工薪族贷款买房要“精打细算”
工薪族“租房”还是“买房”，这是个问题
生活在城市里面的人，尤其是还没有房子的人，住房问题肯定是经常要考虑的。要么租房，要么买房，那么对工薪族来说，到底租房划算还是买房划算呢？
随着近年来房地产市场形势的突变，房价节节攀升，买房子对于大多数人来说已经不是那么容易的一件事了。因此，如今究竟是买房好还是租房好，已经成为无数年轻人面临的两难问题。
田女士，28岁，丈夫是她邮电学院的同学。毕业后他们一同分到了邮电局从事技术工作。1998年邮政、电信分家时，田女士分到了电信系统，目前月收入5500元，丈夫被分到了邮政局，目前月收入3800元。现在家庭积蓄为15万元，包括6万元的银行存款、5万元凭证式国债和4万元内部职工集资。
两人结婚以来一直住在租赁的房子里，看着房价和房租一个劲儿上涨，他们想尽快买套属于自己的房子。可面对动辄数十万、上百万的购房款，他们备感囊中羞涩，并且银行再次加息的消息铺天盖地，如果贷款买房的话，还款压力肯定小不了。所以，在购房问题上两人犹豫不绝，存在以下几个问题：房价是继续走高还是会回调？如果贷款买房，怎样贷款比较合算？如果暂缓买房，现有的家庭资产如何配置？
田女士的家庭收入较高，且有一定积蓄，在目前房价不断上涨的情况下考虑购房，这一思路无疑是明智的。但是，买房也和买股票一样，有个购买时机的问题。在价格低的时候买，一来省钱，二来扩大了赢利、升值的空间；反之，如果在房价“高处不胜寒”的时候买房，则很可能被“套牢”。这就要求田女士不能盲目购房，应对当地房产市场的走势进行分析或咨询相关专业人员，避免盲目购房带来的贬值风险。
另外，田女士的资产配置基本合理。单位的内部集资想必会有较高的利息收益，目前有些单位把这种集资当成一种职工福利，田女士可以继续投资。5万元凭证式国债也可以继续持有，国债具有稳妥、免税、利率高等优势，她可以持有至到期或购房时办理支取。6万元银行存款有必要进行调整，因为如今存款利率太低，物价指数又居高不下，储蓄存款会造成家庭资产的缩水。所以，这6万元存款如果不立即用于购房的话，应转成其他收益高的投资品种。
如果买房需求不是很迫切，那么租房是否是一个好选择呢？
前几年，如果有人问你租房合算还是买房合算时，你的回答可能是：有钱，当然是买房合算。“租房子就像为别人打工，而贷款买房则是为自己打工。”谁都想拥有真正属于自己的一个避风港，一个温馨的小窝，在他们看来，“租的房子不是自己的家”。在房地产交易会上，很多年轻人都有类似的想法，看房的人中年轻人也占有很大的比重。
但现在，估计你的想法可能也不会变，只是现实逼迫你慢慢来计算一切，认为租房合算的人也就逐渐多了起来。甚至有人把自己唯一的住房卖了去租房子；一些本来打算买房结婚的年轻人，也重新考虑起租房结婚的可能性。有些人也表示目前更乐意租房子，认为“买房的话，只能是为银行和房地产商打工，天天担心有特殊事情花费，月月都为月供发愁，整个人都被金钱和房子奴役住，这种生活真的很累，精神压力也太大了。”
那么，哪些人适合租房，哪些人又适合买房？租房或买房，到底孰亏孰赢？哪个更合算。有些经济学家算过一笔经济账，还银行20年的借贷利息，相当于甚至高于租20年房的租金费用。比如以现在的房价，在北京一般的位置买一套100万元左右的房子，首付款要30万元，组合贷款70万元20年期，每月要支付的利息就要3000多元，而同类房子月租金也就2000多元。如果再算上装修和首付款的利息，每年节省的资金可能就有上万元。这样有些人就考虑了，“如果将没有支出的首付款和装修费用投资到收益更高的地方，会不会更加合算呢？通过国家的调控政策，说不定房价真的会下降呢？我应该用这笔钱更好地发展自己的事业。”另外就是一些需要大量贷款才能购房的年轻人，对他们来说，大量的贷款会抑制他们的发展空间，选择租房可能更合算。
