土地增值税税率设计的基本原则是增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，对建造普通标准住房的适当照顾。
土地增值税实行四级超率累进税率：
（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；
（2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；
（3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；
（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
上述所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。超率累进税率见表6—1。
表6—1土地增值税四级超率累进税率表
级数增值额与扣除项目金额的比率税率（%）速算扣除系数（%）
1不超过50%的部分300
2超过50%100%的部分405
3超过100%200%的部分5015
4超过200%的部分6035
(第二节)应税收入和扣除项目的确定
一、土地增值税应税收入的确定
纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。
（一）货币收入
货币收入是指纳税人转让房地产而取得的现金、银行存款、银行支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。
对取得的外币收入，应按取得收入当天或当月1日国家公布的外汇汇率折合人民币计算应税收入。
（二）实物收入
实物收入是指纳税人转让房地产而取得的各种实物形态的收入，如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产等。实物收入的价值不太容易确定，一般要对这些实物形态的财产按公允价值进行估价确认。
（三）其他收入
其他收入是指纳税人转让房地产而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利，如专利权、商标权、着作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。这种类型的收入比较少见，其价值需要进行专门的评估。
二、土地增值税扣除项目的确定
土地增值税的税基是增值额，因此，要计算增值额，首先必须确定扣除项目。房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据《土地增值税暂行条例》第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目包括如下几项。
（一）取得土地使用权所支付的金额
取得土地使用权所支付的金额包括两方面的内容。
1.纳税人为取得土地使用权所支付的地价款
（1）如果是以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金。
（2）如果是以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金。
（3）如果是以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。
2.纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用
其是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费。
（二）房地产开发成本
房地产开发成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
（1）土地征用及拆迁补偿费：是指为取得土地使用权或开发权而发生的各项费用，主要包括土地征用费，耕地占用税，劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。
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“拆迁安置”税收政策解读
根据《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函［2010］220号）第六条的规定，不同的拆迁方式在土地增值税清算时的处理方法如下。
一、用本项目房产安置回迁户
房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006］187号）第三条第（一）款规定确认收入，即按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
同时将此“视同销售”确认的收入金额，确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
二、异地安置
开发企业采取异地安置，若异地安置的房屋属于企业自行开发建造的，房屋价值按国税发［2006］187号第三条第（一）款的规定计算出金额，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
例如，某房地产公司有甲和乙两个项目，用乙项目建好的房屋50套，安置甲项目所占地的原来的住户，也就是说用乙项目的房屋安置甲的“回迁户”。按照“国税发［2006］187号”文件这50套房屋的“视同销售”价格是3000万元，甲项目安置“回迁户”确认的拆迁补偿费是3000万元。
三、货币安置
货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。但是，在实际操作中很难取得“合法有效凭据”。“国税发［2009］91号”文件对“合法有效凭据”做了阐述。
关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发［2009］91号）第二十二条第三项规定，审核拆迁补偿费时应当重点关注：拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。
（2）前期工程费：指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
（3）建筑安装工程费：指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
清算项目可扣除金额=（多个项目共同成本费用÷多个项目可售总面积）×
清算项目可售面积
房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
（4）基础设施建设费：指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
（5）公共配套设施费：包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：
第一，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
第二，建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
第三，建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
（6）开发间接费：指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
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开发间接费的巧妙归类
实务操作中，会计人员很难划分“开发间接费”和“管理费用”，一些房地产企业把“开发间接费”误记入“管理费用”账户，这样在土地增值税清算时就少扣除了成本，多缴纳了土地增值税。
合理划分“开发间接费”和“管理费用”，首先要明确开发间接费核算的内容。开发间接费主要核算为直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。为了区分项目支出和日常管理的支出，可以成立项目部，项目部人员的工资、职工福利，以及项目部的日常开支都可以记在“开发成本——开发间接费”账户里。
如果公司同时开发几个项目，为简化核算手续，可以先记入“开发间接费用”账户，然后按照适当分配标准，将“开发间接费用”分配计入各项开发产品成本。由于土地增值税计算过程的特殊性，不同的核算方法将会导致不同的税负结果。在进行会计核算时，如果将开发间接费用误计入管理费用，则企业将无法享受加计扣除20%的好处。而如增设开发间接费用，合理归集开发间接费用不仅加大土地增值税的开发成本扣除，也附加增大了加计扣除20%的基数。
（三）房地产开发费用
房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。根据企业会计准则的规定，财务费用、销售费用、管理费用等三项费用作为期间费用，直接计入当期损益，不按成本核算对象进行分摊。需要强调的是，作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，不是按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除，而是依据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定标准，按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的一定比例扣除。
《土地增值税暂行条例实施细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按《土地增值税暂行条例实施细则》第七条（一）、（二）项规定（即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本，下同）计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《土地增值税暂行条例实施细则》第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。房地产开发费用计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
上述规定的具体含义如下。
（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款利息证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：
实际支付利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%
（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）
（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款利息证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：
（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照第二种方法扣除。（国税函［2010］220号）
这里隐含着实际支付利息只要能够按转让房地产项目计算分摊，并能提供金融机构贷款证明的，可以超过《土地增值税暂行条例实施细则》第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%。
另外，土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
此外，财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除，此项规定与企业所得税扣除规定明显不同，应特别引起注意。
某企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额1000万元，房地产开发成本6000万元，向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该企业所在省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用为5%，则该企业允许扣除的房地产开发费用为（400—100）+（1000+6000）×5%=650（万元）。
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贷款利息据实扣除的条件
根据土地增值税相关政策规定，金融机构的贷款利息支出允许据实扣除的条件有3个：
（1）能够按转让房地产项目计算分摊的；
（2）提供金融机构证明；
（3）最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率；
只要有一个条件不满足，就要按照扣除项目前两项（不包括资本化的项目贷款利息）规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。
目前很多房地产企业经常发生企业之间的拆借资金，其支付的利息显然无法取得金融机构的证明，尽管其可以取得资金提供者到所在地地方税务局代开的发票，但也不能据实扣除，而只能按照扣除项目前两项（不包括资本化的项目贷款利息）规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。
从事房地产开发的纳税人按扣除项目的前两项规定计算的金额之和进行加计20%扣除时，也应把项目资本化利息剔除后再作为加计扣除计算基数。
（四）与转让房地产有关的税金
与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
需要明确的是，财税字［1995］048号文件规定，房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》有关规定，其在转让时缴纳的印花税因列入管理费用中，故在此不允许单独再扣除。其他纳税人缴纳的印花税（按产权转移书据所载金额的万分之五贴花）允许在此扣除。
财税字［1995］048号文件第十一条规定，对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。
（五）财政部规定的其他扣除项目
对从事房地产开发的纳税人可按《土地增值税暂行条例实施细则》第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。在此，应特别指出的是：此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，除此之外的其他纳税人不适用。这样规定，目的是为了抑制炒买炒卖房地产的投机行为，保护正常开发投资者的积极性。
三、出售旧房及建筑物的扣除项目
税法规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。