作者：西峯|发表日期：2013.11.22
原帖链接：http：//xueqiu.com/1025819408/26199452
正文：
摘要：中国的住宅收入比是一个耳熟能详的数字。可惜历来被国人误用太多。所以写一个小文，以正视听。
房价收入比是个热门话题。不过对此，至今许多“专业”意见多少都有些问题。按照联合国相关定义，房价收入比=一国（或一个地区）单套住房总价的中位数/家庭总收入的中位数。但事实上，统计一国房价的中位数的是极其困难的，一般都要用到估算，这就造成较大的数据偏差。
许多国内的研究者使用“平均房价/平均家庭收入”来计算房价收入比，这样的方法是有些问题的。中位数的设计，原本就是为了排除豪宅拉高均价引起的统计偏差。以上海上年为例，剔出占比2%的豪宅，平均房价可以打八折。因此，用“平均房价/平均家庭收入”来计算房价收入比，即违反原意，也可能不是好的估算。
更常见的一些“计算”错误在于，许多研究者常使用上海、北京等大城市的收入房价比和美国等国家相比。这样的比较显然不是同级别的，也容易引起误导。中国房价收入比，一般而言，呈现东部高、中西部低，城市高、农村低，中心城市高、偏远城市低的特点。如果用全国的数据计算，中国的房价收入比必然大幅降低。同样，我们也很容易理解并可以验证，纽约市区的房价收入比也要显著高于美国全国水平。
中国的大城市的房价收入比确实偏高，但是这在发展中国家很常见，譬如越南的河内和俄罗斯的莫斯科。中国是GDP排名第二的大国，但是从人均收入来看，还是穷国。穷国的人买很多东西收入比都高，例如汽车、例如食品、例如汽油、例如衣服，也包括住房。
许多人用房价收入比来衡量一国房价泡沫程度，这并无不可。但在比较的时候需要注意：因为每个国家住房情况差异极大，住房收入比的统计方式也存在较大偏差，横向比较有时意义不大。美国最近的房价泡沫，在房价收入比只有6、7的时候就迅速爆了，而日本当年则在更高位的坚持了多年——况且，美国的平均住房面积远超日本。
回到我们的主题，那么中国的房价收入比到底是多少呢？
根据房价收入比定义，房价都要用全社会房价中位数（median）来定义，收入也是要用收入的中位数（median）来定义。统计没有给出，怎么办？
没关系，我们还是可以来算一算。
住建部统计，2012年中国住宅平均价格约RMB5，430/平方米，城镇人均住宅面积32.9，城镇户均人口约2.87人，因此户均面积94.4平方米。因此新房平均套均房价51.3万。而数量远远超过新房的老房子，无论单价还是平均面积，都会小于新房，因此全社会全部住宅套均价，要在此基础上打个折扣。我们暂且称这个折扣为新旧房折算系数，用字母D表示。即全社会全部住宅套均价=45.9万*折算系数。
收入方面，按定义用人均可支配收入来计算。2012年城镇人均可支配收入24，565元/年，城镇户均人口约2.87人。因此家庭年可支配收入70，501/年。
根据经验数字，房价的中位数大约是平均数的7折左右，把这个系数称为H；而收入的中位数和收入平均数的系数称之为I。因此我们有：
新房的住房房价收入比
=新房住房销售总价中位数/家庭收入中位数
=（住宅套均价平均数*H）/（家庭收入平均数*I）
=（住宅总价平均数/家庭收入平均数）*（H/I）
=（51.3万/70，501）*（H/I）
=7.28*（H/I）
根据经验数据，设定H大致在0.65~0.75，而I相若或略低一些。如假设（H/I =1），则中国城镇地区的以新房计算的住房收入比为：
=7.28
但这个并非城镇居民的住房收入比。城镇居民的住房收入比=新房计算的住房收入比*新旧房折算系数。考虑到旧房比新房便宜，因此最后城镇的住房收入比也应该小于7.28。以经验数据来看，旧房价格大约是新房的8折上下。若设D的分布区间在0.75~0.85。则中国的城镇住房收入比大概在5.46~6.2之间。和美国2008年泡沫破裂期的住房收入比基本相仿。
附录1：对计算的补充说明
1、本文只计算了城镇居民的情况。住宅收入比考虑的是全社会，这里的数据只有城镇。如果考虑到农村极低的套均房价（暂时用建筑成本计算），那么中国的住房收入比，还将大大下降。读者可自行推断。
2、若收入的中位数/平均数的比值I 较小，则暗示该统计样本收入差距较大，并导致中位数小于正常水平，这也将大大提升最后住房收入比的估算数值。这意味着在同样的收入均值下，较高的收入差异将导致住房收入比升高。
附录2：问：为什么大家觉得房价难以负担，但是你计算的房价收入比这么低？
全国房价收入比虽低，不排除部分城市住房收入很高（参看补充3）。住宅市场基本都是本地市场，别的城市房价可能便宜，但是远水不解近渴啊。住房收入比是一个极为简单的统计量，无法涵盖房价负担能力后的结构性因素。事实上，很早以前联合国也不再用这个方法来考量住房负担能力了。
附录3：上海的住宅收入比是多少？
用这个方法也可以单独计算了一些城市的住宅收入比，以上海为例：
例如以新建商品房计算，2012年上海新建房价大概在2.2万/平方米，上海户均面积85平方米，户均人口2.5人，人均可支配收入4.02万元。
计算可知上海2012年的新房收入比约18.7倍（仍然假设H/I约等于1）。如考虑经济适用房比例太低，几乎不影响全社会住宅均价，D仍按0.75~0.85估计，则上海城区全部住宅收入比大约在14~15.9之间。