3.谈好附加条件
与房东谈判，除了谈租金外，还要注意谈妥有关的附加条件，经营者不要小看这些附加条件，实际上它可以为你节省一大笔开支，首先，你在租房前应对店面内现有的情况，包括拦装修状况、设备状况等都了解清楚，然后根据了解的情况，通过谈判，使房东帮你整修一部分。如拆除原有已报废无法再利用的设备和装修，对店面的房顶、地板、墙壁做基本的修缮，添置或维修水电设施等，或者要求房东承担相应的费用，在租金中予以抵扣。总之，要尽量争取节省开销。其次，你可以通过谈判要求免付押金。一些黄金地段的门面房押金也往往是比较可观的，虽然这钱最终是要还给你的，但如果你一直经营下去，这笔钱也就永远不可能还给你。对于资金紧张的创业者来说，这是一个极大的浪费。如果经营者能通过谈判使房东免收押金，将使经营者减少一笔成本，而可以在其他经营上加大投资。
（三）交易
该了解的、该谈的都做完了，就等于已确定了租赁对象。这时，房屋租赁就该进入实质性阶段了，即交易阶段，这个阶段包括签订房屋租赁合同和租赁登记备案两步。
1.房屋租赁合同
（1）房屋租赁合同的特征。房屋租赁合同，是指出租人和承租人就房屋租赁事宜，明确相互间权利和义务的协议。《城市房屋租赁管理办法》第9条规定，房屋租赁当事人应当签订书面租赁合同。只有签订了房屋租赁合同的租赁才是受法律保护的租赁。所以，房屋租赁双方当事人必须签订房屋租赁合同，房屋租赁合同具有以下特征：
第一，房屋租赁合同转让的是房屋的占有权、使用权，而不是房屋的处分权因此，房屋的所有权不发生转移。而房屋买卖合同转让的则是占有权，使用权和处分权。
第二，房屋租赁合同是双方有偿合同
在房屋租赁合同中，出租人和承租人都承担一定的义务，也享有一定的权利。出租人享有获得房租的权利，同时负有将出租房屋交付承租人占有、使用的义务。而承租人取得了出租房屋的占有、使用的权利，同时也承担着交付房租的义务。这是房屋租赁合同与房屋借用合同的区别。
第三，房屋租赁合同的标的物是房屋，是不动产，属特定物租赁所以，在房屋租赁合同终止后，承租人必须将原有房屋返还出租人。这是房屋租赁合同与借贷合同的不同之处。
第四，房屋租赁合同是要式合同
房屋租赁合同要采用书面形式。
为保证租赁双方合法权益的实现，便于发生纠纷时易于解决，我国还专门制定了《房屋租赁合同（示范文本）》。供广大租赁人采用。
（2）房屋租赁合同的内容。房屋租赁合同的必备条款包括：
①租赁双方的姓名和基本情况。如是自然人，应包括姓名、性别、住址、联系方式、身份证号码等；如为法人，应包括名称、住址、邮编、法定代表人、账号等。
②出租房屋的概况。如坐落地点、面积、结构、附属设施和设备状况等。房屋租赁合同，应明确出租房屋的面积。
③房屋的用途。房屋的用途必须在合同中说明，合同签订后，承租人就必须按租赁合同占有和使用房屋。
④租赁期限。在合同中必须单列条款明确规定房屋的租赁期限自某年、月、日至某年、月、日。租赁期满后，双方协商可继续签订合同。
⑤租金数额、支付方式和期限。租赁双方在平等互利、公平合理的原则下确定租金水平和缴付方式。这些在合同中必须写明。
⑥房屋的使用要求和维修责任。一般由出租人维修并承担费用，也可约定由承租人代为维修，相关费用在租金中折扣。
⑦房屋返还时的状态。除房屋的自然消耗，其他一般要求原样返还。另外，还可考虑新装修设施设备的归属。
⑧关于转租的约定。比如能否转租，转租的条件、程序等等。
⑨违约的情形以及违约金的标准或计算方法
⑩争议的解决方式。
根据当事人的需要，可选择仲裁或诉讼。
约定合同的生效日。可以约定合同生效的条件，比如经公证机关公证之日起生效，或经某某主管机关批准鉴证之日起生效。
除此之外，租赁合同中租赁双方还可以约定其他认为有必要的条款，如“定义”条款；出租人的声明与保证；承租人的声明与保证；添附物的处理；变更、解除合同的条件；送达与通知等等。
（3）房屋租赁合同应包括的附件。签订房屋租赁合同时，一般还应有以下附件：
①出租方及承租方的营业执照复印件。
②出租方授权代表及承租方授权代表的授权委托书。
③出租房屋的地籍图、平面图。
④出租房屋的房地产权证。
⑤出租房屋的交接单及出租房屋的附属设施、设备清单。
⑥出租方同意改建，承租方可以改建的改建方案或图纸。
⑦其他双方确认的书面文件。
