现在我要讲的是我投资房产方面的一些经验教训。房子对我来说，已经像买一台电视、一台电箱那样简单，而对没有进行过房产交易的人来说，可能就会心里紧张：在看房产的时候，心中没底，生怕自己买的房子不能租出好价；购买的时候怕自己进入的时机有误而被套牢，投资不利；没有拿到三证的时候，睡不安稳，唯恐事情有变。这都是很正常的。第一桶金的重要性在于，只要你有了第一次的经历，那么以后就会容易得多！
第一节 大多数人说的你不要信
还是让我来继续自己的故事，以我的经验，有几个观念在刚进入投资房产领域的人身上经常出现。他们在进入房产投资时拿不定主意，犹豫不决最后又倒退回买房人的思想。记住，你投资是让钱生钱的！向最保守的人去请教是不对的，如果他真懂那么多真理的话，他们早就该找到致富之路了。
误区之一：房子买了我也能住
刚刚涉足房产投资的人，确实对投资房产和自己居住的概念混为一谈。他们到处看房，看房子是否合自己的口味，考虑房屋的每一个结构是否实用。然后下单。
我有一位同事，听了我的故事后也捺耐不住冲动，开始投资房产。有一天星期六他电话过来一定让我去看一下他准备下单的房子。我就按他讲的地方找了去。
这是在市区边缘一个新建的小区。小区全封闭，只有一个地方留了一个出口。小区的其他两侧是马路，路上跑的多是一些运输车。进了小区门，一路往里走，直到一个角落里才看到他提到的房产。房子的朝向是不错，周围环境也好，而且这里很安静，的确很好。
朋友问：“我的房子不错吧？”
我说：“是不错。不过这房子是你住还是用于投资？”
朋友说：“当然是投资。”
我说：“如果是我，就不会选在这里了。”
朋友说：“这么幽静，房型又这么好，你不喜欢住这里？”
我说：“我刚才从门口走进来，大概走十五分钟；小区外是两条马路，没有什么站台；附近出租车也不多；按这个特点，是适合附近的白领的。又无出租车，又没有公交车，怎么去上班？”
朋友说：“可以骑车啊。”
我说：“那我为什么不到单位附近的一个地方住，房租不是差不多吗？”
朋友无话可说了。后来他没有购买这个小区的房产。
总结：投资就是投资。投资房子是讲出租回报的，那么你投资的时候一定要以租房的身份来选择房屋。
误区之二：房子越大越好
相比较而言，同一年代的房产在单价上总是大户型便宜一些，而且在出租价格上当然也要高一些。所以有人就想索性一步到位，买一个大房子来。（当然，如果你有许多的钱我不反对。）我只想提醒你，如果你不是想投机的话，那么最好不要买大户型的房子。你想，我们设想一下，租客会是哪些人？外地来的打工仔？大学毕业留在城市的大学生？外地来打拼机会的漂一族？还是刚刚结婚没有购房的小夫妇？
我来分析一下各类人的租房心理：
打工仔。我早就不想准备打工仔的房子了，这是因为城市近郊有许多的农家房把这些客源都拉走了。这点很清楚的。你可以问一下替你家装浴具的工人，问一下街头的装修游击队，他们会告诉你他们聚集在城市的哪些区域，你再问一下他们的租金，再核计一下你的购房款吧。
大学毕业生、和外地白领等一些客源，你可以想象他们对生活隐私的关注，他们会宁可先稍高一点的小套也不愿和与自己不相识的人共用一间卫生间，在一个饭厅里吃饭。就算这个群体存在。你折中的办法是分租，那也麻烦，因为你会陷入水电费交纳不公这样的琐碎小事中去。其中吃亏的人肯定不乐意。再一个办法是你以比较便宜的价格把房子租给其中的一个人，再由他当二房东把这房子分租给其他的人。这下轮到你不乐意了。
至于那些刚结婚的年轻人。他们在选租二室一厅或一室一厅的房子时首先会选一室一厅。因为租房者实际都是过渡一下，尽量节约成本，这样可以省下钱来自己购房。想想，不是一家三代都来漂，谁会特别垂青那些四室二厅的大房子呢。
所以房型不必太大，实用就行，三室一厅是上限，二室一厅或是一室一厅都是可以的。我最看好的是一室一厅。这个房型可适用的人可以是单身贵族、有恋爱关系的或刚结婚的年轻人。而这些人肯定是城市里最主流的中档房屋的租赁者。二居室如果房型偏小，总价不高也是可以考虑的。不考虑三室以上的房型。
越大的房子，从另一角度来说，购入总价就越高。如果需要简单装修的话，你起码在那些其实并不会用到的地方投钱装修。我说了，如果你储备金多也不要紧，因为这房子有经理来租，不过你在装修时要特别注意一下品味问题。
总结：大房型虽然在转手时有很大的利润空间，但是投入的资金高，收盘更要看地段和户型，手头有限的人不宜接盘。
误区之三：外来客越多的地方越好
我先说一个朋友投资咖啡屋的故事。知道杭州的人知道，杭州是以西湖为核心向三边扩散的。湖滨景区一带为休闲带，是酒吧、茶室集中的地方。城北是近年来兴起的区域，是众多拆迁户和学校聚集的地方，休闲场所不多。我的朋友就在城北开了一家咖啡店。咖啡店经过了别致的装修，依托城北最大的学校，也做了一番宣传，但生意总是不好。后来学校也搬到市郊，生意更是冷清。这表明并不是人越多就越好。
房产也是这样。
房产面对的不是普遍的人群，而是有需求的租户。这些租户是按城市的功能区域分散的。相对来说，在老城区及靠近地铁、高速等交通便利的地段应该是租赁的热点区域，因为这一带是城市最热闹的地方，而有着良好收入的高级职员，总是有着固定的夜生活，就算租金高一些，也会因为交通费用的相对降低而被人接受。同样情形也表现在商务功能聚集和外资企业集中的地方，毕竟，住在购物与交通都十分方便的地方是令人羡慕的。其次，你可以选择文教区和公司外企集中的地方，就算不是城市中心，这种地方也是让许多租户动心的。
