（3）利用图形进行分析。利用图形进行市场分析的最大优点是直观、通俗、易懂。利用有关市场数据，通过计算机绘图软件绘制出二维或三维直方图、饼图、折线或曲线图等，可以给把握市场状态和分析未来市场变化趋势以极大的帮助。在绘制这些图的过程中，还可以使用计算机软件中的统计分析和回归分析模型、移动平均或指数平滑之类的预测模型等，绘制出能更好地反映市场状况的各种直观图形。
3·加工信息在市场分析中的应用
从目前我国房地产市场分析的发展水平来看，回归分析模型等数理统计模型是目前普遍使用的模型，地理信息系统、航空遥感技术、计算机辅助设计技术、SPSS、数量经济学模型、技术经济评价模型等在房地产市场数据分析中的应用还处在试用研究阶段。房地产市场趋势预测模型、市场决策支持系统、房地产市场周期估计与分析模型、市场吸纳力分析模型等尚有待研究开发。但是，中国房地产市场上已经出现了中房指数、国房指数（国家统计局和国家发展和改革委员会联合发布）、上房50指数等加工信息。市场分析人员在进行市场分析与预测工作时，可充分利用这些加工信息。
5·4·3房地产市场分析的内容
房地产市场分析一般分成总体市场分析和特定开发地段的市场分析两种。
总体的市场分析是指对某一城市的城市规划区范围内的特定类型的房地产市场发展状况的分析。一般来说，这种总体的市场分析由专门的房地产市场分析机构来做，普通的房地产经营者是不做的。这是因为专门的房地产市场分析机构是专门从事某一类型的房地产市场的分析工作，通常是连续多年的分析，其分析能力强，分析视野广阔，而且由于其并不直接从事房地产开发与经营，因此能够比较客观地分析总体的市场情况。
特定开发地段的市场分析一般包括3个方面的内容：①这一特定地段的最佳利用方式的分析；②市场对这一特定地段房地产数量、功能、档次的需求；③这一特定地段所设想开发的房地产项目在整个市场上的竞争力分析。
1·总体市场分析的内容
总体市场分析通常包括以下3个方面的内容。
（1）市场供求现状分析。其具体又包括市场需求、市场供给、市场价格（分售价和租赁两种价格）、市场交易数量、空置率等方面的分析。需求分析侧重于根据居民收入、就业、新创办公司数量、类型等因素进行分析，并根据这些因素变化来分析对房地产数量、功能、档次的需要特点。供给分析则侧重从城市规划、开工数量、建筑成本、用途变化等因素对未来市场供给的影响进行分析。市场价格和交易数量的变化，是房地产市场最重要的分析资料。通过对这些资料的变化趋势分析，可以大体得出目前市场的发展走势。空置率是分析房地产市场的一个十分重要的指标，通过对空置率的分析，可以大体判断目前的市场供求状况。空置率包括两个概念：一个是自然空置率，即长期市场供求均衡条件下的空置率；另一个是实际空置率。当实际空置率低于自然空置率时，表明市场是供不应求的，开发商应加快开发速度或提高开发力度；当实际空置率高于自然空置率时，表明市场是供过于求的，开发商应减慢开发速度或降低开发力度。
（2）房地产信贷条件分析。房地产市场是受金融市场强烈影响的市场，因此分析房地产信贷条件是了解房地产市场走向的重要依据。房地产信贷条件分析的重点是对利率走势的分析，这是最重要的因素。另一个重要的分析因素是抵押贷款年限。
（3）房地产市场周期阶段分析。房地产市场鲜明地体现出兴旺-平淡-萧条-复苏-兴旺这样的循环往复的周期。由于房地产市场的周期性，对房地产开发商来说，选择恰当的时机是十分必要的。在兴旺期进行投资实际上是冒巨大风险的，因为这时投资成本大，而且当投资的房地产投放市场时，往往正好是房地产市场的平淡甚至是萧条阶段，房地产项目将面对着巨大的资金回收压力。最理想的投资时期是房地产市场的萧条阶段，这时不仅投资的成本低，而且当投资的房地产投放市场时，往往正好是房地产市场的复苏甚至是兴旺阶段，所开发的房地产项目将会获得巨额的经济利益。
2·特定开发地段市场分析的内容
特定开发地段的市场分析通常包括以下4个方面的内容。
