1924年，著名的经济学家庇古在研究福利经济学中提出一个假设，这个假设几乎就是科斯定理产生的基石：他假设有甲、乙两座城市，城市之间有两条道路，A道路很平坦，但是非常狭窄；B道路很宽，但是坑坑洼洼很不好走。走平坦的道路从甲城市到乙城市需要5分钟，走那条难走的道路则需要半个小时。如果没有强制性的规定，人们毫无疑问会选择走那条平坦的道路A。可以想象，当所有人都选择道路A时，它会变得非常拥挤，并因堵塞耗费人们的时间，直到有一天人们发现走这条路也需要半个小时。
而庇古给出的解决方法是，政府通过A路征税的方式来让一部分人选择走B路。通过这种做法，社会的福利明显得到提高，因为走A路的人虽然交了钱，但不会因拥堵而延迟时间，走B路的人也不必因缴税而造成任何经济损失。
可是另一位经济学大师却并不认同庇古的建议。他认为在案例中，A路的行走权是自由的，大家才都选择这条路从而造成道路堵塞；如果把道路行走权交给某一个人，这个人就可以用A路来收费，这样也能达到解决A路拥堵，B路无人走的问题。而这种论述道出了科斯定理的最本质性内涵。
曾经获得过诺贝尔经济学奖的英国经济学家罗纳德·科斯提出了科斯定理，他是这样描述该定理的：只要财产权是明晰的，并且交易成本很小以至为零，则无论在开始时将财产权赋予任何人，市场最终的均衡结果都是有效的。
我们换用更精准的语言来描述是这样的：在当事人的偏好都为准线性时，如果市场中出现了外部性效应，则讨价还价的过程会产生一个有效的结果，而且该结果与所有权具体归属于哪一个当事人无关。
我们从科斯定理知道，解决经济外部性问题并不需要通过政府征税的方法，来将造成负外部性的当事人的部分收入转移给受到损害的当事人。科斯定理的解决方法是，当事人以资源谈判与交易的方式来解决外部性问题。这样，在产权清晰的条件下，就可以将外部性问题内部化。
还需要说明一点，虽然科斯定理成为新制度经济学的核心，但事实上科斯并没有给这一定理下过很确切的定义。人们推测这可能是科斯本人一生只寻求现实中的经济学而鄙弃抽象的经济学有关系。
但是，我们还是可以从科斯讲述的“山洞”故事里找到科斯定理的含义。
科斯假设有一个人发现了一个山洞，那么这个山洞的归属权是怎么界定的？显然，财产法可以来界定。但是拥有山洞使用归属权的人只在法律上签定了山洞使用权，而牵涉到山洞的具体用途就完全和财产法脱离了关系，只和企业在利用山洞时的花费数额有关系。
我们由此可以推测出科斯定理的本质内含，那就是：在产权明确界定，而且可以自由交换的条件下，如果产权交换的交易成本为零（或很低），则产权的初始分配对资源的最优配置没有影响。由于在现实经济中，产权明晰且可自由交换通常是可以实现的，因此交易成本为零（或很低）似乎就成了科斯定理能否成立的关键。
但是，我们进一步研究就会明白，交易成本为零（或很低）并不构成科斯定理成立的必要或充分条件。
《社会成本问题》是科斯的代表作品之一，期中有一个非常典型的事例：一家工厂在生产过程中排除的废气弄脏了周围5户人家洗净晾晒的衣物，一户为此损失了75元钱，5户加起来共损失375元。解决这个问题的办法是：要么为工厂安装一个处理废气的除尘器，要花150元；要么赔给居民烘干机，总共要花250元。而前一种花销显然低于后一种。
按照一般思路，这家企业的废气损害了周围百姓的利益，理应赔偿人家。可是科斯却有另一个观点，他认为，居民一直要迫使工厂停产或赔偿他们，工厂其实也受到了损害。那么，在这里，周围民众和工厂谁的权利应该受到保护呢？
科斯的问题还在继续，他认为经济效率与权利初始分配没有什么关系。无论权利归谁，一旦权利确定，而双方交易的成本是完全没有的，那么后果是完全相同而有效的。
该定理在上面的例子里可以作如下解释：就是政府不论给予工厂以烟囱冒烟的权利，还是给予居民晒衣服不受烟囱污染的权利（即权利的分配明确），只要工厂与5户居民协商时其协商费用为零（即交易费用为零），那么，市场机制（即私人之间自由进行交易）总是可以得到最有效率的结果（即采用安装除尘器的办法）。