你还要计算的是你的购房款与你的租金的比例关系。比如你购入一个价值30万元的房产，首付三成按二十年还贷，那么你每个月还银行1400元左右，而算上房产的折旧和你管理的消耗及其他费用，那么你这个房产月租金应在1700元左右。其实，在房产已经高涨的杭州这样的房产已属稀缺，那你也不必强求，你可以相应制定一个再低一点的实现目标。
拿北京来说，目前已成势的投资区域一般和商圈相连，比如国贸商圈、燕莎商圈、亮马商圈、亚运村商圈、中关村商圈等，你瞄准的租户群就是这些商圈中的从业者。一般来说，东部商圈的房子多租给各跨国公司的外籍职员，他们要的是舒适和有品位的居住条件，能支付8000～13000元的月租金，所以高档外销房好销；中关村外地来北京淘金的公司小老板多，要求稍高，愿意支付4000～6000元的月租金。当然，同一区域的项目也会有差异，如中关村会因为缺少高档外销公寓而使那里的个别项目租金甚至高过东部，而东部因外销公寓“扎堆儿”会使有的项目成为“二流老外”（韩国人、俄罗斯人等）的乐园，月租金相对较低。
总结：所以你在考察时要注意流动人口的结构，注意这个地段附近有哪些高档的消费场所，这样才能判断房产出租的价位，反过来决定买还是不买。
误区之四：有便宜就可以买
投资淘到宝当然好，而且这些机会真的有。有一次我因为工作的缘故好几天没有上网，而那时我正准备买入一个房产。那天打开电脑，突然有一个好房子进入我的视线。本想这房子是昨天挂上网的，应该还没有卖掉。我马上打电话去咨询，才明白当天就出售了。原来房主是家庭出了变故，急需用钱，所以价格比一般价格每平米低了三百元，成了抢手货。
而如果你连续一星期看到同一套便宜的房产每天上网，建议你看都不用看。这些房产肯定存在着很严重的问题。你如果不放心，可以多打几个电话去核实一下，一定有一个比较负责的经纪人告诉你那房产存在的问题。有一次我就碰上这样的事，一个很新的，地段也不错的，而且价格特便宜的，楼层也好的房产。就打电话，经纪人推说自己也没有看过，说了地方让我自己看，我真的自己去看了，那个房产居然在一个饭店的楼上，而且虽然户型南北，其实南面是条走道，根本没有窗，所以压根就是北向的。一上楼就被烟熏得不行，你想，买了这种房产，会有白领去住吗？
所以我后来得出了个结论，如果是好一点的房产，经纪人一定会陪你去，怕你偷了房源，还要看房前签委托合同，怕你撇了他们自己和房东谈。如果是经纪人说了地名让你自己去看的房产，要么是他们自己没有把握，反正多做一套算一套，要么就是他们自己都没有了信心，索性让你自己看着办吧，这样的房产一般情况下建议你不要买。
总之，你买之前，先要看看那个地区的整体规划，不要买一个马上就要被拆的；二要亲自到现场去考察，核对每条信息；三是不要过分相信自己的眼睛。真正具有投资价值的物业不是一眼就能看出来的，还要到房产附近多问。有一回我就偏听了经纪人的话，以为某个房产物管费是20元。因为经纪人出具了物管收据，等我买了这个房产再去物管部门时，才发现另有一笔18元的清洁费是另计的。幸亏数字不大，否则我的租金只能相应减少来对冲这笔费用了。如果过高的物管费用吓退了你的租客，岂不大亏？
你还要考虑的是同地区的房产的结构，很多投资者都觉得只要看中了地段，投资收益就有了保障，但如果你的房子在整个住宅小区内有几十套甚至上百套，将来无论是出租还是出售都会形成彼此的压价，势必会影响投资价值。你必须注意资源上的独占性，即一处房产在它的小区中的地位，包括户型、朝向、采光以及楼层等等的无法替代性。
另外，你还要考虑的是房产的本身质量问题。因为在房产起步初期，房产不免鱼龙混杂，良莠不齐：只要有地，就能建房发财，在许多优质房地产公司，花费更多的精力和金钱打造自己的地产品牌的同时，许多垃圾工程也应运而生。这一时期的房产有许多的设计太不合理，而且质量可疑。第二个方面有一个时期开发商对房产本身质量的保证与规划上缺乏远见，楼与楼之间间距小，没有绿化。
试想相似地段的几个楼盘，一个绿化好，房型好，楼群之间有合理的绿化带，地下车库与社区设施完备，而另一个却是拥挤不堪，没预留适当的车位，绿化很少，但是很可能在出售时两者拉开的档次并不大，而这种价位却在以后的市场中能体现出来。
总结：投资就是要找保值性能更好的房产，不能光顾眼前的利润，应该看得更远一些。
误区之五：买了房就完成了投资
有的朋友买了房产，也按预计的价格租了出去，就以为万事大吉了。这也是不行的。投资房产是一件系统的事，如果你是付现金买进的，那你起码要关心一下那个地区的规划有没有变动，会不会面临拆迁，会不会增设公共的设施，会不会拓宽那个地方的主干道，会不会多设几个车站，这和你的租金高低息息相关。如果你是按揭买进的，更应关心银行的贷率，关心一下你是否需要提前还贷。
因为世界上根本不存在没有风险的投资！道理很简单，任何投资都有一个投资成本的预算问题。市场的未来是不确定的，有升值的可能，也有贬值的可能。房地产市场如同其他市场一样，机会与风险并存。
房地产的投资成本测算较其他领域要复杂得多，其投资成本除了资金成本外，还有各项费用，如购房入户费用、税费、还受到汇率变动、通货膨胀、政策变动等因素的影响，需要较多的专业知识，不易测算，这也产生了投资风险。“以房养房”不是个简单的过程，所以你得有心理准备。