而对于有父母资助，资金宽裕的部分年轻人，似乎购买自有住房比较合算。从长期来看，在一个比较成熟稳定的房地产市场，投资房产的回报率应该围绕着贷款利率上下波动。如果不是在合理范围内，市场上可供出租的房源和有需求的租房量就会反复调整，使市场保持合理的状态。在一些房地产价格保持稳定的发达国家，住房的自有率基本保持在60％、70％这样的水平。而在房地产市场逐渐趋于理性的大背景下，房租支出一般不会低于存款利息，租房的和买房的都不会吃大亏或者占大便宜。
总之，究竟是租还是买，取决于各自的生活方式。当然，对于租房买房哪个合算，还要全面考虑生活、工作、将来或现在子女培养、教育等方面的需要。工作、生活不稳定时，租房可作为更多年轻人的选择。
影响房地产价格的因素有哪些
购买自住房考虑最多的是价格合适、居住舒适等问题，而投资购房则更像投资股票一样，考虑更多的则是房产的升值问题，包括房屋价格和租金的上升等。一般而言，投资股票你没有实力坐庄，你就难以把握自己的命运，任人摆布的时候居多。但是，投资房地产即使你只是一个中小投资者也不会妨碍正常获利。实际上，影响房产增值的因素很多，主要有以下几个因素。
1．位置
在诸多影响房产增值的因素中，位置是首要的，是投资取得成功的最有力的保证。房地产业内有一句话叫“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”，可见地段的重要性。分析某一地段时，并不是看它是否在繁华市中心，相反市郊结合部往往具有更大的升值空间。
2．交通状况
影响房产价格最显著的因素是地段，决定地段好坏的最活跃的因素是交通状况，一条马路或城市地铁的修建，可以立即使不好的地段变好，好的地段变得更好，相应的房产价格自然也就直线上升。投资者要仔细研究城市规划方案，关注城市的基本建设进展情况，以便寻找具有升值潜力的房产。应用这一因子的关键是掌握好投资时机，投资过早可能导致资金被套牢，投资过晚则可能丧失房产投资的利润空间。
3．商圈
商圈也是决定房价的关键因素，所购房产地处的商圈的成长性将决定该房价的增长潜力。所谓住宅所处的商圈，由几部分构成：其一是就业中心区，一个能吸收大量就业人口的商务办公区或经济开发区。就业人口是周边住宅的最大需求市场，这个就业中心区的层次将决定周边住宅的定位，其成长性将决定周边住宅开发在市场上的活力。其二，在离就业中心区三至五公里的地带将集中成一个有规模的、统一规划的成片住宅区，一般要超过四五个完整街区。在就业中心区与住宅区之间，有简洁、完整、多样化的交通线路。其三，在住宅区中，有一个以大卖场为中心的商业中心，辐射20分钟步程。就业中心区、住宅区、大卖场三者之间将会形成一种互动的关系。与就业中心区的互动成就了住宅区开发的第一轮高潮，而大卖场的选址却是洞悉第二轮增长的关键。
4．环境
包括生态环境、人文环境、经济环境，任何环境条件的改善都会使房产升值。生态环境要看有无空气、水流等公害污染及污染程度等，如果小区内开辟有大量的绿地或有园林，这样的小区就可因局部区域绿地的变化而使气候有所改良，小区内的植被会吸收噪声、阻断尘埃，可将受污染的空气渐渐净化。在购房时，要重视城市规划的指导功能，尽量避免选择坐落在工业区的房产。每一个社区都有自己的背景，特别是文化背景。在知识经济时代，文化层次越高的社区，房产越具有增值的潜力。比如外国人喜欢聚居在使馆区周围的公寓、住宅里，其外国文化背景使得使馆区周围的外销公寓很受青睐。
5．配套
在关注房产本身的同时，还要放眼所购房产的配套设施。配套设施的齐全与否，直接决定着该地段房产的附加价值及升值潜力，同时也是决定着入住后居家生活方面舒适与否的关键因素。同交通条件类似，配套条件也主要针对城郊新区的居住区而言，在城市中心区域大多不存在配套问题。很多小区是逐步发展起来的，配套设施也是逐步完成的。配套设施完善的过程，也就是房产价格逐步上升的过程。
6．品质
