（1）地役权的从属性。地役权的从属性指地役权从属于需役地，与需役地同命运，地役权从属于需役地的处分。地役权虽然为一种独立的权利，而不是需役地所有权内容的扩张，但是它又与需役地所有权的命运紧密联系在一起，因此它具有从属性。具体而言，表现如下：①地役权必须与需役地所有权或使用权一同移转，不能与需役地分离而让与。地役权的这种从属性主要表现：第一，需役地所有人不能自己保留需役地所有权而仅将地役权让与他人；第二，需役地所有人不能自己保留地役权而将需役地所有权让与他人；第三，需役地所有人不能将需役地所有权和地役权分别让与不同的人。②地役权不得与需役地分离而成为其他权利的标的。地役权不同于其他财产权的是，地役权不能单独作为其他权利的标的，如不能单独以地役权抵押、出租等。地役权只能随同需役地而成为其他权利的标的。
（2）地役权的不可分性。地役权的不可分性，是指地役权为不可分的权利，即地役权不得被分割为两个以上的权利，也不得使其一部分消灭。需役地被分割时，各分割部分仍享有原地役权；供役地被分割时，需役地仍对各分割地分享地役权。地役权为需役地的便利而存在，为实现这种便利，地役权只能为需役地的全部而存在，也只能存在于供役地的全部之上。
二、地役权与相邻权的区别
地役权与相邻权是两类既有共性又有个性的民事权利。由于地役权与相邻关系很相似，致使有些人将地役权与相邻关系混为一谈。其共性表现在它们都是以邻人的不动产为自己不动产提供便利的权利，正是基于这一共性，《法国民法典》把相邻权规定为法定地役权。然而地役权与相邻权实质上是不同性质的民事权利，其区别主要有：
（1）相邻权是法定权利，是基于法律的规定而产生；而地役权是约定权利，由双方当事人合意创设。
（2）相邻权在性质上是对相邻不动产所有权或使用权的延伸或限制，不是一种独立的物权。而地役权虽然具有从属性，但它不是需役地所有权或使用权内容的扩张，而是一种独立的物权。
（3）相邻权依法发生在相互毗邻的不动产合法占有人之间。而地役权则不受土地是否毗邻的限制。
（4）相邻权的内容包括自然流水的利用、排水、危害和危险的防治和排除、道路或桥梁的通行、采光、通风、噪音和震动的防止及减低等多方面。而地役权的内容单一，只是为自己土地的利益而使用他人的土地。
（5）相邻关系和地役权都是对所有权内容的一种限制，但二者的限制程度不同。相邻关系是对不动产所有权内容最低程度的限制；地役权对不动产的限制程度则依当事人的约定而定，其限制程度一般大于相邻关系。
（6）相邻权一般是无偿、无固定期限的，除非相邻权的行使损害了相邻方的合法权益，否则不得要求偿付费用。而地役权一般是有偿、有固定期限的，供役地所有人，除享有对价请求权外，在不妨碍地役权行使的范围内，可以使用地役权人所设置的工作物。正是由于地役权与相邻权的区别，德、日和我国台湾地区民法典，把相邻权放在不动产所有权部分作规定，而将地役权规定在他物权的章节中。
三、地役权制度的历史沿革
地役权是为调和不动产利用关系而设计的物权性权利，它不是独立存在的权利，而是依附于不动产物权的一种从属性物权或从权利；本质上，地役权是对权利人所有权的扩张，对义务人所有权的限制。地役权起源于罗马法。在罗马法中，地役权和人役权合称役权。罗马法上的役权是罗马最古老的他物权，它是指为一定的目的而役使他人的物的物权的总称。在质权、地上权、永佃权产生以前，它是惟一的他物权形式。罗马法上的役权，依设定的对象和内容不同分为地的役权和人的役权，地的役权即地役权，包括田野地役权（乡村地役权）和城市地役权（建筑用地役权）。前者是为土地耕作的便利而设定的地役权，如通行地役权、取水地役权、畜牧地役权、采掘地役权等；后者是为房屋建筑的便利而设定的地役权，如架梁地役权、支撑地役权、禁止建筑地役权、禁止妨碍光线地役权等。人的役权即人役权，它是指为特定人的利益而使用他人的物（包括权利）的权利，包括用益权、使用权、住居权和劳役权等。现代各国，如法、意、瑞、奥等国民法沿袭罗马法，对地役权和人役权都有规定；德国民法则将役权分为三类：地役权、用益权和限制的人役权；而日本和我国台湾地区民法仅规定地役权而不规定人役权。
