（3）房地产市场是投资品市场与消费品市场的统一体，不仅是人们赖以生存的基本生活资料，同时具有保值增值性，可以作为投资的手段。这种双重性决定了房地产市场具有投资品市场和消费品市场的双重性。因为房地产不仅是一种基本生活资料，而且由于其长期的使用价值及价值实现的长期性，也可以作为保值增值的手段。在房地产市场上存在一种反供求关系规律的特殊现象。对于一般商品来说，随着需求的增大，价格随之上升，继而供应增加，从而达到一个新的供求平衡点。在这类市场上，价格就像一只“无形的手”调节着市场的供求状况，价格上升就会需求减少而供应增加。在房地产市场上，随着价格的上升，需求也会因此而减少。但是，由于房地产商品的开发建设周期较长，以及其他方面的因素，供应却不会在短期内随之加大。这就是所谓“雷却德效应”（RatchetEffect），即房地产价格因需求而上涨，房地产的投资或消费并未因此而下降。
不同类别的市场所交易的房地产商品不同，从而所涉及的市场主体和所需要的营销决策也不一样。
7）对供求关系反应的不灵敏性
相对于一般商品市场而言，房地产市场对房地产商品的供求变化反应不够灵敏。由于房地产商品开发投资额巨大、开发周期长，因此，某种房地产商品供过于求时，由于房地产开发企业已经投入了大量资金，施工正在进行，而不可能停止建设，将资金退出房地产投资领域；当某种房地产商品供不应求时，虽然房地产开发企业可以采取某种措施加快施工进度，但也不可能像其他工业品生产那样，迅速适应市场需求，增加供给。此外，在整个社会对房地产商品的需求下降时，房屋的所有人、使用人都宁愿拥有房屋，而不愿削价出售或低价出租，从而也就无法刺激需求，这也导致房地产市场对房地产商品的短期供求变化反应迟钝。
5·2房地产市场指标
反映和描述房地产市场状况的指标包括供给指标、需求指标和市场交易指标3种类型。
1·供给指标
（1）新竣工量（NewCompletions，NCt）。这是指报告期（如第t年或半年、季度、月）内新竣工房屋的数量，单位为建筑面积或套数，可按物业类型分别统计。中国新竣工量统计指标是竣工面积，是指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格(或达到竣工验收标准)，可正式移交使用的各幢房屋建筑面积的总和。
（2）灭失量（t）。这是指房屋存量在报告期内由于各种原因（毁损、拆迁等）灭失掉的部分。
（3）存量（Stock，St）。这是指报告期内已占用和空置的物业空间总量，单位为建筑面积或套数；在数值上，报告期存量-上期存量报告期新竣工量-报告期灭失量（St-St-1NCt-t）；可按物业类型分别统计。
(4）空置量（Vacancy，VCt）。这是指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分。中国目前空置量是指“报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积”。
（5）空置率（VacancyRate，VRt）。这是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。在实际应用中，可以根据房屋的类型特征和空置特征分别进行统计，包括不同类型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。
（6）可供租售量（HousesforSale/Rental，HSRt）。这是指报告期可供销售或出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。可供租售量-上期可供租售数量-上期吸纳量本期新竣工量（HSRt-HSRt-1-AVt-1NCt）；在实际统计过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别统计。因为并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某时点的空置量通常大于该时点可供租售的数量。
（7）房屋施工面积（BuildingsUnderConstruction，BUCt）。这是指报告期内施工的全部房屋建筑面积，包括本期新开工的房屋面积和上期开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应为各层建筑面积之和。
（8）房屋新开工面积（ConstructionStarts，CSt）。这是指在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停建缓建而在本期恢复施工的房屋面积。房屋的开工日期应以房屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。
（9）平均建设周期（ConstructionPeriod，CPt）。这是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期-房屋施工面积/新竣工面积（CPt-BUCt/NCt）。
(10）竣工房屋价值（ValueofBuildingsCompleted，VBCt）。这是指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。其包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修，以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装，工艺设备基础的建造，办公和生活家具的购置等费用，购置土地的费用，拆迁补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。竣工房屋价值一般按工程施工结算价格计算。
2·需求指标
（1）国内生产总值（GDP）。这是按市场价格计算的一个国家（或地区）所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果。国内生产总值有3种表现形态，即价值形态、收入形态和产品形态。从价值形态看，它是所有常住单位在一定时期内生产的全部货物和服务价值超过同期投入的全部非固定资产货物和服务价值的差额，即所有常住单位的增加值之和；从收入形态看，它是所有常住单位在一定时期内创造并分配给常住单位和非常住单位的初次收入之和；从产品形态看，它是所有常住单位在一定时期内最终使用的货物和服务价值减去货物和服务进口价值。在实际核算中，国内生产总值有3种计算方法，即生产法、收入法和支出法。3种方法分别从不同的方面反映国内生产总值及其构成。
（2）人口数量。这是指一定时点、一定地区范围内有生命的个人总和，包括户籍人口、常住人口和现有人口。其中，户籍人口是在某地政府户籍管理机关登记有常住户口的人，不管其是否外出，也不管其外出时间长短；常住人口是指经常居住在某地的人口，包括常住该地并登记了长住户口的人，以及无户口或户口在外地而住在该地1年以上的人，不包括在该地登记为常住户口而离开该地1年以上的人；现有人口又称瞬间人口峰值，是指在规定的标准时点下，在这个地区居留的人口。例如，北京市2008年年末的户籍人口、常住人口和瞬间人口峰值分别为1330万人、1695万人和2100万人。常住人口与一个地区的社会经济关系更为密切。
