农地使用权，是指以种植、养殖、畜牧等农业目的，对国家或集体所有的农用土地占有、使用、收益的权利。据此定义，农地使用权具有以下法律特征。
（一）农地使用权的主体为一切农业经营者
在土地承包经营权之下，土地承包经营权之主体一般仅限于土地所属农业组织的内部成员，除此以外的其他农业经营者不得成为该土地的承包经营权人。换言之，在土地承包经营权关系中，发包方是土地所属的特定集体组织，承包方只能是该特定集体组织的社员，双方之间要有一定的行政关系。可见承包经营权的主体具有强烈的地域性。而在明确以物权关系固定农地使用关系之后，基于物权理论，农地使用权人的范围即当然不行再局限于土地所属的本集体组织的成员———社员，相反，应扩及于一切农业经营者。
（二）农地使用权系以集体经济组织所有或者国家所有由集体经济组织长期使用的土地为客体
农地使用权是存于土地上的权利，建筑物上不得成立此项权利。所谓土地，以农业集体经济组织所有或国家所有由集体经济组织长期使用的土地为限，在城市国有土地上不得成立农地使用权。具体言之，农地使用权的客体限于：耕地、草地、林地、滩涂、水面及其他适于农用目的的土地。
（三）农地使用权是一种在他人土地上进行农业性质的耕作、养殖或畜牧的用益物权
自罗马法以来，各国民法对于土地作为农业用地或作为建设用地的性质不同，规定了地上权与永佃权这两种物权性质的土地利用权制度。对于建设用地，我们前面已经在地上权章论述。
地上权与农地使用权虽同为利用他人土地的权利，但农地使用权之目的，限于农业性质的耕作（农作）、养殖或畜牧，这点与地上权不同。所谓耕作，是指在土地上投入劳力、资本等，进行栽培植物而获的收益，种植作物不以五谷为限，其他如种植瓜果蔬菜、茶烟桑麻等，也包括在内。但是如果以造林或欣赏为目的进行种植竹木而使用土地，则属于地上权。所谓畜牧，是指为获取畜产品而放牧和饲养牲畜等。所谓养殖是指为了获得水产品而在水面培育和繁殖水产动植物。
农地使用权是对他人土地进行直接使用、收益为内容的一种物权，故为用益物权。农地使用权一旦设定，权利人的权利即获确定，权利人立即可直接行使对土地的占有、使用及收益的权利，他人不得干涉。而且由于物权的效力，农地使用权人享有的这种权利，不但可以对抗社会一般人，而且也可以对抗土地所有人。
（四）农地使用权是不以支付地租为成立要件的物权
一般而言，农地使用权之成立为有偿，即设定农地使用权以交付地租为成立要件。但考虑到中国的实际情况，中国的农业还处于一个相对低水平的发展阶段，大多数农村人口还须直接靠土地生产维系生活。因此，在设定具体的农地使用权时，应当允许当事人根据实际情况决定是否收取租金。至于农地使用权合法成立后，土地所有人免除其付租义务，则为土地所有人抛弃收租权利，与农地使用权是否无偿成立不能混为一谈。
三、农地使用权的期限
农地使用权是在他人的土地上进行种植、养殖和畜牧以获取收获的权利。权利人进行种植、养殖和畜牧的行为应是一种长期的行为。如种植树木，待树木成长砍伐以获收益，需要较长时间。同时如果农地使用权的期限过短则会导致使用权人的短期行为，如不进行投资致使土地肥力下降。因此，基于农地使用权的性质及目的，农地使用权的期限宜长不宜短，参考现行国有土地使用权期限为50～70年，建议农地使用权的期限为50年，并规定期满如无法定事由，自动延长50年，依此类推。此所谓法定事由，具体由法律作出列举规定。可考虑作为法定事由的有：农地使用权人死亡而无适于继承农地使用权之继承人；农地使用权人转向从事非农业而无保留农地使用权的理由；农地转为非农用目的；农地因自然原因已归于消灭。
§§§第二节农地使用权的取得
一、因法律行为而取得
（一）农地使用权之设定
农地使用权之设定，指当事人双方经由设定合同创设农地使用权。农地使用权设定的当事人，一方为农业集体经济组织，一方为从事农业活动的农业经营者；客体为集体经济组织所有或国家所有由集体经济组织长期使用的土地；内容为当事人双方之权利与义务。
一般而言，农地使用权之设定，须采用书面形式，并经依法登记后，始生效力。书面为农地使用权设定的成立要件，登记则为其生效要件。如农地使用权之设定不以书面为之，则无所谓农地使用权设定这生效问题。
（二）因转让而获得农地使用权
农地使用权能否转让呢？从我国现行法律规定来看，农地承包权在征得发包人同意的情况下，可以转让。可见作为用益物权的农地使用权，应当允许在一定范围内自由转让，使农地使用权具有一定的流转性。但转让不能违反农地使用权的目的。也有学者主张，农地使用权不应当允许转让，如不能出卖和赠与。①
