中国古代商鞅变法之后使土地产权向单级所有制过渡，并首次承认了土地的私有产权，但对土地的兼并有严格限制，其私有产权呈现不完整性。土地产权沿着“集中——分散——再集中——再分散”的发展轨迹推进了农地制度的演进。在中国传统社会土地产权制度变迁的路径依赖研究中，学者们认为，中国传统社会的资源禀赋导致了人口迅速增长与人地比例的日趋紧张，因此以精细的养地措施为基础的精耕细作技术将成为中国理性的技术选择，而推广普及精耕细作就必须保证农户拥有土地长期的使用权与收益权。中国传统社会产权制度与技术制度互动演进的结果，一方面是推动了经济增长，另一方面却又导致了人口的进一步增加；同时在农户“多生多育”的理性选择下，人地比例更趋紧张。在这一逻辑关系中，人口与土地资源之间的紧张关系既是中国土地产权制度演进中路径依赖形成的起因，又是路径依赖作用的结果。
本书认为，中国传统社会土地产权制度演进的第一诱因是国家、地主和农户经济利益中的博弈，其结果表现为中唐以后土地私有产权的完整性得以确立，之后在其土地产权制度下才诱使耕作技术进行了全面的、深层次的发展。土地产权制度的变迁和技术创新促发了人口的稳定递增，这时人口与土地资源之间的紧张关系才凸现出来成为土地产权制度演进中的第二诱因。本节以“农户稀缺性假设”为前提，运用制度经济学和博弈分析探讨唐代前期土地产权制度的演进过程。
5.2.1 农户稀缺性假设
在中国传统社会中生产要素主要有：劳动力、土地、资本和企业家才能等。如果把最能集中体现农业经济的劳动力和土地要素进行比较的话，劳动力数量不断地增加，而土地资源是有限的，很容易推论出，土地相对于劳动力是更为稀缺资源，人地矛盾的激化是中古时期土地产权变迁的重要诱因的结论。但从唐代土地产权制度的研究可以发现“劳动力（即农户）”稀缺性也是一个值得考虑的重要因素。
唐前期在全国范围内推行均田制，均田制的制度安排是授田与限田相结合，确保劳动力与土地紧密结合，提高生产资源的配置效率，保障赋税征收和政权稳定。其出发点就是调动农户在土地上的生产积极性。唐前期实行均田制的关键表现为国家对农户的控制，而不是对土地资源的争夺。第一，农户是中古时期国家税源和兵源的基础，“民多则田垦而税增，役众而兵强”。因此假设在生产技术不变的情况下，农户的多寡就成为财富、等级和权力的实质内容。为使唐前期农户与土地两者充分利用，国家在不触动大土地所有制的前提之下，推行均田制，把一部分官荒地授予农户，在一定程度上解决了农民无地或少地的问题，促进农业生产的发展。第二，国家还通过制定各级官吏最高授田额度来限制地主豪强的占田数量，限制土地买卖等抑制土地兼并的措施来保证农户的稳定性，通过授田和限田相结合才能保证农户对土地的比较稳定的占有，最终实现利用土地圈定稀缺农户以实现其政治利益和经济利益的均衡。第三，国家通过检括户口及严格的户籍管理与豪强地主来争夺农户，从而避免在世族大地主的庇护下，大量农民成为王室世族的荫附人口，出现农户流失而导致的税源枯竭。第四，唐朝农户的稀缺性主要表现为国家编户下的农户的稀缺。唐前期的税制是以人丁作为征税对象，所以国家编户下的农户才是国家税源和兵源的保障。为了防止稀缺农户的流失，就必然要稳定地权，由国家直接掌握和控制，任何人不得任意侵占。这样，“抑制兼并、均平占田”就是国家理性的制度安排。第五，唐朝中叶均田制的破坏，大多认为“官无闲田，不复给授，故田制为空文”。均田制的废弛并非是土地要素稀缺所引发，而是中唐以后，国家在与农户和地主的博弈中，土地兼并剧烈，农户逃亡使均田制已不再是一种有效的制度安排，不能真正把农户圈定于土地之上。
综上所述，在中国传统社会中，农户也是一种稀缺资源，其“稀缺性”和“土地要素”一样也同样表现出了“最难获得和最难替代性”，因而国家与地主阶层的经济博弈必然要首先集中在“农户要素”的争夺上。由于“农户要素”与“土地要素”要相互结合才能构成农业生产，因此土地也就成为“农户要素”的载体，这就好比货币是商品的价值代表一样，“土地要素”成为“农户要素”价值的表现形式，这样对于“农户要素”的争夺就表现为“土地的集中与兼并”。至唐代后期，国家、地主、农户的博弈结果打破了传统的“立田制、抑兼并”的制度安排，转而实施了“田制不立、不抑兼并”的制度。