（1）该地段限制因素的分析。这些限制因素包括城市规划、基础设施、交通运输条件、社会环境、地质情况和环境保护要求。一般来说，城市规划对城市规划区内的各个地段的土地用途、容积率等开发必须注意的事项都已经作出了明确的规定。房地产开发商应当遵守这些规定。对这些规定进行分析，可以判断出相应的成本支出。基础设施及其他相关设施是否配套，会影响开发项目的销售和租赁。基础设施及其他相关设施不配套的优点可能是地价较低，缺点是需要投资建设这些设施因而要增加投资，开发商需要权衡利弊。交通运输条件极大地影响房地产项目的价值，因此需要对该地段的交通运输条件的影响进行定量分析。社会环境、地质条件和环境保护要求也都对房地产项目开发产生影响，需要分析这些影响对开发项目经济利益的实际影响。
（2）进行类似项目的价格或租金分析。只有在价格或租金上不高于类似房地产项目，所开发的房地产项目才会有市场竞争力。由于没有完全相同的房地产项目，因此在进行类似项目的价格或租金分析时，一方面要选取最相似的房地产项目作为分析对象，另一方面也要注意不同的房地产项目的性能价格比的测算。
（3）对市场需求的房型进行分析。人们需要房地产，不仅需要足够的空间，更需要各种空间的合理组合。不同的消费者有着不同的空间需求和不同的空间组合需求。对住宅项目来说，应该根据该项目所要吸引消费者的家庭结构、生活水平、行为习惯等因素，合理确定房型。一般来说，应该开发多种类型的房型，以便满足不同条件的消费者。对商业用房的项目开发来说，则应该根据预期的营业范围、吸引的顾客量、所处商业中心的市场级别，来确定商业用房的规模和内部设计。对写字楼的项目开发来说，则应该根据所要吸引企业的规模、业务特点和经营习惯来确定写字楼的规模与内部设计。
（4）分析是否提供特殊配套服务设施。提供配套服务设施，增加了开发成本，但有助于开发项目的销售和租赁，因此需要合理分析提供哪些设施及其提供的规模、档次，以获得最大的经济利益。
5·5房地产市场预测
5·5·1房地产市场预测的概念
房地产经营决策是房地产经营管理的关键，一个准确、恰当的决策，往往可以起到事半功倍的效果；一个不准确、不恰当的决策则往往是事倍功半，甚至是劳而无功。而加强经营决策的前提是做好房地产市场的预测工作。做好市场预测工作能有效提高经营决策的正确性、及时性和稳定性。房地产预测是在房地产市场调查的基础上预测产品市场的未来趋势，其对房地产企业的生产经营产生重要的作用。
预测是指人们运用科学知识和手段，对客观世界中未来不确定事件的发展变化趋向和结果，事先所作的分析和估计。
市场预测是预测科学的一个重要组成部分，房地产市场预测是市场预测的一个分支。所谓房地产市场预测，是指借助历史统计资料和市场调查，运用科学的方法和手段，对房地产未来市场供求变化及发展趋势作出预计、测算和判断。预测又可称之为由过去预测未来，是在取得大量市场信息资料的基础上，运用数学和逻辑方法对房地产市场未来的不确定因素和条件所作的定性描述或量化推断。
房地产市场预测是否准确，主要取决于两个方面：①房地产市场发展的进程、趋向和可能的显露程度，或者被偶然因素干扰的程度；②人们对房地产市场内在联系和发展变化规律的认识及掌握的能力。其中第二点更为重要，只有对房地产市场的本质和规律了解得比较清楚，积累了较为丰富的经验，才能对房地产市场未来供求变化和发展趋势作出预计和判断，并尽量缩小预测与实际的偏差，以减少不确定性因素对人们的影响。
市场预测是市场经济发展到一定阶段的必然产物。我国房地产市场虽然起步晚，但起点高，发展迅速，在国民经济发展中已占据重要位置。房地产业的迅猛发展，对市场预测提出了十分迫切的要求，同时也为房地产市场预测工作的开展创造了充分的条件。
5·5·2房地产市场预测的内容
1·房地产市场需求预测
从房地产市场的营销来看，在房地产预测的内容中，以下3种需求预测是比较重要的。①市场需求量。这是指在一定时期、一定的条件下，消费者购买房地产的总数量。②市场需求的潜在量。这是指在一定时期，一定条件下，房地产市场需求的最高可能增长量。③销售潜在量。这是指在一定条件下，企业的房地产在市场上所能销售的最高数量。下面从预测的角度对这几个量所包括的内容予以说明。
