考虑到生活的便利性，简单装潢的房子即毛坯房经过基本的装潢，已成为二手房租赁的“新宠”。所谓简装修房，就是有简单的家具，卫生、厨房有一定设施，房间内有空调或电话的房子。调查表明，有87％的求租者希望租赁的房屋已进行过简单装修，而对精装修的需求仅为7％，毛坯房基本无人问津。
而且，这样的“简装房”已成为不少业主的生财法宝。举例说明，A女士通过办理银行二手房贷款将看中的二手房买下，并花万元左右简单装潢一下，就近租给外地大学生、生意人，收取的房租用以归还银行每月的“连本带息”。经计算，十年之后，这房子就能还完贷款归A女士所有。此时，她出租房屋所获的利益就成为了净收益。
况且只要物业的地点选得好，房租是有保障的，房子的价值一般也不会跌而只会涨。
对于那些身边有一定闲置资金，又开始对房产置业产生浓厚兴趣，想通过投资性置业实现挣钱的人来说，现在买房时机是比较好的，不论房价、市场、政策都有利于买家，投资者只要分析、判断、着重操作把握得当，通过买房置业，实现物业增值是完全可能的。当然，我们这里说的增值，不是房产过热时期那种带泡沫的“增值”，而是买房出租等商业性操作，实现实实在在的增值收益。
但是，买房投资可是要讲究“功力”的：
1．要准确判断投资价值
一些业内人士指出，要想在房产置业的商业性操作上有所作为，或者说能够通过买房来挣钱，最重要的是能够准确判断出所购物业是否有投资价值，即认定有投资价值，才有操作价值。这里有两条基本标准，一是必须看准所购物业是否有升值的空间和趋势，二是必须算出该房将来进入市场后其出租时租金水平是否大于银行的房贷利息，是否有利可图。
一般来说，买下的房子如果租得出、租金又开得高应该是最有投资价值的物业。这里举一个例子，在浙江义乌市，当地农民商业意识特别强，他们看准当地政府大力扶持小商品商贸市场政策，很多农民都把钱投到买房置业上，拥有二三套房的人很多，有的农民甚至在市区买下整幢小型商住楼。近几年该市的快速发展证明了早年这些农民投资房产的预期，该市外来经商人口高度膨胀。使得拥有商铺、住房的农民都发大财了，有的农民一年收房租就可得几十万、上百万元，由于该市商贸发达，现房高价出租已经成了该市商贸地段农民的生财之道。这表明，先期的准确判断是置业成功的基础。
2．要看准好的地段
当然，仅有准确预期还是远远不够的，还必须在具体位置上确定和看准好的地段，这同样是投资性置业得以成功的重要保证。房地产由于地段性极强的特点，地段的选择有时会有差之“毫厘”、失之“千里”之感。因此，事前的反复分析比较是十分重要的。对于好地段，涉及房地产的人都知道，即使前几年大势不利的背景下，好地段照样出彩是常有的事。因此，投资置业必须精心选择位置，如果购得前景好、地段好的物业，实际上已为投资成功打下了好的基础。接下去如要出租，其提价空间就大，甚至还会出现价格高也有人要的局面，这是完全可能的。
此外，在楼盘地段的选择上，还可引入现时的看房理念，即关注有关楼盘是否有“概念”支持。所谓“概念”实际上是指经济发展空间大的意思，为什么要强调这种理念呢？这也是意识到楼市的基础是建立在市场有效需求前提之上的，而市场的有效需求是与区块经济繁荣度有关，因此，局部商贸越繁荣，商机就越多，就业水平就越高，市场对物业的需求就会相对增加，要求的档次也会相应提高。因此，选择“概念盘”是近几年风头正健的具有经济眼光的一种思维。在上海，如当年建设虹桥开发区时对“虹桥概念”的宣传，以后的地铁一、二号线，徐家汇、陆家嘴等都是不同时期“概念”预期中的好地段，在这些好地段上的房产当然也被套上了“概念”。实践证明，买了这些地段的房子，确是不错的选择。
3．要掌握比较计算方式
最后，作为购房人在置业操作上的一种能力，也还应掌握一些即看即算会比较的计算方式。如计算物业的投资回报，要掌握以下几个数据，一是房屋的单价和总价，二是楼盘周边物业的售价，三是出租现状及价位。掌握了这些基本情况后，就可比较市场租金与所选物业房价的比值，同时也测算出租金扣减贷款利息后，净盈利与银行存款利息及股市收益率之间的效益差距。当然，我们必须说，理论和实践，如果没有协调或把握好，出现失误也是很正常的，既然是投资，也就有风险，这是每一个买家都应有的心理素质。
购房时机看“五率”
买房与炒股当然是两种截然不同的投资方式，其市场波动规律也有所不同，但掌握适当的时机入市却是每一个购房者需要认真考虑的。当你在选择购房时机时，可选用“五率”为指标，即：按揭利率、经济增长率、通货膨胀率、空置率、销售率。
1．按揭利率