（三）农地使用权之出租
农地使用权为用益物权之一种，具有财产价值，依其性质，可以作为为租赁关系之客体。也就是说，农地使用权可以出租。从而他人也就可因租赁关系而取得农地使用权之效力。
二、基于法律行为以外的原因而取得
基于法律行为以外之原因而取得农地使用权，仅有继承一种。一般而言，在被继承人死亡，继承开始时，继承人即取得被继承人之农地使用权，并不以登记为必要。但是，如非经登记，则继承人不得将取得的农地使用权予以出租。但从我国现行的法律规定来看，继承不能成为取得土地承包经营权的原因。之所以不允许土地承包经营权继承，是因为土地承包经营权基于承包合同而产生，具有一定的身份性。同时也为了土地的有效的利用，防止继承人继承后因无力耕作导致田地荒芜。我们认为，农地使用权作为一种用益物权，属于财产权。应当允许农地使用权继承。
§§§第三节农地使用权的效力
农地使用权的效力，是指农地使用权人的权利和义务。农地使用权人取得权利后，即享有一定的权利，承担一定的义务。
一、农地使用权人的权利
（一）农地使用收益权
农地使用权是在他人土地上进行耕作、养殖或畜牧的权利，因此在耕作、养殖或畜牧的范围内，农地使用权人当然得就土地为使用收益。这里所指的收益，不但指天然孳息，而且也包括法定孳息，如将土地出租而收取租金。农地使用权人进行使用收益农地时，可自主决定从事农业生产的方式、种类以及投入，他人无权干涉。
（二）出租权
前面已经提到，农地使用权为一种非专属性的财产权，因而依其性质，农地使用权人可将农地使用权出租于他人。但如果法律另有规定时，则不在此限。必须说明的是，我国台湾地区最近提出的《民法典物权编修正草案初稿》采取相反立场，明文禁止农地使用权人将其土地或农用工作物出租于他人。其第64条规定，“为顾全农用权设定之目的，明文禁止农用权人将其土地或农用工作物出租于他人。但关于农用工作物之出租另有习惯者，从其习惯”，“农用权人违反禁止规定时，土地所有人得终止农用权。”
农地使用权之出租，不得与设置于土地上的农用工作物分离而为出租。
①梁慧星，陈华彬：《物权法》，法律出版社1997年版，第250页。
（三）转让权
前面已讲述，我国目前的土地承包经营权，经发包人的同意可进行转让。因此，作为用益物权的农地使用权可在一定范围内进行转让。但在农地使用权上能否设定担保物权呢？对此，我国法律无规定，学者也意见不一。有人认为，农地使用权可以出租，但不可用于抵押；也有人认为，农地使用权可以出租，也可在集体组织内部成员之间设定抵押。本书认为，在承认农地使用权自由转让的前提下，也应当允许以农地使用权设定抵押。但不管是转让、出租，还是抵押，都不能违反农地使用权的目的。
（四）出资补偿权
在农地使用权消灭后，农地使用权人对投入于土地之上的投资尚未收回的，有权要求土地所有者予以补偿。
二、农地使用权人的义务
（一）支付地租的义务
农地使用权不以支付地租为成立要件。是否支付地租要视情况而定。如约定要支付地租，则支付地租为农地使用权人主要的义务。对于支付地租的种类、支付方式等，都由当事人自由约定，如无约定时，则依习惯。基于公平原则，如农地使用权人因不可抗力导致其收益减少或全无时，农地使用权人可向土地所有人请求减免其地租。
（二）依约定方法和用途使用土地
农地使用权人负有依约定的使用方法及目的使用土地的义务。换言之，农地使用权人不得以约定方法以外的方法使用土地，或将土地用作其他目使用。违反此项义务导致土地所有人损严重时，土地所有人可终止其农地使用权。
（三）保持土地之生产力
农地使用权人以耕作、养殖或畜牧为目的使用土地时，负有保持土地生产力之义务。违反此项义务，导致土地不能依原约定方法使用收益时，并经土地所有人阻止或通知改善而无效时，土地所有人可终止其农地使用权。
（四）返还土地的义务
在农地使用权消灭时，农地使用权人应当将土地返还给土地所有人。如果当事人约定，在返还土地时应恢复原状，农地使用权人应当恢复原状。
§§§第四节农地使用权的消灭
农地使用权之消灭，包括消灭原因与消灭后果。就消灭原因而言，农地使用权为物权之一种，物权之一般消灭原因，如标的物灭失、约定存续期间届满、混同及标的物被征收等，在农地使用权也有适用，以下仅说明农地使用权的特殊消灭原因。在此之后，说明农地使用权消灭之后果。