（3）城市家庭人口规模。这是指居住在一起，经济上合在一起共同生活的家庭成员数量。凡计算为家庭人口的成员，其全部收支都包括在本家庭中。
（4）就业人员数量。这是指从事一定社会劳动并取得劳动报酬或经营收入的人员数量，包括在岗职工、再就业的离退休人员、私营业主、个体户主、私营和个体就业人员、乡镇企业就业人员、农村就业人员、其他就业人员（包括民办教师、宗教职业者、现役军人等）。这一指标反映了一定时期内全部劳动力资源的实际利用情况，是研究国家基本国情国力的重要指标。
（5）就业分布。这是指按产业或职业分类的就业人员分布状况。
（6）城镇登记失业率。这是指城镇登记失业人员与城镇单位就业人员（扣除使用的农村劳动力、聘用的离退休人员、港澳台及外方人员）、城镇单位中的不在岗职工、城镇私营业主、个体户主、城镇私营企业和个体就业人员、城镇登记失业人员之和的比。
（7）城市家庭可支配收入。这是指家庭成员得到可用于最终消费支出和其他非义务性支出及储蓄的总和，即居民家庭可以用来自由支配的收入。它是家庭总收入扣除缴纳的所得税、个人缴纳的社会保障费和记账补贴后的收入。
（8）城市家庭总支出。这是指除借贷支出以外的全部家庭支出，包括消费性支出、购房建房支出、转移性支出、财产性支出、社会保障支出。
（9）房屋空间使用数量。这是指按使用者类型划分的正在使用中的房屋数量。
（10）商品零售价格指数。这是反映一定时期内城乡商品零售价格变动趋势和程度的相对数。商品零售价格的变动直接影响到城乡居民的生活支出和国家的财政收入，影响居民购买力和市场供需的平衡，影响到消费与积累的比例关系。
（11）城市居民消费价格指数。这是反映一定时期内城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势与程度的相对数。该指数可以观察和分析消费品的零售价格和服务项目价格变动对职工货币工资的影响，作为研究职工生活和确定工资政策的依据。
3·市场交易指标
（1）销售量（HousesSold，HSt）。这是指报告期内销售房屋的数量，单位为建筑面积或套数。在统计过程中，可按存量房屋和新建房屋、不同物业类型分别统计。我国房地产开发统计中采用的销售面积包括当期增量房屋预售面积和当期增量房屋现房销售面积。
（2）出租量（HousesRented，HRt）。这是指报告期内出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。在统计过程中，可按房屋类型和新建房屋分别统计。我国房地产开发统计中的出租面积，是指在报告期期末房屋开发单位出租的商品房屋的全部面积。
（3）吸纳量（AbsorptionVolume，AVt）。这是指报告期内销售和出租房屋的数量之和（AVt-HStHRt），单位为建筑面积或套数。在实际统计过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别统计。
（4）吸纳率（AbsorptionRate，ARt）。这是指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例（ARt-AVt/HSRt），以百分数表示，有季度吸纳率、年吸纳率等。在实际计算过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别计算。
（5）吸纳周期（AbsorptionPeriod，APt）。这是指按报告期内的吸纳速度(单位时间内的吸纳量)计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间（APt-HSRt/AVt），单位为年、季度或月，在数值上等于吸纳率的倒数。在计算过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别计算。在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。
（6）预售面积。这是指报告期末仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积。
（7）房地产价格。这是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数价格表示。中国现有房地产价格统计是基于各类物业平均价格的统计。
（8）房地产租金。这是指报告期房地产市场中的租金水平，通常用不同类型房屋的中位数租金表示。中国现有房地产租金统计是基于各类物业平均租金的统计。
（9）房地产价格指数。这是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数。
4·市场监测与预警指标
前述市场供给、需求和交易指标，均可以作为监测房地产市场状况的基础，这些指标的变化趋势，则可部分揭示房地产市场的未来发展趋势。此外，国内外通常还通过构造下述指标，来实现对房地产市场的进一步监测和预警。
（1）土地转化率。这是指当期土地出让面积与当期政府批准新建商品房预售和销售面积的比例，用于监测土地供应与住房建设和销售之间的关系，反映土地转化为房屋的效率。
（2）开发强度系数。这是指房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况。
（3）开发投资杠杆率。这是指房地产开发投资中房地产开发商投入的自有资金或权益资本所占的比例，反映房地产开发投资的风险。
（4）住房可支付性指数（HousingAffordabilityIndex，HAI）。这是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力，在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比，如果HAI-100，说明中位数收入水平的家庭正好能够承受中位数价格的住房；如果HAI＞100，说明居民家庭能够承受更高价格的住房；如果HAI100，说明居民家庭只能承受更低价格的住房。
(5）住房价格合理性指数。这是指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前实际住房价格的合理性作出的判断，反映了实际住房价格与城市经济基本面指标的协调关系。
（6）房价租金比。这是指房地产价格与租金的比值，是考察房地产价格是否过度偏离其使用价值的指标。
（7）量价弹性。这是指过去6个月房地产交易量变化率与过去6个月房地产价格变化率之比，是反映房地产市场所处周期阶段和发展趋势的市场景气指标。
（8）个人住房抵押贷款还款收入比。这是指住房抵押贷款月还款额占月家庭收入的比例，反映个人住房抵押贷款违约风险水平。
（9）住房市场指数（HMI）。这是反映房地产开发商对未来市场预期的指标，根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期(好、一般、差)，以及开发商对潜在购买者数量预期（高、平均、低）的调查结果构造。
（10）消费者信心指数。这是指消费者近期的购房意愿，通常根据对消费者“未来6个月内是否计划买房？未来6个月内是否计划买自住房？”的调查结果来构造。
5·3房地产市场调查
5·3·1房地产市场调查概述
1·房地产市场调查的含义