心思和精力去研究商业环境及周围市场需求，恰当地规划店铺的定位，以一个适当的价格和品牌的价值来定价店铺。他们的高售价是可以理解的，因为企业更多注重的是能够永续经营的品牌，所以在选择店铺时应更多留意开发商的背景。
4.“观”房屋楼型看店铺是否符合业态
完美的店铺是矩形，而圆弧、棱角过多的店铺都会对经营者的商品布局有所影响，从而造成店铺面积的损失。尤其是经营百货零售商品的商户，其面宽和进深的恰当比例约在1：3，因为商品需要适当展现，利用有限的店铺橱窗可以展示小店商品的风格。同样丰富的商品，如果店铺的进深比例不恰当的话，由于不能让有意购买的顾客一览无余，所以顾客必须深入店铺才能“淘”出所需要的商品，这样也就自然影响顾客的购买概率。
当然多棱角或形状不规正的店铺并不是任何商家都不喜欢的。有些企业则可对其充分利用。
5.“观”价格收益看店铺未来收益
总体来看，90%的投资者所关注的是眼前利益，这是无可非议的，价格是一切经济的基础，收益高低也是决定店铺投资回收快慢的主要标准。但是，往往投资者在购买店铺的同时忽略了店铺未来价值的增长。
店铺的价值不是简单以价格来衡量的。店铺的价值主要显现在地价增长从而拉升店铺的价值，商业的成功运营或人流的会聚拉升店铺的价值，物业的稀缺性同样也会拉升店铺价值。店铺的价值研判是需要有专业的商业公司来研究的，因为其具有很高的专业性，就如2008年的股票市场，在经历一番洗牌震荡之后，越来越多的声音呼吁投资者选择价值投资，同样店铺的投资选择中也应该多考虑价值因素。
店铺投资的“五观”论是快速分析投资可行性的简要方式。在实际投资中，仍需要投资者善于运用基础理念。只有不断地从实战中吸取经验和教训，投资者才会不断地提升自己，从而获得更多的财富。
九、店铺投资成功与否在于技巧
1.店铺投资案例
(1)成功个案
刘先生住在某大型小区，该小区发售多间40平方米~60平方米投资型店铺，均价为1.3万元/平方米~1.5万元/平方米。这批店铺有独立产权，客户可自由经营。刘先生看中的店铺有九成实用率，8米超宽的店铺门面，面积47平方米，总价70.5万元。经过一番考虑，刘先生决定买下这间店铺，他采用银行按揭方式，首付款35万元，剩下的做10年银行按揭，月供3000元左右。两个月后，刘先生将店铺出租给某保健用品店，首年租金为4300元/月，投资回报7.3%。最近，该小区再次推出一批店铺，均价已经上升到2.6万元/平方米。
(2)失败个案
康先生几年前在某市主干道的某大型楼盘裙楼二层买了一间小店铺，约16平方米，总价25万元。当时主道两旁有多个住宅小区，居住条件成熟，居民购买力日益壮大，商业气氛渐浓。而且，当时附近的交通大道一带只有一个商场、一个购物中心和一个广场，康先生看好该店铺的升值潜力于该年年底以1000元租给了一家饰品店，年递增按市场情况再决定。本来投资回报不错，但好景不长，整个商场的经营出现问题，二层空置率越来越高，康先生于是萌生转让的念头，但该店铺一直难以出手。望铺兴叹的康先生还得交每月12元/平方米的物业管理费。
2.案例分析
从两个店铺投资案例中，投资者可从中分析店铺投资的经营方式的差异以及如何规避风险等问题。
就楼市环境而言，整体环境良好，小区店铺回报率越高，升值空间也越大；从楼盘自身的角度来讲，小区居住条件日渐成熟，入住率越来越高，小区配套不断完善：这些都使得小区店铺成为近期的投资热点，受到越来越多的投资者的关注。
同是投资小区店铺，为何刘先生的店铺升值不少，而康先生的却难以为继，甚至无法脱手？一般来说，小区店铺能否做旺主要取决于地点、人流状况及消费群体的消费水平。而裙楼店铺尽管同样有这个优点，但更重要的是需要整个裙楼商场经营主题或裙楼商场内品牌店的带动，受制约的因素往往比单纯的小区店铺多。
