200年前，地球人口仅有3%生活在城市；而30年前，这一数字已经上升到33%。根据联合国的估算，目前城市居民的数量首次在历史上超过了农村人口。在未来的25年内，世界人口的2/3将生活在城市。
一、美国的城市化
美国的城市化进程充分体现了工业革命对城市化的推动作用。美国的城市化进程所经历的时间较长，1840年美国城市人口超过10%，1960年美国城市化率达到70%，这120年里美国城市化率每年约提高0.5%。
1975年，美国地理学家诺瑟姆通过对各个国家城市人口占总人口比重的变化研究发现，城市化进程全过程呈一条S形曲线，具有阶段性规律。
城市化率沿S形曲线变动（1）当城市人口超过10%以后，进入城市化的初期阶段，城市人口增长缓慢；
（2）当城市人口超过30%以后，进入城市化加速阶段，城市化进程逐渐加快，城市人口迅猛增长；
（3）当城市人口超过70%以后，进入城市化后期阶段，城市化进程停滞或略有下降趋势。
诺瑟姆对于城市化率的分析影响了后来的很多人，使大家认为城市化率一直是平稳向上的。这在很大程度上是一种误解。在笔者看来，该曲线只是带有事后总结性的描述。至少有三个问题没有突出：
（1）城市化率虽然一直向上，但房地产价格并非一直向上，换句话说，房地产是有周期的。这方面的内容详见第七章。
（2）人口流动。人口流动又分为城际流动和城市内流动。前者概括的是人口是如何从农村涌入城市以及人口如何从这个城市迁移到另一个城市的。后者主要表达的是人口为何在城市内流动，例如为何出现郊区化。
（3）虽然各个国家的城市化率都呈现所谓的S形，但各个国家城市化的具体进程是有很大差异的。例如欧美国家基本从18世纪的工业革命就开始了城市化，而亚非拉国家基本是从二战后才开始实质性的城市化。例如韩国和中国。
房地产周期问题，我们将在第六章详细论述。下面我们将论述人口流动和城市化问题。