（4）卖契约说。此说认为，典权人依其契约的成立，即占有他人所移转的不动产，其实质与买卖相同，出典人行使回赎权，与买卖契约附有买回条款，出卖人行使买回权一样。
我国大陆学者通说，认为典权是一种用益物权。本书亦认为典权是用益物权，其理由如下：①从典权设定的目的看，典权人支付典价，占有不动产，目的在于对典物进行使用和收益，而不在于获得典物的交换价值；②从担保物权的性质看，担保物权必须先有债权、具有不可分性、从属性等特征，而典权不具有这些属性。③从典价的属性看，典价并非必须偿还，是否偿还典价，取决于出典人的意志。出典人只有回赎的权利而无义务。所以，支付典价并不是设定债务，返还典价也不是清偿债务。④从典权的功能看，尽管典权在历史上具有一定的担保作用，但随着社会经济的发展，这种作用早已不复存在。①
四、关于典权制度的存废
典权是我国特有的制度，其他国家并无这种制度，只有日耳曼法上的古质和日本民法上的不动产质与其相似，但典权与这两种制度又实不相同。
据学者考证，典权制度起源于唐代中叶，至宋朝时已制度化，至清朝时已具体化。然而由于对典、当、质的性质、含义存在许多模糊不清的认识，实际上长期存在着典卖、典当、典质并称的状况。例如唐杜甫诗“朝回日日典春衣”、宋戴复古诗“丝未落车图赎典”、宋陆游诗“新寒换典衣”，此均指动产典当。旧唐书卷140列传“节度使姚南仲先寓居郑州，典质良田数顷”。此处指不动产之典。清朝末年，起草大清民律草案时，曾经误认典权即各国的不动产质权，因而在民律草案中仅规定了质权而未规定典权。日本学者冈田朝太郎主讲京师法律学堂时认为，中国的典权与日本的不动产质权相同，于是典权即不动产质权的学说几乎支配当时的法学界。后经我国法学界人士的不断探讨研究，认为典权是我国特有的法律制度，与所谓的不动产质权截然不同。于是1930年5月颁布的《中华民国民法》物权编，专设典权一章，对典权作了系统规定。其第911条明定典权定义，明确规定典权为用益物权，并把典、当、质加以区别，返还了典权的本来面目。
新中国成立以后，中央政府明令废除民国时期的六法，该法典权制度仅在我国台湾地区实施。我国大陆的民事法律对典权关系没有规定，仅有零星的部门规章和司法解释来调整典权关系，使典权成为习惯法制度。内务部1950年起草的《关于土地改革地区典当土地房屋问题的处理意见（草案）》、1951年司法部所作的《关于典当处理问题的批复》、1969年国家房产管理局下发的《关于私房改造中处理典当房屋问题的意见》、1979年最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律的意见》，以及1984年最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》等对典权作了一些规定。
①郭明瑞，唐广良，房绍坤：《民商法原理》（二），中国人民大学出版社1999年版，第215页。
典权为中国特有的制度，在将来制定民法典时，是保留典权制度还是废除它，是我们要解决的问题。主张保留的人和主张废除的人各有其理由。
（一）典权保留论的理由
（1）典权是我国特有的不动产制度，其源远流长，至今存在，有保留的必要。
（2）典权为特殊的用益物权制度，能够同时满足典权人占有、使用、收益不动产的需要，和满足出典人对于资金的需要，这是其他物权所不能代替的。
（3）新中国成立以来，典权关系由政策和判例法调整，规定典权制度有利于财产关系的稳定。
（4）随着市场经济的发展和住房制度的改革，人们私有房屋大量增加，房屋所有人可以通过设立典权获取资金以解燃眉之急，待经济情况好转时再赎回，或因各种原因长期不使用房屋，而又不愿出卖时，通过设定典权可以避免出租或委托代管的麻烦，因此有保留典权制度的必要。①
（二）典权废除论的理由
（1）典权兴起的原因，在于我国传统观念认为，出卖不动产属于败家子行为，因以典权代之。今市场经济发达，人们观念改变，完全可通过出卖、抵押来获取资金，而不必保留典权。
（2）随着国际贸易的发展，一国的国内市场与国际市场沟通，导致现代各国民法物权制度的趋同。典权为我国之特有之制度，现代其他各国没有，为适应物权国际化趋势，应废除。
（3）典权制度规定于民国时期，现仍在台湾地区实行，但现实生活中设定典权日益稀少，有学者认为典权制度趋势已微。而在大陆，设定典权多在土改之前，从法院受理的案件来看，出典房屋的实例极少，故保留典权制度的价值不大。