首先是来自房市的波动风险。虽然不动产的波动性相对股市要小一些，但仍然是有波动风险，特别是在某些特定情况下，其波动幅度还很大，尤其是在形成高价的房地产“泡沫”破裂后，经济危机及经济衰退期时更是如此。如前些年日本房地产“泡沫”的破裂、香港房地产价值受亚洲金融风暴打击，而出现的大幅下降就是例子。
但是大幅度的下跌也并不意味着你的房产就一定跌得很厉害。因为房地产本身所具有的区域性决定了房地产市场带有鲜明的地域特性，不像股市、邮市等具有全国统一的市价。可能附近的城市楼盘跌了，你的楼盘还在涨。这是有许多征兆的，你可以在下章里看到我的详解。
其次，房产的供给量与客户的有效购买量的动态变化也会产生风险。
毫无疑问，银行按揭的优惠条件对买房人是极其有利的金融支持，成全了许多人“居者有其屋”之梦。但是，天有不测风云，有些将来的事不一定现在就预料得那么周全，将来也许会有意外的事情发生。如果还贷额占收入或资产比重较大，出现还贷困难，则房子有被银行收走的风险。
如果对房地产市场的风险程度没有清醒的认识，那建议你缓入。
第三节 你可以这样投资房产
现在你可以考虑自己做一回投资客了，那么我可以先来看看房产投资有哪些类型，如何选择适合自己经济状况的住房投资很重要，一般来说，目前有以下几种住房投资模式，我把它记下来给你：
第一种：直接购房。住房实物投资是直接投资，即投资者用现款或分期付款的方式直接向房主或房地产开发商购买住房，并适当装修、装饰后，或出售、或出租以获取投资回报。这是一种传统的投资方式，也是住房投资者目前最常用的一种方式。
第二种：合建分成。合建分成就是寻找旧房，折旧建新，共售分成。这种操作手法要求投资者对房地产整套业务须相当精通。这种手法如果操作得当，可以玩“空手道”。目前不少房地产开发公司也都采用这种方式开发房地产，只是规模较大，另外在合建方式上也存在多样性。这对老百姓来说不太适用。
第三种：以旧翻新。即把旧楼买来或租来，然后投入一笔钱进行装修，以提高该楼的附加价值，最后将修葺一新的楼宇出售或转租，从中赚取利润。采用这种方式投资商品房时应注意：尽可能选地段好、易租售的旧楼，如在学校、集市附近的单身公寓极受欢迎。另外，在装修布局之前一定要结合地段经营状况以及房屋建设结构，确定装修之后的楼宇的使用性质以及目标顾客，切忌盲目。
第四种：以租养租。以租养租就是长期租赁低价楼宇，然后用不断提升租金标准的方式分期转租，从中赚取租金差价。以租养租这种操作手法又叫当“二房东”。有些投资人，将租来的房产转租获利相当丰厚。如果投资者刚开始做房地产生意，资金严重不足，这种投资方式比较合适。
第五种：以房换房。以房换房就是以洞察先机为前提，看准一处极具升值潜力的房产，在别人尚未意识到之前，以优厚条件采取以房换房的方式获取房产，待时机成熟再予以转售或出租从中牟利。一般是换进门面房或即将要动迁的房产，在操作中要注意获取的规划信息一定要准确和保密。
第六种：以租代购。所谓以租代购是指开发商将空置待售的商品房出租并与租户签订购租合同。若租户在合同约定的期限内购买该房，开发商即以出租时所定的房价将该房出售给租住户，所付租金可充抵部分购房款，待租住户交足余额后，即可获得该房的完全产权。
从时间上看，房产的投资有三种方法：
一、短线投资。典型的短线投资方式是炒楼花。房还未兴建或尚未建好，先向发展商预付一笔定金，通常是房价的10%-30%，余款分期付，直到交付使用时才付足全额，甚至还可以剩下一部分款额采取按揭方式分几年支付。这样，买家买的时候其实只是一份楼花合约，而非现房，但当市道看好时，将实际只付10%-30%房价的楼花转卖，其所赚取的差价就很可观。
二、中线投资。中线投资是期望在一定的时间内一次性获取较高的收益而进行的投资，也包括选择有升值潜力的期房，即买楼花，但不急于短炒拍卖，而是有计划地购进与卖出。通常的投资方式是在房市低迷及启动上升的初期购进低价现房，待房价上涨时抛出。中线投资稳健而不保守，适合所有的投资者。
三、长线投资。这是投资者期望在较长的时期获取稳定的定期收益而作的投资。投资者购房主要用于出租来获取长期收益，当然，若遇房价急涨时亦会抛出，以获取高额利润。长线投资适合有一定资金量，且又无其他投资的家庭投资者。由于没有资金压力，可以进退自如，可攻可守，承受的风险相对小些。
但依我来看，作投资最重要的是根据自己的时间安排来分配资金。因为每个人的情况不太一样。举一个例子，有一天同时来了两位朋友。第一位朋友说有十来万的闲暇资金可以用来投入房产。另一位表示有差不多的资金。我让第一位投入买一个靠郊区的中套期房，按十年七成按揭；第二位我劝他买市区一个小套的二手房产，七年六成按揭。他们就叫了起来：为什么我们同样的资金，你却让我们不一样处理。我对他们说，第一位年纪轻，目前没有孩子，所以这笔钱至少三五年不会动用。远郊的房产预计第三年交房，整个小区的配套要在十年左右的时间完成。所以这笔钱投下去是不会立刻见效的，要等得起。而第二位朋友已经有了孩子了，开销会越来越大。所以必须缩短回报周期。你买市里的现成的房子，立刻可以合来出租。每月以租还贷，减少还贷压力。七年后你的孩子读高中，这笔租金就能充作大学的准备金。两人听了，觉得有道理。这只是一个简单的例子。