5.2.2 农户“经济人”假设
古代的经济思想家色诺芬（Xenophon）在《经济论》（Oeco-nomicus）中力图证明人的幸福仅仅依赖于农业，农业是最愉快和最有益健康的经济部门；认为自由民不应该从事其他“粗俗的技艺”。这种看法在当时是很普遍的。马克思也曾说过，“古代人一致认为农业是适合于自由民的唯一的事业，是训练士兵的学校，”所以农业享有极大的荣誉。 对于参与农业的主体——农民（自由民），色诺芬称呼他们为具有“社会责任感”的公民。舒尔茨（Schultz，TheodoreWilliam）在《改造传统农业》一书中的提出：农民也是“经济人”，其行为是合乎理性的。
“经济人”（homeeconomics，或Economicman）假设是在研究经济社会时，确定以“人”的经济行为作为研究对象，认为经济活动中的个人经济行为是“自利”的；认为他们都会合理地利用自己收集到的信息，进行计算和判断其不同经济结果的各种可能性，从而得到追求的利益最大化，他们的行为是“理性”的。其核心命题是：只要有良好的法律和制度的保证，经济人追求个人利益最大化的自由行动会无意识地、卓有成效地增进社会的公共利益，不合理的制度环境必然导致人以不正当的方式追求自身的利益。首先，对于经济人的“自利”来说，农民熟悉他的一小块土地、当地气候，而且他能预期他的辛勤劳动将取得什么成果。他还知道，风雨和阳光对于他及他的家庭能否活下去是漠不关心的。各类病虫害向来就是他的农作物的天敌。大自然从来就是吝啬的。这位默默无闻的农民是农业经济一个不可或缺的主体。其次，对于经济人的“理性”来说，农民对产品和租税的相对价格的变动能够做出反应和调整。他们在处理成本、收益和风险时，是工于计算的经济主体。在小规模的、个人配置的领域中，他们是在进行微调的“企业家”，他们提供了一种必不可少的人力资源，这就是“企业家才能”。最后，对于“经济人”的核心命题来说，在国家行为的不正确刺激下，将会缺乏有益于农民的经济机会，农业中真正的经济潜力就会没有得到实现。因此，“一旦有了投资机会和有效的鼓励，农民将把黄沙变成黄金。”
5.2.3 唐前期土地制度安排下经济主体的博弈分析
中古时期，农户“经济人”在追求利益最大化的时候，就不得不把来自国家的政策，以及地主的决策对自己的影响考虑进去。同时，农户经济人的“成本—收益核算”又将反过来推动着国家的制度安排向着最有可能调动人的积极性的方向演进。唐代前期土地产权制度变迁过程实际上也就是国家、地主、农户等经济主体利益博弈的过程。
经过隋末的社会大动荡和突厥的不断南侵，战乱之余，唐初的社会经济极度萧条，自然灾害频繁，乃至于“米斗直绢一匹”，“民多卖子以接衣食”。“自伊洛之东，乎海、岱”的广大地区到贞观六年时还“萑莽巨泽，茫茫亲历，人烟断绝，鸡犬不闻，道路萧条”，完全一片残破景象。唐初“户不满三百万”，以每户五口计，当时全国的总人口仅1500万左右，农户的稀缺也给农业的恢复和发展带来了巨大的困难。地广人稀的客观条件成为实施均田制的基础，为了恢复农业生产，必须解决劳动者与土地结合的问题。因此，“均平占田，抑制兼并”的制度安排仍是唐前期国家解决土地问题的基本国策与理性选择。