（4）保留典权已没有必要，即使将来仍有人设定典权，也可准用债法中关于附买回特约的买卖之规定而获得妥善解决。②
①李婉丽：《中国典权法律制度研究》，载梁慧星主编：《民商法论丛》第1卷，第446～447页。
②梁慧星，陈华彬：《物权法》，法律出版社1997年版，第290页。
我们认为，典权制度目前在我国的存在与发展是与我国的经济基础相适应的，是我国传统的观念与现实生活调和的产物，它既可调剂余缺，又能保住祖业，并对双方当事人都有利；从我国的实际情况来看，不仅有从解放前延续下来的典权关系，而且解放后亦有新设。此外，随着改革尤其是住房制度改革的深入，私有住房将会占很大比例，这就为典权制度提供了发展的基础。这些都决定了我国的民事立法应确认典权制度。至于有些学者主张典权关系可准用债法中关于附买回特约的买卖之规定来解决，实际上是将典权与附买回特约的买卖混为一谈。如果依据这种观点，将极不利于保护出典人的利益。因而，这种观点是不足取的。
§§§第二节典权的取得
典权的取得，即典权的发生。典权的取得原因，可分为法律行为和法律行为以外的其他原因，前者包括设定和转让，后者主要为继承。
一、基于法律行为而取得
（1）典权的设定。典权的设定是指典权人与出典人通过法律行为创设典权的行为。设定典权，通常以合同进行，也有的以遗嘱进行，但均须书面形式，并且不经登记不发生法律效力。双方关于设定典权的合同简称为典契，要求采取书面形式。按照习惯，典契经出典人和中人签字画押，即发生效力，典权人即可取得典权。但如果民法明文规定典权，则设定典权必须履行物权设立登记手续，即典契经出典人和中人签字画押后还须履行登记手续，方才发生典权设定的效力。典契应当包括以下内容：①出典人和典权人姓名；②标的物及其所在地；③典价及收清典价的表示；④典权期限；⑤双方约定的其他内容；⑥年月日及当事人签字或盖章。不动产全部或一部分均可设定典权。数人共有一不动产，共有人可以其应有部分出典；如果不能确定应有部分的，则须经全体共有人同意，以全体共有人的名义设定典权。传统民法中，土地和房屋可设定典权。我国现阶段，直接以土地设定的典权已被废除。但公民以房屋设定典权的，依“地随房走”的原则，事实上也就土地使用权设定了典权。
（2）典权的转让。因转让而取得典权，是指典权人将典权转让给他人，该他人因此转让行为而取得典权。典权人有权将典权让与他人，受让人因典权人的转让而取得典权。典权的转让，可为有偿，也可为无偿。除转让行为附有解除条件外，原典权人则完全脱离了典权关系，在新的典权关系中，出典人不变，典权人为新的受让人，原典权人在典权关系中所享有的全部权利和义务，均归属于受让人，实际上是由受让人取代了原典权人的地位。
（3）转典。对于典物，在典权存续期间，典权人可以在其上再为他人设定典权，但是当事人另有约定的除外，此为转典。原典权人为转典人，接受再设定典权的人为受转典人或转典权人。受转典人因转典行为在原典权范围内取得典物上的典权（转典权），原典权人对于典物的权利义务关系，虽然受到限制，但仍然存在。一般说来，约定期限的典权，其转典的期限不得超过典权期限；未约定期限的典权，其转典不得约定期限。出典人回赎典物时，转典权人应当返还。转典价超过典价的，转典权人有权请求典权人返还，但不得对抗出典人。
二、基于法律行为以外的原因而取得
典权除了基于法律行为而取得外，还可以基于法律行为以外的其他原因而取得。法律行为以外的其他原因，主要是继承。典权是一种财产权，当然可以继承，于典权人死亡时归入遗产之内。只是因继承而取得的典权，非经登记不得处分。
此外，一些国家法律规定，典权可因时效取得。
三、典权的期限
典权的期限，对出典人来说，是指阻止回赎权行使的期限，在此期限内，出典人不得回赎典物；对典权人来说，则是指典权人有权占有典物而进行使用收益的期限。
典权的期限与一般权利的存续期限不同。一般权利的存续期限，当其届满时，该权利即归于消灭；而典权期限届满时，典权并不当然消灭，只是此时出典人应当行使其回赎权而已。
典权的期限，通常由当事人自由约定。因此典权的期限既有约定的期限又有未约定的期限。