1）市场需求量定义
市场需求量的定义包括以下方面内容。
（1）产品。由于产品的范围是广泛的，因此即使同一类产品在实际需求上往往亦存在着多种差异。例如，消费者购买房地产就有住房地产、商业用房、写字楼、别墅等不同的使用要求，因此在进行需求预测时，应明确规定房地产的范围。
（2）总量。这通常直接标明需求的规模。
（3）消费者群。市场细分原理提示了消费者的差异性，因此在对市场需求加以预测时，要注意分别对各细分市场的需求加以确定，而不宜只着眼于总市场的需求。
（4）地理区域。在地域较广的国家里，不同地域间存在差异，从而导致消费习惯和消费水平的差异，因此，在预测时必须以明确的地理区域为基础。
（5）时间周期。房地产营销计划往往分长期、中期、短期计划，对与之相应的不同时期的需求量，必须以明确的时期为限来加以说明。
（6）营销环境。在进行市场需求预测时，应注意对环境因素进行相关分析。
（7）购买。市场需求最终要通过购买行为表现出来，反过来说，只有最终进行购买的需求量才是真正的市场需求量。
（8）企业的营销活动。在通常情况下，企业的营销决策对市场需求有直接的影响，因此，应多考虑企业自身的营销行为对市场需求变动的可能影响。由于市场需求包含诸多因素，其中大多数因素属于变量，因此市场需求不是一个常量，而是一个变量。
2）市场需求的潜在量
所谓市场需求的潜在量，是指在特定的营销环境下，房地产的市场需求所能达到的最高级限量。一般来说，在经济繁荣时期与经济萧条时期这两种不同的条件下，房地产市场需求潜在量的差异是极其明显的，通常在经济繁荣时期的市场需求潜在量比在经济萧条时期的市场潜在量要大得多。
3）市场销售的潜在量
市场销售的潜在量是指房地产开发企业经营的某一类产品在市场上所能销售的最高数量。这个数量和企业的市场占有率是密切相关的，这是房地产企业确定与选择目标市场，组合营销策略的重要依据。
在房地产开发实践中，市场需求预测对象因发生时间的不同可分为两大类型，即对目前需求的估量和对未来需求的预测。
就目前需求的估量而言，其特征是对正在发生过程中的需求加以分析和评价；而对未来需求的预测，则是依据历史资料和现实状况，依据经验和教训，通过系统的、科学的方法和手段，在市场调查的基础上，对影响市场需求的发展因素进行综合分析，预见其在未来一定环境中的发展趋势及其状态。显然，预测行为的特征，是对尚未发生的不确定的或未知的事件作出描述。
在通常情况下，对未来需求的预测比对目前需求的估量要复杂、困难得多。
2·房地产市场供给预测
供给预测所包括的范围比较大，可分为以下的具体内容。
（1）全行业供应能力预测。这包括对从事房地产同类产品生产的厂家有多少，生产规模有多大，成本的高低，管理水平及技术状况如何等进行预测。
（2）本企业发展能力预测。这包括对房地产企业生产规模、技术条件、资源及能源供给、运输、人才、资金来源等方面的发展趋向进行预测。
（3）服务能力的预测。这包括对客户的服务需求及房地产企业所能提供的售前、售中和售后服务进行预测。
3·房地产市场价格预测
房地产价格对供求双方影响甚大，因此，价格预测构成市场预测的重要内容。其预测的内容包括：①市场物价总水平及发展趋向；②影响房地产价格变化的主要因素有哪些；③房地产价格水平变化将会对供需双方产生哪些影响；④房地产价格的变化，对房地产商品供需前景影响的特点和规律是什么；⑤房地产价格的涨落，对消费者购买力的转移、房地产商品供需构成的影响及变化程序是什么。
4·房地产营销前景预测
房地产营销前景预测是对今后一段时间内最接近房地产销售水平的预测，包括销售量、品种、规格、地域、价格等的变化情况。企业在确定市场需求潜在量和销售潜在量后，就可以进行这种销售前景的预测。销售潜在量是指某一产品在市场上的销售可能性，但由于设备、资金、价格、竞争能力等条件限制，企业还不可能实现全部销售量，对此，预测时应该做好充分的估计。
5·5·3房地产市场预测的基本程序