依我的情况，在我入市的时候，炒楼花已经不可能，所以我作的一般是中线的打算。为此，我尽量减少附带的支出，并在合适的时候出手。而且我也没有用拍卖的方式来买过房产，过我觉得这会是一种最公平的手段。
第四节 你必须做的功课
在购买第一个房产时务必十分小心，因为在此之前，你对房产的投入一无所知，你必须尽快进入，了解内情：
读懂每一个信息
要投入房产，就要随时关注市场行情，在涨价跌价的过程中分析形势，投入或者撤出。
这里的前瞻性不仅是对所投资房产的判断，更多的是对经济形势、国家政策的理解，特别是对经济杠杆的理解。还要对各种新闻报道的背景作一点了解，对一些重要信息要深入研究。比如，对二手房上市交易限制的估计、交易程序是否会简化、转按揭手续的放开与否等等，这些因素都是投资变现、出口的制约。如果其中一个环节有问题，将会使你的房产砸在手里。
十年前，人们会非常相信新闻媒体，因为报纸是政府办的，新闻消息又是白纸黑字的东西，随着新闻单位的增多，政府信息的渐渐公开和资讯的丰富，报纸杂志等媒体的消息和新闻有时是不准确的，甚至是失实的。最好的例子就是关于手机单向收费的问题，自从1998年以来新闻媒体多次报道要实行了，甚至“单向收费”一度成为社会民众的共同愿望，但是，许多年过去了，手机收费依然是双向的。
房地产方面的新闻信息也是这样，有时会出现一些误传或不当信息，也需要我们去解读。简单地看一下近几年来政府对于房地产业的政策紧锣密鼓，为地产的发展推波助澜，一纸纸文件，成就了多少人的财富之梦，又破碎了多少人的美梦。有的人就是太执迷于新闻媒体的报道，才在错误的时间踏入了房产市场。
在中国房产开发过程中，我觉得政策有时是滞后的，有时是不切实际的。比如近年来媒体多次预言杭州房价要跌了，可是市场却一路高歌。所以新闻解读要从两个方面着手：一是分析新闻的可信度，深层思考和分析新闻出台的背景以及它的实行可能性；二是不能光读新闻标题，因为现在有些新闻标题会运用夸张的手法吸引读者视线，所以有些内容和标题并不完全一致，甚至会隐含着截然相反的内容。
下面我将为大家解读房地产业的重大信息：
我看房产泡沫
在我进行投资的时候，曾经有几次抑制房价上涨的高潮。大概2002年左右，国家建设部的领导两次到杭州来考察，研究杭州房产究竟有没有泡沫。那时的媒体都很激动，大家纷纷表态房价应该降低。大大小小的报纸都深入到一线需要房产的老姓家中，听百姓讲房产梦。我当时正想购入房产，同事就劝我不要再买了，等跌一下再说吧。我就认为房价不会跌。
朋友很吃惊，问我为什么？我说了几点道理。一是杭州经济房火爆不火爆？朋友说当然火爆。那么经济适用房的命中率有多少呢？大概也就千分之一吧。其中有多少是被人占掉的呢？还不清楚。这就说明杭州的房产需求量是相当大的。这还不算那些没有资格购买经济房的人群。二是看报上都是哪些人在发言，有没有权威性，有没有指向性。现在换了采访你，你会说房价正合适吗？所以说报纸就算是民意也不能代表方针。三是杭州的城区还有没有成片的建筑？现在的楼盘都已经到了哪里？如果说这些楼盘价格下降一些我也不觉得奇怪，但是市中心的房产绝对不会跌。
事实果真如此。这以后，每到有了新的房产政策出台我周围就有人来咨询，我俨然成了一个“新闻发言人”。
我看20%个人收入调节税
再举个例子。2003年秋，杭州市政府为了抑制房价，杜绝短期炒房，出台了恢复征收20%个人收入调节税的政策。从2004年元旦起执行，新闻报道都认为此举必然会挤走房产投资家。政府的初衷是良好的，但是却没有考虑到二手房的交易是一种市场交易的过程，对买卖双方来说并没有特别大的约束力。这个税收增加了交易的成本，增加的税收必然会由买家承担。所以我选择了买进。果然，此举没有降低房价，反而再次抬高了房价。
当时这个政策一出台我就说房价不会跌。我的一个朋友听了这句话就决定不要再等，下单买了一个二手房。几个月后，税收取消了，他为此多付了一万多的税款。有一天打电话他埋怨我说：“你怎么说房价不跌，害得我多花了一万多？”
我反问：“房价是不是没有跌？你没有告诉我你要买房，否则我会让你再等两个月。”
后来房价上涨速度非常之快，其实不到半年，他的房价涨幅已经超过了增值税的额度。
我看透明售房系统
又如透明售房系统。杭州向上海学习，于2004年下半年启动了透明售房系统，推动新建楼盘的公平销售，挤走房产投机者。一般看来，这个系统必定给消费者以公平的机会，但是实际上并不完全是这样的。
我一直关注下沙的小户型房产，2005年元旦，下沙的“十六街区”即将开盘，我收到房产公司的邀请专门去听了他们的楼盘介绍会，整个楼盘一共有600多套单身公寓，首次销售300套。排队那天是周末，我特意起了一个大早，打了一部的士到现场，当时那边已经有许多人了，排队后我在下午两点钟领到了198号的购房卡。原以为600多套房子中我肯定能选到自己中意的房子，谁知道20多天后实际选房时竟从301号算起，前面的300套房源已经被内部消化了，也就是说我的198号实际上成了498号，可想而知，轮到我的时候已经是最差的房子了。而这个时候，整个楼盘根本没有登陆透明售房系统。
我看房地产税
现在热传的关于“开征房地产税”又有了许多的说法。最近许多消息说，国家今年开征房地产税已成定局。同时媒体分析说，这一举措将使得开发商建房成本下降40%，由此可以带来房价下跌。但我却不这样认为，实际可能是房价并不会应声而降。