（1）约定期限。典权的期限可由当事人自由约定。典权期限的约定方式主要有：其一，约定典权期限为若干年；其二，约定出典后若干年内不得回赎或若干年后始得回赎。典权的期限关系到当事人的利益，也关系到交易的秩序。因此，尽管当事人可约定典权的期限，但法律往往对其加以限制。例如我国《台湾民法典》第912条规定，“典权约定期限不得逾30年。逾30年者，缩短为30年。”我国现行法律无这方面的规定，但司法实践规定典期以不超过30年为限。梁慧星先生认为，“典权之约定期限不得超过20年。当事人约定期限超过20年的，缩短为20年。”①王利明先生认为，“典权的期限不得超过30年；超过30年的缩短为30年。”②对典权期限的限制，还有不得附绝卖条款限制。我国《台湾民法典》第913条规定，“典权之约定期限不满15年者，不得附有到期不赎即作绝卖之条款。”因此，不满15年，即为不得附绝卖条款的期限。如果典期在15年以上，而当事人设定了绝卖条款，则该条款有效，出典人在典期届满不赎的，视为绝卖。
①梁慧星：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社2000年版，第586页。
②王利明：《中国物权法草案建议稿及说明》，中国法制出版社2001年版，第83页。
（2）未约定期限。未约定期限的典权，出典人可以随时以原典价行使回赎权赎回典物。从理论上讲，未约定期限的典权，无期限长短之限制，但典权的期限关系到当事人的利益，也关系到交易的秩序，因此法律应对其有所限制。我国《台湾民法典》第924条规定，“典权未规定期限者，出典人得随时以原典价回赎典物，但自出典后经过30年不回赎者，典权人即取得典物所有权。”根据我国最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第58条“典契届满10年或典契未载明期限经过30年未赎的，原则上应视为绝卖”的规定，可以认定在我国司法实践中，典期以不超过30年为限。
关于典期的计算，根据最高人民法院《关于房屋典当回赎中几个有关问题的批复》（1985年5月27日）第3条关于回赎期自履行契约之日起计算的规定，可以推出典期的计算，也应以履行契约转移典物的占有之日为起点。
§§§第三节典权的效力
一、典权人的权利与义务
（一）典权人的权利
（1）典物的占有、使用收益权。典权人的权利首先是对典物占有、使用、收益的权利。典权性质上属于用益物权，以对典物的使用收益为目的，而要使用收益，必须首先占有典物，占有是使用收益的前提。因此，占有典物是典权人的重要权利。典权人对典物可以直接占有也可以间接占有，无论何种占有，当占有典物的权利受到侵害时，典权人都享有物上请求权。典权人使用典物，不仅在范围和方法上没有限制，而且使用时还可准用相邻关系的规定。至于收益，不仅包括收取典物的自然孳息，还可以收取典物的法定孳息。可见，典权人对典物的使用收益的权利超过了其他用益物权。
（2）转典权。在典期内，除典权设定契约有不得转典的约定外，典权人无需征得出典人同意，有权将典物再典与他人。当然，转典必须符合下列条件：①在典权存续期间内进行；②转典价不得超过原典价，如超过原典价，其超过部分不得对抗出典人，出典人只须支付原典价即可回赎典物；③转典期必须在原典期以内，原典权定有期限的，转典不得超过该期限，超过部分的期限无效。原典权未定有期限，转典亦不得定有期限；④典权人设定转典后，不得抛弃其回赎权；⑤必须采取书面形式并经登记；⑥当事人之间没有禁止转典的约定。
（3）出租权。出租权是指典权人有权将典物出租于他人。典权人对于典物除当事人有特别约定外，在典期内可无需征得出典人同意，可将典物出租并收取租金。当然出租典物也必须符合一些条件：①在典权存续期间内进行；②租赁期应在典期内，即如典权有期限，租赁期不得超过该期限。如典权未定期限，租赁也不得定期限；③当事人之间没有禁止出租的约定。
（4）典权转让权。典权转让权是指典权人有权将典权转让给他人。此种情形俗称退典。典权人转让其典权后，受让人取得与原典权人同样的权利义务，除了让与行为附有解除条件外，原典权人完全脱离所让与的典权关系。典权期限届满后，出典人向受让人即新典权人回赎典物。
（5）抵押设定权。典权人就其取得的典权，有权设定抵押权，以担保债权。我国《台湾民法典》第882条规定，典权得为抵押之标的物。在大陆，对于典权能否为抵押之标的物，意见不一，但通说认为可以。但要注意的是，典权人设定抵押权后，抵押权之标的物为典权，而非典物，不同一般抵押权之标的物为不动产。因此，以典权为标的物设定抵押权，债权届期未受清偿时，抵押权人只能将典权出卖或自己取得典权，而不能变卖典物或取得典物的所有权。故学者称之为准抵押权。