书城投资理财家庭理财全攻略
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第21章 打理房产:让财富稳定升值(1)

房屋不但能够居住,还能作为家庭财产保值增值的理财工具。作为投资产品,与股票和基金比较,房地产相对稳定。倘若你有数额较大的闲置资金,将其投资在房产上是一种理想的选择。几年后,当房产的价格上升,你再将所购房屋售出,不仅能够将投入的本金收回,还能获得一笔不菲的利润。

房产投资,保值又增值

现在,很多投资者将目光瞄准了房产这一新兴的投资领域。在满足温饱生活的基础上,将多余的钱投向利润高、风险小的房产行业,不失为明智之举。

对任何人来说,房产都是一种强有力的投资工具,具有稳妥、回报高的特点。

1.房产具有不断升值的潜力

由于土地资源的不可再生和投资的积累性,房产有着宽阔的前景,随着使用时间的延续,房产具有保值增值的潜力,给投妥者带来预期的收益。

2.房产具有相对稳定的特征

房产是典型的不动产,不同于股票、期货等,其价值比较稳定,不会大起大落。一般消费品随着科技的发展可能会被淘汰,价值降低,而新科技对房屋的公共环境设施、地理位置、框架结构等影响不大,房产不会因为生活形态或科技的改变而过时。

3.利用房产的时间价值可以获利

房产投资是一项长期的工程,在宏观经济运行正常的情况下逐步实现自身的价值。从长远看,城镇特别是经济活跃的大中城市,房产价格将会一步步地上涨。

4.利用房产的使用价值能够获利

利用房产的使用价值获利的主要渠道是出租,即将投资的门面或者商品房通过出租获得收益,获利的关键因素是门面和商品房是否有发展潜力和价值。

5.能够有效地规避通货膨胀的风险

相对于其他市场来说,房产的抗通货膨胀能力很强。因为,在宏观经济向良好趋势发展的时候,会带动房产升温和价格上涨。投资房地产能够获利,而宏规经济恶化时,投资者也不会有太多的损失。

一般来说。投资股票,你没有实力坐庄,你就难以把握自己的命运。任人摆布的时候居多。但是,投资房地产,即使你只是一个中小投资者,也不影响获利。

房产升值八因素

自住购房时,考虑最多的是价格合适、居住合适等问题,而投资购房时,就像投资股票一样,考虑最多的是房产的升值问题,包括房屋价格和租金的上升。一般来说,投资股票,你没有实力坐庄,你就难以把握自己的命运,任人摆布的时候居多,但是,投资房产,即使你只是一个中小投资者,也不影响获利。当然,你得掌握并运用好房产升值的八大希望因子。

1.交通状况

影响房产价格最显著的因素是地段,决定地段好坏的最活跃的因素是交通状况,一条马路或城市地铁的修建,可以立即使不好的地段变好,好的地段变得更好,相应的房产价格自然也就直线上升。投资者要仔细研究城市规划方案,关注城市的基本建设进展情况,以便寻找具有升值潜力的房产。应用这一因子的关键是掌握好投资时机。投资过早,资金可能被“套牢”;投资过晚,可能丧失上升空间。

2.周边环境

包括生态环境、人文环境、经济环境。任何环境条件的改善都会使房产升值。应用这一因子的关键也是要研究城市规划方案,恰当掌握好投资时机。

3.物业管理

以投资为目的购买房产,更应注意物业管理的水平,它直接决定了租金的高低。另外,有些物业管理也有代业主出租的业务,因此买房时要注意,一个得力的销售部门也许会给以后的出租带来很多方便。应用好这一因子的关键是在购房时,应将物业管理公司的资质、信誉和服务水平加以重点考虑。

4.社区背景

每一个社区都有自己的背景,特别是文化背景。在这样一个知识经济时代,文化层次越高的社区,房产越具有增值的潜力。

5.配套设施

“足不出户”(户:指小区)就能够解决所有的生活问题,是中国特色小区模式的最高境界。很多小区是逐步发展起来的,其配套设施也是逐步完成的。配套设施完善的过程,也就是房屋价格逐渐上升的过程。应用这一因子的关键是要看开发商的实力,如果小区开发工程中途停止,配套设施的完善也就泡汤了。

6.房屋品质

随着科学技术的发展,住宅现代化被逐步提到了日程上来。网络家居、环保住宅等已经成为现实。实际上,房屋的品质是在不断变好的。单从这个意义上说,建成的房子会随着时间的推移而不断贬值。这就要求投资者在买房时,要特别注意房屋的品质,对影响房屋品质比较敏感的因素,如布局、层高、建筑质量等,要重点考虑其抗“落伍”性。

7.期房合约

投资期房具有很大的风险,投资者要慎而又慎。但一般来说,风险大,收益也大。如果能够合理、合法地应用好期房合约的话,应该是可以获得丰厚回报的。

需要注意两点,一是要请专业人士帮助起草期房合约;二是要挑选有实力和信誉的开发商。这样可以保证能够按期拿到合乎标准的房子,或者万一出现开发商违约的情况时,也能够保证资金的安全和获得开发商付给的违约金。