我是这样分析的：
第一，今年到底是否正式出台。因为搞试点没有一个相应的周期是不行的，但这个周期从政策制定到土地出让、规划设计、建筑施工、挂牌出售，最后市场检验是否真的下降，起码也要三年时间。如果在试点周期没有完成的情况下匆匆推出，势必会有负面效应。以前匆忙出台的政策所产生的后果，大家不会看不见。
第二，在目前情况下，合适地段的土地已经没有了，也就是说城市的一二类地段已经弹尽粮绝，这些地段是涨价的龙头，如果不在龙头上打压房价，而只在边远地带作一些迂回打压，其实际效果是可以想象的了。
第三，即使三年后在某些涨价过高的城市有了新的低价商品房，但是数量一定不会很多，但是往往想买的人不会很少。在这种供不应求的情况下，暗箱操作成为我们最易见到的一种景观。关系户可以凭借各种关系拿到房源，然后待价而沽。那时，打折可不是开发商在挖肉了。这样我们面对的不仅是经济市场上的一种不公平竞争，更多的是体制的弊端形成的新的贫富不均了。
第四，老百姓对房产已经是雾里看花。很多消费者说不定还要去购买那些有70年产权的物业，因为不管怎样，我已经把自己一辈子的税全缴了，省得到老了，收入少了、身体有病，还得承担未知的房产税。说不准再来一个政策，交的税比房价还高呢。
我看央行调整贷款利息
另外，像2005年3月，央行第二次调整贷款利息。这说明国家已经重视了国内有热钱炒作房产的情况，并想花些力气来改正这个局面。但是即将推出的物产税是否能真正降低房价我觉得还有疑问。与此前的一系列银行贷款门槛加高的做法一样，我觉得有时间来验证。
总的来说，房地产的发展是与经济的发展同步的，有时候房地产的发展比经济慢一拍，如经济刚启动时，房地产不一定马上就好；等经济慢慢变好时，房地产才开始启动；经济不好时，房地产也不是就马上跌下来。因此要投资房地产就要先掌握好房地产的周期。
我看停收房改房超额所得收益金
2005年4月1日起停收房改房超额所得收益金。随着房价飙升，卖掉房改房之后，要买进一个房子根本就不够了，所以这些钱本来就是不应该收的，况且原来也是有一部分可以退还的。这个政策对推动房改房出售是一个利好。这是国家最后推出的在房源上对市场有力的措施，等这部分房子消化完了，房价就渐渐由市场决定了。
由此我们可以看到，在这房产推向市场过程中，政府起了一个多么重要的作用。政府从土地拍卖的第一链开始就为房地产大开绿灯，而且推出许多政策措施来拉动房产的需求。平心而论，这时期不免鱼龙混杂，良莠不齐，只要有地，就能建房发财，在许多优质房地产公司花费更多的精力和金钱打造自己的地产品牌的同时，许多垃圾工程也应运而生。而政府大范围内地吸引资金，无疑让本地百姓对于有限土地资源的可能拥有的危机感增加了，这一紧张心理远远超过了对于房产本身的挑剔。出现了出售期房这种让人感觉怪异的现象。在房交会上，众多百姓对着一个沙盘憧憬着未来美好的家园。而完成后的建筑是否如同建筑开发商们所说的那般好呢？这是一个很严重的后续问题。
这几年房产的疯涨，从另一个侧面暴露出中国房地产业，在管理上缺乏前瞻性和有效性。一开始房产市场就有超常的利润空间和极度的不规范性。比如在金融模式上。目前我国的房地产业做法是不规范的，即习惯于纵向安排价值链：你拿地，你造房子，你卖房子。这样几个环节都由一个主体来操作，势必会在操作之初就制造超额的利润。谁拿到地皮肯定就赚钱，而且肯定是巨大利润。而国外的房地产公司业务则更加注重专业化，做地的就是做地的，做房子的就是做房子的，搞出租的就是搞出租的。每家公司都是只做一个环节来追求利润。这样每个环节为追求合理的利润必然对前一个环节有一定的约束。
所以说中国的房地产行业是一个暴利行业，而某些国家的房地产行业是一个平均利润行业。这就是说，房地产提供的产品是商品，而不是社会福利品，而这个行业所遵循的基本市场规则是企业的成败，将主要由企业竞争能力决定，而不是由外在资源或地位决定。
依我来看房产的政策应该从房产操作的环节来一一控制，而单一通过银行的经济杠杆可能会收效甚微。自“泡沫理论”在中国房地产业诞生起，国家一直在不断地调整、收紧房地产政策，尤以“央行121文件”为代表。但“国务院18号令”的主调，显然又给了“房地产业已成为中国经济支柱产业”一个名正言顺的说法。政策的摇摆顿显理论指导作用的混乱。所以我们说房价一定跌一定跌的时候它却偷偷地涨了。所以有人称房产是雾里看花，怎么也看不清。但是你不要急，你只要把握它大致的走向就行了。
了解你要买的房子
和一手房的出售价格很不一样，二手房的出让情况是很复杂的。有时，同一地段同一时间抛出的相类似的房源单价会相差每平米几百元。刚涉足二手房交易的人往往会被经纪人的话弄糊涂，搞不清自己究竟能以什么样的价位买这看中的房产。
二手房的价格往往由房主与经纪人相互作用形成。首先房主想出售房产的原因很多，有的是房屋闲置不用的，想把它兑现，有的是房主发生了一些家庭变故，急于把房子卖出去回收现金。这样房主的心态就不同。他们会同时在几家房产经纪人公司发布消息，但前者是想把房子卖个好价钱，所以他们给每家经纪人的信息又稍有不同。比如价格上下浮动2到3万，面积故意有点出入。这样，你看到各个经纪人的房源仿佛不一样，其实都是同一个。而且这类房子最不易谈下来，因为房主等着“价”比三家，耗得起得很。后者的心态就不一样了，他们是想尽快地兑现，所以也委托多家经纪人出售，价格也比较实在，谁先卖掉就和谁做。还有一种原因是每家经纪人公司与房主的关系也不相同，有的掌握了房主的心里价位，有的则是房主试探性的报价。经纪人的报价当然也有不同。再有经纪人公司自己的房源，那是咬住价格不松口。