假如排废气的工厂被赋予了污染的权利，就应该由5户居民一起出资给这家工厂购买一台除尘机器；假设周围民众被赋予保护洁净的权利，就应该由这家工厂自己出资为工厂配备清洁机器。
从这里我们能推断出科斯第一定理：在交易费用为零的条件下，只要产权明晰化，不论产权归谁，私有制的市场机制总会找到最有效率的办法，从而达到帕累托最优状态，即财产的法定所有权的分配不影响经济运行的效率。
需要指出的是，科斯第一定理的实现有必要条件：交易费用为零，或者交易费用很低。我们可以举个例子来说明，假如工厂拥有了废气排放权，它安装清洁机器的费用会上升至125加上150共275元，平均到一户则是55元。如果这样，居民会选择自主去商场买回烘干机处理被染脏的衣物。
我们从中推出了科斯第二定理：在交易费用很高的情况下，如果交易费用不为零，那么，不同的产权界定则意味着不同的资源配置和经济效率，从而导致最有效率的结果不能出现。因此，产权的初始界定是十分重要的。
不少经济学家对科斯定理产生了极大的怀疑：
第一个问题是，假如这个工厂拥有废气排放权，那么周围受扰的民众可能出现“三个和尚没水喝”的情况，也就是他们会坐享他人便利，不愿出资购买除尘设备。
第二个问题就是，科斯没有看到一点，那就是不同产权分配方式同样可以导致不一样的收入分配。
但是，他们的怀疑撼动不了科斯定理的核心价值：产权明晰是效率的基础。正是这一论点使现代产权理论和制度变革理论的发展有了明确的方向。
因为产权明晰已被证实是效率的基石，所以产权保护应当受到我们的重视。在产权保护方面，西方社会给我们树立了良好的榜样。
在波茨坦这座城市里，有一座叫无忧的宫殿，它是由德国皇帝威廉一世建造的。距离这座宫殿很近的西北角伫立着一个老磨坊。
一天，到波茨坦巡察的德国皇帝住进宫殿。但是，当他在宫殿的顶层想一览全城景色时，老磨坊恰好挡在眼前。
皇帝觉得十分失望，就命令手下的官员去和磨坊主人谈判，出巨资购买该磨坊并在买下后摧毁它。可是谈判却没有想象中那么顺利，磨坊主人并不买皇帝的账，他说：“这个磨坊是我们家世代传下来的，它的价值不能用金钱来衡量。”德国皇帝听到这番话后大怒，二话不说就派人去强行拆掉这座碍眼的老屋子。
磨坊主人无法和皇帝的彪悍士兵对抗，他一边看着忙碌拆房的人，一边平静地自说自话：“皇帝能如此横行霸道，德国的法律到底是用来干什么用的？”然后磨坊主人向国家最高法院起诉了这件事情。法院秉公执法，判决皇帝必须再建一座新磨坊，同时赔给这个倔犟的主人一笔钱。皇帝只能乖乖地按照判决做了该做的一切事情。
几十年过去了，当初打官司的皇帝和磨坊主人都不在人世了。
磨坊主人的后代没有能力守住祖辈传下的产业，眼看磨坊就要无法生存下去，于是，他就写了一封信给在位的威廉二世，他在这封信里讲述了当年威廉一世和父亲因磨坊而发生的一段故事以及现在磨坊的处境。威廉二世看完这封信十分感动，他立即亲自写信回复：“我亲爱的邻居，我不可能让你丢掉你的磨坊，它是你们家族的荣耀，我应该想尽办法帮助你们保存这份产业，让它继续世代相传，你们永远拥有它的主权。而它，对于我们的国家也有非凡的意义，它正是德国法律公正的体现，它应该被永远保存。我对你的处境深表同情，我将代表国家送你保护磨坊的5000马克，希望你们家族神奇的磨坊能世代永存。”
磨坊的现任主人收到信和资助的钱深受感动，从此再也不说卖掉磨坊的话，还谆谆教诲后代，一定要保存这个无价的磨坊。正因如此，磨坊到现在还在波茨坦城里。
这个事情告诉我们：财产的所有者，其财产所有权和产权一定要被国家法律保护。
所谓所有权，就是指每个人依法对于自己的财产享有占有、使用、收益以及处分的权利，也叫财产所有权或者资产所有权。它是一定时期的所有制形式在法律上的一种表现。它的主体是财产所有人，客体是财产，内容为财产所有人对其财产享有的权利与非财产所有人负有不得侵犯的义务。它的权能包括：占有权、使用权、收益权与处分权。对磨坊主而言，磨坊是财产，应属于他所有，其财产与其所享有的权利是神圣不可侵犯的。