我国的民事立法没有使用地役权这一概念，只有相邻权的概念。那么，我国的民事立法是否已否定了地役权制度呢？对此学者们认识不一。有些学者认为地役权乃是传统民法中的一项制度，我国现行民事立法是否认地役权制度的；有些学者则认为虽然《民法通则》只规定了相邻权，而不规定地役权，但法律之所以这样规定，是把地役权视为相邻权的一种，即我国现代民事立法是承认地役权制度的。实际上，地役权与相邻权是两种不同的法律制度，既然《民法通则》只规定了相邻权，就应该也考虑规定地役权。
我国的民事立法是否需要确立地役权制度呢？或者说只要规定相邻权制度就可以了还是既规定相邻制度又规定地役权制度呢？我们认为，尽管相邻权和地役权的目的都在于调节土地所有人、使用人之间的关系，促进土地的开发、利用，以增强土地的使用价值，但相邻权制度无法取代地役权制度的功能。在现代社会中，随着科技的发展和生产力的提高，人们对土地开发利用程度及增强土地使用价值的需求日趋提高。因为相邻权作为法定权利，是法律对相邻关系进行最低限度调节的结果，其对不动产所有权的限制与扩展程度较少，而地役权作为当事人双方超越相邻权限度而约定的权利，其对土地所有权的限制与扩展的程度则较大。鉴于地役权具有弥补相邻权不足的功能，我国民事立法仍有规定地役权制度的必要。①
四、地役权的种类
地役权，按不同的标准可分不同的种类。在罗马法中，根据需役地的性质，地役权分为田野地役权与城市地役权。前者是为土地耕作的便利而设定的地役权；后者是为房屋建筑的便利而设定的地役权。在法国、意大利、西班牙的民法中，地役权可分为强制地役权和任意地役权。
（一）依地役权行使上之分类
（1）积极地役权与消极地役权。这是以地役权行使的内容为标准而进行的分类。积极地役权又称作为地役权，是指以地役权人在供役地为一定行为为内容的地役权，它要求供役地的所有人或使用人承担容忍地役权人为一定行为的义务，如通行地役权、汲水地役权等。在积极地役权中，供役地所有人负有容忍的义务，而不得禁止、干涉；消极地役权是指以供役地所有人或使用人不为一定行为为内容的地役权，故又称不作为地役权，它要求供役地所有人或使用人承担不为一定行为的义务，如不建筑一定高度的楼房，不在需役地附近栽植竹木等。
（2）继续地役权与非继续地役权。这是以地役权权利的行使和内容实现的时间是否有继续性为标准进行的分类。继续地役权是指继续无间断地行使于供役地上的地役权，如眺望地役权、铺设管道引水地役权等。该类地役权的行使，不需要每次有权利人的行为，而能够无间断地享有。一般地说，消极地役权属于继续地役权；非继续地役权是指地役权的行使，以地役权人每次行为为必要，如汲水地役权、放牧权。这种地役权大都没有固定的设施，因而需要地役权人的每次行为才能行使地役权。
（3）表现地役权与不表现地役权。这是以地役权的权利存在是否表现于外为标准进行的分类。表现地役权是指地役权的行使可以由外部设施查知，即地役权的存在，有外形事实为表现，能自外部认识，如铺设道路的通行地役权、地面水管汲水地役权，这种地役权因有外形标识而能自外部加以认识；不表现地役权是指地役权的实现是不能由外部设施查知的，如无道路的通行地役权、地下污水排除地役权及眺望、采光地役权。消极地役权一般属于不表现地役权。
①马俊驹，余延满：《民法原论》（上），法律出版社1998年版，第438页。
（二）依地役权内容上之分类
根据地役权的内容可分为通行地役权、汲水地役权、引水地役权、排水地役权与建筑物地役权等。
通行地役权是指铺设道路或不铺设道路而通行供役地的权利。引水地役权和排水地役权是指在地上或地下铺设管道，引用供役地的水源或经由供役地引用其他土地的水源，或者排泄自己土地的水流的权利。汲水地役权是指汲用供役地的泉水或井水的权利。建筑物地役权主要包括眺望地役权、光线地役权、开窗地役权、泻水地役权、防止干扰地役权等。
五、地役权的主体和客体
（一）地役权的主体
地役权的主体是供役地人和需役地人。关于供役地人，供役地的所有人当然可以作为供役地人，因为他可以依据其所有权在自己所有的土地上设定地役权。至于供役地的非所有人是否可以在供役地上设定地役权，则应具体分析。对于地上权人、典权人来说，因为他们取得了土地所有权的部分权能，在地上权、典权的存续期限内，地上权人、典权人可以在该土地上设定地役权。
关于需役地人，需役地所有人当然也可为地役权的主体。此外，通说认为，在已设有地役权的需役地上有地上权、典权或租赁权设定者，其地上权人、典权人和租赁权人可以成为地役权的主体。
（二）地役权的客体
地役权的客体只能是他人的土地。在已设定地役权的土地上，可再设定一个与原来地役权不相冲突的地役权。共有人在其应有部分上，不得设定地役权。然而一宗土地的一部分上不妨设定地役权。