住宅消费离不开金融的支持。银行提供按揭贷款，契约条款通常都制定得非常仔细，其主要内容包括：抵押楼宇的基本情况、贷款利率、年限、额度、还款方式等。我国目前按揭利率主要采用固定利率的方式，但利率的高低、优惠程度直接决定享用人的还款方式、还款期限等一系列技术问题。
2．经济增长率
如果经济增长率高且持续增长，必然会刺激房地产业的发展，使房屋成交量呈旺盛的走势。新项目不断启动，新楼盘不断推出，房地产市场一派繁荣景象。特别是当国家把房地产业作为经济增长点或国民经济的支柱产业时，从财政、货币政策到产业政策都会有一定的倾斜，从而使房地产业超常规发展，造成大量、有效的供给。当然，供给量大，人们就有较多的选择性，可进行比较，用相对较低的价格就可买到较满意的房屋。
3．通货膨胀率
购房者要回避因通货膨胀所带来的损失，就要把握好三率：银行存款利率、银行按揭利率、通货膨胀率，进行综合比较，抓住入市时机。
4．销售率
大家通常说的销售率是指预售房和现房的销售率。一般来说，若销售率低于30%，发展商的资金便收不回来，当销售率在一定时期内没有改观时，发展商会被迫降价；若销售率达到50%，则表明供求比较平衡，房价会维持在一定水平内一段时间；若销售率在70%左右则表明需求渐热，发展商的开发成本已基本收回，房价就会上升。
5．空置率
空置率是与销售率相反的指标。当一个楼盘的空置率为30％时，你应迅速购房置业以免发展商因提高居住品质的投入而提价；当空置率为50％时，你购房置业既能获得较好的价格，又能享受发展商、物业管理公司努力提高居住品质的成果，是最佳入市时机；当空置率为90％时，价格比较合适，但也要付出一定的代价，如：装修噪音、装修垃圾、服务不配套、服务不完善、交通不便利等诸多不便。
买房投资七招“杀手锏”
由于房地产市场受着各种因素的影响，因此同其他投资一样，没有任何人能保证买房投资稳赚不赔。媒体上几乎天天都有对房地产市场分析的文章，笔者想从另一个角度进行分析。
1．银行是风向标
近一年媒体经常在争论房地产市场是否存在“泡沫”，房价是高是低？这个问题还是留给经济学家们去讨论好了。作为买房自住或投资者大可不必管什么收入房价比，也没有必要管空置率怎样算。普通买房人看市场的方法很简单，那就是看银行对买房贷款的态度，银行手松，说明市场看好；银行手紧，说明市场风险加大。银行的态度比专家的话真实、准确，可信度更高。
2．参考平均价
经常听一些人讲平均价格下跌，是因为某类房子增多，并不说明房屋价格真的降了。持这种观点的人只说对了问题的表面，却忽略了平均价格反映的真正内涵。某类房子增多代表着市场的需求，更反映着政府的政策导向。便宜房子增多，受影响首当其冲的一定是高价房。
3．买涨不买落
房地产投资和其他投资一样，不要认为自己能摸到市场的价格底线。如果不是为了急住，当房价一路下跌时还是持币观望一下好，宁愿市场开始走高时买不到最低价，也不要有抄底心理。
4．学会“抓机会”
要在房地产市场上赚钱，同其他市场一样，有时也要善于“抓机会”。如果一个能把楼盖完的房地产商搞“内部认购”，因为手续还没办完，所以便宜，你愿不愿尝试一下呢？一个房子有预售许可证，土地使用证没有办下来，你敢不敢买呢？同时要学会买预期，比如知道哪有一条方便的路要建或哪里会与地铁站相邻，不是等房子建好了再买，而最好是在它动工之前买。
5．选最便宜的买
不同的商人，有不同的营销手法，贵的房子并不一定就是好房子。有些发展商希望薄利多销，通过价格竞争占领市场，有的发展商则将价格定得较高，认为卖50％就能得到通过薄利多销卖90％的效果，他们宁愿卖50％。因此，买房人选择买房时，如果是“不求最好，只求最廉”的话，买同一地区品质差不多的房子中价格最低的，相对抗跌力要更强一些。
6．算算养房成本
“买房子就是买生活”的口号已宣传了好多年，更有一些专家主张买小社区，认为小社区更可彰显个性，但我认为买房就是买房，社区越大，使用和维护成本越低。因为，买了房子不等于你可以免费享用社区所有设施和服务。会所、地下车库这些你用的时候都得花钱；大堂越豪华、公共设施越多，你所付出的费用就越多；一个楼门里的户数越少，你要摊的电梯费用就越多，养房的费用，买房时不能不考虑。
7．满足需求就好
因为人们的从众心理、跟风习惯，会使某个楼盘或某个地区人气越来越旺，价格也就顺势越卖越贵。贵到一定程度，就要小心自己别在房地产上也被“套牢”！毕竟风水轮流转，永远的旺是不可能的。所以，想和买房自住的朋友讲一句，满足自己的需求就是最好的房子，买房前定好自己的目标，多比多看，入住后则不比较、不计较，心理上的平衡比任何物质上的享受都重要。
