（2）竣工期限的延长。如果由于任何种类的额外或附加工程量，或者是由于合同中规定的原因，以及异常的恶劣气候条件，其他特殊情况造成竣工期限的拖延，则监理工程师应批准并确定该项延长期限，并通知发展商和承包人。
（3）施工进度。如果工程实际进度落后于计划进度，不能在预定的工程竣工期限内完工时，则承包人应采取必要的措施，以便加快工程的施工进度，使工程能在预定的工期内竣工。此时，承包人无权要求增加为采取这些措施而支付的附加费用。
3）变更与增减
在合同中应规定变更和增减的项目及处理办法。
（1）变更。发展商或其委托监理工程师认为有必要，可以对工程或其任何部分的形式、质量或数量作出变更。这些变更包括：
①增加或减少合同中所包括的工作数量；
②削减任何这类工作；
③改变任何这类工作的性质或质量及种类；
④改变工程任何部分的标高、基线、位置和尺寸；
⑤完成工程竣工所必要的某些附加工作。
(2)对变更的估价。对于额外或追加的工作，或者已取消的工作，应以合同中规定的单价予以估价。如果合同中未规定用于该项额外或追加工作的单价，则应由合同双方协商确定。
4）转让与分包
建设工程承包合同一般不允许转让。建设项目的分包也需经发展商同意。分包人可由发展商指定、推荐，或者由总包人自己选定。
5）竣工验收与维修
竣工工程验收应以国家颁布的施工验收规范、质量检验标准及施工图为依据。在验收时，承包商应提供隐蔽工程验收记录，中间交工验收记录及竣工图纸。当项目验收后，由发展商签发工程竣工证书。
合同中还需规定维修期。维修期一般从竣工证书签发之日起算。在合同规定的维修期内，如果工程出现缺陷，则承包人应负责修复。如果该缺陷被判定是由于承包商所采用的材料、施工工艺不符合合同要求，或者由于承包商的疏忽造成的，则由承包商承担此项维修费用。如果该缺陷是由于其他原因造成的，则应对维修费用进行核实，并作为附加工作予以付款。
6）支付方式
工程款的支付一般按时间大致划分为预付款、工程进度款、最终付款和退还保留金4个阶段。
（1）预付款。预付款用来支付承包商初期费用。支付时间一般在签订正式承包合同后的一个限定时间内，由承包商提供一笔相当数额的履约保函之后，发展商即可支付现款。预付款也可用初期动员费替代。
预付款一般在以后的工程进度中扣除，但扣除的进度可协商确定，并载入合同。预付款也可以按月等分扣回。
（2）工程进度付款。工程进度付款随着工程的实施按月支付。工程进度款包括当月完工的工程价款，若还需包括运到现场的合格材料与设备，则应在合同中明确规定。
如果是固定总价合同，工程进度款可按完工工程占全部工程的百分比予以支付。若是固定单价合同，则应按已完成的单位工程数量和单价计算支付。如果是成本加酬金合同，可按发生的直接费用加规定百分比的管理费和利润支付。
承包商月末编报每月的工程进度付款单，并经监理工程师认可后方能得到进度款。
（3）最终付款。最终付款是指工程完工的结算付款。当工程竣工并签发竣工证书后，发展商应付清全部工程合同价款中尚未付清的款项。如果合同中规定了缺陷责任期，则保留金在缺陷责任期满后退还。
（4）退还保留金。保留金是发展商从每次工程进度款中扣留的一定金额。保留金在缺陷责任期满后，全部退还。
7）风险与保险
工程建设过程中不可避免地存在着风险，对应“意外风险”对工程造成的破坏、毁损承包商不承担责任。所谓“意外风险”，是指战争、敌国入侵、国内暴乱或军事政变等政治因素，或者纯属工程设计的原因，或者是有经验的承包人也不能预见或适当预防的自然灾害。“意外风险”在FIDIC合同中是指“业主风险”和“特殊风险”。
除了“意外风险”之外，其他风险应由承包商承担并负责保险。保险内容包括以下几方面。
（1）工程的保险。承包商应以发展商和承包商的联合名义对除“意外风险”之外的任何原因引起的，按合同规定应由承包商负责的一切损失或损坏进行保险。对目前施工的工程按其现行合同估算价连同按其重置价格计算的现场材料费用进行投保。对承包商运至现场的施工机械设备与其他物品，则按其重置价投保。