均田制的制度安排，国家从现实的制度环境条件和财政需要出发，以社会等级为分配原则，进行土地资源的直接配置，实现了土地产权制度的政治与经济目标的均衡。唐初统治者把获取政治支持作为均田制的出发点，采取安民、富民、护民、化民的策略，最大限度地调动人民的生产积极性，农业经济得以迅速恢复、发展，造就了唐前期的经济繁荣。唐政府要实现均田制的经济目标，即经济效益的最大化。首先要稳定农户数量，并使之与土地紧密结合，即所谓“令分艺有准，力业相称，细民获资生之利，豪右靡余地之盈。无私之泽，乃播均于兆庶”。在减轻赋税徭役获取政治支持的同时，通过稳定和扩大财政收入的税基——农户，增加国家财政收入，以维持国家机器的正常运转。国家还以法律的形式来维护均田制的实施，唐代律法规定“王者制法，农田百亩，其官人永业准品，及老、小、寡妻受田各有等级，非宽闲之乡不得限外更占。若占田过限者，一亩笞十，十亩加一等，过杖六十。二十亩加一等，罪止徙一年”。
对于地主来说，国家实施均田制并不是要完全放弃土地私有制，马端临一针见血地指出，均田制“因非尽夺富之田以与贫人也”，其目的只是在于使土地私有制运动在不致产生社会运动动荡的过程中有序地进行。地主的土地私有产权得到国家的承认和保护，同时得到国家授受的象征政治地位和具有潜在收益的土地。
对于农户来说，战争使其财产殆尽，要么成为流民背井离乡，要么成为地主的佃农，只要能拥有属于自己的土地将是对农户最大的利益驱动。均田制在一定程度上解决了农民的无地少地问题，满足农民对土地资源的渴望，缓和了日益紧张的阶级矛盾，使“雄擅之家，不独膏腴之美；卑陋之夫，亦有顷亩之分。”
国家为了保障均田制的实施，同时避免地主凭借土地争夺稀缺农户，导致国家税源和兵源流失，那么“抑制土地兼并”、“按人丁纳税”的租庸调制就是保证其制度安排的关键。
均田制的制度安排，一方面可以尽快恢复和培植起国家赖以生存的小农经济，取得了地主阶层对其政治上的支持；另一方面通过抑制土地兼并，避免了税源和兵源随土地流转而流失。唐前期均田制的全面实施，出现了国家“安富”、地主“安顺”、农民“安身”的局面，其制度安排是有效的。在这种制度安排中，存在着下面几种博弈关系。
1.国家和农户之间是一种“隐合约” 的关系
国家全面控制土地产权，通过土地授受将农户圈定于土地上进行农业生产。农户根据土地的产出来获得收入，而国家则按人丁征税控制了农户收入流中的部分剩余。在这一关系中，国家与农户之间是面对面的博弈过程。假设国家实施轻徭薄赋的收入为R，而实施重徭厚赋的收入为R′，一般情况下RB，在长期Ar。
可以看出国家在实施土地抑制兼并时，如果地主给予农户在赋税上足够激励，农户的理性选择将是违约退出国家的编户成为地主的佃户。这样，国家按人丁征税的政策失效了，国家税收随着农户的流失而流失了。
其次，国家对地主征税仍按人丁征税，税收为C；此时地主的收益为D-C，如果地主违约争夺了农户，兼并了土地，那么国家税收将损失R。假设地主违约的成本（即惩罚）为F，则地主的收益将是r-F。其博弈模型如下：
可以看出在国家实施抑制兼并的政策时，地主在D-C r>；D-C的激励下，即违约的收益r-F>；0，地主的理性选择就是违约争夺农户、兼并土地。这样，国家不仅税收流失，国家控制的土地也流入地主手中。
从国家来看，首先国家出于对现有体制的维护，必然要对这种制度变迁进行压制。但要查清事实，实施处罚是要付出巨大的监督成本。同时，实施监督者本身就可能在进行土地兼并，他会在一定程度上默认或支持。 其次，在“隐合约”中，国家实际难以控制农户的“退出权”。这就常常使得国家和地主在竞争时处于不利地位。因此，承认土地兼并行为，改进税制安排将是国家的理性行为——从以人丁为基础的租庸调制变为以资产为标准的两税法。最后，一旦国家对土地兼并采取容忍、默认的态度，将引发土地产权制度变迁的热潮。一方面，国家的税制改革将改变地主和农户对土地经营模式的认识，从而激发在“养地”投入上的热情；另一方面，土地产权制变迁将使国家、地主、农户分享到与劳动力和其他生产要素相匹配的利益。
唐中叶土地产权制度的变迁，确立了土地私有产权的完整性，实乃国家、地主和农户之间的博弈结果，并且在这一博弈的结果引导下，出现了人们对“养地”投入的普遍关注。中唐以前，“立田制”、“抑制土地兼并”是历代封建王朝相沿成习的土地制度，被中古时期历代封建王朝奉为治世圭臬。