旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的资产评估机构对评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格，须经当地税务机关确认。
纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。
一栋房屋已使用近8年，建造时的造价为1000万元，按转让时的建材及人工费用计算，建同样的新房需花费2000万元，该房屋有六成新。
解析：该房屋的评估价格为：2000×60%＝1200（万元）
此外，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。
中华房地产公司于2011年3月将一栋旧楼出售，取得收入1500万元；该楼账面原值1000万元，已提折旧500万元。经评估机构评估确认：该楼重置成本价1500万元，成新度折扣率60%。该企业已于3月10日与购买方签订了房地产转让合同，并办理了房地产产权变更登记手续。请计算该企业应纳的土地增值税，作出相应的会计处理。
案例解析：
计算应税收入、扣除项目金额、土地增值额
（1）转让房地产取得的收入1500万元。
（2）计算扣除项目金额。
①根据评估机构出具的评估资料，确定计入扣除的旧房及建筑物的评估价格：
1500×60%=900（万元）
②核实应计入扣除的与转让房地产有关的税金：
营业税：1500×5%=75（万元）
城市维护建设税：75×7%=5.25（万元）
教育费附加：75×3%=2.25（万元）
印花税：1500×0.5‰=0.75（万元）
准予扣除项目的税金合计82.5万元。
准予扣除项目金额合计：900+82.5=982.5（万元）
（3）计算增值额。
增值额=1500—982.5=517.5（万元）
（4）确定增值额占扣除项目金额的比率，并确定适用税率和速算扣除系数。
增值额占扣除项目金额的比率=517.5÷982.5×100%=52%
适用的土地增值税税率为40%，速算扣除系数为5%。
（5）计算土地增值税应纳税额。
应纳税额=517.5×40%—982.5×5%=158（万元）
（6）会计处理。
计算提取土地增值税：
借：固定资产清理1580000
贷：应交税费——应交土地增值税1580000
下月初实际缴纳土地增值税：
借：应交税费——应交土地增值税1580000
贷：银行存款1580000
小贴士
“旧房”如何界定
《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］048号）规定：
新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。”
由此可见，按照土地增值税相关政策规定，新旧房的界定标准是：
1.凡是已使用一定时间或达到一定破损程度的房产均属于“旧房”；
2.建成后未使用的房产不是旧房，转让时按新房纳税。
一般旧房大多会涉及提取折旧问题。所以，判断一项房产是否属于旧房，看是否将其作为固定资产管理并提取折旧。
(第三节)土地增值税应纳税额的计算
一、土地增值税增值额的确定
土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。
增值额是计算土地增值税的本质所在。增值额与扣除项目金额的比值称作增值率，土地增值税实行四级超率累进税率，增值率越大适用税率越高。
税法规定，纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格“房地产评估价格”是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。计算征收土地增值税。
（1）隐瞒、虚报房地产成交价格的。是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。
（2）提供扣除项目金额不实的。是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。
（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的。是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。
隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。
提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。
转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。
二、土地增值税应纳税额的计算方法
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。土地增值税的计算公式是：
应纳税额＝∑（每级距的土地增值额×适用税率）
但在实际工作中，分步计算比较烦琐，一般可以采用速算扣除法计算。即计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下。
（1）增值额未超过扣除项目金额的50%：
土地增值税税额＝增值额×30%
（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%：
土地增值税税额＝增值额×40%—扣除项目金额×5%
（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%：
土地增值税税额＝增值额×50%—扣除项目金额×15%
（4）增值额超过扣除项目金额200%：
土地增值税税额＝增值额×60%—扣除项目金额×35%
公式中的5%、15%、35%分别为二、三、四级的速算扣除系数。
某纳税人转让房地产所取得的收入为1200万元，其扣除项目金额为300万元，请计算其应纳土地增值税的税额。
解析：
第一种方法：按《土地增值税暂行条例》规定的方法计算。
第一步，先计算增值额。
增值额为：1200—300＝900（万元）
第二步，再计算增值额与扣除项目金额之比。
增值额与扣除项目金额之比为：900÷300＝300%
由此可见，增值额超过扣除项目金额200%，分别适用30%、40%、50%和60%四档税率。
第三步，分别计算各级次土地增值税税额。
（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，适用30%的税率。
这部分增值额为300×50%＝150（万元）
这部分增值额应纳的土地增值税税额为150×30%＝45（万元）
（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，适用40%的税率。
这部分增值额为300×（100%—50%）＝150（万元）
这部分增值额应纳的土地增税税额为：150×40%＝60（万元）
（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，适用50%的税率。
这部分的增值额为：300×（200%—100%）＝300（万元）
这部分增值额应纳的土地增值税税额为：300×50%＝150（万元）