（2）工人人身保险。承包人应对其在工程中雇用的工作人员连续办理保险，直至工程竣工。如果承包人未进行该项保险，则发展商可代其投保，但在支付工程进度款时将扣除这笔保险费。
（3）第三方保险。在工程开工之前，承包商应就其工程施工中所造成的，对包括发展商或其工作人员在内的任何人的财产损坏、损失或损伤所负的责任进行保险。
8）中断合同
中断合同分两种情况，即发展商中断合同和承包商中断合同。
（1）发展商中断合同。当发展商遇到下列情况，有权要求中断合同：
①承包商未按合同要求施工或中途无故停工；
②不能连续施工或不能按正常速度施工：
③不按监理人员的指示工作，工程质量、建筑材料不合格；
④承包商公司破产或尚未破产，但因资金周转慢，不能连续施工。
遇到上述情况，发展商要书面通知承包商，若在规定时间内承包商仍不改正，发展商可中断合同，因中断合同而对发展商造成的经济损失，应由承包商负责赔偿。
(2)承包商中断合同。当承包商遇到下列情况，有权要求中断合同：
①发展商不按时支付工程款；
②监理工程师要求长期停工，又总不给予复工通知；
③施工过程中发生事故（如地震、火灾等）；
④监理工程师要求停工，影响了整个工程成本；
⑤图纸等技术资料不清、不全，要求发展商提供，未能满足而无法施工；
⑥发展商破产或将地产、房产转卖给他人。
9）经济责任
经济责任条款中规定奖罚办法。
（1）由于承包商责任未按合同规定的日期竣工（以竣工验收合格日期计算），则承包商应向发展商支付合同中规定的金额，作为延误工期的违约金。
（2）由于发展商提出提前竣工要求，承包商又采取措施提前竣工时，发展商应付给合同中规定的奖励金额。
（3）合同双方均不得借故拖欠各种应付款项，如拖期不付，则责任一方必须支付违约金。违约金计算方法应在合同中明确规定。
10）争端的解决
本条款中规定解决争端所适用的法律及处理办法。
以上简要介绍了开发项目承包合同的一般内容，我国有现行的建设工程承包合同示范文本，以及FIDIC土木工程施工合同条件都可参照使用。
8·9·3房地产开发项目的合同管理
工程项目的合同管理工作主要是对承包合同的签订、履行、违约、变更、解除等进行监督、检查，对合同双方的争议进行有效解决，以保证合同的全面、适当履行。房地产开发项目建设实施的合同管理工作主要有以下几项。
（1）合同分析。合同分析是对合同各类条款进行分门别类的认真研究和解释，并找出合同的缺陷和容易引起争议的内容，并提出解决的思路。同时，对可能引起合同变化的事件进行分析研究，以便采取相应的措施。合同分析对促进合同各方履行义务和正确行使合同赋予的权利，对监督工程的实施，对解决合同争议，对预防和处理索赔等工作都是必要的。
（2）建立合同目录、编码和档案。合同目录和编码是采用图表方式进行合同管理的很好工具，它为合同管理自动化提供了基础，使计算机辅助合同管理成为可能。合同档案的建立可以把合同条款分门别类地加以存放，为查询、检索、分析合同条款提供方便。合同资料的管理应当起到为合同管理提供总体性服务的作用。
（3）合同履行的监督、检查。通过检查发现合同执行中存在的问题，并根据法律、法规和合同的规定加以解决，以提高合同的履约率，使开发项目能够顺利建成。合同监督、管理就是要常念“合同经”，以促使承包商能够严格地按照合同要求实现工程进度、工程质量和费用要求。合同监督需要经常检查合同双方往来的文件、信函、记录、纪要等，以确认其是否符合合同的要求和分析，以采取相应的对策。
（4）索赔。索赔是合同管理工作的重中之重，因为它是关系合同双方切身利益的问题。开发项目的索赔管理，一方面，要认真做好合同要求的各项工作，并通过各种预防措施，尽可能避免索赔事件的发生；另一方面，对一个大型的工程项目，索赔事件是不可能完全避免的，作为项目管理者应正确对待承包商的索赔，以合同为依据，公平合理地处理索赔。
8·10北京CBD项目开发案例
1·北京CBD简介