现在杭州的经纪人公司遍地开花，要全部跑遍是不可能的，关键就是锁定一些你看中的地段，在附近物色几家规模较大信誉较好的经纪人公司登记求购信息。现在网络发达，一些大的经纪人也开辟了自己的网站，我一般选几个比较有名的经纪人网站和几个大一点的房产网站，每天在站上浏览一遍，这样你会发现自己想要的地段的房产信息。但是什么时候都不能保证信息的绝对称心，那就是说，你永远不能知道所有你想买的房产，你只是找到其中比较如意的一个罢了。
不夸张地说，我的第一手资料其实是从网上得来的。
先说房源的真实消息。如果房主在几家公司都登记了，那么这个房源很可能就是地段和楼层相同而具体数据不同的那个。你在看细节的时候，还可以看一下发布人的交易时间，如果时间留长，那说明这个房源主人并不急于脱手，如果留的时间较短，那么这个房主有可能是想速战速决。你可以盯着那个最低的价位，这个价位一定与房主的心理价位最接近。
我有一次看中了一套医院附近的房子，一天居然就三个记录，描述的除地段大致相同外，其他都不一样。我问了那家标价最低的房产公司，又核对了一下房产情况，然后又问价格。对方很斩钉截铁地说：“这已经是最低价了，不能还了。”我就打了中间价位的那家，表示对那个房产有兴趣。我请他再核实一下房产的地段、楼层、面积，还有价格。最后我说价格好像不太对。他一听就说价格可以商量的。我就知道有戏，就说：“有其他公司的价格比你们低好多。”他就表示：“先看房子好了，我们和房东很熟的。”然后他讲了一些房子的情况。于是我就决定由这家房产公司作经纪人，因为我已经有底，至多我保持第一家的价格，那么二家的态度说不准能谈到更低的价位。
某些网站还有房东自己发布的消息。和房东直接交流是一件有利有弊的事。好处是你可以直接和房东接触，你可以通过第一个电话就了解房产的真实情况和价格的真实定位，不好的地方是如果你和房主的性情不合，那可能连进一步的交流都没有了理由，而且我们成交房产一般也会通过经纪人去交易，有经纪人倒是可以让我们的还价方便一些。
教你一个窍门，如果有不同的经纪人在介绍同一个房产，价格又相差不多，那你一定要选信誉好一些的那家。他们的话一定更中肯，更实事求是一些。
为了印证你的判断，你可以在网上查阅成交二手房中相同地段的成交价。当然还有房租价格。这样看了之后你至少可以对自己选的房产充满信心。
看房看房再看房
最初涉入投资房产的朋友经常会打电话向我咨询，问我哪处的房产怎么样。说真的，有的地名我是随口能报上来的，有的区域我还不是很熟悉。所以只有不辞辛苦地到处看房比较才会有感性的认识。
打个比方，你投资房产就像为自己创业，你当然得想想如何减少成本，所以你为自己打工，辛苦一点也是应该的。
看房的第一个关键是印证房产信息相关资料是否完备。
看房最好是拿着皮尺，这是真的。因为经纪人提供的房源资料只是最基本的，有的甚至故意引你出洞。比如有一次，经纪人向我介绍了一处房产，我在电话里问房产是不是临街的。他毫不犹豫地回答是小区房，而且面积很大，价格便宜。我马上赶去看了，结果房子就是临街的地方，而且朝向是向西的。因为我理所当然地认为朝向是朝南的，所以没有核实，经纪人也就避而不谈。我马上表示这房产的消息有误，经纪人解释房东发布就是这样发布的。
这下我可长了一个心眼，因为你计算房价的便宜与否都是靠网络或经纪人提供的数据计算的，但是房东却会有意把面积多说上几平方米，经纪人也会故意把建楼时间搞得含含糊糊。有的你认为很便宜，实际上并不便宜。
一般有家具的房子你能估出大致的大小，而毛坯房里没有参照物你就不一定测得准了。有一次我过去看了一套毛坯房，感觉相当不错，就要经纪人约房东出来谈谈签意向。经纪人一看我满意就让我交定金，我签了委托书交了钱，等房东来一看面积傻眼了，根本不是所说的那样，房子的得房率相当之低。我就不想要这个房子，但经纪人不答应，说是已经签了委托书，如果我违约那么我所交的10000元定金就不能收回。我当然不同意，后来折中办法是我一定要购买一个由这家经纪人推荐的房产，或由这家公司来做我的购房交易。好在我后来真的通过这家公司买了一个房产，否则换了只想购一个房产的客户，岂不是10000元打了水漂。
第二步是在看房的同时看周边区域的整体规划是否完善。首先要看四周的交通设施。以我的经验，必须有五条以上的公交路线，其中一定要有通向商业区的公交车。然后是考虑到购物的需要，保证要有一个较大的超市或者两个小型的超市，保证附近有一个比较大的菜场。如果想要保值，最好附近要有好的小区。小区管理不要求很好，但小区必须是封闭式的，要有停车的场地。
再看房产内部的质量结构，小户型能不能通过打通阳台，移动隔段来增大空间，能不能通过凿墙等方法提高利用率。如果房产的结构特别不科学，那宁可不要这个房产，不能只图便宜，影响回报率和交易频率。
计算投资回报率
一般情况下，普通住宅通过出租来获得投资回报。投资回报率约在6%-8%左右，资金回收周期约为12至16年。
获取收益的另一种方式则是买来用于出售，靠买卖之间的差价赚取利润。