随着科学技术的发展，住宅现代化被逐步提上了日程。实际上，房产的品质是在不断变好的。这就要求在买房时，要特别注意房产的品质，对影响房产品质比较敏感的因素，要重点考虑其抗“落伍”性。如规划设计的观念是否超前，是否具有时代感，是否迎合物业发展的趋势。好的规划设计，能够体现其自身的价值。一栋造型建筑物，可以提高自身的附加值。房产的内部空间布局也很重要。一栋经过良好规划的建筑物，不仅室内空间完整方正，对于采光、通风、功能分隔的考虑也都要符合使用要求，当然价值也高。另外，建材设备优良的房产也具有较大的升值潜力。
7．期房合约
投资期房具有很大的风险，投资者要慎而又慎。但一般来说，风险大收益也会比较丰厚。相应地，如果能够比较合理、合法地应用好期房合约的话，应该是可以获得丰厚回报的。在这里，有两点要引起足够重视，一是要请专业人士帮助起草期房合约；二是要挑选有实力和信誉的开发商。这样可以保证能够按期拿到合乎标准的房子，或者万一出现开发商违约的情况，也能够保证资金的安全和获得开发商给付的违约金。
房奴如何理财还贷
买房贷款占到收入四成以上的“房奴”们，在职场上也开始渐渐丧失了冒险精神。为了确保有稳定的收入可以还贷，他们害怕降薪、跳槽、失业，让职业发展陷入困顿。
买房不应成为个人职业发展的阻碍和负担，所以积蓄不多打算贷款买房者尤其要注重将职业生涯规划和买房投资理财规划两者相结合。
按照通行的说法，“房奴”是贷款买房月供超过正常支付能力，从而导致生活质量下降，沦为房屋“奴隶”的一类人。有数据表明，近60%的人通过贷款买房，但有人贷款后就感觉成了“房奴”，压力很大。
很少有人会把买房和个人职业规划结合起来，往往在没有认清自己所处的职业阶段时，为了追求一种安全感，以买房来确立人生方向的这类人群，最容易成为“房奴”一族。这一群体在不断妥协中以求稳定，经常会错过一些晋升、跳槽的良机，房贷压力在一定程度上限制了职业发展，在不知不觉中，这些人也由“房奴”变成了“工作奴”。
职业发展方向尚不清晰、随时可能跳槽，甚至不知道自己下一步将在哪里的人，匆忙买房的风险会比较大。
银行方面的专家提醒背负房贷重担的置业者，贷款利率比存款高得多，而且贷款利息是硬性支出，因此“负翁”们其实更需要理财。如果能合理安排支出，“房奴”也能翻身做主人，减轻压力。
1．选准银行
跟其他金融产品相比，房屋抵押贷款风险小，利润高，目前已成为各大银行的“兵家必争之地”。
各家银行之间，为争夺房贷客户，常常推出一系列优惠措施，缓和矛盾。值得一提的是，目前市场上的房贷产品个体差异较大，置业者可根据自身需求来选择银行及其房贷产品，以减轻还贷压力。
2．进行理财规划
许多人认为每月的工资扣除房贷和日常生活开销之后所剩无几，除了存进银行没有别的选择，事实上，如果对剩余的资金进行合理的理财规划，房贷的压力是可以在一定程度上减轻的。
对于每月固定收入的工薪阶层，投资一些风险低、回报相对存款利息要高的理财产品也可以减轻不少房贷的压力。
如人民币理财产品、货币市场基金、债券基金和保本基金等，投资这些理财产品本金较安全，虽然给出的收益率都是预期收益率，没有绝对的保证，但实际上收益率波动范围并不大，而且要比银行存款利息高。
3．出租转移压力
购房本是件令人愉快的事，但如果它让你的生活质量下降、居住空间浪费、职业发展受限，不妨选择将房屋出租转移压力。倘若自住房的资金明显高过普通住宅的租金，可以考虑将房子出租，以暂时的牺牲为未来的生活换得更为广大的空间。
另外，考虑到小家庭以后还需要“添丁进口”，不妨将不堪重负的大房子出售，再购买一个适合自己的小户型居住，提升家庭的生活品质也未尝不是一个实用的办法。
4．买房要和职业发展规划相结合
那么究竟在什么样的职业发展阶段买房才合适呢？如何处理买房和职业发展两者之间的关系呢？
根据职业生涯理论，25岁之前是职业探索期，不稳定因素居多；25～30岁是职业建立期，在工作中不断调整自己的职业定位；30岁以后，职业发展基本形成，具有一定的事业和经济基础。对于一些职业发展方向尚不清晰、随时可能跳槽，甚至不知道自己下一步在哪里的人，若匆忙做出买房决定，风险将会比较大。