（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，适用60%的税率。
这部分的增值额为：900—（300×200%）＝300（万元）
这部分增值额应纳的土地增值税税额为：300×60%＝180（万元）
第四步，将各级的税额相加，得出总税额。
土地增值税税额为：45+60+150+180＝435（万元）
第二种方法：按《实施细则》规定的速算扣除法计算。
第一步，先计算增值额。
增值额为：1200—300＝900（万元）
第二步，再计算增值额与扣除项目金额之比。
增值额与扣除项目金额之比为：900÷300＝300%
由此可见，增值额超过扣除项目金额200%，其适用的简单计算公式为：
土地增值税税额＝增值额×60%—扣除项目金额×35%
第三步，计算土地增值税税额。
土地增值税税额为：900×60%—300×35%＝435（万元）
不难看出，两种计算方法所得出的结果是一样的。
位于市区的某国有工业企业利用厂区空地建造写字楼，2011年发生的相关业务如下：
（1）按照国家有关规定补交土地出让金4000万元，缴纳相关税费160万元；
（2）写字楼开发成本3000万元，其中装修费用500万元；
（3）写字楼开发费用中的利息支出为300万元（不能提供金融机构证明）；
（4）写字楼竣工验收，将总建筑面积的1/2销售，签订销售合同，取得销售收入6500万元；将另外1/2的建筑面积出租，当年取得租金收入15万元。
其他相关资料：该企业所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用。
要求：根据上述资料，计算并回答下列问题。
（1）企业计算土地增值税时应扣除的取得土地使用权所支付的金额；
（2）企业计算土地增值税时应扣除的开发成本的金额；
（3）企业计算土地增值税时应扣除的开发费用的金额；
（4）企业计算土地增值税时应扣除的有关税金；
（5）企业应缴纳的土地增值税；
（6）企业应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加；
（7）企业应缴纳的房产税。
解析：
（1）应扣除的土地使用权扣除额=（4000+160）×1／2=2080（万元）
（2）应扣除的开发成本扣除额=3000×1／2=1500（万元）
（3）应扣除的开发费用扣除额=（4160+3000）×10%×1／2=358（万元）
（4）应扣除的相关税金=6500×5%×（1+7%+3%）+6500×0.5‰=357.5+3.25=360.75（万元）
（5）应扣除的费用总额=2080+1500+358+360.75=4298.75（万元）
增值比例=（6500—4298.75）÷4298.75×100%=2201.25/4298.75×100%=51.21%
适用40%的税率，速算扣除系数5%。
应纳土地增值税额=2201.25×40%—4298.75×5%=665.56（万元）
（6）企业应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加
=（6500+15）×5%×（1+7%+3%）=325.75×（1+7%+3%）=358.33（万元）
（7）应纳房产税=15×12%=1.8（万元）
知识链接
土地出让金返还如何处理
房地产开发公司取得的“土地补偿款”正确的叫法应当是“土地出让金返还”，属于政府补助。政府补助是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。主要有以下形式：
（1）财政拨款；
（2）财政贴息；
（3）税费返还（但不含增值税出口退税）；
（4）无偿划拨非货币性资产，如行政划拨土地使用权、天然起源的天然林等。
根据《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国主席令第63号）的规定，企业取得的除国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金外都应纳税。之所以这样规定，其原因有三：
一是企业从政府取得的补贴收入导致经济利益的流入和企业净资产增加，符合收入总额的立法精神。
二是为了规范财政补贴和加强减免税的管理。自1994年分税制财政体制改革以来，中央集中管理税权，各地不得自行或擅自减免税，个别地区为了促进地方经济发展采取各种“财政补贴”形式变相减免税，造成对中央税权的侵蚀。对企业从政府取得的财政补贴征税，有利于加强对财政补贴收入和减免税的管理。
三是为了尽量减少税法与财务会计制度的差异。会计准则中把政府补助计入了“营业外收入”，税法对此予以认可，降低纳税遵从成本和征收管理成本。
既然企业取得的“政府补助——土地出让金返还”需要征收企业所得税，这就存在如何进行账务处理的问题。到底是冲减土地使用权的原值，还是作为营业外收入入账？下面举一个案例进行解释说明。
【案例】A房地产开发公司2011年2月支付2000万元取得一项土地使用权。按照当地政府的规定，土地出让金返还20%，6月16日A公司收到土地出让金返还400万元，应当如何作账务处理？
方案一：计入“营业外收入”。
借：银行存款4000000
贷：营业外收入4000000
借：营业外收入4000000
贷：本年利润4000000
纳税分析：
（1）将土地出让金返还400万元，计入营业外收入，形成利润总额400万元，应缴纳企业所得税100万元。
（2）处理结果：这一处理方法使得取得土地使用权的成本仍然保持为2000万元，在计算土地增值税扣除项目金额时，可以扣除10%的房地产开发费用，根据《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字［1995］6号）的规定，还可以加计20%的扣除，使得取得土地使用权支付的金额2000万元在计算土地增值税时变成扣除项目金额2600万元（2000×130%），从而降低土地增值税的增值额和增值率，减少土地增值税的应纳税额。
方案二：把土地出让金返还冲减土地成本。
借：银行存款4000000
贷：开发成本——土地征用及拆迁补偿费4000000
纳税分析：
（1）取得土地使用权支付的金额减少到1600万元，按照130%计算扣除项目，扣除项目金额为2080万元（1600×130%）。
土地增值税清算时减少扣除项目金额，增加土地增值税的增值额520万元（2600—2080），按照土地增值最低税率30%计算，应交土地增值税156万元（520×30%）。
（2）开发成本减少400万元，扣除已缴土地增值税后，还会增加企业所得税应纳税所得额244万元（400—156），应缴纳企业所得税61万元（244×25%）。
企业缴纳土地增值税与企业所得税合计217万元（156+61），与方案一相比，多缴纳税金117万元（217—100）。
结论：房地产开发企业取得的土地出让金返还，作为营业外收入处理比冲减取得土地使用权的成本在纳税方面更为有利。
(第四节)土地增值税的优惠政策
一、普通标准住宅的税收优惠
（一）普通标准住宅的标准
房地产开发企业建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
2005年国务院发布《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作的意见》（国办发［2005］26号），明确了普通标准住宅原则上应同时满足以下条件：