CBD是商务中心区或中央商务区（CentralBusinessDistrict）的简称，最初起源于20世纪20年代的美国，意为商业会聚之地。现代意义上的商务中心区是指集中大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，拥有大量商务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通与通信条件，便于现代商务活动的场所。商务中心区不仅是一个国家或地区对外开放程度和经济实力的象征，而且是现代化国际大都市的一个重要标志。
1993年，经国务院批复的《北京市城市总体规划》明确提出：要在北京建立具有金融、保险、贸易、信息、商业、文化娱乐和商务办公等现代化多功能的商务中心区。1998年，北京市政府在《北京市中心地区控制性详细规划》中，将北京商务中心区的范围确定为朝阳区内西起东大桥路、东至西大望路，南起通惠河、北至朝阳路之间约3·99平方千米的区域。经过十几年的开发建设，北京商务中心区已成为北京最富有活力和最具有现代化气息的地区。
规划与建设北京商务中心区是北京市政府为扩大对外开放，抓住入世机遇作出的一项战略决策。商务中心区的城市功能定位是：建成北京市走向现代化国际大都市的新城区，建成环境优美、城市功能齐全、基础设施完善的现代化新城区。经济功能定位是：建设成为集办公、会展、酒店、居住及文化娱乐为一体的国际商务中心区；成为现代化超高层建筑集中区域，国际知名公司云集，知识、信息、资本密集，具有规模效应与集散效应优势的区域；成为金融、保险、电信、信息咨询等行业的公司地区总部与营运管理中心。
2·北京CBD开发规划
北京CBD开发规划包括总体规划和专项规划两个部分。
1）北京CBD的总体规划
北京CBD位于朝阳区东三环路与建国门外大街交汇的地区，此交汇点距东部的北京旧城城墙（现为二环路）约2·3千米、距北京长安街约5·8千米，距北部的首都机场高速路出入口约5·8千米，距南部京津塘高速路出入口约5·3千米，距东部的四环路约2·4千米。北起朝阳北路及朝阳路，南抵通惠河，东起西大望路，西至东大桥路，规划总用地面积约4平方千米。现有工业企业用地149公顷、居住用地84公顷、公建用地55公顷、市政用地13公顷、教育科研用地14公顷、道路及其他用地84公顷。区内共有居住人口约5·4万人。东侧为北京第一热电厂，南侧紧邻通惠河，通惠河南岸为铁路整备站。西侧由北至南为朝外市级商业中心、日坛公园、北京第一使馆区、永安东西里居住小区，北侧是以居住为主的用地。
2）北京CBD的专项规划
北京CBD核心区规划如下。
核心区位于大北窑立交桥东北角，占地约30公顷，规划建筑面积约为150万平方米，主要用于写字楼、酒店、会展中心、文化娱乐等商务设施建设。该区域是商务中心区内超高层建筑集中区域，主体建筑将突破300米，形成一组CBD标志性建筑群。
核心区周围交通便利，设施完善，环境优美，商务氛围浓厚。位于国贸桥（建国门外大街与东三环交汇处）东北角，央视大厦、中服大厦、航华科贸中心、国贸中心、银泰中心、现代城等大规模的建筑艺术群体环绕周围；国际知名的金融、贸易、电信、信息咨询等公司云集于此，如瑞士银行、巴黎银行、摩托罗拉公司、惠普公司等知名跨国公司和国际组织纷纷在此设立办事机构。核心区内将兴建大型绿色广场，充分展现绿色、文明、现代的商务中心区形象。
北京CBD发展规划如下。
积极贯彻“一线两翼”和《北京市国民经济和社会发展第十个五年计划》的有关精神，在《北京市城市总体规划》的指导下，严格执行商务中心区的详细性控制规划，以发展首都经济为主题，以促进首都经济结构调整为主线，以土地开发和市政设施建设为基础，以投资环境改善和政策导向为手段，积极吸引跨国公司管理总部、国际知名金融保险机构、中介服务机构入驻，提高商务中心区管理功能、集散功能和服务功能，把商务中心区建设成为北京对外开放的重要窗口，为北京率先基本实现社会主义现代化作出重要贡献。
北京CBD商业规划如下。
（1）加大招商引资力度，显着增强商务服务功能。积极创造条件，广泛吸引国内外知名企业特别是跨国公司、世界500强企业在商务中心区内设立管理总部，使商务中心区成为亚太地区乃至世界范围内的经济运行控制中枢之一。