8.经济周期

这是一个最难把握的因子。中国经济还有很大的向上发展空间,目前我国的房地产市场发展也很平稳,房产投资前景看好。

房地产投资者都希望自己的投资能够得到很好的回报,所以,在面对千变万化的市场价格时,选择什么样的购置和出卖时机就格外重要了。如果投资者事先参照上述因素对房地产价值进行一番合理的评估,就可以在该项房地产的市场价格低于其价值时购买,或者在该项房地产即将降价时卖出,来保证自己的投资收益,达到理财目的。

买房需进行周密规划

很少有人会把买房和个人职业规划结合起来,往往在没有认清自己所处的职业阶段的情况下,为了追求一种安定感,以买房来确立人生方向的这类人群,最容易成为“房奴”一族。所以,理财专家提示,买房要和职业发展规划相结合。

买房需要进行周密的规划,以便确定自己能负担得起的房屋总价、单价、面积和区位。

1.对于负担的起的房屋总价的计算

目前,我国居民能够一次性付款购房的人还是一少部分,大多数人还足采用分期付款的方式买房。因此,对于房屋的总价来说,应该包括两个部分:一是首付款,二是房贷款。在这里,我们以储蓄及缴息能力来估算,负担得起的房屋总价的时候往往也是从这两个方面来入手估算:

(1)可负担首付款=目前净资产×负担首付的比率上限

(2)可负担房贷=目前年收入×负担房贷的比率上限×年金现值

(3)可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房贷

这里我们解释一下两个定义:

年金,指每隔相同的时期付等额的款。

年金现值=年金额×期数年金的利息累计。

我们用一个例子来说明:王女士年收入为8万元,目前的净资产是60万元,其中70%为储蓄,是可负担的首付款的上限,贷款年限20年,利率以6%来计算。王女士的年收入中负担房贷的比率上限为40%。

王女士可以负担的房屋首付上限为:60万×70%=42万

王女士可以负担的房贷大致为:8万元×40%×11.47=36.704万元

所以,王女士可以负担的房价=首付款42万元+贷款36.704万元=78.704万元

2.对于面积和可负担的房屋单价的计算

我们在购买住房时,应买多少平方米,主要取决于家庭人口数及空间舒适度的要求。一般来说,单身青年住40平方米简单结构的房子就可以了,但人们都会考虑到未来几年的家庭人口变化特别是男士,一般要考虑到几年后的结婚生子,接父母来同住等问题,所以,三室两厅就成了最普遍的格局。如果除了卧室、厨房、卫生间外,再加上功能性的书房或家庭影院,所需的平方米数就会再多些。单身女孩子在这方面就会少一些,因为会有男方在考虑,自己先买个小户舒适型住着,结婚之后可以把小房子留给父母。当然,这也需跟自己的财务状况相联系,要量力而行。

计算本身能负担得起的房屋单价和面积,会涉及到这样一个公式:

可负担房屋单价=可负担房屋总价÷需要的平方米数

我们再拿上面的例子来说明:王女士是一个三口之家,120平方米左右的三室两厅就能够享受到宽敞舒适的家居生活了。

陈先生家可负担的购房单价计算如下:

78.704万元÷120平方米=6559元/平方米

如果他们夫妇还有车位需求的话,车位以10万元估计,则:

(78.704万元-10万元)÷120平方米=5725元/平方米

可见,如果王女士一家人用不着车位,按她的经济状况和家庭结构来看,她们可以选择单价在6500无每平方米以下的房子;如果还要考虑车位,她们夫妇则只能购买5700元每平方米以下的房子了。

为计算简便,上述例子并没有考虑到装修等诸多的费用。在现实中,买房不可能只考虑房价,还有诸如新房装修、搬家费、保险费、律师费、契税等费用也得在考虑之列,否则就出现有钱买房,却无钱装修买家具的窘境。

你可不要小看装修费用。装修费用与个人的喜好与预算的多寡有关,且差异极大。一般来说每平方米1000元是装修最基本的开销。

另外,买房交完首付后还要交的“小钱”也不容忽视,如:

(1)购买税费:向房管局、税务局交纳税费是房款之外的大头开支,主要包括契税、印花税、登记费等。

(2)按揭费用:这一项目包含了保险费、抵押登记费和印花税。抵押登记费按贷款金额的万分之一收取(最低为100元),印花税为贷款金额的万分之零点五。

(3)保险:楼宇按揭保险一般由贷款银行指定的保险公司经办。现在市场上有些银行可以免购该保险,购买时要注意咨询相关银行。如果该保险是一次性购买,保费也是一次性交清。如果是买新房,开发商会指定按揭银行,折扣按照按揭年限来处理。现在,自己去银行洽谈按揭手续的多是二手房买主。

