小产权房在城郊成为顽症。央视报道北京郊区一个村庄盖的小产权房小区不亚于北京内城，其公共绿地比内城标准还高。小产权房是国有土地产权市场规范后，伴随城市房改产生的一个特殊商品，这几年随着国家土地保护力度加大，而引起广泛关注。有一些城市经过治理得到了一定程度的遏制，但远没有做到杜绝。因为这个市场很隐蔽，而面对这个市场也很无奈。在中小城市和县城周边小产权房市场发育更好，尤其是县一级，城郊居民购买农民土地，再以农民的名义建设自住房的绝对不在个别。有的农民受利好因素的影响，先卖宅基地，后卖承包地，有的居然还搞起了房产。而远离城郊的农村似乎并不平静，承包经营的土地拿来做房子简直成了普遍现象，一些在城市闯荡并扎下了根的农民，把在城市赚的钱拿到家乡来显摆，在原本荒芜或送人耕作的土地上做起了别墅。如是等等，足以说明农村土地经营权正在被异化。其土地经营权特征已经彻底偏离了政策设计的路线，超越了法律规定的权限。如果在全国范围作一个真实的统计，其数量可能不会少于近些年城市和工业用地。如果再加上这些年农村基础设施占用的承包地，加上这些年农民在农业产业结构调整中肆意改变土地用途的土地，加上一些得了国家直补而实际撂荒的土地，其数量会更加惊人。有数字说，全国离 18亿亩耕地红线已经不远了，剩下18.24亿亩，我想怕是已经进了红线。因为农民自己损毁的耕地并没有引起足够的关注。农民正在用自己的手砸自己的和子孙的饭碗，同时一起被砸的当然也包括城里人的饭碗。
农村土地经营权异变不是偶然的。三十年前当农民刚刚从集体化运动中走出来，重新分到土地的时候，他们来不及过问土地的来源，更来不及过问土地的权能，实际上他们也无需过问，在物质生活极端困难的情况下，他们关注的是土地耕作的权力以及收获的权力以及处臵劳动成果的权力，这对他们而言已经可以满足了，因为在那个年代城里人同样是物质生活极端困难。三十年后的今天或者是二十年前的昨天，当城乡收入差距呈现出较大差距的时候，农民也在想着法子追赶着物质文明耀眼的光芒。农民没有比城里人创造物质财富的条件，但农民也比城里人多了一样，这就是在他们手中承包了几十年的土地，尽管对于这地农民只有经营权，但是在农民看来，这地就是自己的。三十不是沧海桑田，三十年也不是弹指之间，时间的刻度在农民的承包地上烙下了爱恨交织的印记。
从上世纪八十年代开始政策偏好经营权，稳定承包关系，两度延长承包期，给农民吃定心丸，这些似乎都必不可少，无可非议。问题在于经营权不能够排拆所有权。上世纪九十年代，当农民负担成为时代焦点、发展难点的时候，政策的声音在鞭挞乡镇的同时，仍然偏好经营权。从二轮承包起，农村土地发包不准收费，农民开始无偿得到土地经营权。从这个时候开始，所谓家庭联产承包责任制已经更名，农民开始了从名到实的个体自主经营，无需联产，生产多少或者不生产，生产什么或者不生产什么农民说了算，作为农民自主经营的土地资本，其经营权的体现此时已经在事实上把所有权主体完全排拆在外。如果说农民在土地改革时获得土地所有权，用的是数十年支持中国革命所付出的成本，那么在改革开放之初，农民再度获得土地经营权，用的是数十年集体化运动对于中国工业作出的贡献所付出的成本。从产权理论上讲，经营权一定是受着所有权支配，所有权主体行使对土地的处臵权，当然也包括对于土地经营权的安排。也就是说本来应该由所有权主体安排的事情政策代为办理了。
在这一过程中，理论界对于中国农村土地产权体系建设的思考似乎也在不断成熟，其主流看法大致有三点，为了叙述方便，我摘其要记录如下：首先，农用土地的产权体系不完整，土地产权主体不清。精英们认为，由于土地承包引起的“两权分离”，从土地产权角度看并不完整，也不清晰。土地分别包含哪些产权，集体土地所有权权能，承包经营权如何界定，以及土地所有权、使用权、收益权、处臵权应划分为几个不同的产权层次都未明确，甚至在这种土地制度中产权主体也是不清的，不仅有关产权分别属于什么主体无明确说法，就连集体土地所有权的主体是村还是组一直存在着争议，其所有权权益如何分配更无法论及。其次，承包土地的权利是含混和残缺的。承包和经营实属两种不同的经济行为，在生产组织和经营方式上非属于同一层次，享有的土地权能也不同，笼统不加分割难以形成明晰的土地产权。严格地说，目前的土地承包经营权仅是一种在土地上耕作的权利，并非真正意义的地权，除了承包土地的行为权利明确属于农民外，有关转包、租赁、抵押、转让等其他土地权利均未进行设定，土地的使用权、收益权、处臵权的行为主体是农民还是集体也不明确。第三，土地承包经营权不稳定，未能按土地物权的属性给予保障。土地承包获得的土地具有物权的特征，但目前却以债权的形式给予保障。土地权利稳含或附属于经济承包关系中，以承包合同的形式表现，当社会经济条件变化引起承包关系变化时，土地的承包关系也随之改变，同时，合同双方当事人订立的一种契约关系，隐含于承包关系中的土地权益就与第三方无关，所以，无论怎么强调承包稳定关系不变，只要合同不复存在或出现问题，承包关系、土地权益也将不复存在，剩下的只是合同双方当事人自己内部的债务纠纷。从法律属性上讲，这样的土地关系是难以稳定的，对土地权益的保障也是不可靠的。