刘先生所在小区的店铺独立经营，是楼盘的生活配套，由于小区居民本身的消费能力不低，而且周边可消费的地方也不多，于是吸引了小区内外的居民前来消费。而康先生的裙楼店铺更多是依附于其所在裙楼商场的经营状况，如果商场经营不善，整个场做不旺，店铺就会越来越淡，甚至“活”不下去。
3.投资提醒
①投资小区店铺是中规中矩的投资方式，其回报率稳定，适合中小投资者。
小区店铺回报率一般在6%~10%，如果回报率过低，其投资价值就值得商榷。一般而言，店铺面积50平方米~70平方米比较容易良性运转，风险相对也小，而面积一旦超过100平方米，回报率就会下降。
小区店铺因其所处位置可基本分为临街店铺、小区内店铺和商场店铺三种。其中，临街店铺经营风险最小，因为其服务对象既有小区固定的顾客群，也有小区外的顾客，服务受众面较广，很容易获利。选择临街店铺要看准所选地点区域性商业气氛是否浓烈，如人口密度、消费能力、消费结构等因素，并根据周边客户及其消费层次来定位。而小区内店铺主要为本小区业主提供日常生活必需品，关注点应在入住者衣食住行等方面，如小食店、药店、24小时便利店等经营方式都比较容易盈利。
如选择依傍于楼盘主题式商场或裙楼店铺，除应关注地段、区位及人流量等因素外，还要看整个商场的经营方式是否有统一的管理公司，是否有统一的经营发展规划。
值得注意的是，一些小区店铺即使目前的年收益率未能达到6%，如果其居住人群消费能力强，升值潜力高，也值得考虑。也就是说，小区周边的商业网点越稀缺，就越能显示出小区店铺的价值，即使现在不旺，将来升值前景也很可观。
②8%回报率预期，不是所有店铺都能达到的。开发商将店铺隔成小空间，采取售后返租的销售方式，这是我国商业地产的一大特色。产权式店铺这种销售想法并没有不合理性，但在产权式店铺越来越多的时候，其可实现性会大打折扣，同时这种销售方式存在监督与管理体制的漏洞，容易引起许多不良后果。
对于售后包租的隐忧，几年前就已有诸多投资者提出过，问题关键就出在开发商可能难以兑现经营承诺和适当返利承诺。根据前些年的数据分析，上海最好的百货商场近年来一般净利润在6%左右，超市、卖场一般实际经营利润只在1.2%~1.6%，而一些售后包租项目标榜的投资回报率却高达8%。
据《上海市零售商业网点面积调研报告》统计，2004年上海全市零售商业网点面积达到2857万平方米，2006年达到3200万平方米，到2007年大约达到4000万平方米，居民人均零售商业面积约2平方米。截至2010年，上海全市的商业面积总量基本饱和，商铺市场竞争十分激烈。产权式商铺不乏极少数成功经营的案例，但随着此类商铺的涌现，不少开发商急于回笼资金，无长效行为，实际经营效益远远达不到预期。
与住宅产品相比，商业地产需经营业绩才能实际创利，因此商业地产项目的投资开发需结合招商经营一起考虑，对区位、地段、业态、周边环境、消费群体、消费层次等作深入的市场调查和研究。目前不少开发商并非经营商业出身，而是由开发住宅产品转变而来的。他们不了解商业市场，以包租做招揽买家的定心丸，将店铺当作住宅产品卖出就算，缺乏一整套后续经营的思路和手段，在激烈的店铺经营竞争中，难以兑现返利的承诺，甚至出现有些开发商拖欠租金、携款私逃的现象。
同时，投资者自身的观念也有误区，很多店铺项目“一铺养三代”的宣传正是切中了心理误区。事实上，店铺套牢比住宅更麻烦，租不出去也无法自住，只能选择空置。
目前欧美的大型商场多采用只租不售的方式，通过整体包租来打品牌以及综合经营管理。因此，经常是许多主力店周边会有一些小的租户，商业经营较为成熟。
售后包租商铺的问题往往出在“一个愿打，一个愿挨”。开发商不以好收益吸引客户，就比不过其他开发商。中小投资者能做到的还是自己小心投资为妙，不能简单地看广告宣传。