这些附件是房屋租赁合同的一个有效补充，所以在签订租赁合同时切不可小视它们。当然，这些附件并不是件件都需要，租赁双方可以酌情选择。
（4）明确租赁合同内容。在签订房屋租赁合同时必须注意把租赁期限中或以后可能遇到的各种情况在合同条款中予以明确，避免引起纠纷。具体来说应该明确的有以下几项：
①明确当事人姓名或名称及住所。当事人即出租人与承租人。法律对出租人的要求是他必须是房地产的合法产权人，必须有《房地产权证》；对于承租人各地有不同要求，一般来讲，当地居民须持有本人身份证，外来居民则须持有本人身份证和暂住证；企业事业单位，须持有《营业执照》；非企事业单位的其他组织，如机关、团体、部队等须有县以上人民政府批准设立的有效证件。签订租赁合同时当事人双方必须明确辨认双方身份。
②明确租赁房屋内容。包括房屋所在位置、面积、装修和设施状况等。因为对承租人而言，租房的目的即是利用房屋的使用价值来使用与收益房地产，房屋处于适于使用的状态是对房屋的最基本要求之一，因此订立合同时必须订明房地产交付使用时的基本状况，这样在房屋不符合使用要求而发生纠纷时，或是房屋在租期内遭毁损时，可以依照合同来解决。这一点在合同中必须明确。
③明确租赁用途。租赁用途即承租人租赁房屋作何种用途。租赁用途一旦定明，则承租人不得擅自改变用途，同时，明确了房屋的使用用途后，只要承租人依约用房则正常范围内的房屋磨损，出租人不得要求赔偿。所以，租赁用途不同，房屋的租赁价格也不同，因此，租赁用途对于双方当事人来说都是须定清写明的问题，否则极易引起纠纷。
④明确租赁期限。明确租赁期限的法律意义在于：
A.期限届满，承租人有义务将原房屋退还出租人；B.如果出租人提前收回住宅的，应当有“必须收回”的理由，并且征得承租人的同意，赔偿承租人的损失，做好承租人安置工作；C.因买卖、赠与或继承而发生房屋所有权转移的，如原租赁合同未到期，则原合同对承租人与新房主继续有效；D.承租人为一人时，如其在租期内死亡，共同居住人可以要求合同继续履行，办理更名手续。明确了租赁期限，租赁双方就都可以合理维权。
⑤明确租金水平。租金，是承租人取得房屋租期内的使用、占有、收益权利而支付给出租人的对价。租金的确定依房屋用途不同而不同，店铺租赁属于工商用房租赁，其租金没有统一规定，主要由出租人与承租人协商议定，遵从公平合理的原则。
租金的交付方式有多种，如按月交付、按季交付、按年交付、一次性交付等，在合同中必须注明，而且还要注明交付的具体日期。
⑥明确修缮责任。修缮房屋是出租人的一项义务，指的是出租人在整个出租期间对房屋有进行必要的修缮的义务。所谓必要即指：房屋必须使承租人能够依双方约定使用房屋并收益。修缮的范围包括：房屋自身及其附属设施，以及其他属于出租人修缮范围的设备。明确修缮责任，直接关乎承租人的利益，必须在合同中仔细明确。如若明确不好，承租人很容易遭受损失。
⑦明确变更与解除合同的条件。由于一些原因，租赁当事人会变更或解除合同，这时，对另一方就会造成一定损失，所以，签订合同时一定要注明变更与解除合同的条件，以免因不合理的变更或解除合同给自己造成损失。按照我国法律规定，有下情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同：
A.符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；B.因不可抗力致使合同不能继续履行的；C.当事人协调一致的。
⑧明确转租的规定。
⑨明确违约责任。
附
房屋租赁合同样本
出租方：，以下简称甲方
承租方：，以下简称乙方
根据《中华人民共和国》及有关规定，为明确甲、乙双方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。
第一条房屋情况
甲方将自有的坐落在市街巷号的房屋栋间，建筑面积平方米、使用面积平方米，类型，结构等级，完损等级，主要装修设备，出租给乙方作使用。
第二条租赁期限
租赁期共个月，甲方从年月日起将出租房屋交付乙方使用，至年月日收回。
乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：
1.擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的：