所有权制度在经济快速发展中起着至关重要的作用。大到国家，小到企业，要想达到经济快速增长，就要有健全的所有权制度。
该制度兼顾了社会收益率与个人收益率的平衡状态，因为在这种制度下，个人因物质需求而从事社会也需要的一些活动。该制度要支出一定的资金，支付所有权的费用有时会远远大于收益，但是拥有使用所有权对经济的长效发展有着非常重大的意义。有一点必须注意，有些公司或个人会钻空子，他们不花费金钱去支付经济补偿，而只是通过模仿新制度来获取利益。因此，政府要采取一定的措施来制止这样钻空子的企业或个人。
要点回顾
交易是有成本的，在不同的产权制度下，交易的成本可能是不同的，因而资源配置的效率可能也不同。所以，为了优化资源配置，产权制度的选择是必要的。
墨菲定律：周全准备确保万无一失
如果一件事情有可能被弄糟，让他去做就一定会弄糟。
1949年，一项叫作“急剧的速度变化对飞行员的影响”的研究计划开始启动，作为空军上尉工程师，爱德华·墨菲也参加了此次研究。
为了测出人体对加速度到底能承受多少，研究人员需要随时了解志愿者对加速度的反应情况，于是他们在实验者身上安置了相应的监控器械。
然而让技术人员吃惊的是，研究人员保证实验的各个细节都没问题后，实验开始，但是监控器却丝毫没有什么动静。
墨菲对监控器械做了非常细致的检查，问题出现的原因竟然是监控器械里的电池正负极颠倒了。哭笑不得的墨菲对其他研究人员说：“如果一件事情有可能被弄糟，让他去做就一定会弄糟。”
这句看似简单的话被传播开后，在经济学领域被奉为经典，也就是我们所说的“墨菲定律”。
在企业的运营过程里经常会出现同样的状况，本来设计非常好的想法，在被实施的过程中却遭遇了一件小事情。这件小事情小到人们都不会想到，但是由于人们思想准备不足，会立即因此陷入一片混乱中，更有甚者，一个本来设想很好的计划也因此夭折了。
怎样消除这个因小事打乱思维的坏情绪呢？
在事情进行之前，应该做好足够的思想准备，要知道随便一个细节都可能被人们忽视，而这个被忽视的细节往往会造成最严重的后果。
某市一家面包公司斥巨资从韩国引进了先进的面包生产线，然后又花了上百万从韩国购买了包装盒作为附加的一项合同。包装盒的面包图案是面包厂请专门的设计人员设计的，设计的样品将由该市一个进出口公司和面包厂一起审查后，再由韩国方面印刷。
可是，过了一些日子，等包装盒印刷完运到该市时，工作人员发现了这些包装盒有很大问题，有些字被印错了，让包装盒看上去很滑稽。于是公司开始调查这件事，原因被找出来了，是设计者在设计时弄错了样本，那家进出口公司也疏忽大意没看出来，于是小问题成了大问题。
就是这几个错字，让这些价值百万元的包装盒全部成了没有用的废纸盒。另外，产品也因为没有包装而不能立即上市，面包厂的销售计划顷刻被打乱了。
世界上任何事情之间都是有联系的，这是辩证法早已证明过的。所以，在事情未发生的时候，就要从微小的细节做起，避免由小事情带来恶性循环，坏了大事。
而人本身就有粗心大意或其他毛病，所以就需要在做事情之前把各种情况都考虑到，不要漏掉任何一点会出错的可能。
管理学家迈克尔·梅士肯曾受邀为一家全球知名企业做培训演讲。
企业派出一名员工去接这位管理学家，于是宾主一起开车到演讲现场。在路上的时候，这位专家发现一辆有该企业标识的空车紧紧跟在他们后面，就很奇怪地问其原因。接他的年轻员工笑着说：“因为咱们现在乘坐的这辆车有可能在中途出现抛锚之类的问题。”
在演讲现场，梅士肯教授还发现组织者在讲台上放了两个话筒，以做到有备无患，防止其中的一个话筒出现什么问题。更让这位专家没想到的是，该企业还请了一个后备的演讲者，因为梅士肯教授也许会因突发事件无法出席该会议。
该企业事无巨细都做了充分的准备，这样一来，无论发生什么事情，这场演讲会都如期举行。
然而，有很多公司却不能做到这么完美，他们从来都抱着过分乐观的心态，认为一切都在掌握之中，不去多想会有什么意料之外的事情发生。而当突发状况出现时，他们会立刻乱了阵脚不知道如何是好，从而造成严重的后果。