浩洋廉合
烟台的房价虽然在全国同类城市中算得上高的了，但烟台人购买房子的热情却比哪个城市也不低，也因此，烟台的消费者投诉中“房屋及装修类”便一直属于比较高的一类。近日中国消费者协会发布的“第二阶段不平等格式条款点评意见”中的“专家说法”，应该算送给“烟台购房一族”的“特殊礼物”了——
第一，该不该退“认购定金”？
不少房商规定“认购方选择一次性付款的，应在签订上述合同的同时付清全部房款，认购定金自动转为房款，逾期者所缴认购定金不退还。”专家评点，商品房买卖属于大宗消费，经营者应当为消费者留有一个合理的“犹豫期”，以便消费者深入研究有关资料，全面了解自己的权利、义务，自主决定是否购房。“犹豫期”内要求退定金的，不适用定金罚则。
第二，“解约权”能单方扩大么？
不少房商规定“若乙方违反协议书中约定之任何条款，甲方有权解除本协议书，并有权将本协议书所指商品房另行出售，乙方不得提出任何异议，乙方所付定金不予返还。”专家评点说，任何组织和个人无权“没收”公民合法财产。当事一方主张解除合同的，应当通知对方，不得擅自变更或者解除合同。该条款非法增加了经营者的权利，侵犯了公民的基本权利，当属无效、违法条款！
第三，警惕提前“减免责任”
有房商协议中规定：“房屋采用空心砖建造，而这种空心砖容易产生裂缝，故房屋交付使用时，梁、板、墙体等如产生裂缝，乙方不得以此为由提出诉讼和索赔。”专家评点说，这样的格式条款把应由建筑商对开发商承担的风险转嫁到消费者身上，以模糊的语言概括地“提前免除”了开发商的建筑质量责任，同时非法地剥夺了消费者的诉讼权和索赔权，也是无效条款。
第四，“生房熟房”要警惕
这里的“生”和“熟”，是指房屋是否已经精装修。有的房地产公司在预售房屋时，并不讲明所卖的房屋是已经精装修的房屋，却在其制订的《商品房买卖补充协议》中“补充”进了精装修房的条款。专家评点说，这是一种模糊“标的物”以骗取消费者更多钱的手法。签订合同前，开发商有义务告知消费者有关出售房屋的真实、全面、具体的情况，包括房屋的装修标准和程度。开发商不仅没有尽告知义务，还在上述“补充条款”中悄悄地塞进了不利于购房者的“陷阱”，此类条款应当格外注意！
第五，面积最易设“陷阱”
有房商规定“面积发生误差时，买受人不退房。面积误差部分双方按每平方米房价款据实结算房价款。”看似公平的条款中，专家指出了其中的“大大陷阱”：其实房屋面积发生误差时，消费者选择退房、要求赔偿、据实结算等都是消费者的主要权利。上述条款以双方约定的名义，不仅为开发商免除、减轻自己的责任提供了“法律依据”，还大大侵犯了消费者的自主选择权和公平交易权：这是最为典型的“显失公平条款”！
第六，违约责任人为的“不对等”
很多买房协议中都有类似的规定：“甲方若延期交房，则每迟交一个月按乙方已付房款3%计算罚金，付给乙方做赔偿；乙方若未按期限向甲方缴清房款，视为违约，甲方有权从乙方已交购房款中，扣罚10%的金额做违约金，同时不予办理进户手续。”专家批评说，上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等，实质是加重消费者责任，减轻经营者责任，违反了法律的公平原则。消费者可依法申请人民法院或仲裁机构予以撤销或变更。
第七，“一房二卖”属欺诈
“一房二卖”谁都知道是要不得的，但偏偏有开发商冠冕堂皇地对这种行为也开出了格式条款：“双方签订协议后，任何一方不得违反。若甲方（即开发商——编辑注）将乙方购房转卖给他人，甲方应付给乙方已付房款3%作为对乙方的经济赔偿。”专家嘲笑说，“一房二卖”已属典型的欺诈行为，经营者应当承担双倍的赔偿责任。该条款免除了经营者的责任又剥夺了消费者的主要权利，当属无效、违法条款！
第八，虚假宣传“假承诺”
有不少开发商自己打自己的耳光：“签订合同前的甲方所做所有广告、宣传资料、图片、说明等，仅供买受人参考，不作为出卖人的承诺依据。”专家点评说，这样的条款排除了开发商所做广告宣传成为要约的任何可能性，开发商就可以在广告宣传中信口雌黄，为自己进行虚假宣传提供了方便。这样的条款当然也是无效条款。
第九，买房交钱谁在先？
房屋开发商的合同中规定：“在乙方交清首期房款以及本条第五款所列有关综合费用时，甲方应与乙方签署《商品房买卖合同》。”专家辨析说，签订认购书时，消费者已交付了定金又提供了立约担保。而这里又要消费者必须先交清“首期……综合费用”后，才能签订合同——实际上颠倒了签约与付款的顺序，侵犯了消费者的公平交易权，也属于不公平不合理的条款。