而且随着城市化进程的步伐加快，房屋的租赁需求也将会变得越来越大，租金价格也会随之提高，整体是稳中有升的态势。普通租赁中尤其以一居室最受承租人欢迎，其租金集中范围为1200元-1600元，主要为解决基本居住问题，需求人群多为28岁以下年轻人。二居室的租金范围为1600元-2500元不等。
投资回报率不是坐在家里想出来的，也不能完全被动地等市场去决定你的投资回报率。在投资之前要有一个仔细的测算。投资者要研究不同地区、不同类型、不同房型的房产投资回报率的高低，而不能仅仅关注房价的高低。测算将来的升值可能、出租的客户群是什么人，这部分人的收入怎样、能承受的居住成本（租房价格）是多少，未来的拆迁状况、土地供应量等。以我的经验，小户型的回报率比大户型要高，但升值空间比大户型要小。
同基金或股票等其他投资有所不同，你不会在某一天突然发现自己的产业贬值了20%。你的危险在于你买入时的价格。房产的价值可能波动得非常剧烈，也可能它的价值比你想象中的少很多。
如何知道自己投资的房产合不合适，下面是几种衡量的方法，我把它罗列在下，供参考：
一、销售比较法优点：选购目标物业与市场可比物业的单位价格进行比较，这一方法十分简单，但要求市场上有足够多的可比物业。
弊病：需要考虑物业的不可移动性、独一无二性、客户的偏好、房地产市场不能实现完全竞争等。
二、总租金乘数法
公式：总租金乘数=投资价值/第一年潜在租金收入。
优点：投资者可将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。
弊病：这一方法未考虑空置于欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。
三、直接资本化法
公式：总资本化率=第一年的营业净收入/投资价值。
营业净收入指：扣除空置于欠租损失和营业费用后的实际收入。对于住宅来说，营业费用通常为经纪人费用。
优点：该法与总租金乘数法相比，考虑了空置于欠租损失和营业费用。
弊病：同样未考虑融资和税收的影响。
四、税前原始股本收益率法
公式：原始股本收益率=第一年税前现金收入/初始投资。
初始投资指：总投资额中扣除贷款部分后的自备金。
优点：这一方法因考虑了融资的影响而较前几种方法更为完善。
弊病：对于大多投资者来说，都存在融资问题。
五、租金回报率分析法
公式：（税后月租金-每月物业管理费）×12/购买房屋总价。
这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
六、租金回报率法
公式：（税后月租金-按揭月供款）×12/（首期房款+期房时间内的按揭款）
优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。
弊病：未考虑前期的其它投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
由于你的租金与投入有相当密切的关系，你当然是想知道你投入的房产值不值这个价，以下是国际专业理财公司评估物业投资价值的简单方法：
如果该物业的年收益×15年=房产购买价，则认为该物业物有所值。
如果该物业的年收益×15年＞房产购买价，则表明该投资项目尚具升值空间。
适合百姓进行投资选择的方法为：
如果该物业的月租金=房产每平方米单位价格×物业面积/100，则认为该物业物有所值。
如果该物业的月租金＞房产每平方米单位价格×物业面积/100，则表明该投资项目尚具升值空间。
以上是常用的比例与比率法，有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速作出判断。有的需要进行专业性的投资分析，为投资者进行房地产投资理财。在看一项投资时，投资者有必要多看一些指标以增加可靠性。
在我看来，性价比的高低虽然可以通过横向的参照大致确定，却并不能说是肯定正确。打个比方，在某个地段造了200个房产，其中有40个户型大致一样。你购买其中的一个。随着时间过去，这40个户主在更换，如果10年后你把房子抛了，而这一年中只有你一个在抛，那么你的房产就是稀缺的房型。因为房子并不是成批大量复制的产品，它具有唯一性。所以我对朋友说，你只要算大帐，就是这个道理。
与回报率相关的一个概念就是养房成本。有人认为小社区好，因为小社区更可彰显个性，但我认为买房就是买房，社区越大，使用和维护成本越低。因为，买了房子不等于您可以免费享用社区所有设施和服务。会所、地下车库这些您用的时候都得花钱；大堂越豪华、公共设施越多，您所付出的费用越多；一个楼门里的户数越少，您要摊的电梯费用就越多，养房的费用，买房时不能不考虑。
跟着大鳄走
随着住房商品化的深入，许多人将目光瞄准了房产这一新兴的投资领域，涌现了不少房产投资人。但是，房产投资不是简单的问题，进行房产投资所需要的资金是很大的，投资人在投资房产时更是马虎不得，一定要搞清楚自己要投资怎样的房型，要明白各种房产投资的优劣，这样才会按图索骥，准确命中投资的目标。房地产投资的金科玉律就两个字：位置。因此，选一个好的位置，是房地产投资的关键。
在城市中，最好的地块当然是城中心，这个地方不用怀疑它的有利性。但是城市越来越大，各个地段之间的租赁前景就会大不一样。
一般来说，投资者应该考虑以下几种位置：
基础设施完善的地区