上世纪九十年代向着农民说话是知识分子的主趋势，批判体制，检讨政策是深宅大院里做学问的知识分子的强项。我以为，理论精英们的看法不能说没有道理，甚至在过在的很长一段时间里，我对理论精英们心怀着敬意，然而后来的实际情况教育了我。应该说从保护农民承包土地权利不受外来组织和个人的侵害着眼，明确所有权权能，合理界定承包经营权，建立有利于发挥土地产权作用的产权体系是十分必要的。但是，精英们的看法远远落后于农民们的做法。农民不管土地经营权是不是以物权的形式予以保障，还是以债权的形式予以保障，反正在集体经济组织内部，在自己的大门口，土地就是自己的（除了政府需要时他们没有办法），要怎么样侍弄那都是自己的事。这一层是精英们始料不及的。精英们考虑的是括弧里的事。农民只有这种觉悟，如果相关政策法规不跟上，我担心的是，土地承包经营权长久不变更会助长农民的这种心态，而当这种心态恶性膨胀，必将加速农村土地经营权的异变。
正如前面说到不是偶然一样，这种异变也是必然的。经营权用所有权去监管是最有效的。可以设想，农民通过一定的政策设定的程序从所有权主体那里获得土地经营权，并向所有权主体缴纳合理的费用（哪怕是象征性的，只要能够体现所有权价值就行），这样做的结果一方面强化了所有权主体的监管作用，另一方面也强化了农民的权利义务观念。单纯依靠法律去约束是不够的，何况农民还是最不自觉的一个群体，尽管这个群体弱势，让人同情，但是当他们把房屋做在了自家耕地上的时候，执法部门又能奈何？以目前政策法度恐怕是无能为力了。要不然，那么多房屋开着耕地的天窗，为什么没有人去拆除呢？事实上，没有人敢于去冒险。因为做这种事没有****时期的硬功夫是不成的，但谁要是敢于这么干，不死人才怪。而死了人挨打的对象就要变了。
我向来主张从根本上做农民的工作，着眼于防微杜渐。心里装着农民，也装着国家，为农民着想，也为国家考虑。解决“三农”问题要盯着土地，但不能老盯着土地，因为在相同的条件下，农业的产品尤其是粮食产品不能实现充分的市场化，无论怎样的组织化生产模式，农业都不可能得到工业或者商业的平均利润，所以必须从全社会均衡发展的需要来统筹“三农”问题。不仅如此，还应该看到，农村土地经营权异变可能带来的严重后果。
农村土地经营权异变可能催生一个什么样的农村土地产权制度呢？这就是土地所有权和经营权模糊为一体，最后走向集中，也就是说不可遏制的异变必然会催生农村土地私有化。那么私有化有什么不好呢？这不是一些理论精英们力挺的吗？土地私有了，农村就活了，这近乎痴人说梦的呓语，就象当年吃食堂可以吃出共产主义社会，谁能相信呢？土地可以买卖了，农民就发财了吗？没有，土地可以卖一次，不能再卖。土地可以抵押，农民就不缺发展资金了吗？可是真正种田的农民需要多少贷款，又贷了多少款？农村信贷资金大头流向何方，又流向何人了？都是扯淡。我忧的是，如果城市周边的农民都拿着自家的地去搞小产权房，在城市闯荡出一点模样的农民都在自己的承包地里盖别墅搞私家花园，碰到难关的农民都把自己的地卖了，等着吃国家低保，那么我们这个国家还能够和谐吗？要知道我们国家土地本来就少，而土地是食物的唯一来源，它不仅要为农民自己提供食物，还要为城里人提供食物。不管什么时代，哪怕科学技术再发达，没有了食物或者不能提供足够的食物，这个国家就会玩完。要么嚷嚷着建立多么复杂的产权体系，要么嘀咕着简单地实行私有化，这就是我们的精英吗？一帮书生，现在有吃有喝，撑得难受，那一天饿着了就一定会出真理。
土地的产权设定具有一般物权所没有的特殊性，不能跟一般物权一样建立产权体系，绝对不能。我以为，农村土地只能建立两权分离的相对简单的产权体系，让所有权充分行使对经营权的监管，这是现阶段农村土地制度的必然选择。在这样的土地产权制度下，经营权始终在所有权监督之下用于农业生产，可以流转，出租，入股、也可以赋予其抵押等物权特征，但是不可以改变用途。所有权只有在集体经济组织公共需要的时候，比如法律认可的村庄性建设、经过立项批准的道路以及基本的生产生活设施改善，才可能派生他项权利。