实物投资又称直接投资，是指企业以现金、实物、无形资产等投入其他企业进行的投资。投资直接形成生产经营活动的能力并为从事某种生产经营活动创造必要条件。
实物投资具有与生产经营紧密联系、投资回收期较长、投资变现速度慢、流动性差等特点。实物投资包括联营投资、兼并投资等。
证券投资与实物投资的联系与区别如下：
1.证券投资与实物投资的区别。证券投资与实物投资在投资对象、投资活动内容、投资制约度等方面有较大区别。
（1）投资对象不同。证券投资的对象是有价证券，因而证券投资关注的是证券价格的涨跌及其对投资收益的影响；实物投资主要是固定资产投资，即经济主体建造和购置固定资产的经济活动，因此实物投资的对象主要是用于生产经营活动的固定资产。
（2）投资活动的内容不同。证券投资活动主要是收集各方面可能影响市场行情的信息，对上市企业的生产经营状况和发展动向进行分析、研究，判断市场的景气状况和宏观政策走向及整体经济的发展趋势；实物投资的活动内容则要复杂的多。
（3）投资制约度不同。证券投资活动有着较强的独立性。投资者可以独立的依据自己的资金和市场行情行动，自己决定诸如投资与否、投资多少、投资于哪些证券和投资时间的问题，很少受到其他客观条件的限制；实物投资则不同，投资者不仅受到资金实力和市场需求状况的限制，还要受到诸多因素如投资环境、行业壁垒、专业知识、经营能力、人员素质、协作条件等多方面得制约，这就决定了进入实物投资要比进入证券投资困难的多。
2.证券投资于实物投资的联系。
（1）证券投资与实物投资是相互影响、相互制约的。一方面，实物投资决定证券投资，实物投资的规模对其资本的需求量直接决定证券的发行量；实物投资收益率的高低影响证券投资收益率的资金供给，即在其他条件不变的情况下，证券投资规模扩大可以扩大实物投资的货币供给。
（2）证券投资与实物投资是可以相互转化的。证券投资的作用在于为实物投资提供资本金。虽然实物投资与证券投资的对象不同，但二者可以相互转化。证券投资也只有转化为实物投资才能对社会生产力的发展产生作用。从整个社会来看，证券投资也只有转化为实物投资才能实现自身的增值。离开了实物投资，证券投资就成了无源之水、无本之木。
2009年，上海某内资化工企业准备与某外国企业联合投资设立中外合资经营企业。双方协商确定：合资企业投资总额为3000万元，中方出资1200万元，占40%的股份；外方出资1800万元，占60%的股份。
由于经营亏损，中方可以作价出资的只有原有的机器设备和厂房建筑。经评估机构评估，中方使用过的机器设备评估价为1200万元，厂房建筑评估价也恰好为1200万元。这样，中方的出资方式就有两种选择：
方案一 以机器设备作价的1200万元作为出资，厂房建筑作为新成立的合资企业的负债予以投入；
方案二 以厂房建筑作价的1200万元作为出资，机器设备作价的1200万元作为新合资企业的负债投入生产。
上述两种方案看似只有字面顺序的调换，实际上蕴含着丰富的税收内涵，两者税负差异很大。
税法规定，企业以设备作为出资，参与合资企业的利润分配，同时承担投资风险，对这笔设备出资不征增值税和相关税金及附加。但是把房屋、建筑物直接作价给另一家企业，作为新企业的负债，不共享利润、共担风险，应视同房产转让，需要解缴营业税、城建税、教育费附加及契税。采用方案一，该化工企业应纳税额为：
应纳营业税=1200×5%=60（万元）
应纳城建税、教育费附加=60×（7%+3%）=6（万元）
契税36万元（1200万×3%）由受让方缴纳。
房屋、建筑物作为资本投资入股，参与利润分配，承担投资风险，按照现行税法的规定，对这种行为可以不征营业税、城建税及教育费附加，但需征契税（由受让方缴纳）。同时，按照《增值税暂行条例》的规定，企业出售自己使用过的固定资产，其售价不超过原值的，不征增值税。方案二中，企业把自己使用过的机器设备直接作价给另一企业，视同转让固定资产。由于是已经使用过的机器设备，其售价一般达不到设备原价，因此，按政策规定可以不征增值税。与方案一相同，契税36万元也由受让方缴纳。
从上述两个方案的对比可以看出，中方企业的投资方案虽然只改变了几个字，但由于改变了出资方式，最终使税收负担相差66万元。这只是投资筹划链条中的小小一环。对企业来说，投资是一项有计划、有目的的行动，纳税又是投资过程中应尽的义务，企业越早把投资与纳税结合起来规划，就越有可能创造最佳经济效益。因此，我们建议企业从投资开始，就把税收筹划纳入企业总体规划的范畴。
当然，投资筹划是一项系统工程，它牵涉到企业自身情况的分析，各地区优惠政策的分析，投资形式、注册地点、财务核算形式的确定，税收负担的测算，纳税方案的拟定和最佳方案的选择等。我们无法用一个案例来概括投资筹划的整个过程，但我们可以从上述案例中窥探到投资筹划的一个基本的操作思路，那就是综合比较分析各个可选投资方案，在投资收益相同的情况下，考察各个方案的成本，特别是税收成本，通过成本收益分析最终确定最佳的投资方案。