2.利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；3.拖欠租金个月或空置月的。
合同期满后，如甲方仍继续出租房屋的，乙方拥有优先承租权。
租赁合同因期满而终止时，如乙方确实无法找到房屋，可与甲方协商酌情延长租赁期限。
第三条租金和租金交纳期限、税费和税费交纳方式甲乙双方议定月租金元，由乙方在月日交纳给甲方。先付后用。甲方收取租金时必须出具由税务机关或县以上财政部门监制的收租凭证。无合法收租凭证的乙方可以拒付。
甲乙双方按规定的税率和标准交纳房产租赁税费，交纳方式按下列第款执行；1.有关税法和镇政发（90）第34号文件规定比例由甲、乙方各自负担：
2.甲、乙双方议定。
第四条租赁期间的房屋修缮和装饰
修缮房屋是甲方的义务。甲方对出租房屋及其设备应定期检查，及时修缮，做到不漏、不淹、三通（户内上水、下水、照明电）和门窗好，以保障乙方安全正常使用。
修缮范围和标准按城建部（87）城住公字第13号通知执行。
甲方修缮房屋时，乙方应积极协助，不得阻挠施工。
出租房屋的修缮，经甲乙双方商定，采取下述第款办法处理：
1.按规定的维修范围，由甲方出资并组织施工；2.由乙方在甲方允诺的维修范围和工程项目内，先行垫支维修费并组织施工，竣工后，其维修费用凭正式发票在乙方应交纳的房租中分次扣除；3.由乙方负责维修；4.甲乙双方议定；
乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方同意后方可施工。对装饰物的工料费和租赁期满后的权属处理，双方议定：
工料费由方承担（）；
所有权属方（）。
第五条租赁双方的变更
1.如甲方按法定手续程序将房产所有权转移给第三方时，在无约定的情况下，本合同对新的房产所有者继续有效；2.甲方出售房屋，须在三个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权；3.乙方需要与第三人互换用房时，应事先征得甲方同意，甲方应当支持乙方的合理要求。
第六条违约责任
1.甲方未按本合同第一、二条的约定向乙方交付符合要求的房屋，负责赔偿元。
2.租赁双方如有一方未履行第四条约定的有关条款的，违约方负责赔偿对方元。
3.乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的％，以天数计算向甲方交付违约金。
4.甲方向乙方收取约定租金以外的费用，乙方有权拒付。
5.乙方擅自将承租房屋转给他人使用，甲方有权责令停止转让行为，终止租赁合同。同时按约定租金的％，以天数计算由乙方向甲方支付违约金。
6.本合同期满时，乙方未经甲方同意，继续使用承租房屋，按约定租金的％，以天数计算向甲方支付违约金后，甲方仍有终止合同的申诉权。
上述违约行为的经济索赔事宜，甲乙双方议定在本合同签证机关的监督下进行。
第七条免责条件
1.房屋如因不可抗拒的原因导致损毁或造成乙方损失的，甲乙双方互不承担责任。
2.因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失，互不承担责任。
因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补。
第八条争议解决的方式
本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决；协商不成时，任何一方均可向房屋租赁管理机关申请调解，调解无效时，可向市工商行政管理局经济合同仲裁委员会申请仲裁，也可以向人民法院起诉。
第九条其他约定事宜（略）
第十条本合同未尽事宜，甲乙双方共同协商，签订补充协议。补充协议报送市房屋租赁管理机关认可并报有关部门备案后，与本合同具有同等效力。
本合同一式4份，其中正本2份，甲乙方各执1份；副本2份，送市房管局、工商局备案。
出租方：（盖章）承租方：（盖章）
法定代表人：（签名）法定代表人：（签名）
委托代理人：（签名）委托代理人：（签名）
合同有效期限：至年月日
附件一：出租房屋的地籍图、平面图
附件二：出租人的房地产权证、承租人的营业执照附件三：出租房屋的交接单及附属设施、设备清单（四）租赁登记备案——给你的租赁上“保险”