我们建议,您要先了解清楚相关银行的此类业务服务标准,以免出错。当您提前还清贷款时,要带上银行证明、保险单等资料到保险公司退回剩余年限的保险费。而这点,往往是人们所忽略的。

(4)入住费用:这一部分要交给物管及其他部门。通常包括:预交3个月的物业管理费、水电周转金、装修保证金、垃圾清运费、物业维修基金。除此之外还包括电话安装费、宽带上网费等。

针对王女士这一案例,我们建议他还应该降低预购房屋的单价,或者缩减其面积,以降低房屋总价,因为这样就可以留出足够的钱来装修新房,并支付搬家时的一系列费用。

3.区位决定单价

“买房最重要的三要素是:位置、位置、位置。”这是房地产界流传着的一句谚语。可见,区位对于房屋的重要性。

房价主要取决于两个因素:一是区位,一是大小。房子的大小主要取决于居住成员的数目,需要多少房间才够用,可伸缩的弹性较小。但不同区位的单价差距甚大,因为区位不一样,土地价格就不一样,而且可能相差甚远。因为区位生活机能愈佳,其单价就愈高。所以,我们买房要在可接受的居住平方数下,选择住得起的地区。

环境需求是我们买房要考虑的重点。它包括所居住社区的生活品质,离上班地点或子女就学地点远近等。购房者要在交通费、时间成本与房价的差异所产生的费用之间做比较选择。

选择合适的房产投资模式

在投资房地产之前,不妨对自己有一个准确的定位,进而选择适合自己的投资模式。通常情况下,有以下几种投资模式:

1.直接购置住房

投资者用现款或分期付款的方式直接购置房屋,可自住,也可出租或寻找时机销售,以获得利润。这种方式适合资金实力较强的投资者。

投资者在直接购买住房的时候,可以针对行情的变化,及时采取相应的措施,决策自由度比较大。此外,也可以享受政府的一些优惠政策,在纳税和贷款利率方面可以享受优惠。

然而,收益与风险并存。如果投资者买入的时机不当,房价下跌,那么损失只能由自己来承担。同时,在购买房产以后,如果投资者手中的资金所剩不多,那么也就无法再从事其他的投资,理财的方式会显得过于单一。

2.以租代购

开发商将闲置待售的商品房出租给租户,并签订购租合同。租户可在一定期限内购买此房,所付的租金可以冲抵部分购房款,等到将余款交足以后,就可以获得房屋的所有权。这种方式适合开始资金不够、以后收入增加有能力购买的家庭。

以租代购,用通俗的话说就是先租后买,有购房意愿的买家可以在租期内入住,在入住的这段时间,可以对房屋的质量,物业管理,环境,交通等进行全方位观察和体验。如果感到满意,就可以出资购买。通过这种方式购买房屋,可以给自己减少很多麻烦。对于那些在短时间内不买房的人来说,这种投资方式是比较好的选择。

3.以旧翻新

以旧翻新,顾名思义,就是把旧房买来或者租来,然后进行适当的装修,以提高其附加价值,最后将装修一新的楼房出售或出租,从中赚取利润。

如果投资者选择这种投资,在买旧房的时候要注意所买单的房子要易转手。因此,在选择房子的时候,最好选地段好的旧楼。另外,投资者在装修的时候也要有目的性。在装修布局之前一定要结合地段经营状况以及房屋建筑结构,确定装修之后的楼房的使用性质以及目标顾客。

4.以租养贷

有的投资者想要涉足房产,但是由于目前的资金有些不足,于是投资者先付首期房款,其余部分通过银行贷款解决。然后出租此房屋,用租金收入来偿还银行贷款,当把贷款还清后,投资者就完全拥有此套住房了。

当投资者在选择这种方式进行投资的时候,要进行全面思考,包括支付房屋首期以后自己的现金流,租金的收入,银行的贷款利率等。

5.买卖搂花

买卖楼花,指的是开发商将尚未建成的住房部分出售给投资者,在刚刚开始动工的时候,投资者只需要支付房款的10%,此时的房价是开发商自己制定的。在施工的过程中,投资者再支付10%,等到楼盘彻底完工的时候,支付剩下的房款。

这种投资方式的风险较大,从投资者最初购买到楼盘开始出售,需要很长一段时间,在这期间房价的走势无法准确判断。此外,投资者在支付房款的时候,看不到实实在在的房子,对房屋的质量也没有确实的把握。

如何选择房产投资模式,使其投资收益最大,是每个房产投资者值得思考的问题。如果你有兴趣投资房产,可根据上面介绍分析的几种模式选择而定。但需要提醒的是,房产投资必须搞清产权、抵押和商业用房的招租运作情况等,不可盲目而为。

买房投资要讲究“功力”

投资房产者都知道,由于房价飞涨,房产投资者遇到一个问题就是出手难。许多本来想炒作二手房的人不得不将房子租出去,以便套现。