一、农地使用权的消灭原因
（1）农地使用权之抛弃。农地使用权的抛弃，为农地使用权消灭的一项重要原因。学者对于农地使用权可否随时抛弃产生疑问。通说采取否定立场，认为农地使用权不得随时抛弃，而仅在一定情况下才可抛弃。所谓一定情况下，是指在一定期限以前向土地所有人作出抛弃农地使用权的意思表示。另外，有立法（草案）和学说认为，因不可抗力致使农地使用权人3年间全无收益时，农地使用权人可抛弃其权利；非因不可抗力，继续1年不为耕种时，视为农地使用权人抛弃其权利，此时农地使用权消灭。①农地使用权之抛弃，为物权变动之一种，因此，非经登记一般不生抛弃之效力。
（2）农地使用权人违反禁止性规定时，土地所有人可终止农地使用权，此时农地使用权消灭。
（3）农地使用权人应依约定的使用方法使用土地，其以耕作、养殖或畜牧为目的时，应保持其生产力。农地使用权人违反此项义务，致使土地不能依原约定方法使用收益时，经土地所有人阻止或通知农地使用权人改善而无效时，土地所有人可终止其农地使用权。此时农地使用权消灭。
二、农地使用权消灭的法律后果
农地使用权消灭，通常产生以下三项法律后果：
（1）农地使用权消灭时，农地使用权人负有注销农地使用权登记，返还土地于所有人的义务。
（2）农地使用权消灭时，土地上的出产物及农用工作物，皆为农地使用权人花费劳力或资金设置所得，因而其可取回出产物及农用工作物。
（3）土地所有人应偿还特别改良费用或其他有益费用。即农地使用权人为增加土地之生产力或土地之使用上的便利，而支出特别改良费用或其他有益费用，农地使用权消灭时土地所人应向农地使用权人予以返还。至于返还的数额，一般以现存的增加额为限。
①陈华彬：《物权法原理》，国家行政学院出版社1998年版，第537页。
§§§第十一章地役权
§§§第一节地役权的基础理论
一、地役权的概念与特征
地役权，是指为使用自己土地的便利而使用他人土地的权利。在地役权关系中，为自己土地的便利而使用他人土地的一方称为地役权人，又称为需役地人，需要提供便利的土地称为需役地；将自己的土地供他人使用的一方称为供役地人，供役地人的土地称为供役地。地役权的法律特征主要有：
（一）地役权是存在于他人土地上的物权
地役权的客体是土地，并以该土地属于他人所有或使用为要素。地役权的成立，以有两块土地为必要，享有地役权的土地叫“需役地”，供使用的土地叫“供役地”。需役地与供役地一般是相互毗连的，但并不以此为限。供役地原则上应为他人所有，但在该地为一人所有，却为不同的人使用时，也可设定地役权。对于地役权的本质，学说上曾存在着需役地所有权延长说、增加需役地价格之形状说、需役地权利说等不同学说。①但多数学者认为，地役权的本质是一种以限制供役地所有权为内容的他物权。
（二）地役权是为自己土地的便利而设定的权利
设定地役权的目的在于为自己土地的使用提供便利，以增加自己土地的效用，提高利用价值。即使用供役地的目的，是为了需役地的便利。所谓“便利”，又称“便宜”，一般指方便利益，不以经济上的利益为限，精神上的利益也包括在内，如为欣赏山水设立的“眺望地役权”即属此类。如《意大利民法典》第1028条规定：“除经济利益外，需役地本身具有的较多的方便条件或者环境条件也是便利。同样需役地本身具有的工业用途也是一种便利。”“便利”的内容只要不违反法律的强制性规定及公序良俗原则，可由当事人根据实际情况约定。一般认为“便利”的内容有以下几项：①以供役地供使用，如通行、汲水地役权；②以供役地的收益为目的，如取土地役权；③以避免相邻关系的任意规定为目的，如依相邻关系土地所有人有不得设置屋檐的义务，假如该人欲避免这一义务，则在邻地上设定一直注雨水的地役权即可；④以禁止供役地的某种使用为目的，如要求邻地不得建筑一定高度的房屋的地役权。供役地所有人就需役地所有人对其土地的使用，有容忍的义务或不作为。在此，须理解“他人土地”和“自己土地”的意思。所谓“自己土地”是指自己享有使用权的土地，而非专指享有所有权的土地；所谓“他人土地”是指他人享有使用权的土地。因为设定地役权的目的在于调节土地的利用的关系，并不在于调节土地的所有关系。故此，只要存在设定地役权的需要，非所有人可以为自己使用的土地在他人具有使用权的土地上设定地役权。
①梁慧星，陈华彬：《物权法》，法律出版社1999年版，第273页。
（三）地役权具有从属性和不可分性