土地是人类最基本的生产要素，也是人类生存的基本条件，土地市场又是原始投入的三大要素市场之一。开发区开发什么？首先应开发土地。开发土地，要分析土地开发的单位成本。因土地具有不能折旧的特性，成本过高，不易吸引投资者；成本过低，投资回收周期长，开发商投资积极性不高。微观经济学理论认为，企业在长期中规划，短期中经营，只有在长期平均成本最低时组织生产，才能做到以最优工厂生产最优产量。那么，有哪些因素影响开发区土地开发呢？
首先，开发区土地的市场需求。
开发区土地市场需求是指在特定时间内，土地的市场需求量与需求价格之间的关系。通常情况下，需求量与需求价格成反向变动关系，当市场价格上升时，需求数量下降；当市场价格下降时，需求数量增加。榆林城区的土地市场和开发区即将形成的土地市场，也必然遵循这一市场需求法则。让我们看一个简单的例子，上列提供了一个假想的开发区土地需求表。由表可知，在每一价格水平上，我们都能够确定消费者所购买的土地的数量。价格较高时，购买数量较少；价格较低时，购买数量较多。如每亩地价格为4万元时，消费者每年购买100亩土地；在3万元时，年购买300亩土地；而每亩价格在1000元时，需求量更大，为1500亩。
上述变化又受哪些因素影响呢？一是受国家投资和消费者平均收入水平的影响。国家对榆林投资增加，居民收入水平提高，土地需求量增加。应当看到，随着西部大开发战略的实施，榆林基础设施全面展开，能源化工项目陆续上马，榆林市区土地需求量呈放大趋势。二是受人口规模的影响。人口增加，土地需求量增加。根据榆林国民经济社会发展“十五”计划和2010年远景目标，榆林市将形成一个人口为20万～40万，国内生产总值分别达到140亿元和360亿元的中型城市，这势必要有大量的土地资源供给为支撑，土地需求也将迅速增加。榆林土地供给总量应在现有建成区面积基础上增加一倍以上。三是受居民爱好或偏好等主观因素的影响。榆林人爱修平房，20世纪80年代、90年代，流传着“男的女的穿红袍，有钱没钱都修窑”的民谣，修地方成为一种时尚，成为有无能耐的象征，你也修，我也修，你修3孔，我修4孔，攀比显能。这种势头，一直持续到90年代末期，使榆林市区面积由80年代初不到10平方公里扩展到22平方公里。近两年，榆林人又把目光盯在土地市场上，在一定范围内掀起购地热，你也购地，我也购地，土地需求量大幅度上升，使榆林土地处于供不应求的状态。四是受特殊因素的影响。如榆林市居民对土地价格预期过高，认为银行存款的时间价值低于土地增值的时间价值，存款不如存土地，拉动了土地需求。这些主客观因素，对榆林经济开发区土地需求的拉动也逐渐加大，一旦开发区土地由生地变为熟地后，通过适当的价格配给，开发区土地市场将会迅速形成。如果运作得当，供求均衡，土地开发将步入良性发展的轨道，于民于国有利，可实现“双赢”目标。
其次，开发区土地的市场供给。
土地的供给有一个显著的特点，它是一种不可再生的资源，无论土地的租金如何变化，土地的总供给量是大体上给定不变的。也就是说，土地的总供给几乎是完全无弹性的。但事实上，国内许多开发区，在起步阶段，精心研究在特定时间内，土地市场供给量与供求价格之间的关系，按照供给法则，保持供给的数量与供给价格成正向变动关系，使开发区土地的供给一时大幅度增加，体现出开发区土地供给富有弹性的特征，激活了开发区的土地市场，实现以土地为资本的运营目标。
榆林经济开发区土地市场的供给与其他开发区相比，具有其自身的特征。假设开发区土地这种商品，在开发成本、相关物品的价格和政府政策等条件不变时，土地这种商品的市场价格与开发者愿意开发和销售的数量之间的关系。
这些假设的数据表明，在地价每亩1000元时，开发者将不开发开发区的土地，而转向开发地价高的土地，以获得更多的利润。随着开发区土地价格的上升，更多的土地被开发出来。当土地价格进一步上升时，开发商会发现，雇用更多的工人，购买更多的大马力推土机、挖掘机和装载机开发土地是有利可图的。所以，开发商会在较高的市场价格下提高土地的开发量。
那么，影响供给的因素有哪些呢？经济学认为，开发商提供土地是为了利润，而不是为了乐趣或博爱。这是影响供给的决定因素。例如，如前所述，在较高的价格下，开发商会提供更多的土地，因为这样会更加有利可图（价格与供给量之间存在正相关关系）；当土地价格下降至开发成本之下时，开发商会洗手不干，转向其他行业。
因此，决定供给的一个关键因素是开发成本。当一种物品的生产成本比市场价格较低时，生产者大量供给该物品就有利可图。当生产成本相对于市场价格较高时，生产者就会提供较少的数量，而转向其他产品的生产，或退出该行业。
为什么会发生上述变化呢？具体受哪些因素影响呢？由分析可知，一是受技术进步的影响。如开发区开发过程中新型推土机械的使用，降低了开发成本，增加了土地供给。二是受投入品价格的影响。如劳动、能源或机械等投入品价格的消减，降低了开发区土地成本，增加了供给量；反之亦然。三是受政府政策的影响，如市政府降低或取消开发区土地出让金或城市建设配套费，则增加开发区土地的供给。四是受特殊因素的影响。如土地市场结构和居民对开发区未来土地价格心理预期，等等。
第三，开发区土地供给与需求的市场均衡。
市场是由供求两个方面组成的。价格机制就像一只看不见的手协调着供求关系。供给、需求、价格构成了市场的三要素。在自由竞争的市场上，供给和需求的力量一般地总会把价格推向均衡水平，在均衡价格下供给量和需求量相等。榆林市区土地市场也基本是按市场供求法则运作的。但近年来，市区土地需求量大于供给量，需求者之间为了买到土地竞争激烈，哄抬地价，使得购买价格高于均衡价格，地价上涨率达到40%，比同期GDP增幅高出25.2个百分点，局部范围出现了商业地价高于西安市土地价格的异常经济现象。
开发区地价如何确定，土地市场供给和需求如何实现均衡，怎样既使土地开发不出现闲置的现象，又使投资者的土地需求得到满足，这是开发区土地开发前需认真研究的一个重要问题。为了研究这个问题，我们用横向比较法，对陕西杨凌及兴平、四川自贡等开发区地价进行比较。
由于这些开发区地理位置不同，开发成本不同，地租也就不同。四川自贡开发区一类商业用地、居民用地地价较高，监利开发区最低，兴平开发区介于二者之间。榆林经济开发区地理位置不如兴平，各类地价应低于兴平开发区，但低多少，不能开发区管委会单方面（供给方）说了算，而是市场说了算。在开发区土地市场中，价格协调着开发者和需求者的决策。较高的地价，抑制需求者购买，同时刺激了开发；较低的价格鼓励购买，同时抑制了开发。地价在开发区土地市场机制中起着平衡的作用。在某一地价水平上，买者愿意购买土地的数量正好等于卖者愿意出售的数量，这一价格就形成供给和需求的均衡。这正是开发区管委会希望达到的结果。在实际工作中，应加大引导力度，使开发区土地供给与需求实现市场的均衡。