基础设施的完善程度直接影响到消费者的生活舒适度，能满足消费者的多方面需求，也更能聚集“人气”，形成升值的潜力。试想，在同样的租金条件或是租金相差仅100元钱的前提下，一个地方一出门就有各种娱乐场所百货商店，还有各类便民小店：干洗一件衣服、配个电池什么的，一下楼就可以搞定。特别是要注意，有CD店或书店那是更好。而另一个地方，买一个简单的菜要走上15分钟，看个电影要转两三趟车，修双鞋要走3到4个街区你是不是会选择前一个地方居住。
交通往来方便的区域
你可能要说，随着人民生活水平的提高，家庭收入的增长，人们已具备了购买汽车的能力。所以住得远一点并不要紧，我的房子还便宜点呢。那可不对了。你要记住，租房的人是那些生活没有安定下来的人，所以他们的出发点就是能保证工作完成。
最近，杭州发生了一个引起全国关注的大案：一位大四即将毕业的女大学生在晚上想返回江对面的家中，因为时间的关系没有过江的公交车，所以只好打的回家。返家途中与出租车司机发生口角，最后司机将女大学生残忍杀害弃尸窨井。这个案件带来社会巨大的反响，大家关注的是，在城市扩大，更多居民都生活在郊区居住的时候，应该如何尽快完成小区的各项配套设施，毕竟，普通百姓最常用的交通工具还是公交车。白领挑选就近的出租房，就是为了以步代车的缘故。因此，交通往来是否方便是房产区域选择的要点。有多条交通线路可供选择的区域，是人们的钟爱，此区域内的房产也必然会有所升值。
外来人口密集的地区
外来人员，是指较为集中的公司聚集区、院校区和商业密集繁华区，这部分区域有较大的租房需求市场，一般能租个好价钱。因此，多数有条件的商家或个人，均愿在此种位置投资，这样也自然会促使这些区域的房产升值。
文教区
现代经济的发展使得知识日益重要，加之中国人的传统文化观念，对孩子的教育已成为许多家长购房首先考虑的因素。
城市的边缘相对独立的地带
记住，要选相对独立的地带。像杭州，除了原有的五大区块外，为了打造“大杭州”，把其他周边几个县市也纳入大杭州的概念。回想一下杭州的建设，开始是打造了西湖城市，也就是把围绕西湖的城区加以改造，并由西湖为中心向三个方向拓展；然后发现这样安置不下居民，所以提出了运河时代，以京杭运河为中心，发展运河两岸的土地，这样杭州向北向东继续延伸，这个区域的房价马上上涨；接下来是提出钱塘江时代与西溪的开发，杭州继续向南与西延伸，拉动了这一地区的房价上涨；现在更是做足了大杭州的概念，拉牵周围的地块上涨。后面我会讲到城市的扩大会给投资房产的带来误导，使百姓为几个概念摸出更多的钱。
就我而言，我对大杭州的其他几个区块没有多少热情。记住！我是投资而不改善住房条件的。按照一般人理论，你在市中心买不起房子，那就往外挪吧，那里地价便宜，于是你只够买市中心的小套的钱，就可以在郊区买个大套，到更远的郊区买更个更大的大套。但是这样你就选房子选在了郊区的郊区，有多少白领愿意来回花两三个小时来要你这套豪宅住呢？
前不久有个生意上结交的先生从老余杭来市区办事，城中大概有两个车站有开向那里的公交车，但是在5：30以后就没有了。为了赶回余杭，他办事匆匆忙忙，有的让我为他扫尾。很简单，如果他错过最后一班车，就得花40多元的打的费赶回去。
所以附属于老杭州的周边区域我不看好。杭州边区唯一一个使我有投资意向的是下沙经济开发区。这是一个在空地上按照设计规划一步步发展完备的新型小区，在正要动工的地铁规划中它将是地铁的启发站。这个地块的优点是它没有原住民，完全由外来的人员构成，而且它的人员层次非常之高，既是外资企业的集中地，又是高校的聚集地。在这个经济区落成之后，意味着有数以万计的高层职员要在那里租房而居，这是一个很好的市场。我评价它的位置，相当于杭州的深圳特区。
目前这些地段一般房价比较低，但城市的发展必然使这些地段的基础设施日益完善，使房产升值。如今这些区域的房价相对较低，但相信在不久之后，随着内城拆迁建设速度加快以及人们购房观念的不断更新，居住郊区化的进程加快，将会使这些位置的住房出现较大的升值空间。
自身绿化条件较好的地区
高尚住宅楼，会考虑到绿化的比例和住房生活的需要，孩子们有玩耍的游乐场所，老年人有可供活动、休闲、散步的公园。这些是增值的重要因素。但是老小区里面可能没有这样大型的设施，那就找那些市政设施良好的地区，就是借用城市的景观为你的房产增值的方法，好处还在于你不必为此花更多的钱。
我分析了比较有前景的几块区域，但实际上有很多区域的优势是穿插在一起的，在投资地图一节里，我还会综合地为这些因素打分。现在我想告诉你的秘诀是：如果你没有足够的分析能力，那么不妨用商业选铺的办法，跟着大鳄走。
谁是大鳄呢？肯德基爷爷、麦当劳叔叔。这些大型餐饮连锁店在进入中国的市场时是经过了精密的观察和计算，才定下店址的。快餐看中的就是年轻人的市场，这意味着高速度、卫生和高品质，所以它已经预先为你选好了接近时尚年轻的地方。所以，城市里统一装修的肯德基和麦当劳就是你的指向灯，你可以在这基础上再看一看我所说到的几个关键因素就行了。
一般人总说，买房子是件有风险的事，你应该三思而后行。有的人说，现在银行都要亮红灯了，你还要投资房产吗？如果不知道房产业是如何运作的，你可能被这话喝住，但是如果你能够自己分析把握，你就会看到，说不准机会正在一般人倒退的地方闪现。
任何一个入门者，总有一些利器秘技，我也有一些独门的利器，想听听吗？下面我就把它们写出来。