按揭：低收入人群的福音
“买房子吧，每个月租房也要1000多元，拿着这笔钱作按揭，也能买一套不错的房子，几十年之后，这房子就归你了。”这句话在当今的年轻人当中十分流行，于是他们头脑一热，就买了房。今天花明天的钱，提前消费获得了不容置疑的认同。于是，按揭买房成了许多人的一致行为。
“按揭”具有房地产抵押及分期还款两层含义。它是指按揭人将物业的产权转让于按揭受益人（银行）作为还款保证，还款后，按揭受益人将物业的产权转让回给按揭人。具体地说，按揭贷款是指购房者以所购得的楼房作为抵押品从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行，银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约，银行有权收走房屋。
在买房时，我们如何合理控制按揭风险呢？
1．正确选择贷款人
一般来说夫妻双方购房的话，会选择男方作为贷款人，这其实不保险。正确的方式应该是选择家庭中的收入支柱作为贷款人。在办理按揭贷款的时候银行会要求你购买保险，在保险合同中有条款规定，如果贷款人不能偿还贷款（比如死亡，或者严重残疾），则由保险公司来支付剩余贷款。这样可以保证家里如果因为意外发生重大变化，房子不会成为你的大石头。
2．贷款时间宜10年之内
关于贷款时间的选择，笔者比较倾向于10年之内的。10年以上利息负担太高，应该试图通过增加首付的方式来减轻利息负担。很多人很独立，不愿意靠父母，不过这种时候如果父母有能力，而且愿意拿出钱来，大家还是不要客气了。哪怕把那份利息给父母也行啊，肥水不流外人田！另外，在付完首付之后，手头上至少应留2万储备金，最好是半年月供以上，以备不时之需。
3．月供的数额一定要严格控制在结余部分之内
买房之前养成记账的好习惯，弄清楚自己每个月必须的开支大概在多少，另外最好再留出10％的富裕，剩下的钱可以用来还按揭。不要因为按揭把自己的生活弄得很狼狈，也不要因为省利息把收入这张弓拉得太满。
4．可选择等额本金还贷
最后，如果收入比较高，并且在未来几年内的开销会上升（比如买车或者要孩子）。别忘记选择等额本金还贷，每月下降的月供正好符合你每月上升的支出需求。
房贷省钱好方法
随着各家银行房地产细则的陆续出台，各家银行的还贷方式也五花八门。循环贷、双周供、气球贷和接力贷等房贷产品数不胜数。近期也有媒体报道，一些外资银行也开始推出不同种类还贷方式。面对如此多的房贷产品，购房者该如何选择？怎样还贷最省钱？以下几种方法或许可以为贷款人提供借鉴。
1．房贷跳槽
所谓房贷跳槽就是“转按揭”，是指由新贷款银行帮助客户找担保公司，还清原贷款银行的钱，然后重新在新贷款行办理贷款。如果你目前所在的银行不能给你7折房贷利率优惠，就完全可以房贷跳槽，寻找最实惠的银行。据了解，目前大部分股份制小银行为积极争取客户，更加愿意提供转按揭服务，并能给出更优惠的贷款利率。
当然，转按揭会存在一些不可避免的费用，包括担保费、评估费、抵押费、公证费等，不过有些银行为了吸引客户，特意推出“低成本转按”服务，比如可以免掉“担保费”这项最大头的费用，其余剩下的费用大概千元不到。
2．按月调息
2006年开始，不少商业银行推出了固定利率房贷业务。由于固定利率推出时尚处在利率上升通道，所以在设计时比同期浮动利率略高，只要央行加一次息，它的优势就立即显现出来。但是一旦降息，选择它的购房者就吃亏了。因此，在目前降息趋势下，市民以前若选择的是房贷固定利率，那就赶紧转为浮动利率才划算。不过，需要提醒大家的是，“固定”改“浮动”需要支付一定数额的违约金。
值得一提的是，部分银行推出了“按月调息”方式，目前利率处于下降通道，客户如选择“按月调息”，则可在次月享受利率下调的优惠。
3．双周供省利息
尽管每个月仍然偿还同样数额的房贷，但是由于“双周供”缩短了还款周期，比原来按月还款的还款频率高一些，由此产生的便是贷款的本金减少得更快，也就意味着在整个还款期内所归还的贷款利息，将远远小于按月还款时归还的贷款利息，本金减少速度加快。因此，还款的周期被缩短，同时也节省了借款人的总支出。
不足之处是，贷款人每月向银行还款的日期就将不断提前，一年下来就要多还一个月的贷款，会增加每个月资金不宽裕的贷款人的压力。因此对于工作稳定，收入稳定的人，选择双周供还是很合适的。
4．提前还贷缩短期限