§§§第二节地役权的取得
地役权的取得，即地役权的发生。地役权的取得原因可以是法律行为，也可以是法律行为以外的其他原因。
一、基于法律行为而取得
基于法律行为而取得的地役权，主要有地役权的设定和让与两种。
（一）地役权的设定
地役权的设定主要通过两种方式：一是通过合同行为设定；二是以单独行为设定，如遗嘱设定地役权。设定地役权，可以是有偿的也可以是无偿的；可以是有期限的，也可以是无期限。例如定为永久无限存续的地役权，按其性质，并不因此减少供役地所有权的效用。在形式上，设定取得地役权必须订立书面文件，并依法进行登记后才发生法律效力。
（二）地役权的让与
地役权具有从属性，不得与需役地所有权分离而单独让与。需役地所有人将需役地连同地役权一同让与时，受让人即因此而取得地役权。让与取得地役权的，须登记后才发生法律效力。
二、基于法律行为以外的原因而取得
此外，依各国的立法例，地役权还可基于时效、继承等法律行为以外的原因而取得。
（一）时效取得
地役权是一种财产权，因此，可发生因时效而取得地役权。因时效而取得地役权仅以继续并表现的地役权为限。如仅继续而非表现地役权，或仅表现而非继续的地役权均不能因时效取得。因时效而取得地役权，只是可以请求登记为地役权人，并非当然取得地役权。因此，在未依法请求登记为地役权人时，不能基于地役权之法律关系，向供役地所有人有所请求。而且供役地所有人并无协同请求登记之义务。
（二）继承取得
地役权为财产权，当然可继承而取得。需役地所有人或其他取得地役权的用役权人死亡时，则其地役权由其继承人继承。一般认为，继承开始时，继承人即取得被继承人的地役权，并不需待登记后取得，只是仍需办理登记后才可处分之。
§§§第三节地役权的效力
地役权的效力主要表现为当事人的权利义务。我国民事法律法规中，对地役权当事人的权利义务未作规定。根据各国的立法，地役权的效力主要表现如下：
一、地役权人的权利和义务
（一）地役权人的权利
（1）对供役地的使用权。地役权是在他人土地上存在的权利，地役权人在其权利范围内，可以使用供役地。其权利范围、使用方法、使用程度应依设定行为的规定，不得超过或变更当事人的规定。设定行为没有规定，则应由地役权的性质来确定，应在最少损害供役地的范围内行使。地役权有限制供役地所有权作用的效力，因此地役权人在其权利范围内，有优先于供役地所有人使用土地的权利。但是，地役权并不排除供役地所有人设定性质相容或相对相容的几个地役权。在设定性质相容的地役权，如积极地役权和消极地役权时，各个权利并不相悖，不存在哪个权利优先的问题；在设定性质相对相容的地役权时，如设定两个汲水地役权，原则上先取得的地役权的效力优于其后取得的地役权的效力。
（2）进行必要附随行为的权利。地役权人为达到地役权的目的或实现权利内容，在行使其权利的必要范围内可以进行必要的附随行为。如汲水地役权，当然包括在供役地上的通行权。当然，行使这一权利时，应在最少损害供役地的范围内行使。
（3）物上请求权。地役权人在其权利范围内，有直接支配供役地的权能，不但供役地所有人应当容忍，而且第三人也不得妨碍。一旦其权利受到或有受到妨害的可能时，地役权人就有权请求加害人排除或防止妨害。
（4）工作物取回权。在地役权消灭后，原地役权人在供役地上所设的工作物，有取回的权利。但是，如果供役地所有人愿以时价购买其工作物时，原地役权人不得拒绝。
（二）地役权人的义务
（1）维护设置的义务。地役权人对于为行使地役权而在供役地修建的设置，如电线、管道、道路，应当注意维修，以免供役地人因其设施损坏而受到损害。《德国民法典》第1020条规定：“地役权人因行使供役地上的地役权而为设置的，以供役地所有人的利益所需要者为限，应将设置维持良好状态。”我国《台湾民法典》第855条规定：“地役权人因行使权利而为设置者，有维持其设置的义务。”
（2）合理使用供役地的义务。地役权人对供役地的使用应当选择损害最小的地点和方法进行。地役权人因其行使地役权的行为对供役地造成变动、损害的，应当在事后恢复原状并予以补偿。
（3）允许供役地所有人使用设置物的义务。如供役地所有人欲使用设置物，在不妨碍地役权行使的限度内，地役权人应允许供役地所有人使用其设置物。
（4）支付费用的义务。如设定地役权时约定是有偿的，地役权人应依约定支付费用。